/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-8286/2018

г. Красноярск

12 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен         12 октября 2018 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Парфентьевой О.Ю.,

судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мадилюс Татьяны Викторовны (ИНН 245210196102, ОГРН 316246800070771),

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 19 июля 2018 года по делу № А33-8286/2018, принятое судьёй Мальцевой А.Н.,

установил:

Администрация закрытого административно-территориального образования город Железногорск (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к индивидуальному предпринимателю Мадилюс Татьяне Викторовне (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 67 792 рубля 10 копеек задолженности по возмещению расходов арендодателя, 5 600 рублей 21 копейки пени за несвоевременное внесение арендной платы и 2 448 рублей 82 копеек пени за несвоевременное внесение оплаты по возмещению расходов арендодателя по договору аренды муниципального имущества от 01.09.2016 № 5047, расторжении договора муниципального имущества от 01.09.2016 № 5047 и обязании передать по акту приема-передачи муниципальное имущество: помещения этажа нежилого помещения с кадастровым номером 24:58:0000000:39964, общей площадью 155,4 м?, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. Школьная, д. 44, пом. 47.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.07.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что материалы дела не содержат документов, свидетельствующих о направлении в адрес ответчика или вручении ответчику извещений; на дату вынесения решения, у ответчика перед истцом отсутствовала задолженность по арендной плате, пени в размере 0 рублей 21 копейка не могут быть признаны существенными, а также свидетельствовать о ненадлежащем исполнении своих обязанностей со стороны ответчика; у суда отсутствовали основания для удовлетворения требования о расторжении договора и об обязании передать имущество, поскольку  задолженность   по оплате    коммунальных платежей  не   может  рассматриваться  как   задолженность   по арендной  плате;  пункт 9.1  договора  аренды в части  слов «арендатор  возмещает  арендодателю   расходы,  понесенные  арендодателем в связи с эксплуатацией муниципального  имущества, более двух  месяцев подряд (пункт 9.1.4 договора в  редакции  дополнительного  соглашения  от 01.08.2017 к договору)», должен быть  признан противоречащим  закону и не  подлежит  применению  судом при  рассмотрении спора.

Истец не представил отзыв на апелляционную жалобу.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.10.2018.

Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и разъяснениями,  изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем  размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»,  явку своих  представителей  не  обеспечили.

На основании  изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и ответчика, участвующих  в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В  ходе рассмотрения  апелляционной  жалобы установлено. Что  к апелляционной  жалобе  приложены  акт сверки  взаимных расчетов за  период с 01.01.2017 по 14.08.2018, копии  чеков-ордеров,  при  этом  соответствующее   ходатайство  с  указанием причин   невозможности предоставления указанных документов  суду  первой  инстанции  не заявлено.

Учитывая изложенное, и руководствуясь  статьей 268  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд апелляционной  инстанции  возвращает указанные  документы  предпринимателю.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.02.2006 серия 24 № 190596, нежилое помещение с кадастровым номером 24:58:000000:0000:04:535:001:002118470:0000:20047, общей площадью 283 м?, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. Школьная, д. 44, пом. 47, находится в муниципальной собственности (т.1 л.д.25).

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.09.2016 № 5047 аренды муниципального имущества, оформленный на основании постановления Администрации ЗАТО г. Железногорск № 333И от 29.08.2016 (далее – договор) (т.1 л.д.27-37), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (в аренду) муниципальное имущество: помещения 1-го этажа нежилого помещения с кадастровым номером 24:58:0000000:39964, площадью 155,4 м?, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ул. Школьная, д. 44, пом. № 47 (далее по тексту - объект, арендуемый объект) для организации и проведения детских праздников. Границы объекта указаны в выкопировке из технического паспорта со схемой размещения арендатора (приложение № 3).

Срок действия договора аренды установлен пунктом 2.1 договора продолжительностью 15 лет с 01.09.2016.

Арендодатель обязан предоставить объект во временное владение и пользование арендатору и принять объект от арендатора в установленном договором порядке по акту приема-передачи (пункт 6.1 договора).

Пунктами 4.1-4.7 договора установлено, что прием-передача арендуемого объекта осуществляется по акту приема-передачи. Объект должен быть передан по акту приема-передачи в аренду не позднее дня, следующего за днем подписания договора сторонами. В акте приема-передачи указываются технические характеристики, отражающие состояние арендуемого объекта. Арендодатель не отвечает за недостатки объекта, которые были обнаружены при осмотре и зафиксированы в акте приема-передачи объекта в аренду. Недостатки объекта, отраженные в акте приема-передачи объекта в аренду, в случае подписания акта арендатором подлежат устранению его силами и за его счет. Акт приема-передачи подписывается полномочными представителями сторон и утверждается руководителем Комитета. Объект считается переданным в аренду со дня подписания акта приема-передачи представителями сторон.

