/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8964/2015

30 ноября 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 ноября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Винниковым А.В.

при участии:  

от истца: представители Кулезин М.А. (доверенность от 01.06.2017),

Ярославская О.В. (доверенность от 23.03.2016),

от ответчика: представитель Егоров В.С. (доверенность от 21.09.2015),

от 3-их лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-21027/2017, 13АП-20648/2017) ООО «Балтик-Бон-Ойл», ООО «КСК ИНВЕСТ» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 27.06.2017 по делу № А21-8964/2015 (судья  Лобанова Е.А.), принятое 

по иску ООО «Балтик-Бон-Ойл» 

к ООО «КСК ИНВЕСТ» 

3-и лица: 1) ООО «Дженерал Сток», 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, 3) ООО «Запэлектромонтаж», 4) администрация городского округа «Город Калининград» 

о признании права собственности, истребовании имущества, взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Балтик-Бон-Ойл» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КСК ИНВЕСТ» (далее - ответчик) о признании за ООО «Балтик-Бон-Ойл» права собственности на долю в не завершенном строительством здании (с кадастровым номером 39:15:130712:8379), расположенном по адресу: г. Калининград, ул. Горького, дом 200-1 (на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130712:156) в размере 4193/10000; признании за ООО «Балтик-Бон-Ойл» права собственности на все коммуникации и инженерные сети в не завершенном строительством здании (с кадастровым номером 39:15:130712:8379) по адресу: г. Калининград, ул. Горького, дом 200-1 (на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130712:156); истребовании из незаконного единоличного владения ООО «КСК ИНВЕСТ» объекта недвижимости не завершенного строительством (с кадастровым номером 39:15:130712:8379), процент готовности 97%, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Горького, дом 200-1, обязав ООО «КСК ИНВЕСТ» передать данный объект в долевую собственность участников инвестиционного контракта от 07.06.2011; взыскании с ответчика в пользу истца убытков в размере 59 369 000 руб. (с учетом заявленного истцом и принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения; л.д. 63 т.21). Кроме того, истец в просительной части иска просил указать, что решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве ООО «Балтик-Бон-Ойл» на соответствующие доли в праве собственности. 

Суд определением от 19.11.2015 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Дженерал Сток», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра), ООО «Запэлектромонтаж», администрацию городского округа «Город Калининград» (далее - администрация). 

Определением от 21.04.2017 суд приостановил производство по делу, определением от 02.06.2017 производство по делу возобновлено.

Решением от 27.06.2017 Арбитражный суд Калининградской области признал за ООО «Балтик-Бон-Ойл» право собственности на долю в незавершенном строительством здании с кадастровым номером 39:15:130712:8379, расположенном по адресу: г. Калининград, ул. Горького, дом 200-1, в размере 2256/10000; в удовлетворении иска в остальной части отказал. Также в доход федерального бюджета с ООО «Балтик-Бон-Ойл» взыскано 212 000 руб. госпошлины, с ООО «КСК ИНВЕСТ» - 6 000 руб. госпошлины.

Не согласившись с названным решением, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт изменить.

