ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-9295/2019

02 февраля 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  25 января 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 февраля 2022 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего  Ракчеевой М.А., 

судей  Изотовой С.В., Масенковой И.В., 

 

при ведении протокола судебного заседания советником ФИО1,

 

при участии (до перерыва) от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя ФИО2 (доверенность от 10.01.2022),  

 

рассмотрев 18.01.2022, 25.01.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтрой Сервис» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.03.2020 по делу № А56-9295/2019,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Планета» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 19 052 631 руб. 58 коп. задолженности по договору аренды от 11.11.2009 № 08/ЗКС-000110 за период с 01.07.2018 по 31.12.2018, 1 562 315 руб. 79 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.07.2018 по 15.11.2018, пеней в размере 0,1 % от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки с 16.11.2018 по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Впоследствии Комитет уточнил исковые требования, просил взыскать 2 844 291 руб. 13 коп. задолженности по договору аренды от 11.11.2009 № 08/ЗКС-000110 за период с 01.07.2018 по 18.09.2018, 364 069 руб. 26 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.07.2018 по 15.11.2018, пени в размере 0,1 % от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки с 16.11.2018 по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Решением от 15.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.07.2020, исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 2 844 291 руб. 13 коп. задолженности, 182 034 руб. 63 коп. неустойки, неустойка с 16.11.2018 в размере 0,1 % от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки с 16.11.2018 по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Конкурсный кредитор Общества – общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» (далее – ООО «ЖилСтройСервис») обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске Комитету отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «ЖилСтройСервис» указывает на отсутствие у Комитета права на получение арендной платы, поскольку объект введен в эксплуатацию 14.07.2017, право собственности на первую квартиру зарегистрировано 11.07.2017, с момента регистрации права собственности на помещение в указанном многоквартирном доме полномочия публичного собственника на распоряжение земельным участком в части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратились, при установлении владения и пользования всей площадью участка с 11.07.2017 необходимо исходить из физической и технологической связи, единого назначения между корпусами многоквартирного дома, корпуса А, Б, В, несмотря на разную дату ввода в эксплуатацию, являются единым объектом, физически связанным между собой общим подземным паркингом и фундаментом, которые введены в эксплуатацию вместе с первым корпусом, объект недвижимости имеет общий кадастровый номер, раздел земельного участка невозможен, долевая собственность жильцов зарегистрирована на весь участок, на земельном отсутствуют иные объекты.  

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит в удовлетворении апелляционной жалобы ООО «ЖилСтройСервис» отказать, указывает, что ответчиком осуществлялось строительство второй очереди многоквартирного дома, поэтому оснований считать, что весь земельный участок перешел в общую долевую собственность, не имеется.   

В связи с болезнью судьи Баженовой Ю.С. в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) распоряжением председателя суда от 27.10.2021 дело передано в производство судьи Ракчеевой М.А.

Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, поэтому дело рассмотрено в их отсутствие.   

Как следует из материалов дела, по результатам торгов между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) и Обществом (арендатором) 11.11.2009 заключен договор № 08/ЗКС-000110 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 26 517 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:24, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 6 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга, протоколом о результатах торгов 181 000 000 руб. за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора.

В силу пункта 4.3 договора перечисление арендной платы, предусмотренной пунктом 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года – не позднее 31 января), в течение срока проектирования  строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга; арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1 договора.

Срок действия договора определен до 10.05.2014 (пункт 9.1 договора).

Объект передан по акту от 11.11.2009.

Из материалов дела следует, что 14.06.2017 Обществу выдано разрешение № 78-08-32-2017 на ввод результата инвестирования (первый этап строительства, корп. А, автостоянка (подземная) в эксплуатацию. 

Второй этап строительства, корп. Б, третий этап строительства, корп. В в соответствии с разрешением № 78-08-31-2018 введены в эксплуатацию 17.08.2018.

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательства по внесению  арендной платы с 01.07.2018, Комитет направил Обществу претензию от 15.11.2018 с требованием оплатить задолженность и пени.

Суд первой инстанции, учтя тот факт, что строительство многоквартирного дома (второй и третий этапы) осуществлялось после ввода в эксплуатацию первого этапа строительства, регистрация права собственности на первую квартиру во вновь возведенных корпусах осуществлено в сентябре 2018 года, исковые требования Комитета удовлетворил.  

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, полагает, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно части третьей статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения спорного договора, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка между Комитетом и Обществом заключен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 923 и протоколом о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.11.2009.

Как следует из постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 923, торги на право заключения договора аренды проводились в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». 

Согласно пункту 5 статьи 2 указанного закона договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключаемый в соответствии с названным законом, является смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (пункт 2 статьи 11 и статья 12 закона).

В соответствии с пунктом 1 и подпунктом 1 пункта 3 статьи 12 этого же закона размер платы устанавливается при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов.

Как следует из условий договора, арендная плата за земельный участок, предоставленный Обществу, определена по результатам торгов. Возникновение обстоятельств, свидетельствующих о том, что после окончания срока действия договора подлежит применению иной порядок исчисления размера арендной платы, чем установленный договором, материалами дела не подтверждается. Как следует из материалов дела, инвестиционный проект Обществом в установленный срок не реализован. Доказательств, подтверждающих, что соглашением сторон изменены условия договора об арендной плате, в деле не имеется.

По данным первичной инвентаризации на спорном земельном участке в рассматриваемый период учтен многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 64, корп. 1, лит. А, площадью застройки 18 040,8 кв. м.

Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 24.04.2019 № 2-03079120-1 право собственности первого лица на квартиру в указанном доме зарегистрировано 11.07.2017.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.  

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судом первой инстанции площадь застройки определена в соответствии с техническими паспортами, составленными по состоянию на 10.03.2017 (1-й этап строительства) и по состоянию на 02.04.2018 (2-й этап строительства, параметры в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 17.08.2018).   

Поскольку Комитет уточнил исковые и произвел расчет задолженности до регистрации права собственности на первую квартиру во втором этапе строительства, учтя, в том числе факт ввода в эксплуатацию второго и третьего этапов строительства 17.08.2018, а также застроенную площадь по первому этапу строительства (по техническому паспорту на 10.03.2017), ссылка ООО «ЖилСтройСервис» на наличие физической и технологической связи и единого назначения между корпусами многоквартирного дома А, Б, и В, отклоняется судом апелляционной инстанции. 

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что при рассмотрении дел № А56-110580/2018, А56-33901/2018 суды пришли к выводу о том, что Комитет не утратил право на взыскание арендной платы с момента ввода в эксплуатацию первого этапа строительства. Доказательств, которые бы позволили суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам, ООО «ЖилСтройСервис» не представило. По состоянию на 14.06.2017 строительство многоквартирного дома не было завершено, поэтому оснований считать, что прекратилось обязательство по внесению арендной платы за участок, предоставленный для осуществления такого строительства лишь в связи с тем, что строительство МКД велось очередями, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Ссылка подателя жалобы на постановку МКД на кадастровый учет подлежит отклонению, поскольку первоначально технический паспорт составлен на первый этап строительства, а технический паспорт на жилой комплекс в целом составлен по состоянию на 02.04.2018, но с учетом квартир, расположенных во второй и третьей очередях, разрешение на ввод в эксплуатацию которой выдано 17.08.2018. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «ЖилСтройСервис».

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» оставить без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

С.В. Изотова

И.В. Масенкова