Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96,  

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Пенза Дело № А49-7762/2018

«14» июня 2019г.

Резолютивная часть решения объявлена «06» июня 2019г.

Решение в полном объеме изготовлено «14» июня 219г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Кудрявцевой Ж.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Брыновой А.В., в открытом  судебном заседании рассмотрел дело по иску

Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения №8624 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; 117997; 

<

...>; 440000, 

<

...>)

к Потребительскому обществу «Кузнецкий колхозный рынок» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; 442530, 

<

...>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 

1) Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 (603142, 

<

...>); 

2) ФИО1 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; 442530; 

<

...>);

 3) ФИО3 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; 442530, 

<

...>)

об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии в заседании:

от истца: ФИО4 – представитель по доверенности 

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности;

от третьего лица – ФИО1: Усач П.В.- представитель по доверенности, ФИО1 (лично)

от третьего лица ФИО3: ФИО3 (лично)

установил:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения №8624 обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Потребительскому обществу «Кузнецкий колхозный рынок» об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, в счёт погашения задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 

<

***> от 27.02.2014г.

Истец указал, что заемщик ФИО1 решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.10.2017г. признан банкротом и в отношении него введена процедура реструктуризации долгов.

До возбуждения процедуры банкротства с заемщика ФИО1 решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.12.2015г. по делу А49-8599/2015г. в пользу истца взыскана задолженность по договору кредитной линии 

<

***> от 27.02.2014г. в общей сумме 997 015 руб. 28 коп.

Текущая задолженность ФИО1 по кредитному договору составляет 28 363 618 руб. 96 коп., в том числе основной долг - 28 318 266 руб. 93 коп., неустойка за просрочку уплаты долга - 980 руб., неустойка за просрочку уплаты процентов - 44 372 руб. 03 коп.

Поскольку задолженность не погашена, и ответчик отказался удовлетворить досудебную претензию, истец просит обратить взыскание на принадлежащее ПО «Кузнецкий колхозный рынок» недвижимое имущество.

В обоснование исковых требований истец сослался на ст. ст. 309, 340, 348, 349 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2, ФИО3.

В рамках рассмотрения дела №А49-7762/18 судом назначалась экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества, производство которой было поручено эксперту ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы министерства юстиции Российской Федерации ФИО6

По ходатайству сторон в ходе рассмотрения дела эксперт ФИО6 дала пояснения по выводам экспертного заключения.

После возобновления производства по делу представитель истца ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявил, указал, что возможность установления начальной продажной цены имущества может быть скорректирована при вынесении решения по делу, поскольку установление начальной продажной стоимости не является самостоятельным требованием в рамках заявленного спора, иск заявлен об обращении взыскания на имущество, т.е. определение способа исполнения решения суда, и суд вправе установить рыночную стоимость имущества с учетом недостатков экспертного заключения без назначения повторной либо дополнительной судебной экспертизы. Истец просит обратить взыскание на имущество с установлением начальной продажной цены имущества в размере 80% от стоимости имущества, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель ответчика заявленные требования признал частично, указывая, что начальная продажная цена имущества должна быть установлена в размере 100% стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, кроме того, требования истца могут быть удовлетворены за счет продажи лишь части имущества. Также ответчик указал, что денежные средства по кредитному договору выдавались на строительство одноэтажного кирпичного административного торгово-складского здания в соответствии с разрешением на строительство № RU 58303000-65 от 28.08.2009г. (п. 10.3. договора №12/8624/021/14З01 от 27.02.2014г.), следовательно, взыскание должно быть обращено лишь на указанное имущество. 

Третьи лица, поддержали позицию ответчика, при этом третье лицо просит учесть, что залогодатель не имеет цели продавать все имущество, расположенное на земельном участке.

Судебное разбирательство по делу назначено на 30.05.2019г., в ходе судебного заседания объявлялся перерыв на 06.06.2019г.

Третье лицо – Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 в заседание не явился, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом.

