АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-12258/2022

г. Ставрополь

13 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2024 года 

Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2024 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Пузановой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Халайчевой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью УК «Вершина», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Кисловодск, 

к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, 

об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества от 01 июня 2022 года №2-ПР  нежилых помещений с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая,  52/41   и   нежилых   помещений   с   кадастровым номером 26:34:080307:209, общей площадью 222,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 по стоимости, равной 3 630 833,34 рублей и изложить пункт 2.1.договора купли-продажи муниципального имущества № 2-IIP от 01 июня 2022 года в следующей редакции: имущество продается по цене 3 630 833,34 руб..

об обязании пересчитать расчет в приложении №1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 01 июня 2022 года №2-ПР, исходя из суммы 3 630 833,34  рублей, с даты вступления решения Арбитражного суда Ставропольского края поданному спору в законную силу (с учетом уточнений),

третье лицо: администрация города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Вершина» (далее – истец, общество) обратилось в суд с иском к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – Комитет, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества от 01 июня 2022 года №2-ПР  нежилых помещений с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая,  52/41   и   нежилых   помещений   с   кадастровым номером 26:34:080307:209, общей площадью 222,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 по стоимости, равной 3 630 833,34 рублей и изложить пункт 2.1.договора купли-продажи муниципального имущества № 2-IIP от 01 июня 2022 года в следующей редакции: имущество продается по цене 3 630 833,34 руб..

об обязании пересчитать расчет в приложении №1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 01 июня 2022 года №2-ПР, исходя из суммы 3 630 833,34  рублей, с даты вступления решения Арбитражного суда Ставропольского края поданному спору в законную силу (с учетом уточнений, принятых определением от 20.11.2023).

Определением от 18.12.2023 судебное разбирательство по делу было отложено на 30.01.2024.

К дате судебного заседания от истца поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, в судебное заседание не явились, в связи с чем суд на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проводит судебное заседание в их отсутствие. 

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и установлено Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.06.2021 по делу №А63-18076/2019, что между Комитетом и ООО УК «Вершина» (ранее - общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Домоуправление № 3») заключены договоры аренды нежилых помещений: 

- от 11.05.2016 № 7 (нежилых помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, помещения № 1, 2 литер Г1, площадью 61,1 кв.м, помещения №3, 3а, литер Л, площадью 15,7 кв.м, по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/42), 

- от 11.07.2016 № 15 (нежилых помещений 1-5,11,17,21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41). 

Срок действия договора аренды от 11.05.2016 установлен до 11.05.2019, договора аренды от 11.07.2016 - до 11.07.2019 (пункты 1.3 договоров).

В связи с окончанием срока договоров № 7 и № 15, общество 21.03.2019 и 16.04.2019 обращалось в Комитет с предложением о продлении срока их действия; ответными письмами от 30.04.2019 № 01-15/1907, от 14.06.2019 № 01-15/2522 Комитет уведомил заявителя о том, что согласно пункту 1 части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» договоры №7, №15 пролонгироваться, заключаться на новый срок не будут, в связи с чем просил освободить общество занимаемые помещения. 

Заявлениями от 25.12.2018, от 04.03.2019 и от 15.05.2019 общество обращалось в Комитет с предложением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность. 

Комитет в ответ на обращение от 15.05.2019 № 360 письмом от 14.06.2019 № 01- 15/2566 сообщил заявителю, что испрашиваемые объекты в прогнозный план приватизации на 2019 - 2021 годы не включены, выполнить просьбу не представляется возможным.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.06.2021 по делу №А63-18076/2019 признан незаконным отказ Комитета в предоставлении ООО УК «Вершина» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договорам аренды от 11.05.2016 № 7, от 11.07.2016 № 15 муниципального имущества, в части нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> / Замковая, 52/41, помещений 1-5, 11, 17, 21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м, помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м. Суд обязал Комитет устранить нарушение права и предоставить ООО УК «Вершина» преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41, помещений 1-5, 11, 17, 21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м, помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м., по цене, равной их рыночной стоимости в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение указанного решения суда Комитет направил в адрес ООО УК «Вершина» письмо от 08.06.2022 №01-15/3148 для рассмотрения и подписания договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 и нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:080307:209. общей площадью 222,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41.

К письму прилагался проект договора купли-продажи муниципального имущества от 01.06.2022 №2-ПР и дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды №15 от 11.07.2016 и №7 от 11.05.2016.

В п. 2.1 проекта договора купли-продажи указана цена помещения 9 182 780 руб., определенная на основании отчета о рыночной оценке недвижимости от 11.04.2022 №13791/22-1.

Как указывает истец, в отчете об оценке не учтено, что величину рыночной стоимости имущества необходимо определить на дату обращения ООО УК «Вершина» с заявлением о выкупе имущества, т.е. на 14.06.2019. В связи с тем, что стоимость определена по состоянию на 08.04.2022, произошло ее существенное завышение.

