СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1914/2021-АК

г. Пермь

26 апреля 2024 года

Дело № А50-31643/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Чепурченко О.Н.,

судей                               Плаховой Т.Ю., Темерешевой С.В., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Охотниковой О.И., 

при участии:

от ФИО1: ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 30.02.2024), 

от Унитарной некоммерческой организации – фонд «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (УНО – фонд «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»): ФИО3 (паспорт, доверенность от 29.12.2023),

от иных лиц, участвующих в деле: не явились

(иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда Пермского края 

от 06 февраля 2024 года

о признании за ФИО1 статуса участника строительства, имеющего права на получение компенсации по договору паенакопления №528-2014 от 05.12.2014 (с учетом договоров купли пая № 468/КП-2015 от 05.05.2015, №156/КП-2016 от 08.04.2016), наравне с ранее включенными в реестр требованиями участников строительства,

вынесенное в рамках дела № А50-31643/2019

о признании общества с ограниченной ответственностью «Авиатор-3»  (ООО «Авиатор-3», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) несостоятельным (банкротом),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Новостройка-59» (ООО «Новостройка-59»), ФИО4, ФИО4, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ППК «Фонд развития территорий», ИНН 

<

***>), 

 

установил:

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18.08.2020 (резолютивная часть 11.08.2020) заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о признании ООО «Авиатор-3» (далее - должник) несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура конкурсного производства по правилам, применяемым к банкротству застройщиков, конкурсным управляющим утвержден ФИО5. 

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №156(6877) от 29.08.2020. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.08.2023 (резолютивная часть от 21.08.2023) производство по делу №А50-31643/2019 о несостоятельности (банкротстве) должника прекращено. 

26 октября 2023 года ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Пермского края с заявлением, в котором просила восстановить срок на предъявление требования, а также включить в реестр требований о передаче жилых помещений должника требований ФИО1, основанных на договоре куплипродажи пая № 156/КП-2016 от 08.04.2016 (договоре паенакопления №528-2014, договоре купли-продажи пая №468/КП-2015), в том числе сведений по сумме, уплаченной по договору за помещение, в размере 2778 720 руб.; по передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 6, этаж 3, общей проектной площадью 49,62 кв.м., многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Определениями Арбитражного суда Пермского края от 15.11.2023, 26.12.2023 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Новостройка-59», ФИО4, ФИО4

Определением Арбитражного суда Пермского края от 06.02.2024 за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) признан статус участника строительства, имеющего права на получение компенсации по договору паенакопления №528-2014 от 05.12.2014 (с учетом договоров купли пая № 468/КП-2015 от 05.05.2015, № 156/КП-2016 от 08.04.2016) наравне с ранее включенными в реестр требований участников строительства должника гражданами в рамках дела о банкротстве №А50-31643/2019.

ФИО1, не согласившись с вынесенным определением, обратилась с апелляционной жалобой, в которой, с учетом дополнения к апелляционной жалобе, просит обжалуемое определение отменить в части признания статуса участника строительства, имеющего права на получение компенсации по указанному договору паенакопления, вынести по делу новое определение, которым признать за ней статус участника строительства, имеющего права на получение жилого помещения по указанному договору паенакопления наравне с ранее включенными в реестр требований участников строительства должника гражданами в рамках дела о банкротстве №А50-31643/2019; обязать УНО фонд «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее - Фонд) и принять обязательства застройщика должника перед ней по передаче вышеуказанного жилого помещения, стоимостью 2 778 720 руб. (с учетом заявления о восстановлении срока от 26.10.2023).

В апелляционной жалобе ссылается на то, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции выразила свою волю именно на получение квартиры, а не компенсации, право на получение компенсации, признанное судом, противоречит заявленным ФИО1 требованиям. Из представленного  в материалы дела постановления от 22.02.2019 о признании ФИО1 потерпевшей по уголовному делу следует, что договор паенакопления с ФИО1 был раскрыт еще до момента ее признания потерпевшей в рамках уголовного дела, значит, что конкурсный управляющий и Фонд знали о заключенном с ФИО1 договоре и о ее правах на квартиру. 

