АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3550/2023

11 мая 2023 года

город Омск

 

Решение в виде резолютивной части принято 05 мая 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кливера Е.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН314554314800279) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304550711400772), обществу с ограниченной ответственности «Техноавиа-Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО4;

- ФИО5;

- ФИО6;

- ФИО3;

- ФИО2;

- ФИО7;

- ФИО7;

- ФИО8;

- ФИО9;

- ФИО10;

- ФИО11;

- ФИО12;

- ФИО13;

- ФИО14;

- ФИО15;

- ФИО20 Сотирис;

- ФИО16;

- ФИО17;

- ФИО18;

- общества с ограниченной ответственностью «ПСК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании недействительным пункта 5.1.1 договора аренды недвижимого имущества № ТАО-5П/10/2018 и применении последствий признания сделки ничтожной в виде реституции,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 лично,

от ИП ФИО3 – ФИО19 (по доверенности от 19.12.2022),

от ООО «Техноавиа-Омск» – ФИО19 (по доверенности от 11.01.2021),

от ФИО20 Сотирис – ФИО2 (представитель указанного третьего лица по нотариальной доверенности от 14.02.2022),

от иных лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Кировский районный суда города Омска с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) о признании недействительным пункта 5.1.1 договора аренды недвижимого имущества № ТАО-5П/10/2018 и применении последствий признания сделки ничтожной в виде реституции.

Исковые требования мотивированы тем, что договором аренды недвижимого имущества № ТАО-5П/10/2018, по мнению истца, включено условие (пункт 5.1.1) в соответствии с котором обществу с ограниченной ответственности «Техноавиа-Омск» (далее – ООО «Техноавиа-Омск») передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2039 в отсутствие согласия собственников здания, расположенного на обозначенном земельном участке.

Определением Кировского районного суда города Омска от 16.12.2022 по делу № 2-6482/2022 (2-714/2023) исковое заявление принято судом к производству.

Определением Кировского районного суда города Омска от 18.01.2023 дело № 2-6482/2022 (2-714/2023) передано на рассмотрение Арбитражного суда Омской области по подсудности.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.03.2023 исковое заявление принято к производству.

К участию в деле вторым ответчиком привлечено ООО «Техноавиа-Омск»; третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...> (здание бизнес-центра «Сибирь»), находящегося на указанном земельном участке – ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО2, ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО8, ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО9, ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «ПСК», ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО20 Сотирис, ФИО16, ФИО17, ФИО18.

Из УМВД России по Омской области 24.03.2023 в материалы дела поступили сведения об адресах третьих лиц, в соответствии с которыми арбитражным судом произведены процессуальные действия по надлежащему извещению всех собственников нежилых помещений в здании бизнес-центра «Сибирь» с кадастровым номером 55:36:110101:26641.

В предварительное судебное заседание, состоявшееся 10.04.2023, явились представители истца и ответчиков.

Ответчиками представлены отзывы, в которых заявлены возражения относительно удовлетворения исковых требований.

В соответствии с позицией ответчиков, иск основан на неправильном толковании спорного условия договора, которое не нарушает прав остальных собственников помещений в указанном здании. Кроме того, ИП ФИО3 также сослался на пропуск срока исковой давности истцом, установленный для такого рода исков (оспоримая сделка).

10.04.2023 суд определил признать дело подготовленным, назначил судебное заседание; истцу предложено представить письменные пояснения по каждому доводу, изложенному в отзывах на исковое заявление, с приложением документов в обоснование своих доводов и возражений; доказательства направления возражений в адрес ответчиков.

28.04.2023 от истца поступили возражения на доводы отзывов, в котором истец настаивает на своей позиции о том, что спорное условие договора нарушает права всех собственников помещений в здании с кадастровым номером 55:36:110101:26641.

03.05.2023 от третьих лиц поступили отзывы на исковые требования (часть собственников поддержала позицию истца, часть – позицию ответчиков).

Истцом представлены дополнительные пояснения в отношении правового регулирования парковочных мест, расположенных на земельном участке, занятых зданием с кадастровым номером 55:36:110101:2039.

В судебном заседании, состоявшемся 05.05.2023, присутствовал истец. На основании нотариальной доверенности ФИО2 также представлял интересы третьего лица – ФИО20 Сотирис. Истец и представитель указанного третьего лица исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков, возражал против удовлетворения исковых требований, представил возражения на доводы третьих лиц, которые приобщены судом к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание, о месте и времени которого извещены надлежащим образом, не явились.

В связи с этим, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие указанных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

 

Рассмотрев материалы дела, заслушав истца, представителей ответчиков, указанного третьего лица, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

 

15.10.2018 между ИП ФИО3 (Арендодатель) и ООО «Техноавиа-Омск» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения) № ТАО-5П/10/2018 (далее – Договор).