16.08.2022 истец направил в адрес Комитета протокол разногласий к п. 2.1 договора №2-ПР от 01.06.2022 в части цены продажи имущества.

В письме от 30.06.2022 №01-15/3611 Комитет сообщил об отклонении протокола разногласий со ссылкой на п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Закона).

В силу статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по определению рыночной стоимости нежилых помещений. При этом каждая из сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объекта отличается.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В соответствии со статьей 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Комитетом рыночная стоимость заявленных нежилых помещений в проекте договора купли-продажи определена в размере 9 182 780 руб., согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 11.04.2022 №13791/22-10/934-20, подготовлен проект договора купли-продажи муниципального имущества от 01.06.2022 № 2-ПР.

Определением суда от 21.12.2022 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено судебному эксперту ФИО1, осуществляющему деятельность в сфере судебной экспертизы и судебных экспертных исследований «ЭкспертЮфо».

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м., и с кадастровым номером 26:34:080307:209, общей площадью 222,6 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, уд. Боргустанская/Замковая, д. 52/41 на дату 14.06.2019?

Согласно заключению эксперта №01/2023 от 07.02.2023 (с учетом письменных пояснений от 16.10.2023) рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м., и с кадастровым номером 26:34:080307:209, общей площадью 222,6 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, уд. Боргустанская/Замковая, д. 52/41 на дату 14.06.2019 составляет:

- объект недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м. – 1 832 000 руб. с НДС, 1 526 666,67 руб. – без НДС.

- объект недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:209, общей площадью 222,6 кв.м. – 2 525 000 руб. с НДС, 2 104 166,67 руб. – без НДС.

Комитет представил возражения на заключение эксперта, возражал против принятия заключения №01/2023 от 07.02.2023 в качестве допустимого доказательства по следующим основаниям:

- эксперт при проведении экспертизы и составлении заключения в разделе «Документы, используемые при проведении экспертизы» ссылается на использование ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», но при этом не указывает применение «Федеральных стандартов оценки» (ФСО №1, №2, №3, №4, №7), обязательных для применения, что является нарушением ст. 20 ФЗ №135.

- в нарушение всего раздела V. Анализ рынка Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» не исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, т.е. не проведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

- на стр.13 «Анализ рынка недвижимости» проведен неизвестно на какую дату, в таблице №2 при использовании аналогов не указана ссылка на источник получения информации. Таким образом нарушен п. 5 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке».

- на стр. 17 заключения эксперта «Обоснование подходов и методов оценки» содержится противоречивая информация о возможности применения сравнительного подхода при оценке.

- на стр. 18 заключения приводится раздел «Определение рыночной стоимости квартиры методом сравнения продаж», в связи с чем имеется неясность относительно объекта оценки и свидетельствует о формальном подходе эксперта к ответу на поставленный судом вопрос.

- в нарушение пп. «е» п. 22 ФСО №7 в расчетных таблицах №3 на стр. 19, №4 на стр. 21, №5 на стр. 23 экспертом не использованы рекомендованные элементы сравнения. Отсутствуют описания объектов – аналогов, ссылки на источники информации об объектах – аналогах, что влечет невозможность проверки расчетов.

- на стр. 19 эксперт указывает, что в практике оценки принято уточнять в телефонном разговоре как указанную, так и недостающую информацию об объектах-аналогах, но при этом номера телефонов экспертом не указаны, нет характеристики объектов-аналогов. На стр. 20-21 не приводятся ссылки на источники информации объектов-аналогов, в связи с чем проверка указанных сведений невозможна, что является нарушением п. 5 и 11 ФСО №3.

- при описании объектов оценки на стр. 10 эксперт не приводит описания их местоположения, в т.ч. на карте города Кисловодска, но при этом применена корректировка на местоположение, что является нарушением и приводит к занижению итоговой рыночной стоимости.

- в табл. №1 на стр. 11 в характеристиках объектов исследованиях имеется графа «физическое состояние», где в графе «Показатель», «Состояние отделки» эксперт на основании данных визуального осмотра 19.01.2023 внес сведения о необходимости косметического ремонта. Ответчик полагает, что текущее состояние объекта не должно учитываться при проведении оценки на ретроспективную дату.

- для объекта оценки с кадастровым номером 26:34:080307:209 эксперт указывает на неудовлетворительное состояние здания, которое было установлено при визуальном осмотре. А именно – разрушено помещение №13 площадью 90,7 кв.м. При этом на стр. 29 заключения эксперт использует формулу для расчета корректирующего коэффициента снижения цены кв.м. аналогов на площадь производственного помещения по физическому состоянию и вводит отрицательную корректировку на 27,78%, но ссылки на список использованной литературы или иной источник информации, где была бы указана данная формула расчета, экспертом не приводится. Таким образом, данная корректировка не может считаться обоснованной. 