Пунктом 7.6 договора установлена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором.

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы без НДС за один месяц составляет 6 826 рублей 62 копейки. Расчет размера арендной платы без НДС приведен в приложении № 2 к договору. Арендная плата облагается НДС по ставке, установленной действующим законодательством. Указанный налог перечисляется арендатором в полном объеме по месту регистрации налогоплательщика.

Арендатор обязан вносить арендную плату (без НДС) ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым (пункт 3.2 договора). Арендатор обязан вносить арендную плату со дня передачи объекта в аренду по день передачи объекта из аренды по акту приема-передачи (пункт 3.7 договора).

В случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор выплачивает в местный бюджет на расчетный счет, указанный в пункте 3.2 договора, пеню в размере 0,1% от суммы неоплаченной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Начисление пени производится со следующего дня по истечении срока уплаты и по день уплаты включительно. В случае, когда день уплаты совпадает с выходным (праздничным) днем, пеня начисляются, начиная со второго рабочего дня после выходного (праздничного) дня (пункт 8.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору).

Пунктом 7.2.1 договора установлена обязанность арендатора нести расходы по содержанию арендуемого объекта с учетом общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендованное имущество, в части, приходящейся на долю арендатора пропорционально площади арендуемого объекта.

Согласно пункту 3.5 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору, арендатор обязан возместить арендодателю расходы, понесенные в связи с эксплуатацией арендуемого объекта (далее - расходы арендодателя), а именно, расходы по оплате коммунальных услуг, предоставленных для обеспечения благоприятных и безопасных условий использования арендованного объекта, в том числе: отопление, водоснабжение, водоотведение, расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемый объект, в части, приходящейся на долю арендатора пропорционально площади арендуемого объекта. Арендодатель, на основании счетов ресурсоснабжающей и управляющей организаций, в срок до 20 числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата, выставляет арендатору счета на возмещение расходов арендодателя.

В случае просрочки возмещения расходов арендодателя, арендатор выплачивает в местный бюджет на расчетный счет, указанный в пункте 3.6 договора пени в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты (пункт 8.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору).

Арендодатель предъявляет арендатору претензию с предложением добровольно уплатить пеню в десятидневный срок после получения претензии. К претензии прилагается расчет пени. В случае неисполнения претензии по истечении установленного срока либо неполучения претензии, арендодатель вправе предъявить иск о взыскании пени в суд (пункт 8.2.1 договора).

Согласно пунктам 7.2.2, 7.2.3 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору, арендатор обязан поддерживать объект в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии. Арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт, техническое обслуживание арендуемого объекта, в том числе, профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций и инженерного оборудования, в соответствии с правилами и нормами эксплуатации здания, а также на основании заключений, актов и предписаний, выданных арендодателем.

В силу пункта 7.1 договора, арендатор обязан принять объект во временное владение и пользование от арендодателя и возвратить объект из аренды в установленном договором порядке по акту приема-передачи.

Пунктом 5.1 договора установлено, что возврат арендуемого объекта осуществляется по акту приема-передачи. Объект должен быть подготовлен к сдаче до окончания срока действия договора или его досрочного расторжения и передан арендатором в день окончания срока аренды или его досрочного расторжения по акту приема-передачи (пункт 5.2 договора). Акт приема-передачи подписывается полномочными представителями сторон и утверждается руководителем Комитета (пункт 5.3 договора). Объект считается переданным из аренды со дня подписания акта приема-передачи представителями сторон (пункт 5.6 договора).

Согласно пункту 9.1 договора, договор может быть расторгнут до истечения срока действия договора в судебном порядке, в том числе, в следующих случаях:

- если арендатор не вносит арендную плату в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 9.1.1 договора);

- арендатор не возмещает арендодателю расходы, понесенные арендодателем в связи с эксплуатацией муниципального имущества, более двух месяцев подряд (пункт 9.1.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору).

Арендодатель направляет арендатору претензию с предложением добровольно устранить выявленные нарушения в десятидневный срок, а в случае не устранения нарушений в установленный срок, арендатору предлагается расторгнуть договор добровольно по соглашению сторон в течение пяти дней по истечении срока, установленного для устранения нарушений. В претензии также содержится уведомление о том, что в случае неисполнения претензии в установленные сроки, договор аренды расторгается в судебном порядке. Претензия направляется арендатору по последнему указанному им адресу заказным письмом, либо вручается лично (пункты 9.3.1, 9.3.2 договора).