Фонд в отзыве на апелляционную жалобу просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Ссылается на то, что на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование ФИО1, основанное на сделках, неотраженных в реестре недвижимости, не могло было быть включено в реестр застройщика, в материалах дела доказательства такого раскрытия отсутствуют. Передача помещений гражданам возможна, когда предмет договора никому не отчужден, у гражданина сохранился залоговый приоритет, в данном случае право требование на жилое помещение продано по договору участия в долевом строительстве, переход права зарегистрирован. ФИО1 имеет право на компенсацию.

В судебном заседании представитель ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.  

Представитель Фонда с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, считает определение законным и обоснованным, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, определение – без изменения. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между жилищно-строительным кооперативом «Синица» (далее – ЖСК «Синица», кооператив) и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» заключен договор паенакопления №528-2014 от 05.12.2014, по условиям которого кооператив принимает участие в финансировании строительства жилого дома по адресу: ул. Старцева, 143(19 эт., жилой дом с административными помещениями), именуемого в дальнейшем «Обьект», и имеет право на приобретение в собственность жилых помещений (квартир), в том числе двухкомнатной квартиры №6, общей проектной площадью 49,62 кв.м., расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: 

<

...>, стоимостью 2 183 280 руб. 

Пайщик в целях получения в собственность жилого помещения осуществляет оплату паевого взноса , соответствующего стоимости жилого помещения путем паенакопления в соответствии с условиями настоящего договора (п. 2.2. указанного договора)

В силу п. 2.3 данного договора общая площадь жилого помещения указана в соответствии с проектной документацией и включает в себя подлежащую оплате приведенную площадь балконов и лоджий с применением коэффициентов 0,3 для балкона, 0,5 для лоджии. Общая площадь подлежит уточнению в случае внесения изменений в проектную документацию.

Согласно п. 2.4. данного договора ориентировочный срок ввода обьекта в эксплуатацию 1 квартал 2017 года, возможно отступление от вышеуказанного срока, но не более, чем на три месяца. 

В силу п. 2.5. после ввода Обьекта в эксплуатацию и подписания акта о заселении Обьекта кооператив предоставляет пайщику жилое помещение по акту приема-передачи в пользование в соответствии с условиями настоящего договора.

После полного внесения пайщиком суммы паевого взноса, что подтверждается кооперативом справкой о полной выплате паевого взноса, пайщик в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) приобретает право собственности на жилое помещение (п. 2.6 указанного договора).

Факт внесения ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» денежных средств в ЖСК «Синица» в счет оплаты паевого взноса за указанную квартиру в сумме 2 183 280 руб. подтвержден справкой ЖСК «Синица» б/н от 28.04.2024.

 5 мая 2015 года между ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» (продавец) (член ЖСК «Синица») и ОАО «Камская долина» (покупатель) заключен договор купли-продажи пая № 468/КП-2015, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель оплатить и принять в собственность пай в ЖСК «Синица» (далее – кооператив) в размере 13 810 720 руб., внесенный в счет оплаты паевого взноса, соответствующего стоимости жилого помещения, в том числе спорной квартиры, стоимостью 2 232 900 руб. в жилом доме по ул. Старцева, 143.

Факт оплаты по договору купли-продажи пая № 468/КП-2015 от 05.05.2015 отражен в справке ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» б/н от 28.04.2016. 

Затем, между ОАО «Камская долина» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи пая № 156/КП-2016 от 08.04.2016, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель оплатить и принять в собственность пай в ЖСК «Синица» (далее – кооператив) в размере 2 183 280 руб., внесенный в счет оплаты паевого взноса, соответствующего стоимости жилого помещения  - спорной квартиры, стоимостью 2 778 720 руб. 

Факт оплаты ФИО1 спорной квартиры в сумме 2 778 720 руб. подтвержден справкой АО «Камская долина» от 28.04.2016, чеком-ордером от 22.04.2016.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.08.2023 (резолютивная часть от 21.08.2023) производство по делу о банкротстве должника прекращено.