В ходе судебного заседания представитель истца просил не рассматривать заявленное ранее ходатайство о наложении судебного штрафа на эксперта ФИО6 или экспертную организацию за непредставление экспертного заключения в установленный определением о назначении судебной экспертизы срок.

В ходе судебного заседания 06.06.2019г. от представителя истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания до рассмотрения дела № А49-692/2018 по иску ПАО «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 к ПО «Кузнецкий колхозный рынок» об обращении взыскания на имущество ответчика, заложенное им по договору ипотеки №12/8624/0281/021/14З01 от 27.02.2014г. в обеспечение обязательств ФИО1 по договору кредитной линии 

<

***> от 27.02.2014г.

Ходатайство истца судом отклонено, поскольку решение по делу № А49-692/2018 не будет иметь каких-либо процессуальных или материальных последствий для разбирательства по настоящему делу, при этом судом учтено, что согласно пояснениям представителей сторон по указанному дела рассматривается вопрос о назначении повторной судебной экспертизы.

Проверив материалы дела, заслушав представителей сторон, третьих лиц, арбитражный суд установил следующее:

27 февраля 2014 года банк и индивидуальный предприниматель ФИО1 (заемщик) заключили договор 

<

***>, в соответствии с которым, банк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для капитального строительства объекта недвижимости на срок по 26.02.2024 года с лимитом в 29 000 000 руб., а ответчик обязался в установленные договором сроки возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом по ставке: 12,5% годовых за период с даты выдачи кредита по 30.06.2014г., с 01.07.2014г. по 26.02.2024г. – 13% годовых на сумму лимита до 2 000 000 руб. и 12,5% годовых на сумму свыше 2 000 000 руб.

Условия предоставления и обслуживания обеспеченных кредитов определены условиями Приложения №1 к договору, являющемуся неотъемлемой частью договора.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ПАО «Сбербанк России» с индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор поручительства №12/8624/0281/021/14П01 от 27.02.2014г., с потребительским обществом «Кузнецкий колхозный рынок» заключен договор поручительства №12/8624/0281/021/14П02 от 27.02.2014г.

В связи с нарушением сроков внесения платежей по кредитному договору и процентов по кредиту, истец обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с требованием о взыскании долга по кредитному договору, уплате процентов по кредиту и взыскании неустойки.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.12.2015г. по делу А49-8599/2015 с заемщика – ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Пензенского филиала № 8624 взыскана задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 

<

***> от 27.02.2014г. в общей сумме 997 015 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-5096/2017 от 23.08.2017г, с поручителя ФИО3 взыскана задолженность по кредитному договору 

<

***> от 27.02.2014г., заключенного им с публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 в пользу Банка сумма 28 363 618 руб. 96 коп., в т.ч. долг – 28 318 266 руб. 93 коп. и неустойка – 45 352 руб. 03 коп., а также  расходы по государственной пошлине в сумме 164 818 руб. 10 коп.

Определение Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2016г. по делу № А49-14111/2016 требования ПАО «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 признаны обоснованными частично, в сумме : 28 426 043 руб. 28 коп., в том числе неустойка в сумме 61 959 руб. 25 коп. по договору № 

<

***> от 27.02.2014г., в сумме 663 869 руб. 69 коп., в том числе неустойка в сумме 12 383 руб. 67 коп. по банковской карте, а также расходы по государственной пошлине в сумме 9 741 руб. 28 коп. В отношении индивидуального предпринимателя ФИО1 введена процедура реструктуризации долгов сроком до 26.06.2017г.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.10.2017г. заемщик – ФИО1 признан банкротом и в отношении него введена процедура реструктуризации долгов. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО2

По состоянию на 14.12.2017г. текущая задолженность ФИО1 по кредитному договору составляла 28 363 618 руб. 96 коп., в том числе основной долг – 28 318 266 руб. 93 коп., неустойка за просрочку уплаты долга – 980 руб., неустойка за просрочку уплаты процентов - 44 372 руб. 03 коп.

Требование (исх. № 8624-26-исх./333 от 14.12.2017г.) об уплате задолженности в указанной сумме направлено истцом в адрес ответчика (поручителя) (л.д. 53-54).

