АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А35-10962/2022

г. Калуга

4» декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27.11.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 04.12.2024

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей           

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания:

при участии в заседании

    помощником судьи Аникеевым А.А.,

от  заявителя жалобы:

от иных лиц, участвующих в деле:

ФИО4 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО5,  по доверенности от 01.04.2024;

ФИО6 - представитель Управления Росреестра России по Курской области по доверенности от 09.01.2024;

ФИО7 - представитель общества с ограниченной ответственностью «АгроСемена», по доверенности от 08.07.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО8 КФХ ФИО5 на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024  по делу № А35-10962/2022,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава ФИО9 Сабирович (далее - ИП глава КФХ ФИО5, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Курской области (далее - управление) о признании незаконными действий по отказу государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 13.12.2022 № КУВД-001/2022-38147740/3, об обязании осуществить действия по внесению изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:16. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 05.10.2023 заявление предпринимателя удовлетворено. Признаны незаконными действия управления по отказу государственной регистрации прав, выраженные в уведомлении от 13.12.2022 № КУВД-001/2022-38147740/3, а именно действий по отказу внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:16 в границах МО «Ивановский сельсовет». Управление обязано осуществить действия по внесению изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:16 в границах МО «Ивановский сельсовет».

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2024 решение суда первой инстанции отменено. Принят новый судебный акт, исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Не соглашаясь с названным постановлением апелляционного суда, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. Указывает, что суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о возникновении у арендодателей права на отказ от продления договора аренды за пределами трех лет до момента окончания срока его действия в связи с перенаймом. Полагает, что заключение ООО «Авангард-Агро-Курск» и ИП главой КФХ ФИО5 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (массива) № 4 от 01.07.2012 не поставило арендодателей в худшее положение, чем они занимали до совершения данной сделки, а также не повлекло наступления каких либо негативных последствий. Не соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что изменение условий договора аренды в части срока его действия требовало заключения дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации.

В суд округа ИП ФИО5 представлены дополнительные пояснения по существу доводов кассационной жалобы и отзывов участвующих в деле лиц.

В суд округа Управлением Росреестра России по Курской области и ООО «АгроСемена» представлены письменные отзывы и дополнительные пояснения с изложением возражений против доводов кассационной жалобы.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции  проверяет законность решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, а также возражениях относительно жалобы.

В судебном заседании заявитель кассационной жалобы, поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Управление Росреестра России по Курской области и ООО «АгроСемена», возражая доводам кассационной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие оспариваемых выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия полагает обжалуемый судебный акт не подлежащим изменению или отмене.

Как установлено арбитражным судом, следует из материалов дела, 01.07.2012 собственниками земельного участка (арендодатели, собственники земельных долей) и ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» (арендатор) был заключен договор № 4 аренды земельного участка площадью 873 404 кв.м. с кадастровым номером 46:20:100901:16 на 10 лет (начало исчисления с момента государственной регистрации договора, состоявшейся 06.09.2012).

Арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на приобретение в собственность долей в праве на арендуемом земельном участке, находящемся в долевой собственности, преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка по истечении срока действия настоящего договора. Изменения и/или дополнения в договор подлежат внесению по взаимному согласию сторон на основании дополнительного соглашения.  Согласие арендодателей на внесение изменений и/или дополнений считается полученным в случае принятия такого решения общим собранием участников долевой собственности на земельный участок. 

В пункте 3.1 договора также предусмотрено право арендатора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателей.

При этом в соответствии с п.6.7 договора, если за 3 года до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 24.05.2021 № 4 ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» передало, а ИП глава КФХ ФИО5 принял на себя все права и обязанности по указанному договору аренды. Произведена государственная регистрация обременения земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16 правом аренды предпринимателя на срок действия договора от 01.07.2012 № 4.

31.08.2022 предприниматель обратился в управление с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16. К заявлению были приложены доверенность представителя и уведомление от 31.08.2022, составленное в одностороннем порядке представителем ФИО5 по доверенности, в котором сообщалось об отсутствии заявлений сторон о прекращении (расторжении) договора аренды в силу пункта 6.7. договора.

Уведомлением от 14.09.2022 управление приостановило государственную регистрацию права аренды до 13.12.2022, в связи с тем, что в составе представленных документов отсутствуют доказательства выражения воли арендодателей на возобновление действия договора аренды от 01.07.2012 на новый срок.

Уведомлением от 13.12.2022 управлением отказано в государственной регистрации права по заявлению предпринимателя.