Ссылаясь на то, что на дату заявления настоящего требования должник обязательства по передаче помещения не исполнил, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, внесенные пайщиком денежные средства не возвращены, договор паенакопления не расторгнут, ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требований ФИО1, основанных на договоре куплипродажи пая № 156/КП-2016 от 08.04.2016 (договоре паенакопления №528-2014, договоре купли-продажи пая №468/КП-2015), в том числе сведений по сумме, уплаченной по договору за помещение, в размере 2778 720 руб.; по передаче жилого помещения.

Указывая на то, что о признании должника банкротом и введении в отношении него конкурсного производства заявителю до октября 2023 года известно не было, уведомления конкурсного управляющего о возможности предъявления требований участник строительства не получал, ФИО1 просила восстановить срок на предъявление требования. 

Признавая за ФИО1 статус участника строительства, имеющего права на получение компенсации по вышеуказанному договору паенакопления наравне с ранее включенными в реестр требований участников строительства должника гражданами, суд первой инстанции исходил из надлежащего исполнения ФИО1 своих обязательств по договору, наличия у нее прав участника строительства по квартире, неисполнения должником обязательств по передаче помещения.

Вместе с тем, восстанавливая права ФИО1 путем получения соответствующей компенсации, а не жилого помещения, суд учел, что в настоящий момент спорная квартира реализована и Фонд имел право реализовать квартиру, так как она числилась свободной, информация о наличии правопритязаний отсутствовала и Фонд и конкурсный управляющий объективно не могли знать о данном договоре, заявитель данную информацию публично не раскрыл.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы,  отзыва, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

По смыслу параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений, преследует один и тот же материальный интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика. 

В действительности материальный интерес участников строительства заключается в установлении объема обязательств, связывающих их и застройщика, касающихся завершения строительства многоквартирного дома и предоставления в этом доме жилого помещения. Требование участников строительства по своему характеру, целевой направленности и условиям его предъявления, по сути, является требованием о признании за ними статуса участника строительства на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами - участниками строительства. 

Как следует из материалов дела, производство по делу о банкротстве должника прекращено определением арбитражного суда от 23.08.2023 (резолютивная часть от 21.08.2023).

Принимая во внимание материальный интерес участников строительства в предоставлении жилого помещения, в признании за ними статуса участника строительства на тех же условиях, на которых этот статус приобретен иными участниками строительства, суд первой инстанции обоснованно указал, что прекращение производства по делу о банкротстве должника не нарушает права лиц-участников строительства и не препятствует рассмотрению требований кредиторов – дольщиков в рамках настоящего дела о банкротстве и правомерно рассмотрел заявленное ФИО1 требование.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 21.04.2022 Фонду в рамках дела №А50-31643/2019 переданы права и имущество застройщика – должника, обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадью не более 7 квадратных метров, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов пеней) и иных финансовых санкций. 

11.05.2022 между должником и Фондом во исполнение указанного определения от 21.04.2022 заключен договор №71-15-14/22. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц.

Таким образом, надлежащим ответчиком по таким требованиям является новый застройщик – Фонд. Указанный вывод Фондом не оспаривается. 

Исходя из вышеуказанного правового подхода относительно материального интереса участников строительства, участнику строительства в деле о банкротстве застройщика принадлежит право выбора, в том числе право и возможность предъявления требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований. 

В свою очередь, по требованию участника строительства о передаче жилого помещения надлежит устанавливать наличие соответствующих договорных обязательств по ранее заключенному договору между должником, застройщиком и участником строительства и факт оплаты участником строительства денежных средств во исполнение своих обязательств перед застройщиком. 

При этом закон прямо и императивно не устанавливает необходимость существования самого объекта незавершенного строительства (фактического наличия объекта строительства) при предъявлении участниками строительства соответствующего требования к должнику застройщику. 