ООО «Балтик-Бон-Ойл» несогласно с решением суда в части отказа в удовлетворении требований о признания права собственности на долю в праве собственности в размере 4193/10000, права собственности на коммуникации и инженерные сети, отказа в истребовании имущества и взыскании убытков. По мнению истца, судом первой инстанции неправомерно не уменьшена доля ответчика в праве собственности, как товарища, внесшего не весь вклад, а только его часть. В обоснование доводов истец сослался на то, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по инвестиционному контракту, не внесения вклада в порядке и на условиях, установленных пунктом 5.4 контракта, и графиком финансирования (процент невнесенного вклада - 29,16 %, то есть 56 368 914  руб. от установленной контрактом суммы), его доля уменьшилась на 1938/10000. Вследствие невнесения вклада в установленном порядке и размере ответчик не имеет права на всю прибыль - 6647/10000 доли в объекте (7720 кв.м), изначально причитающуюся ему по пункту 3.1 контракта. Доля, причитающаяся ответчику, должна быть уменьшена соразмерно невнесенному вкладу на 29,16 % от 6647/10000. При этом участники товарищества не наделены правом требования друг к другу по исполнению обязательства по внесению вклада, в связи с чем единственным доступным способом защиты товарища от невнесения другими товарищами соответствующего вклада является уменьшение доли в прибыли, причитающейся товарищам, не внесшим вклад. Кроме того, ответчик неправомерно зарегистрировал за собой право собственности на весь объект недвижимости без учета доли истца, а также дополнительного финансирования истца на возведение 11-этажного здания. Действия ответчика являются злоупотреблением правом, не подлежащим судебной защите, поскольку регистрация исключительно за ответчиком права собственности на весь объект и отказ ответчика от заключения с истцом до регистрации права собственности на объект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора поставили истца в положение, при котором он не мог реализовывать свои права, как собственник доли в объекте. Также истец не согласился с отказом суда первой инстанции во взыскании убытков, поскольку счел, что отчет от 22.07.2016 №Н-179-1 составлен с учетом необходимых сроков на завершение строительства, ввода объекта в эксплуатацию, получение необходимой разрешительной документации, требуемых сумм дополнительного финансирования; следовательно, доводы истца о возможности ввода объекта в эксплуатацию подтверждены документально, доказательств обратного ответчиком не представлено. При этом строительство одиннадцатиэтажного здания осуществлено истцом по согласованию с другими участниками инвестиционного контракта, обусловлено самим инвестиционным контрактом и технологической необходимостью, в том числе пунктом 6.2.3 инвестиционного контракта и дополнительным соглашением от 03.04.2012, заключенным между истцом и ответчиком. При этом ООО «Запэлектромонтаж» также письмом от 29.05.2012 согласовало строительство объекта увеличенной этажности. В свою очередь, неполучение необходимой документации на строительство 11-этажного здания было обусловлено нарушениями ООО «Запэлектромонтаж» и ООО «КСК - ИНВЕСТ» пункта 6.1.8 инвестиционного контракта, а именно не представлением доверенности для заказа и оформления всей проектной и разрешительной документации, необходимой для строительства объекта, ведения строительства и ввода объекта в эксплуатацию» (пункты 1.10, 6.1.8 инвестиционного контракта). Следовательно, возведение истцом 11-этажного здания без разрешительной документации не является основанием для исключения ответственности ответчика за причинение истцу убытков. Также, по мнению истца, право на коммуникации объекта переходит к нему в силу прямого указания инвестиционного контракта, а именно пункта 3.2 контракта, положения которого представляет достаточную индивидуализацию коммуникаций, которые причитаются истцу (сети холодного водоснабжения, ливневой и фекальной канализации и иные, поименованные в пункте). Кроме того, истец полагал надлежащим способом защиты права истребование имущества из чужого незаконного владения.   

В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что ООО "Балтик-Бон-Ойл" письмом от 17.07.2012 уведомило ООО "КСК ИНВЕСТ" о том, что в связи с изменением архитектурного решения фасадов, проектного решения кровли строящегося здания увеличилась этажность до одиннадцати этажей; все затраты и оплату расходов по выполнению данных изменений заказчик-инвестор взял на себя, обязался выполнить работы за свой счет; полагая, что дополнительные площади после возведения строящегося здания остаются за заказчиком-инвестором и переходят в его собственность в соответствии с пунктом 3.1 инвестиционного контракта. Поскольку ответчик с данным обстоятельством не согласился, им было приостановлено финансирование в рамках инвестиционного договора до момента распределения дополнительных площадей. По существу спора ответчик полагал, что стороны не достигли цели, ради которой заключался инвестиционный контракт, поскольку он прекратился после объявления ООО «Запэлектромонтаж» банкротом, и в силу положений статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации товарищи должны были разделить имущество пропорционально стоимости вкладов товарищей. Однако истцом не доказан точный размер вложений, произведенных им непосредственно во исполнение инвестиционного контракта; размер доли истца, по мнению ответчика, определен судом неправомерно. По расчету ответчика, истцом внесено 6 861 064 руб. (425/10000), ответчиком – 136 878 710 руб. (8477/10000). При этом оплата, произведенная истцом после 10.10.2012, не может быть зачтена в счет исполнения обязательств по инвестиционному договору, поскольку 08.10.2012 истец известил ответчика об остановке строительства, 10.10.2012 истек срок действия разрешения на строительство. Кроме того, согласно отчету о совместной деятельности от 31.12.2012 инвестиционный объект представлял собой 9-этажное здание, а не 11-ти этажное, в связи с чем вложения в строительство 11 этажей, произведенные истцом, не относятся в финансированию инвестиционного проекта.