Пунктом 1.1. Договора определено, что Арендодатель передает (сдает) Арендатору в аренду (во временное владение и пользование за плату), а Арендатор принимает и использует на правах аренды недвижимое имущество: нежилое помещение 511, первый этаж, с кадастровым номером 55:36:110101:26645, общей площадью 791,2 кв.м, расположенное в границах объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:110101:26641, адрес местонахождения: 

<

...>.

Согласно пункту 1.2. Договора недвижимое имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности, на основании договора инвестирования № 5-П от 01.02.2018, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись государственной регистрации права за № 55:36:110101:26645-55/001/2018-3 от 17.07.2018.

В пункте 5.1. Договора согласовано, что Арендатор обязан своевременно уплачивать Арендодателю арендную плату из расчета 500 руб. за 1 (один) кв. м в месяц. Общая цена Договора в месяц составляет 395 600 руб. в месяц.

Пунктом 5.1.1. Договора предусмотрено, что Арендная плата по Договору включает в себя плату за пользование Арендатором земельным, участком, на котором находится арендуемое имущество.

В стоимость арендной платы по Договору включено использование Арендатором части земельного участка, на котором расположено помещение, в том числе парковочные места для стоянки автотранспортных средств Арендатора.

ИП ФИО2, обращаясь с исковым заявлением, полагает, что пункт 5.1.1. Договора нарушает его права как одного из собственников здания с кадастровым номером 55:36:110101:26641, поскольку им не предоставлялось согласия на предоставление ООО «Техноавиа-Омск» права пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:110101:2039, на котором расположено здание с кадастровым номером 55:36:110101:26641.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующим исковым заявлением.

 

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

 

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

 

ИП ФИО2, обращаясь с исковыми требованиями, ссылается на недействительность (ничтожность) пункта 5.1.1. Договора, обосновывая это решением Кировского районного суда по делу № 2-2025/2021, которым признано недействительным решение внеочередного собрания собственников помещений в нежилом комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом № 4 от 18.09.2020.

Обозначенным решением установлено, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2039 входит в состав общего имущества собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, изменение его размера, границ, выделение долей и раздел возможен только с согласия всех собственников помещений, расположенных в здании на обозначенном земельном участке.

Вывод, изложенный в решении, истец принимает в качестве основания для признания ничтожным пункта 5.1.1. Договора по признаку не соответствия закону и нарушения прав ФИО2

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики ссылаются на то, что требование истца является требованием о признании оспоримой сделки недействительной, а не ничтожной. В связи с этим истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истцом не приведено ссылок на то, какие именно нормы законодательства нарушает спорный пункт Договора, статус ИП ФИО2 по отношению к Договору как третьего лица, чьи права, по его мнению, нарушает пункт Договора, не свидетельствует о наличии оснований для признания сделки ничтожной.

Из содержания спорного пункта Договора также не следует, что ООО «Техноавиа-Омск» передаются права на земельный участок, пункт договора не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Следовательно, такая сделка рассматривается в качестве оспоримой.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Принимая во внимание то, что Договор заключен 15.10.2018, решение по делу № 2-2025/2021 изготовлено в полном объеме 17.05.2021, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании пункта 5.1.1. Договора недействительным.

 

Кроме того, в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении искового требования ответчики ссылаются на недоказанность нарушения спорным пунктом прав собственников здания с кадастровым номером 55:36:110101:26641.

Суд считает приведенный ответчиками довод обоснованным в силу следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Пунктом 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусмотрено, что отсутствие в договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

В свою очередь, пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).

Все вышеизложенные нормы и разъяснения не предоставляют права распоряжения земельным участком, следовательно, не требуют согласия всех сособственников объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 5.1.1. Договора предусмотрено, что Арендная плата по Договору включает в себя плату за пользование Арендатором земельным, участком, на котором находится арендуемое имущество.

В стоимость арендной платы по Договору включено использование Арендатором части земельного участка, на котором расположено помещение, в том числе парковочные места для стоянки автотранспортных средств Арендатора.

Условия Договора по тексту не содержат ни одного пункта, который бы предусматривал внесение платы за землю, а поскольку договором аренды не предусмотрено внесение отдельной арендной платы за землю, доводы ИП ФИО2 о нарушении его прав оспариваемым пунктом являются ошибочными.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2017 № 302-ЭС16-15829, от 30.05.2017 № 309-ЭС16-18264, установлено общее правило, в соответствии которым при отсутствии в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Принимая во внимание вышеизложенные положения закона и разъяснения высших судебных инстанций, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый пункт Договора не нарушает прав и законных интересов истца и третьих лиц.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         Е.П. Кливер