Из материалов дела следует, что на основании договора паенакопления №528-2014 от 05.12.2014 ЖСК «Синица» принял участие в финансировании строительства жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение, и приобрел право собственности на данное помещение, стоимостью 2 183 280 руб. 

Факт внесения ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» денежных средств в ЖСК «Синица» в счет оплаты паевого взноса за указанную квартиру в сумме 2 183 280 руб. подтвержден справкой ЖСК «Синица» б/н от 28.04.2024.

Затем, ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» продало пай, внесенный в счет оплаты паевого взноса, соответствующего стоимости спорной квартиры (2 232 900 руб.), в жилом доме по ул. Старцева, 143,  ОАО «Камская долина» по договору купли-продажи пая №468/КП-2015 от 05.05.2025 

Факт оплаты по договору купли-продажи пая № 468/КП-2015 от 05.05.2015 подтвержден справкой ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» б/н от 28.04.2016. 

Далее, ОАО «Камская долина» продало пай в ЖКС «Синица», внесенный в счет оплаты паевого взноса, соответствующего стоимости спорной квартиры (2 778 720 руб.)  ФИО1 по договору купли-продажи пая № 156/КП-2016 от 08.04.2016 

Факт оплаты ФИО1 спорной квартиры в сумме 2 778 720 руб. подтвержден справкой АО «Камская долина» от 28.04.2016, чеком-ордером от 22.04.2016.

Многоквартирный дом в эксплуатацию введен не был, квартира ФИО1 не передана.  

Таким образом, учитывая, что ФИО1 исполнила свои обязательства по оплате спорной квартиры, а должник обязательства по передаче жилого помещения не исполнил, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у ФИО1 прав участника строительства по спорной квартире. При этом обоснованно учел, что правоотношения между обществами «Агентство инвестиций в недвижимость», «Камская долина» и ЖСК не должны влиять на права ФИО1

Согласно материалам дела, в своем заявлении ФИО1 просила суд включить в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования ФИО1, основанные на договоре купли - продажи пая №156/КП-2016 от 08.04.2016 (договоре паенакопления №528-2014, договоре купли-продажи пая №468/КП-2015), в том числе сведения по сумме, уплаченной по договору за помещение, в размере 2778 720 руб.; по передаче спорного жилого помещения.

Согласно п. 3 совместного разъяснения Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22) в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

В целях соблюдения баланса интересов лиц, вовлеченных в спорные правоотношения, при рассмотрении требований участников строительства суду следует предложить последним уточнить заявленные требования (таковыми могут быть – признание за гражданином статуса участника строительства, имеющего право на получение жилого помещения наравне с ранее включенными в соответствующий реестр гражданами в рамках дела о банкротстве; понуждение застройщика принять обязательства по передаче жилого помещения перед такими лицами. 

В рамках соответствующих государственных и муниципальных программ защиты обманутых дольщиков, которые могут быть приняты и реализованы на территории соответствующих публичных образований Российской Федерации установлены критерии, по которым устанавливаются меры по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения обязательств застройщиками, в том числе по критерию наличия требований о передаче жилых помещений по ранее заключенным договорам паенакопления, то обращение заявителей может быть признано обоснованным с целью определения их процессуального и иного статуса по отношению к должнику-застройщику, не выполнившему свои обязательства и не предоставившему жилое помещение. 

По общему правилу положения пунктов 3.1 и 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусматривают иной, упрощенный порядок формирования реестра требований участников строительства, что, в свою очередь позволяет обеспечить интересы максимального количества граждан - участников строительства на дату принятия фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ. 

При этом правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в реестр требований участников строительства (до или после принятия решения о финансировании), но в силу установленных Законом о банкротстве условий дата включения в реестр влияет лишь на способ исполнения обязательств перед участниками строительства (предоставление жилого помещения или получение соответствующего возмещения). 

В то же время, удовлетворение требований участников строительства - физических лиц, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника - участников строительства происходит двумя способами: 1) путем передачи Региональным Фондом участникам строительства жилых помещений после завершения строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию; 2) путем выплаты участнику строительства возмещения ППК Фонд (Федеральным Фондом). 