Ввиду отсутствия у суда сведений о надлежащем извещении третьих лиц ООО «Дженерал Сток», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ООО «Запэлектромонтаж», администрация городского округа «Город Калининград» о принятии к производству апелляционной жалобы ООО «КСК ИНВЕСТ»; не выполнения участвующими в деле лицами указанных апелляционным судом в определениях от 21.08.2017, от 13.09.2017 процессуальных действий, суд апелляционной инстанции определением от 27.09.2017 отложил судебное разбирательство.

ООО «КСК ИНВЕСТ» представило возражения на апелляционную жалобу истца, просило в ее удовлетворении отказать. Администрация направила в апелляционный суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

В судебном заседании 15.11.2017 представители истца и ответчика, возражая против удовлетворения апелляционных жалоб противоположной стороны, поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах. 

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, жалобы рассмотрены в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее. 

Между ООО "Запэлектромонтаж" (застройщиком), ООО "Балтик-Бон-Ойл" (заказчиком-инвестором) и ООО "КСК ИНВЕСТ" (соинвестором) заключен инвестиционный контракт от 07.06.2011 N22/11, предметом которого являлась совместная деятельность сторон по реализации инвестиционного проекта нового строительства инвестиционного объекта на земельном участке по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 200-1, в соответствии с исходно-разрешительной и проектно-сметной документацией.

Пунктом 2.1 контракта определены краткие проектные характеристики инвестиционного объекта, представляющего собой девятиэтажное административное здание общей площадью 11 615 кв.м, в том числе площадь офисных помещений 5918 кв.м. Тем же пунктом предусмотрено, что строительство осуществляется сторонами для удовлетворения собственных потребностей в административно-офисных и иных помещениях.

В соответствии с пунктами 2.2 и 2.3 контракта в рамках исполнения обязательств по контракту заказчик-инвестор обеспечивает финансирование, за исключением суммы финансирования соинвестора, выполняет функции заказчика-застройщика, включая организацию технического надзора за строительством, осуществляет ведение общих дел, финансовой документации и учета, заключает договоры с генподрядной и подрядными организациями от своего имени. Соинвестор обеспечивает финансирование проекта в сумме 193 247 624 руб., включающей платежи по заключенному с заказчиком-инвестором договору соинвестирования от 05.05.2011, согласно подписанным сторонами смете на строительство, графику строительства и графику платежей.

Вкладом застройщика согласно пункту 5.2 контракта является право аренды земельного участка по указанному адресу и платежи за аренду земли. В пункте 5.3 контракта оговорено, что вклад заказчика-инвестора: затраты, произведенные по инвестиционному контракту от 07.06.2007 №20, инвестиционному контракту от 05.11.2009 №21/09, по договору соинвестирования от 05.05.2011; выполнение функций заказчика-застройщика, включая организацию технического надзора за строительством; ведение общих дел по реализации инвестиционного проекта, финансовой документации, бухгалтерского учета и отчетности в отношении общего имущества сторон; денежные средства (за исключением суммы финансирования соинвестора, указанной в пункте 2.3 настоящего контракта). Вклад соинвестора – денежные средства, внесенные на условиях данного контракта (пункт 5.4 контракта).

Пунктом 2.6 контракта установлен срок ввода объекта в эксплуатацию - апрель - май 2013 года.