Ссылаясь на незаконность действия управления по отказу государственной регистрации прав, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку арендодатели в порядке пункта 6.7 договора не выразили волю в установленном нормами статьи 310 ГК РФ порядке, равно как не приняли решение в порядке статей 14, 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», у управления отсутствовали правовые основания требовать у предпринимателя представления иных документов, подтверждающих сохранение арендных отношений, в том числе дополнительного соглашения к договору аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя, апелляционный суд исходил из того, что ФИО5 вступил в рассматриваемые арендные отношения по договору только 01.05.2021 (зарегистрировано 18.08.2021), то есть менее, чем за три года до истечения срока действия договора аренды, лишив тем самым арендодателей возможности надлежаще выразить свою волю относительно пролонгации договора аренды в установленные пунктом 6.7 этого договора сроки. Установленные обстоятельства квалифицированы апелляционным судом, как ухудшающие положение арендодателя при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка. Кроме того, апелляционный суд из протокола общего собрания собственников земельного участка от 15.04.2022 установил, что несогласие с пролонгацией договора аренды обусловлено неоднократными нарушениями, допущенными со стороны нового арендатора - ИП главы КФХ ФИО5 В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выраженное арендодателями за пределами, указанного в пункте 6.7 договора волеизъявление, направленное на прекращение договорных отношений с новым арендатором по истечении срока действия договора аренды от 01.07.2012, должно быть учтено регистрирующим органом при принятии решении о государственной регистрации договора аренды земельного участка на новый срок.

По мнению суда кассационной инстанции, вывод апелляционного суда по существу отказа в удовлетворении заявления предпринимателя соответствует положениям законодательства и материалам дела.

В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон о регистрации). 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации в ходе государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав регистрирующий орган осуществляет, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 216 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 (далее – административный регламент), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются: наличие всех необходимых документов; наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ). 

Согласно пункту 218 Административного регламента при проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона о регистрации), в частности, формирует и направляет в органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимости, органы по учету государственного и муниципального имущества, другие органы и организации, располагающие сведениями (документами), необходимыми для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, запросы для получения недостающих или проверки вызывающих сомнение сведений. 

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (п. 221 Административного регламента).

В настоящем случае, материалами настоящего дела подтверждается, что в пункте 6.7 договора аренды от 01.07.2012 стороны согласовали, что если за 3 года до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявила о прекращении (расторжении) договора, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Положения данного пункта участниками спора и апелляционным судом истолковываются единообразно.

В период приостановления государственной регистрации по заявлению предпринимателя в управление 15.09.2022 поступил протокол общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16, датированный 15.04.2022, по результатам которого собственники решили не пролонгировать истекающий 03.09.2022 договор аренды и не заключать новый договор аренды с прежними арендаторами; присутствующий на собрании представитель предпринимателя голосовал "ЗА" решение не пролонгировать договор аренды, пояснив, что решение по данному вопросу не имеет правового значения ввиду автоматической пролонгации договора по истечении срока его действия.

Поскольку в соответствии с договором аренды от 01.07.2012 предусмотрено право на уступку арендатором своих прав без согласия арендодателя, а сторонам, в том числе и арендодателю, было предоставлено право отказаться от возобновления договора аренды на тот же срок и тех же условиях, выразив соответствующую волю за три года до истечения срока действия договора, ФИО5 в данном случае имел право вступить в эти арендные отношения 01.05.2021 (государственная регистрация 18.08.2021), в том числе, менее чем за три года до истечения срока действия договора аренды своей волей и в своем экономическом интересе. Кроме того, суд округа не может  согласиться с указанием суда апелляционной инстанции о необходимости представления предпринимателем в регистрирующий орган дополнительного соглашения к договору аренды с целью регистрации в сложившихся обстоятельствах спорного обременения.

Вместе с тем, из материалов дела, а также пояснений лиц, участвующих в деле, в том числе, предпринимателя, следует, что все долевые собственники земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16, за исключением самого предпринимателя, произвели выдел из него соответствующих земельных долей, в связи с чем, фактически единственным собственником земельных долей в этом участке остался лишь сам предприниматель.

Принятые вышеуказанным собранием решения предпринимателем в установленном законом порядке не оспаривались, равно как и кадастровый учет участков, выделенных в счет земельных долей из исходного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16. Более того, предприниматель не обращался с заявлениями об обременении образованных в счет земельных долей вышеуказанных участков своим правом аренды.

В соответствии ст. 413 ГК РФ, обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, следовательно, регистрация спорного обременения арендой земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16 в пользу единственного собственника земельных долей в нем, не представляется возможным.

При этом порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В случае если предприниматель полагает, что обременение принадлежащим ему правом аренды выделенных земельных участков из исходного с кадастровым номером 46:20:100901:16 подлежит регистрации, он не лишен права обращения с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, а в случае отказа последнего произвести регистрацию обременения – также права оспаривания такого решения с соблюдением порядка и условий, установленных Законом.

При таких обстоятельствах, заявление предпринимателя не подлежало удовлетворению, в связи с чем, вывод апелляционного суда по существу отказа в удовлетворении заявления ИП главы КФХ ФИО5 является верным.

Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы не опровергают обоснованности вывода апелляционного суда по существу отказа в удовлетворении настоящего заявления предпринимателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024  по делу № А35-10962/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2 

ФИО3