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между кредитором – истцом и Потребительским обществом «Колхозный рынок» (должник) заключен договор ипотеки № 12/8624/021/14З01 от 27.02.2014г.

В соответствии с п. 1.1 договора ипотеки, должник передал в залог принадлежащее ему на праве собственности следующее имущество:

- нежилое здание (торговый павильон № 2), кадастровый номер 58:31:0203084:354, общей площадью 166,7 кв. м., расположенное по адресу 

<

...>. лит. Л, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 2 411 200 руб. (с НДС);

- сооружение, теплый канализованный общественный туалет, кадастровый номер 58:31:0203084:233, площадью 133 кв.м., с водопроводно-канализационной сетью, тепловым трубопроводом протяженностью 3,50 пм, расположенное по адресу 

<

...>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 1 577 600 руб. (с НДС);

- земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу 

<

...>, кадастровый номер 58:31:0203084:49, общей площадью 11945 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 9 338 400 руб.;

- земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>, кадастровый номер 58:31:0203091:10, общей площадью 7636 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации зданий, строений и сооружений ПО «Кузнецкий колхозный рынок», путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 6 581 600 руб.

При рассмотрении иска об обращении взыскания на вышеуказанное заложенное имущество истцу стало известно, что с 23.04.2018г. и с 07.05.2018г. зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:31:0203091:10, находящемся в залоге у банка, истец просит суд обратить взыскания на данное имущество на основании ст. ст. 64, 65, 69.1 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. (ред. От 31.12.2017г.), а именно:

- объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:308, площадью 631,2 кв.м, степень готовности – 90%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...>;

- объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:309, площадью 731,6 кв.м, степень готовности – 85%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...>;

 - объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:310, площадью 183,4 кв.м, степень готовности – 10%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...>;

- объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...>.

Поскольку задолженность по кредитному договору не погашена, а ответчик отказался удовлетворить досудебную претензию, истец просит обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее ПО «Кузнецкий колхозный рынок», являющееся обеспечением кредита и предметом залога по договору ипотеки № 12/8624/0281/021/14З01 от 27.02.2014г.

Кредитный договор и договор залога представлены в материалы дела.

Судом также установлено и не оспаривается сторонами, что характеристика нежилого здания общей площадью 1463,18., расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый № 58:31:0203091:311, изменена путем увеличения площади до 1674,8 кв.м., с сохранением обременения в пользу Банка по договору ипотеки от 27.02.2014г. № 12/8624/0281/14З01. Изменения объекта нашли отражения в ЕГРП (л.д. 76-79 Т. 1).

Истец известил ответчика о намерении использовать свое право по обращению взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением ФИО1 обязательств по вышеназванным кредитным договорам (л.д. 53-54 Т. 1).

Ответчик каких-либо действий по погашению задолженности по кредиту не предпринял.

Истец просит обратить взыскание на указанное выше имущество путем его продажи с публичных торгов.

Оценив заявленные требования, арбитражный суд находит их подлежащими удовлетворению частично.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами путем обращения взыскания на предмет залога.

Принимая во внимание наличие обеспеченного залогом и неисполненного обязательства, подтверждённого вступившим в законную силу решением суда, арбитражный суд, руководствуясь ст. ст. 307, 309, 334, 337, 348, 357 Гражданского кодекса Российской Федерации признает требование истца об обращении взыскания на предмет залога подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

В соответствии со ст. 64 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Положением статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Согласно п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при фактическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более, чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке. В частности, по смыслу подп. 4 п. 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная стоимость заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается судом и равна восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).

В силу ст. 358.6 ГК РФ после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное право требования залогодержатель имеет право на получение исполнения по данному требованию в пределах, необходимых для покрытия требований залогодержателя, обеспеченных залогом.

На дату рассмотрения спора по существу в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств, возникших из кредитного договора и обеспеченных залогом. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является правомерным.