Имущественные права сторон определены в разделе третьем контракта, согласно которому построенный инвестиционный объект признается общей долевой собственностью сторон. Базовое соотношение раздела имущества по итогам реализации инвестиционного проекта установлено между сторонами в следующей пропорции: в собственность застройщика переходит 1275 кв.м общей площади с выделенными мощностями на данную площадь, то есть  5-й этаж объекта полностью проектной общей площадью 1112,5 кв.м и помещения на 6-м этаже инвестиционного объекта 634,71 кв.м (условный номер помещения 6/6), 60,3 кв.м (условный номер помещения 6/7), 56,0 кв.м (условный номер помещения 6/8) и часть коридора площадью 11,49 кв.м; в собственность соинвестора переходит 7720 кв.м общей площади объекта (половина подвала, первого и четвертого этажей, полностью площади на втором, третьем и седьмом этажах, частично на шестом, восьмом и девятом этажах), при условии выполнения всех условий пункта 2.3 настоящего контракта; в собственность заказчика-инвестора переходит вся оставшаяся площадь объекта – 2620 кв.м общей площади объекта (половина подвала, первого и четвертого этажей, частично на восьмом и девятом этажах). Указанные площади распределяются первоначально путем закрепления на поэтажных планах рабочей документации согласно приложениям №4-13 к настоящему контракту (пункт 3.1 контракта).

В соответствии с пунктом 3.2 контракта все коммуникации и инженерные сети, в том числе сети холодного водоснабжения, ливневой и фекальной канализации, газоснабжения, энергоснабжения, вентиляции, отопления, магистральные инженерные сети телефонизации, другие объекты инженерной инфраструктуры инвестиционного объекта находятся в собственности заказчика-инвестора.

Пунктом 3.4 контракта установлено, что оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к настоящему контракту производится в установленном порядке после сдачи инвестиционного объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта. 

ООО "Балтик-Бон-Ойл" и ООО "КСК ИНВЕСТ" подписали дополнительное соглашение от 03.04.2012 к инвестиционному контракту, в котором договорились внести следующие изменения в проектную документацию: разработка документации конструкции ниже и выше нуля в связи с установкой эскалаторов, изменениями назначения помещений с административных на торговые; разработка документации технологических, архитектурных частей, сетей инженерного обеспечения в связи с перепланировками для строительства, в частности увеличение мощности по электроэнергии; формирование полного состава проектной документации на экспертизу, разработка дополнительных разделов, необходимых для экспертизы. При этом обязанность по организации и согласованию проектной документации возлагалась на заказчика-инвестора согласно пункту 6.2.3 контракта; обязанность по оплате данных видов работ - на соинвестора в полном объеме (пункт 6.3.4 инвестиционного контракта).

Письмом от 29.05.2012 ООО «Запэлектромонтаж» согласовало строительство десятого и одиннадцатого этажей спорного здания. 

ООО "Балтик-Бон-Ойл" письмом от 17.07.2012 уведомило ООО "КСК ИНВЕСТ" о том, что в связи с изменением архитектурного решения фасадов, проектного решения кровли строящегося здания увеличилась этажность до одиннадцати этажей; все затраты и оплату расходов по выполнению данных изменений заказчик-инвестор взял на себя и выполнение работ за свой счет; дополнительные площади после возведения строящегося здания остаются за заказчиком-инвестором, на основании  пункта 3.1 инвестиционного контракта переходят в его собственность.

Из материалов дела следует, что строительство объекта велось на земельном участке площадью 0,6350 га, предоставленном ООО "Запэлектромонтаж" в аренду по договору от 17.08.2009 N010126, заключенному с администрацией, сроком до 03.08.2012. Строительство осуществлялось на основании выданного ООО "Запэлектромонтаж" Комитетом архитектуры и строительства администрации разрешения на строительство от 02.10.2009 NRU39315000-266/2009 сроком действия до 02.04.2011, впоследствии продленным до 02.10.2012.

Постановлением администрации от 18.10.2012 N1972, принятым на основании совместного обращения ООО "Запэлектромонтаж" и ООО "КСК ИНВЕСТ", арендатор земельного участка площадью 6350 кв.м заменен на ООО "КСК ИНВЕСТ"; срок аренды земельного участка продлен до 03.08.2013; Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации предписано оформить соглашение к договору аренды от 17.08.2009 N010126.

