Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

         

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-22814/2018

г. Челябинск

27 февраля 2019 г.

Резолютивная часть решения оглашена 20 февраля 2019г. 

          Решение в полном объеме изготовлено 27 февраля 2019 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Копейск Челябинской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «Челябгорзеленстрой», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

о взыскании 6 225 177 руб. 18 коп., 

при участии в судебном заседании:

истец – представитель ФИО2, доверенность от 09.01.2019 № 2-ДВ, служебное удостоверение;

ответчик – представитель ФИО3, доверенность от 14.01.2019, служебное удостоверение,

                                           УСТАНОВИЛ:

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (далее – истец) 18.07.2018 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Челябгорзеленстрой» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 35-11 от 22.09.2011 за период с 01.01.2016 до 01.12.2017 в размере 5 610 609 руб. 51 коп. и пени  по договору аренды земельного участка № 35-11 от 22.09.2011 за период с 01.12.2015 до 01.12.2017 в размере 614 507 руб. 67 коп.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, основывая их на ст. 309, 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик не согласен с исковыми требованиями, полагает, что истцом неправомерно увеличен размер арендной платы, заявил о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ (л.д.80-82, 98-100) 

Изучив представленные доказательства по делу, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает заявленные требования  подлежащими удовлетворению частично в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Копейского городского округа Челябинской области от 25.08.2011 №3122-р (л.д.21-22) между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Челябгорзеленстрой» (арендатор) подписан договор аренды от 22.09.2011 №35-11, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:30:0804001:114, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Копейск, севернее поселка Октябрьский, для выращивания декоративных пород деревьев и кустарников, общей площадью 3 403 637 кв.м. (л.д. 17-18).

Срок аренды устанавливается с 25.08.2011 по 25.08.2016 (п.2.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 1 числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата начинает начисляться с 01.09.2011. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.2-3.3 договора). 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п.5.2. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.18 об.).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:30:0804001:114, поставлен на кадастровый учет 10.04.2007 (л.д. 19 об.-21).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

Соглашением от 09.04.2012 договор аренды дополнен пунктом 8.7 следующего содержания: «На часть земельного участка площадью 3 403 637 кв.м. с кадастровым номером 74:30:0804001:114, установлены ограничения (обременения) в пользу открытого акционерного общества «Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева» (л.д. 23).

Пунктом 3.4 договора предусмотрены случаи изменения размера арендной платы:

-изменения кадастровой стоимости земельного участка;

- изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете;

- в случае изменения коэффициентов арендной платы, утвержденных постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа, не чаще одного раза в год;

-в случае изменения ставок арендной платы, утвержденных Постановлением Законодательного Собрания Челябинской области  

В связи с изменением кадастровой стоимости и коэффициентов арендодателем направлена в адрес арендатора претензия с требованием оплатить задолженности.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

По расчетам управления у общества образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с 01.11.2015 по 30.11.2017 в размере 5 610 609 руб. 51 коп. (л.д.71-73).

Расчет арендной платы произведен истцом на основании приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 №263-П «Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов Челябинской области», коэффициентов арендной платы за землю, принятых решением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 №1005-МО, ставок арендной платы, принятых Законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО. При расчете применены следующие показатели:

-кадастровая стоимость земельного участка равная 1 123 200 руб. 21 коп. в период с 01.11.2015 по 03.12.2015, равная 33 389 678 руб. 97 коп. с 04.12.2015

- ставка арендной платы равная 2% в период с 01.11.2015 по 31.12.2016, равная 0,3% в период с 01.01.2016 по 31.11.2017;

-К1, учитывающий вид деятельности арендатора, равный 1,1 в период с 01.11.2015 по 31.12.2015, равный 7,1 в период с 01.01.2016 по 31.11.2017;

-К2, учитывающий территориальное расположенное земельного участка,4 в период с 01.11.2015 по 31.11.2017;

- К3 равный 1 в период с 01.11.2015 по 30.11.2017;

У сторон возник спор относительно порядка расчета арендной платы и периода взыскания задолженности.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п.2 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая приведенные нормы, довод ответчика о необоснованном увеличении размера арендной платы ввиду отсутствия подписанных соглашений об изменении её размера судом отклоняется. 

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 123 200 руб. 21 коп. внесена в государственный кадастр недвижимости 01.03.2012, в связи с утверждением Правительством Челябинской области кадастровой стоимости земельных участков в постановлении от 17.08.2011 №284-П. 