Принимая во внимание наличие у ФИО1 задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству перед Банком, суд приходит к выводу о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество.

Для определения рыночной стоимости заложенного имущества и соответственно его начальной продажной цены, судом назначалась экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6.

Согласно абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно выводам экспертного заключения № 3284/2-3 от 15.02.2019г. рыночная стоимость 

- объекта незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:308, площадью 631,2 кв.м, степень готовности – 90%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...> составляет 15 109 830 руб. 00 коп.;

- объекта незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:309, площадью 731,6 кв.м, степень готовности – 85%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...> составляет 16 739 735 руб. 00 коп.;

 - объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:310, площадью 183,4 кв.м, степень готовности – 10%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...> составляет 245 551 руб. 00 коп.;

- объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...> составляет 37 507 402 руб. 00 коп.

По результатам допроса эксперта ФИО6 были установлены обстоятельства, свидетельствующие о неполном осмотре спорных объектов, что повлияло на определенную экспертом стоимость объектов оценки.

Представители сторон ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявили.

При этом истец указал, что возможность установления начальной продажной цены имущества может быть скорректирована при вынесении решения по делу, поскольку установление начальной продажной стоимости не является самостоятельным требованием в рамках заявленного спора, иск заявлен об обращении взыскания на имущество, т.е. определение способа исполнения решения суда, и суд вправе установить рыночную стоимость имущества с учетом недостатков экспертного заключения без назначения повторной либо дополнительной судебной экспертизы. Истец просит обратить взыскание на имущество с установлением начальной продажной цены имущества в размере 80 % от стоимости имущества, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель ответчика заявленные требования признал частично, указывая, что начальная продажная цена имущества должна быть установлена в размере 100% стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, кроме того, требования истца могут быть удовлетворены за счет продажи лишь части имущества. 

Также ответчик указал, что денежные средства по кредитному договору выдавались на строительство одноэтажного кирпичного административного торгово-складского здания в соответствии с разрешением на строительство № RU 58303000-65 (п. 10.3. договора №12/8624/021/14З01 от 27.02.2014г. с учетом дополнительного соглашения), следовательно, взыскание может быть обращено лишь на указанное имущество.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

На момент вынесения решения стороны заявляют возражения относительно правильности определения цены помещений, однако ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено. 

Из пояснений сторон следует, что истец полагает, что оценщиком завышена стоимость имущества, ответчик и третьи лица напротив полагают, занижение оценщиком стоимости имущества.

С учетом мнений сторон, суд полагает, что процедура открытых торгов способна объективно скорректировать возможные погрешности оценки, не нарушая прав должника.

Выводы эксперта участвующими в деле лицами не оспорены и не опровергнуты, о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Учитывая изложенное, суд признает экспертное заключение №323284/2-3 от 15.02.2019г. надлежащим доказательством по делу.

В этой связи суд считает возможным установление начальной продажной цены исходя из оценки спорного имущества, установленной заключением эксперта ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 3284/2-3 от 15.02.2019г.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 54 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая, что денежные средства по кредитному договору выдавались на строительство одноэтажного кирпичного административного торгово-складского здания с цокольным и мансардным этажами, общей площадью 1463,18 кв.м. в соответствии с разрешением на строительство № RU 58303000-65 (п. 10.3. договора №12/8624/021/14З01 от 27.02.2014г.), суд полагает необходимым обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, расположенное по адресу 

<

...>.

Таким образом, начальная продажная цена при реализации объекта незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...> подлежит установлению в сумме 30 005 921 руб. 60 коп.

Доводы истца о необходимости обращения взыскания на все объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, являющемся предметом залога по договору ипотеке № 12/8624/0281/02114З01 от 27.02.2014г. подлежат отклонению с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в абз. 3 п. 27 Постановления от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" и установленных по делу обстоятельств.

Согласно представленной истцом информации об остатке задолженности просроченная задолженность по кредитному договору по состоянию на 15.05.2019г. составляет 27 983 106 руб. 71 коп. (л.д. 38 Т. 3).