На основании этого постановления администрация, ООО "Запэлектромонтаж", ООО "КСК ИНВЕСТ" подписали соглашение от 18.10.2012 N010126-1/УА об уступке прав и обязанностей арендатора по указанному договору, продлении срока его действия до 03.08.2013. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 29.10.2012.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.03.2013 по делу NА21-254/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013, ООО "КСК ИНВЕСТ" отказано в иске о признании незаключенным инвестиционного контракта от 07.06.2011 N22/11. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.10.2013 данные судебные акты оставлены без изменения.

Сославшись на нарушение ООО «Запэлектромонтаж» и ООО «КСК ИНВЕСТ» обязательств по контракту, препятствование ими в завершении строительства объекта, полагая недействительным постановление администрации от 18.10.2012 №1972, соглашение от 18.10.2012 №010126-1/УА, ООО «Балтик-Бон-Ойл» обратилось с исковыми требованиями в арбитражный суд  (дело №А21-327/2013).

Решением суда от 07.06.2013 по делу №А21-327/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013, исковые требования ООО «Балтик-Бон-Ойл» были удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.02.2014 решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.06.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 по делу NА21-327/2013 отменены. В части обязания ООО "КСК ИНВЕСТ" исполнить условия инвестиционного контракта от 07.06.2011 №22/11 и дополнительного соглашения к контракту от 03.04.2012 путем внесения на расчетный счет, отведенный под инвестиционную деятельность, денежных средств в размере                  40 276 190 руб. 19 коп., также в части взыскания с ООО "КСК ИНВЕСТ" в пользу ООО "Балтик-Бон- Ойл" 27 725 643 руб. 24 коп. основного долга и 831 719 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области. В остальной части в удовлетворении требований ООО "Балтик-Бон-Ойл" отказано.

В ходе нового рассмотрения дела ООО «Балтик-Бон-Ойл» уточнило исковые требования, просило взыскать с ООО «КСК-ИНВЕСТ» денежные средства в сумме 68 001 833 руб. на расчетный счет товарищества, отведенный для продолжения строительства. Вступившим в законную силу решением от 07.07.2014 в иске отказано.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.05.2014 по делу №А21-8911/2013 ООО «Запэлектромонтаж» признано несостоятельным (банкротом). 

В свою очередь, 23.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО «КСК ИНВЕСТ» на объект незавершенного строительства степенью готовности 97%, расположенный по адресу: г.Калининград, ул.Горького, дом 200-1 (запись регистрации №39-39-01/285/2014-720), а также ограничение прав (ипотека в силу закона) в пользу ООО «Дженерал Сток».

В рамках рассмотрения дела №А21-7427/2016 ООО «Запэлектромонтаж» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «КСК ИНВЕСТ» о признании за ним права общей долевой собственности на 1098/10000 доли в праве на спорный                   не завершенный строительством объект. 

Решением от 24.01.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017, суд в удовлетворении иска отказал, указав, что подписав соглашение от 18.10.2012 №010126-1/УА об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка и уступив ООО «КСК ИНВЕСТ» права на аренду земельного участка, ООО «Запэлектромонтаж» фактически уступило ему и права застройщика по инвестиционному контракту. Переданные застройщиком права аренды земельного участка и обязанности в виде арендных платежей являлись инвестиционным вкладом, дающим право на получение в собственность нежилых помещений, соответственно, после передачи этих прав ООО «Запэлектромонтаж» утратило право на получение в собственность нежилых помещений.

Сославшись на то, что государственная регистрация права собственности на весь объект незавершенного строительства за ответчиком противоречит закону и условиям контракта, ООО «Балтик-Бон-Ойл» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Инвестиционный контракт от 07.06.2011 №22/11 по своей правовой природе является договором о совместной деятельности, отношения сторон по которому регулируются положениями главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом), за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта. На основании пункта 2 статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное                    не предусмотрено соглашением сторон. С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц. Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 настоящего Кодекса.

Руководствуясь положениями указанных правовых норм во взаимосвязи со статьями 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что право общей долевой собственности на объекты недвижимости, созданные по договору простого товарищества, возникает у его участников только после государственной регистрации соответствующего права на эти объекты.