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 № 263-П кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 33 389 678 руб. 97 коп. Указанные сведения внесены в государственный кадастр 04.12.2015.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Закон об оценочной деятельности), а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости) за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым-шестым ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности. Проведение государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости к таким исключениям не относится.

Следовательно, в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости).

Таким образом, с 04.12.2015 подлежит применению измененная кадастровая стоимость, в связи с чем, истцом правомерно применена кадастровая стоимость равная 33 389 678 руб. 97 коп. с 04.12.2015. 

Согласно ч.3 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Решением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 № 1005-МО «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории Копейского городского округа Челябинской области» коэффициент К1 для производства, переработки и хранение сельскохозяйственной продукции установлен в размере 7,1. 

Указанное решение опубликовано 17.12.2014 в газете «Копейский рабочий» №145 и в соответствии с пунктом 10 данный документ вступил в силу с 1 января 2015 года.

Следовательно, коэффициент К1 равный 7,1 подлежит применению с 01.01.2015 вне зависимости от подписанного сторонами приложения №4 от 30.12.2014, в котором произведен расчет платы за аренду за период с 01.01.2015 по 31.12.2015.   

Как следует из кадастрового паспорта от 12.09.2011, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:30:0804001:114 – для выращивания декоративных пород деревьев и кустарников, категория земель – земли населенных пунктов (л.д. 19 об. – 21).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе сельскохозяйственного использования (п.6 ч.1 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.2 ст.1 Закона №257-ЗО ставки арендной платы принимается равной 0,3 процента - в отношении земельных участков отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства. Указанная норма закона вступила в силу с 1 июля 2008 года.

Следовательно, ставка арендной платы равная 0,3% подлежит применению с даты подписания договора аренды вне зависимости от подписанного сторонами приложения №4 от 30.12.2014, в котором произведен расчет платы за аренду за период с 01.01.2015 по 31.12.2015, поскольку доказательств изменения вида разрешенного использования в указанный период истцом не представлено.   

Довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в связи с прекращением договора аренды и направлением арендодателю уведомление от 03.08.2016 о расторжении договора аренды судом отклоняется по следующим основаниям.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

По смыслу указанных норм права, допустимым доказательством возврата арендодателю объекта найма может являться только обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.

В соответствии с положениями абзаца 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Материалами дела подтверждено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается факт надлежащего исполнения истцом обязательства по передаче земельного участка ответчику по акту приема-передачи.  

Земельный участок возвращен истцу по акту приема-передачи 09.01.2018 (л.д.120).

Таким образом, учитывая возврат земельного участка только 09.01.2018, ответчик обязан был оплачивать арендную плату в спорный период.

При этом, фактическое неиспользование земельного участка в целях, для которых он предоставлялся, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 43 Земельного кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных статьей 42 названного Кодекса, в том числе по своевременному осуществлению платежей за землю.

На момент рассмотрения спора в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств оплаты арендной платы в полном объеме по договору  ответчиком в суд не представлено.

Таким образом суд считает исковые требования по взысканию задолженности по договору аренды подлежат удовлетворению в размере 5 603 149 руб. 49 коп. (информационный расчет л.д.132-134) в соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ, устанавливающими обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности; п. 1 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истцом заявлено о взыскании пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.12.2015 до 01.12.2017 в размере 614 507 руб. 67 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит.

Поскольку размер арендной платы изменен неустойка подлежит взысканию в размере 611 127 руб. 56 коп. (информационный расчет л.д.135-139).

Ответчиком заявлено о применении ст.333 ГК РФ.

Оснований для применения ст.333 ГК РФ и снижения размера неустойки суд не находит исходя из следующих обстоятельств.

Истец произвел расчет неустойки исходя из размера одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна  последствиям нарушения  обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. Суду предоставлено право снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

Именно в статье 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, основанием для применения статьи 333 ГК РФ при определении размера подлежащей взысканию неустойки может служить только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательств.

Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, снижение доходов общества, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки.

Кроме того, в настоящем деле расчет неустойки, подлежащей выплате истцу, был произведен на основании п.6.3. договора исходя из одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Указанная ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

С экономической точки зрения необоснованное уменьшение неустойки судами позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно, так как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что предъявленные истцом проценты соразмерны последствиям нарушения ответчиками обязательства, в связи, с чем отсутствуют основания для их снижения в порядке статьи 333 ГК РФ.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 54 029 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Челябгорзеленстрой» в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа задолженность в сумме 5 603 149 руб. 49 коп., пени в сумме 611 127 руб. 56 коп.    

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Челябгорзеленстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 54 029 руб.     

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья           А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.