- эксперт не указывает в заключении, рассчитана ли рыночная стоимость объектов недвижимости с учетом НДС или без НДС, что в значительной степени влияет на итоговый результат.

- при расчете рыночной стоимости арендной ставки для объектов оценки на стр. 33-36 заключения эксперта, таблицы №8 и 9, не указан период, за который определена ставка, и учтен ли при расчете НДС. Кроме того, нет анализа местоположения объектов оценки и объектов – аналогов, нет описания физического состояния здания с расчетом процента износа, состояния внутренней отделки; при расчете ставки аренды для объектов оценки эксперт использует корректировки «Справочника оценщика недвижимости» для неактивного рынка, ничем не обоснованные. Завышен процент корректировки на торг. Отсутствуют описания объектов – аналогов.

В связи с изложенным, Комитет ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Истец возражал относительно удовлетворения данного ходатайства, указав, что заключение эксперта является обоснованным, объективным, изложенные в нем выводы – достоверными. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Определением от 14.06.2023 суд предложил эксперту ФИО1 представить письменные пояснения с учетом возражений Комитета на экспертное заключение.

Из письменных пояснений ООО «Эксперт Юг» исх. №389 от 14.08.2023 следует, что:

- судебный эксперт при осуществлении судебно-экспертной деятельности руководствуется процессуальным законодательством и Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №73-ФЗ).

Согласно ст. 1 Закона №73-ФЗ государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно-экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами (далее также - эксперт), состоит в организации и производстве судебной экспертизы.

Статьей 3 Закона №73-ФЗ установлено, что правовую основу государственной судебно-экспертной деятельности составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, законодательство Российской Федерации о таможенном деле, Налоговый кодекс Российской Федерации, законодательство в сфере охраны здоровья, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы, нормативные правовые акты Президента Российской Федерации, нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, на которые возложены функции по организации и (или) производству экспертизы в целях осуществления судопроизводства в Российской Федерации.

Таким образом, выступая экспертом в суде, оценщик при производстве судебной экспертизы руководствуется соответствующим процессуальным кодексом, Законом №73-ФЗ, а также ФСО и Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ в части, не противоречащей процессуальному законодательству и Закону №73-ФЗ.

- на страницах 12-13 заключения представлен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки,

- на странице 13 представлен анализ рынка недвижимости, осуществленный путем анализа архивных объявлений сайта https://ruads.net/, с указанием ID каждого объявления,

- на странице 17 была допущена опечатка, данный текст необходимо читать как «так как существует достоверная и доступная». Опечатка не влияет на произведенные расчеты.

- на странице 18 была допущена опечатка, данный текст необходимо читать как «определение рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж». Опечатка не влияет на произведенные расчеты.

- на страницах 25-30 экспертом представлены элементы сравнения с их последующим описанием применения.

- на страницах 20-21 представлены скриншоты объектов – аналогов, где описаны объекты с указанием адреса, характеристик, ссылок на первоисточник данных объявлений.

- на страницах 10-11 представлено описание объектов оценки с описанием и местоположением на карте г. Кисловодска, также на стр. 20-21 в скриншотах указаны адреса объектов-аналогов, что и продублировано в таблицах анализа объектов – аналогов.

- согласно сложившейся практике при ретроспективной оценке (ретроспективная оценка – это определение стоимости имущества на дату, после которой прошло уже значительное количество времени) эксперт исходит из данных, что объект не изменился за текущее время. Также на стр. 29 приведена формула расчета физического износа, и корректировка применяется согласно данным на этой странице.

- на странице 12-13 представлен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, где указано, что объекты оценки относятся к коммерческой недвижимости (свободного назначения) и нигде не указывает на производственные помещения.

- на странице 30 была допущена опечатка, данный текст необходимо читать как «определение рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации». Опечатка не влияет на произведенные расчеты.

- все аналоги, представленные в заключении эксперта, относятся к долгосрочной аренде, то есть платеж составляет в месяц. Также на стр. 36-40 экспертом представлены элементы сравнения с последующим описанием применения.

- на стр. 37 приведена таблица для корректировок при расчете арендной ставки. Экспертом была верно применена корректировка в размере 14,3%, но совершена опечатка в описательной части. Данный текст надо читать следующим образом «Оценщик счет корректным к расчетам принять скидку на торг в размере среднего значения для неактивного – 14,3%». Данная опечатка не влияет на произведенные расчеты.

- на страницах 32-33 представлены скриншоты объектов – аналогов, где описаны объекты с указанием адреса, характеристик, ссылок на первоисточник данных объявлений.

- согласно сложившемуся опыту корректировка на площадь не применялась, так как объекты – аналоги могут сдаваться и по частям за ту же стоимость, что повлекло бы за собой необоснованное искажение цены на объекты оценки.