Правильно применив разъяснения, изложенные в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54    «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», установив, что объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло у ответчика как товарища, имеющего права на земельный участок, в связи с чем сам по себе факт государственной регистрации права собственности ООО «КСК ИНВЕСТ» на спорный объект не противоречит действующему законодательству, что не исключает права иных товарищей, в данном случае истца, на регистрацию за ним права общей долевой собственности, в связи с чем заявленные истцом требования являются обоснованными по праву.

Между тем, не имеется оснований согласиться с доводами истца, определяющего размер доли, право собственности на которую у него возникло, увеличением её размера за счет доли ответчика, уменьшенной в связи с частичным неисполнением ООО «КСК ИНВЕСТ» определенных контрактом обязательств, поскольку данное право контрактом не предусмотрено и противоречит правовой природе договора простого товарищества. 

Когда одна сторона полностью внесла вклад в простое товарищество, а другая - лишь частично, доли сторон в праве общей собственности на не завершенный строительством объект должны определяться с учетом двух принципов: соотношения долей, предусмотренного договором, и соотношения фактически внесенных вкладов.

С учетом фактических обстоятельств дела, в том числе возведения объекта, первоначально непредусмотренного проектом, следует признать, что объективные доказательства, безусловно свидетельствующие о недостаточном финансировании строительства соинвестором, а равно о финансировании истцом строительства сверх договора, изменении соотношения внесенных вкладов, и как следствие нарушении эквивалентно-возмездной сущности договора,  в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, признав за ООО «Балтик-Бон-Ойл» право собственности на долю в спорном объекте в размере 2256/10000, исходя из согласованного сторонами в пункте 3.1 контракта соотношения раздела имущества по итогам реализации инвестиционного проекта. 

В рассматриваемом случае неисполнение участником договора простого товарищества предусмотренных договором обязанностей перед другими товарищами влечет его гражданско-правовую ответственность перед ними по общим правилам об ответственности за нарушение обязательств, а не посредством уменьшения доли в праве собственности на возведенный объект.

Вопреки доводам жалобы ответчика в силу положений статьи 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации вклад товарища не состоит только из денежных средств. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе денежные средствами и иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловая репутация и деловые связи.

Как было указано выше, пунктом 5.3 инвестиционного контракта от 07.06.2011 №22/11 определен вклад ООО «Балтик-Бон-Ойл» в виде затрат, произведенных по инвестиционному контракту от 07.06.2007 №20, инвестиционному контракту от 05.11.2009 №21/09, заключенному между заказчиком-инвестором и застройщиком, по договору соинвестирования от 05.05.2011, заключенному  между заказчиком-инвестором и соинвестором, также в виде выполнения функций заказчика-застройщика, включая организацию технического надзора за строительством. Доказательств, опровергающих внесение истцом данного вклада, ответчиком не представлено. Сам по себе факт возведения одиннадцатиэтажного здания вместо девятиэтажного не свидетельствует о ненадлежащем внесении вклада. 

Требования о признании права собственности на все коммуникации и инженерные сети в спорном здании обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, в связи с невозможностью в настоящее время индивидуализировать данное имущество.  

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Как правомерно указал суд первой инстанции, истребование у ООО «КСК-ИНВЕСТ» спорного объекта незавершенного строительства из единоличного владения и обязание передать его в долевую собственность участников контракта, не соответствует положениям статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации; удовлетворение этого требования само по себе не может восстановить прав истца. 

В обоснование требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды истец указал на то, что в случае добросовестного исполнения всеми товарищами своих обязательств по договору в полном объеме, в том числе полного внесения ООО «КСК ИНВЕСТ» своего вклада, строительство объекта было бы завершено в установленный срок, то есть до 04.05.2013, ввиду чего с мая 2013 года ООО «Балтик-Бон-Ойл» смогло бы использовать принадлежащие ему площади по своему усмотрению, в том числе для передачи помещений в аренду и извлечения прибыли. Согласно отчету ООО «Специализированная фирма «Оценка» от 22.07.2016 №Н-179-16 упущенная выгода от невозможности использования доли в размере 4193/10000 на спорное здание за период с 23.09.2014 по 18.07.2016 составила                16 327 000 руб., за период с 04.05.2013 по 18.07.2016 -  59 369 000 руб.

Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, одним из необходимых условий для удовлетворения заявленного истцом иска является доказанность прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками, возникшими у истца. Сами по себе факты наличия у истца убытков и противоправности действий ответчика не дают оснований для их возмещения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N2683/12).

Отказывая в удовлетворении данных требований, арбитражный суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьями 68, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не доказано совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика убытков в виде упущенной выгодны.

Доводы истца о том, что нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию обусловлено исключительно виновными действиями ответчика, основаны на предположении; между тем допустимыми доказательствами по делу, в том числе отчетом от 22.07.2016 №Н-179-16 не подтверждены, поскольку данный отчет возможных рисков при строительстве не отражает. Кроме того, вместо указанного в проекте и разрешении на строительство девятиэтажного здания истец осуществил строительство одиннадцатиэтажного здания с торговыми площадями без наличия необходимой для этого разрешительной документации и согласия ответчика, что также могло повлиять на сроки строительства.

В свою очередь, доводы истца о том, что ответчик согласовал возведение одиннадцатиэтажного здания, не нашли своего подтверждения при проверке законности судебного акта.

Так, истец указал, что при заключении инвестиционного контракта ООО «КСК-ИНВЕСТ» изъявило желание изменить назначение первых трех этажей здания с административного на торгово-развлекательное, в связи с чем согласно пункту 6.2.3 контракта с целью организации на первых трех этажах здания торгово-развлекательного комплекса ООО «Балтик-Бон-Ойл»  по согласованию с ООО «КСК-ИНВЕСТ» обязалось организовать внесение соответствующих изменений в проект объекта. ООО «КСК-ИНВЕСТ», в свою очередь, обязалось оплачивать все изменения проекта, согласованные ООО «Балтик-Бон-Ойл» и ООО «КСК-ИНВЕСТ».

Во исполнение названной обязанности по инвестиционному контракту истец и ответчик заключили дополнительное соглашение от 03.04.2012 с целью разработки документации - изменения назначения помещений с административных на торговые. Как указал истец со ссылкой на отчет ООО «Регион Проект», изменение назначения площадей обусловило изменение систем кондиционирования здания, пожаротушения; размещение дополнительного оборудования в здании и на здании; привело к перепроектированию технологического этажа (над девятым этажом) в       10 - 11 этаж; изменению фасадов в верхней части здания. 

По  мнению истца, согласовав изменение назначения площадей, ООО «КСК-ИНВЕСТ» согласовало и последствия таких изменений, в том числе увеличение этажности. Между тем согласно заданию на проектирование, подписанному ООО «Балтик-Бон-Ойл» и ООО «Регион проект», сторонами предусмотрено изменение проекта «подвала под супермаркет, первого этажа под ресторан, второго и третьего этажей под административные помещения, а остальные этажи без изменений». Данные изменения соответствуют пункту 6.2.3 инвестиционного контракта, предусматривающего аналогичные изменения проекта. Изменения этажности здания из данного документа не усматривается.

Кроме того, при рассмотрении арбитражных дел №А21-327/2013, NА21-254/2013 установлено, что ООО «КСК-ИНВЕСТ» разрешения на возведение дополнительных этажей не давало и их возведение не согласовывало (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, следует признать, что истцом не доказано наличие вины ответчика в недополученной прибыли.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Оценивая размер упущенной выгоды, предъявленной истцом к возмещению, апелляционный суд исходит из того, что указанный выше отчет достаточным доказательством размера недополученной прибыли не является, поскольку не позволяет установить наличие реальной возможности сдачи в аренду объекта по определенной в отчете цене.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

С учетом изложенного, определение рыночной стоимости арендной платы само по себе, то есть в отсутствие доказательств, безусловно свидетельствующих о наличии спроса на аренду помещений, не подтверждает, что истец мог получить доход в размере рыночной стоимости арендной платы. 

Ввиду приведенных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании убытков.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела. При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить                 без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 27 июня 2017 года по делу № А21-8964/2015  оставить без изменения, апелляционные жалобы -        без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.М. Горбик

 

Судьи

 

Т.А. Кашина

 

Н.С. Полубехина