При этом указанные способы являются взаимоисключающими, в случае передачи участнику строительства жилого помещения отсутствует обязанность Федерального Фонда по выплате возмещения из средств бюджета. В другом случае - при выплате возмещения из средств бюджета отсутствует обязанность Регионального фонда передать участнику строительства жилое помещение, а свободные жилые помещения реализуются Региональным фондом с последующим перечислением вырученных денежных средств в бюджет. 

В судебном заседании суда первой инстанции ФИО1 указала, что ее волеизъявление направлено на получение квартиры, а не денежной компенсации.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, целью деятельности Фонда является завершение строительства обьектов и исполнение обязательств должника перед участниками строительства. Мероприятия по завершению строительства проблемных обьектов осуществляются Фондом в соответствии с заключенным Соглашением о финансировании за счет финансовой помощи (имущества) Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – ППК Фонд). 

09.07.2021 Фондом заключено Соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства обьектов №ФЗП-28/1986-21, согласно которому ППК Фонд предоставляет Фонду безвозмездную целевую финансовую помощь путем передачи в собственность имущества ППК Фонд. В соответствии с условиями данного соглашения в целях компенсации выделенной финансовой помощи Фонд осуществляет реализацию свободных помещений в переданном объекте незавершенного строительства по договорам долевого участия, вырученные от продажи обьектов денежные средства Фонд перечисляет в ППК Фонд. 

Как указал Фонд, в соответствии с положениями ст.ст. 28, 201.15.2-2 Закона о банкротстве, жилые помещения, в отношении которых обязательства застройщика – должника перед участниками строительства не переданы Фонду определением Арбитражного суда Пермского края от 21.04.2022, Фондом учитываются как свободные, в том числе таковой была учтена и спорная квартира. 

В настоящий момент, исходя из представленных в материалы дела в электронном виде Фондом документов, спорная квартира продана по договору участия в долевом строительстве жилого помещения №272-37-19/23 от 08.08.2023 ООО «Новостройка-59», переход права собственности зарегистрирован 10.08.2023, а затем, 17.08.2023 между ООО «Новостройка» (цедент) и ФИО4, ФИО4 (цессионарии) заключен договор уступки права требования (цессии), по условиям которого ООО «Новостройка» уступило ФИО4 принадлежащее ему на основании договора участия в долевом строительстве жилого помещения №272-37-19/23 от 08.08.2023 право требования обьекта долевого строительства – спорной квартиры, факт оплаты по договору уступки подтвержден платежным поручением №40605 от 30.08.2023.

Таким образом, в настоящий момент, квартира, на которую претендует ФИО1, выбыла из собственности Фонда. 

Вместе с тем, само по себе отсутствие у должника объекта незавершенного строительства и исполнение должником части требований кредиторов, включенных в реестр, не препятствует кредитору – участнику строительства реализации права на подачу настоящего заявления. 

Кроме того, судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего заявления ни один из способов удовлетворения требований участников строительства не осуществлен (получение помещения или выплата компенсации), мероприятия ППК Фонда по выплатам возмещения также не окончены. 

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, данным в постановлении от 21.07.2022 № 34-П, применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика. 

Развивая концепцию необходимости защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, федеральный законодатель в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме (абзацы первый и второй). 

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком. Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица). 

Правила п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п.

 В рассматриваемом случае спорная квартира приобретена ФИО1 по договору купли-продажи пая, который не подлежит раскрытию в публичном порядке.

При соблюдении правил, закрепленных в п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование ФИО1, основанное на сделках, неотраженных в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), не могло быть включено в реестр застройщика. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2023 №306-ЭС22-27838 участник строительства вправе претендовать на получение обьекта недвижимости при банкротстве застройщика при условии, что он заблаговременно публично раскрыл свою сделку по поводу указанного обьекта, в частности, путем государственной регистрации соответствующего договора. 

 Доказательства раскрытия в публичном порядке информации о заключенном ФИО1 с АО «Камская долина» договора купли-продажи пая №156/КП-216 от 08.04.2016 заявителем в материалы дела не представлены. 