Согласно отзыву третьего лица ФИО3 об остатке задолженности просроченная задолженность по кредитному договору по состоянию на 15.05.2019г. составляет 27 983 811 руб. 98 коп. (с учетом платежа в сумме 30 000 руб. 10.04.2019г. и платежа в сумме 6871 руб. 16 коп. – 15.04.2019г.), данная сумма подтверждается информацией ФССП России, представленной третьим лицом (л.д. 45-46, 49-50 Т. 3). 

Также третьим лицом представлена распечатка с официального сайта ФССП России, свидетельствующая об остатке долга в размере  27 953 811 руб. 98 коп. 

При этом третье лицо ФИО3 указывает, что оплата задолженности в размере 30 000 руб. произведена 25.04.2019г. и учтена ФССП России при указании остатка задолженности в Банке исполнительных производств на официальном сайте ФССП России.

В подтверждение оплаты указанной суммы представлены чеки об оплате задолженности на общую сумму 30 000 руб. (л.д. 51 Т.3), в подтверждение перечисления на счет службы судебных приставов (УФК по Пензенской области) по исполнительному производству № 5059/18/58031-ИП.

Оснований для вывода о несоответствии сведений об остатке задолженности в сумме 27 953 811 руб. 98 коп. действительности у арбитражного суда не имеется, соответствующих доказательств сторонами не представлено (ст. 65 АПК РФ). 

В рассматриваемом случае для полного удовлетворения требований залогодержателя в сумме 27 953 811 руб. 98 коп., учитывая результаты судебной экспертизы, будет достаточно денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, рыночная стоимость которого составляет 37 507 402 руб. а применительно к подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке – 30 005 921 руб. 60 коп. 

Довод истца о наличии риска признания торгов несостоявшимися и как следствие невозможность удовлетворения требований истца в полном объеме, судом не принимается как основанный на предположениях.

Условия, при наличии которых не допускается обращение взыскания на заложенное имущество в соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ в рассматриваемом случае отсутствуют.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что для полного удовлетворения требований истца будет достаточно обратить взыскание только на один объект недвижимого имущества, рыночная стоимость которого превышает общий размер задолженности по кредитному договору.

В ходе рассмотрения дела представители ответчика и третьих лиц неоднократно указывали на готовность исполнения обязательств по кредитному договору № 

<

***> от 27.02.2014г.

Из материалов дела следует, что обеспеченные залогом обязательства должника по кредитному договору не исполнены им надлежащим образом.

Следовательно, с учетом положений статей 337, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 64, 65, 69.1. Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению частично. 

Начальная продажная цена имущества устанавливается судом в размере его залоговой стоимости, согласованной сторонами. Способ реализации имущества – с публичных торгов. 

В удовлетворении остальной части требования следует отказать.

В соответствии со ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине и за проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Поскольку при назначении судебной экспертизы истцом была оплачена часть суммы, подлежащей оплате за проведение судебной экспертизы, указанные расходы в размере 28 000 руб., а также расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Оставшаяся часть в размере 27 200 руб. за производство судебной экспертизы подлежит взысканию с ответчика в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично, судебные расходы отнести на ответчика.

Во исполнение обязательств ФИО1, ФИО3 и Потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок» перед Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» установленных решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.12.2015г. по делу А49-8599/2015, согласно которому с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Пензенского филиала № 8624 взыскана задолженность, проценты, пени, а также судебные расходы в общей сумме 1 022 955 руб. 58 коп. и решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-5096/2017 от 23.08.2017г, согласно которому с поручителя ФИО3 взыскана задолженность, неустойка, а также судебные расходы в общей сумме 28 528 437  руб. 06 коп. обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на следующее недвижимое имущество Потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок»:

- объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: 

<

...> установив начальную продажную стоимость имущества в размере 30 005 921 руб. 60 коп.

Взыскать с Потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок» в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок» в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 28 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 27 200 руб. 00 коп.

Решение Арбитражного суда Пензенской области может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Пензенской области.

СудьяЖ.В. Кудрявцева