По акту приема-передачи от 01.09.2016 нежилое помещение передано ответчику.

Согласно пункту 10 дополнительного соглашения от 01.08.2017, соглашение вступает в силу с 01.01.2017.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 02.09.2016, № регистрации 24-24/012-24/012/005/2016-4740/1, дополнительное соглашение от 01.08.2017 – 19.08.2017, № регистрации 24:58:0000000:39964-24/095/2017-1.

В подтверждение коммунальных расходов и расходов на содержание имущества истец представил в материалы дела муниципальные контракты холодного водоснабжения и водоотведения ВК № 3214/17 от 01.05.2017, теплоснабжения на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде и горячей воды от 01.05.2017 № 2017Т-324а, на оказание услуг по управлению многоквартирными домами для нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности от 24.04.2017 № 01-83/31, акты принятых истцом по ним работ и услуг за 2017 год, а также выставленные ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями к оплате истцу счет-фактуры за 2017 год и соответствующие платежные поручения об оплате истцом указанных услуг (т.1 л.д.46-67).

Руководствуясь указанными документами, к оплате коммунальных расходов и расходов на содержание имущества истец выставил ответчику счета на оплату теплоснабжения и содержания общего имущества дома: от 07.08.2017 № 000000013 (за период май 2017 г.) на сумму 7 366 руб. 66 коп.;  от 26.07.2017 № 000000006 (за период май 2017 г.) на сумму 3 544 руб. 67 коп.; от 27.07.2017 № 000000007 (за период июнь 2017 г.) на сумму 10 683 руб. 57 коп.;  от 31.08.2017 № 000000017 (за период июль 2017 г.) на сумму 10 963 руб. 76 коп.;  от 30.09.2017 № 000000280 (за период август 2017 г.) на сумму 10 963 руб. 76 коп.; от 10.10.2017 №000000023 (за период сентябрь 2017 г.) на сумму        10 963 руб. 76 коп.; от 14.11.2017 № 000000026 (за период октябрь 2017 г.) на сумму         10 278 руб. 44 коп.;  от 12.12.2017 № 000000006 (за период ноябрь 2017 г.) на сумму         10 963 руб. 74 коп.; от 15.01.2018 № 000000028 (за период декабрь 2017 г.) на сумму        10 963 руб. 74 коп.

В претензии от 16.11.2017 № 20-13/632 (т.1 л.д.18-19), направленной в адрес ответчика, истец просил ответчика в течение 10 дней со дня получения претензии оплатить 26 012 рублей 58 копеек долга по арендной плате по состоянию на 15.11.2017, 3 005 рублей 30 копеек пени за период с 10.10.2016 по 15.11.2017 за просрочку оплаты арендной платы, 54 486 рублей 18 копеек долга по возмещению расходов арендодателя и 1 048 рублей 48 копеек пени за нарушение сроков оплаты возмещения арендодателю. В случае неисполнения требований истец предложил расторгнуть договор.

В гарантийном письме от 08.12.2017 ответчик обязался погасить задолженность по арендной плате в срок до 30.12.2017 и задолженность по возмещению затрат арендодателя в срок до 31.0.2018 равными платежами в размере не менее 8 000 рублей с оплатой текущих платежей (т.1 л.д.44).

В гарантийном письме от 11.01.2018 ответчик сообщил об уменьшении суммы гарантийной оплаты в связи с непредвиденными расходами (болезни детей, устранение запаха и комаров в помещении и т.д.) и обязался погасить задолженность по арендной плате в срок каждый месяц с января 2018 года в сумме 5 000 рублей плюс фактический ежемесячный платёж равными платежами в размере не менее 8 000 рублей с оплатой текущих платежей (т.1 л.д.45).

При изложенных обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд  первой  инстанции, руководствуясь статьями 8, 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворяя  исковые  требования в полном объеме,  обоснованно исходил из того, что спорные правоотношения, вытекают из договора аренды и регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как выше уже  указывалось, между сторонами заключен договор аренды от 01.09.2016 № 5047, срок действия которого установлен с 01.09.2016 на 15 лет.

Согласно отметке регистрирующего органа договор прошел государственную регистрацию 02.09.2016, дополнительное соглашение от 01.08.2017 – 19.08.2017.