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что  на момент передачи Фонду прав застройщика и обязанностей перед участниками строительства новый застройщик – Фонд и конкурсный управляющий не могли знать о данном договоре и о наличии правопритязаний на данную квартиру, она числилась у Фонда «свободной» и он имел право реализовать квартиру в целях возмещения расходов, связанных с достройкой объектов. 

В этой связи, довод апелляционной жалобы о том, что из представленного  в материалы дела постановления от 22.02.2019 о признании ФИО1 потерпевшей по уголовному делу следует, что договор паенакопления с ФИО1 был раскрыт еще до момента ее признания потерпевшей в рамках уголовного дела, значит, что конкурсный управляющий и Фонд знали о заключенном с ФИО1 договоре и о ее правах на квартиру,  отклоняется как необоснованный, поскольку постановление о признании потерпевшей по уголовному делу не является публичным документом, позволяющим узнать о заключенном договоре конкурсным управляющим или Фондом, сведения о заключении договора паенакопления не содержатся в ЕГРН, который исследуется конкурсным управляющим на предмет наличия требований к должнику и является публичным источником информации о правах на недвижимость.

При таких обстоятельствах, учитывая выбытие спорной квартиры у Фонда, отсутствие у конкурсного управляющего и Фонда информации о наличии правопритязаний ФИО1 на спорную квартиру в виду отсутствия раскрытия информации о сделке, повлекшей права на спорную квартиру; принимая во внимание возможность защиты прав ФИО1 в рамках настоящего обособленного спора путем получения  соответствующего имущественного эквивалента от Фонда в связи с участием в правоотношениях с должником-застройщиком, который не исполнил свои обязательства перед участником строительства и не предоставил жилое помещение, учитывая, что граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности защиты своих прав иным способом (после прекращения дела о банкротстве), кроме как путем получения статуса участника строительства для последующей получении компенсации со стороны Фонда, суд первой инстанции обоснованно признал за ФИО1 статус участника строительства, имеющего права на получение компенсации по договору паенакопления №528-2014 от 05.12.2014 (с учетом договоров купли пая № 468/КП-2015 от 05.05.2015, № 156/КП-2016 от 08.04.2016) наравне с ранее включенными в реестр требований участников строительства должника гражданами в рамках дела о банкротстве №А50-31643/2019.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции выразила свою волю именно на получение квартиры, а не компенсации, право на получение компенсации, признанное судом, противоречит заявленным ФИО1 требованиям, отклоняются. 

Как ранее было указано, судом признано право ФИО1 на получение соответствующего имущественного эквивалента от Фонда в связи с участием в правоотношениях с должником-застройщиком, который не исполнил свои обязательства перед участником строительства.

Надлежащие доказательства того, что Фонд или конкурсный управляющий могли узнать о наличии у ФИО1 прав на спорную квартиру, заявителем в материалы дела не представлены. 

У суда первой инстанции не имелось оснований для признания действий Фонда по реализации спорной квартиры или действий конкурсного управляющего по не уведомлению ФИО1 о введении в отношении должника процедуры банкротства или по не включению ее требований в реестр застройщика незаконными.  

Поскольку в рассматриваемом случае квартира, на которую претендует заявитель, выбыла из правообладания Фонда в связи с его надлежащими действиями по исполнению Соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства обьектов №ФЗП-28/1986-21, то фактическое предоставление данной квартиры заявителю не представляется возможным.

В этой связи в целях защиты прав гражданина – участника строительства, который является слабой стороной и лишен реальной возможности защиты своих прав иным способом, суд первой инстанции обоснованно признал за ФИО1 статус участника строительства, имеющего права на получение компенсации по вышеуказанному договору наравне с ранее включенными в реестр требований участников строительства должника гражданами.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 06 февраля 2024 года по делу № А50-31643/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

О.Н. Чепурченко 

 

Судьи

 

Т.Ю. Плахова 

 

 

С.В. Темерешева