- согласно сложившемуся опыту при сдаче объектов аренды оборудование и мебель не включается в стоимость объекта, и переговоры о стоимости данного оборудования производятся отдельно, таким образом, то, что в аналоги №1 помещение сдается с оборудованием для парикмахерской, никак не влияет на стоимость аренды.

- согласно сложившемуся опыту операционные расходы (налог на имущество, поддержание работоспособности помещений) несет арендодатель, соответственно, применение данной корректировки обязательно при расчетах.

- на странице 41 часть «Операционные расходы для складских помещений определялись на основании данных Справочника оценщика недвижимости-2018» вставлена ошибочно и в расчетах не применялась.

- на страницах 13-18 представлен анализ и обоснование оптимального использования подходов к оценке,

- согласование результатов оценки базировалось на опыте эксперта, что представлено в таблице 12.

Стоимость недвижимости с учетом и без учета НДС приведена экспертом в письменных пояснениях от 16.10.2023.

Таким образом, суд, исследовав материалы дела, а также заслушав пояснения эксперта ФИО1 в судебном заседании 16.10.2023, критически относится к доводам, приведенным Комитетом в возражениях на заключение эксперта №01/2023 от 07.02.2023.

Ходатайство Комитета о назначении повторной экспертизы отклоняется судом в силу следующего.

Согласно ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Суд установил, что экспертное заключение, представленное в материалы дела, является полным, ясным и понятным, в заключении изложены примененные методики, экспертом дан ответ на поставленный судом вопрос, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Компетенция и квалификация эксперта подтверждена представленными документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять выводам эксперта, обладающего специальными познаниями и давшему подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

С учетом имеющихся в деле доказательств, фактических обстоятельств дела, доводов и пояснений истца и эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы.

Исходя из положений статьи 13 Закона №135-ФЗ, статьи 446 ГК РФ, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, с учетом выводов заключения эксперта №01/2023 от 07.02.2023, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м., и с кадастровым номером 26:34:080307:209, общей площадью 222,6 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, уд. Боргустанская/Замковая, д. 52/41 на дату 14.06.2019 составляет:

- объект недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м. – 1 832 000 руб. с НДС, 1 526 666,67 руб. – без НДС.

- объект недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:209, общей площадью 222,6 кв.м. – 2 525 000 руб. с НДС, 2 104 166,67 руб. – без НДС.

          В п. 2.1 договора от 01.06.2022 № 2-ПР (в редакции, предложенной Комитетом) стоимость имущества определена без НДС.

Таким образом, суд удовлетворяет заявленные требования и обязывает Комитет заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества от 01 июня 2022 года №2-ПР - нежилые помещения, с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 и нежилые помещения с кадастровым номером 26:34:080307:209, общей площадью 222,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 по стоимости, равной 3 630 833,34 (три миллиона шестьсот тридцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля 34 копейки, а также пересчитать расчет в приложении №1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 01 июня 2022 года №2-ПР, исходя из суммы 3 630 833,34 рублей. 

Пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества № 2-IIP от 01 июня 2022 года изложить в следующей редакции: имущество продается по цене 3 630 833,34 (три миллиона шестьсот тридцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля 34 копейки (без НДС).

Согласно статье 101 и 106 АПК РФ судебные расходы состоят как из государственной пошлины, так и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и других расходов, понесенных лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы на оплату экспертизы и государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Ходатайство комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отклонить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью УК «Вершина», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Кисловодск, удовлетворить.

Обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, заключить с обществом с ограниченной ответственностью УК «Вершина», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Кисловодск договор купли-продажи муниципального имущества от 01 июня 2022 года №2-ПР - нежилые помещения, с кадастровым номером 26:34:080307:147, общей площадью 127,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 и нежилые помещения с кадастровым номером 26:34:080307:209. общей площадью 222,6 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 по стоимости, равной 3 630 833,34 (три миллиона шестьсот тридцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля 34 копейки, а также пересчитать расчет в приложении №1 к договору купли-продажи муниципального имущества от 01 июня 2022 года №2-ПР, исходя из суммы 3 630 833,34 рублей.

Пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества № 2-IIP от 01 июня 2022 года изложить в следующей редакции: имущество продается по цене 3 630 833,34 (три миллиона шестьсот тридцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля 34 копейки (без НДС).

Взыскать с комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью УК «Вершина», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Кисловодск, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. и расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 20 000 руб.

Поручить финансовому отделу Арбитражного суда Ставропольского края перечислить ООО «Эксперт ЮГ», ИНН 

<

***>, г. Пятигорск, денежные средства в сумме 20 000 руб., поступившие на депозитный счет Арбитражного суда Ставропольского края в счет оплаты экспертизы на основании платежного поручения № 2051 от 26.12.2022 согласно счету № 02 от 07.02.2023.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                        В. В. Пузанова