Предметом настоящего спора явилось требование истца о взыскании с ответчика пени, расторжении договора и обязании передать имущество.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

За нарушение срока оплаты арендной платы истец на основании пункта 8.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору начислил 5 600 рублей 21 копейку пени за общий период с 11.10.2016 по 02.03.2018, и, с учетом того, что ответчик 24.04.2018 оплатил 5 600 рублей пени в добровольном порядке, истец по настоящему иску просит взыскать 21 копейку пени.

В связи с тем, что истцом доказан факт просрочки оплаты арендных платежей (представленные в материалы дела доказательства) и пояснениями ответчика, требование истца о взыскании 21 копейки пени за несвоевременную оплату арендной платы является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании пунктов 7.2.1, 3.5 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017, на основании счетов ресурсоснабжающей и управляющей организаций, истец начислил и предъявил ко взысканию с ответчика 67 792 рубля 10 копеек задолженности по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов арендодателя за период с 01.05.2017 по 31.12.2017, а также 2 448 рублей 82 копейки пени на основании пункта 8.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору за общий период с 01.08.2017 по 02.03.2018 за несвоевременное внесение оплаты данных платежей.

Суд апелляционной инстанции, повторно проверив расчеты по возмещению затрат и суммы неустойки, а также расчет по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов арендодателя, признает их арифметически верными, выполненными в соответствии с условиями договора.

Проверив расчет пени за несвоевременное внесение оплаты по возмещению расходов по договору от 01.09.2016 № 5047, суд первой инстанции установил, что по результатам расчета суда сумма неустойки превысила предъявленную истцом к взысканию, при этом принимая во внимание допущенную ответчиком просрочку оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов арендодателя, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в заявленной сумме 2 448 рублей 82 копейки.

На основании изложенного, с учетом того факта, что ответчик не представил в материалы дела доказательства оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов, а также доказательства оплаты пени за несвоевременное внесение оплаты данных платежей, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Отклоняя довод ответчика о неудовлетворительном состоянии нежилого помещения, препятствующего его эксплуатации, суд первой инстанции правильно исходил из того, поскольку, как следует из представленных ответчиком документов, неудовлетворительное состояние помещений выявлено в 2018 году. Период взыскания задолженности по возмещению расходов арендодателя по настоящему делу заявлен истцом с 01.05.2017 по 31.12.2017.

Кроме того, согласно пунктам 7.2.2, 7.2.3 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору, поддержание объекта в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии входит в обязанности арендатора. Арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт, техническое обслуживание арендуемого объекта, в том числе, профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций и инженерного оборудования, в соответствии с правилами и нормами эксплуатации здания, а также на основании заключений, актов и предписаний, выданных арендодателем.

Отклоняя ссылку ответчика об оплате долга и пени, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено в материалы дела доказательств оплаты. Представленные же платежные документы, свидетельствуют об оплате иных периодов возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов при пользовании нежилым помещением.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при возникновении у арендатора просрочки оплаты арендной платы либо оплаты арендодателю расходов, понесенных в связи с эксплуатацией муниципального имущества на срок более двух месяцев подряд.

В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Предарбитражным предупреждением от 16.11.2017 № 20-13/632 истец уведомлял ответчика об имеющейся у последнего задолженности, потребовал погасить указанную задолженность, оплатить пени.

Предупреждение в разумные сроки ответчиком не исполнено, ответчик  сумму долга по арендной плате погасил 24.04.2018, между  тем эксплуатационные расходы арендодателя за период с мая по декабрь 2017 года арендатором не оплачены на момент вынесения решения по настоящему делу.

В связи с тем, что факт наличия задолженности по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов на момент рассмотрения дела судом подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, суд первой инстанции, исходя из того, что допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды является существенным и истец вправе требовать расторжения договора аренды в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности по оплате, правильно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательств возврата арендуемого помещения в материалы дела не представлено, суд первой инстанции  пришел к правомерному  выводу об удовлетворении  требований  истца в  полном  объеме.

Суд  апелляционной  инстанции  отклоняет доводы  апелляционной  жалобы о том, что  наличие  задолженности по коммунальным  платежам  не может  являться  основанием  для  расторжения  договора, и что  суд не обоснованно  при  рассмотрении  настоящего спора учел  условия договора, согласованные сторонами  в  пункте  9.1.  и 9.1.4 в силу следующего.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского  кодекса  Российской Федерации  условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 422 Гражданского  кодекса  Российской Федерации  установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В гражданско-правовые отношения стороны вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь, принципом свободы договора, установленным статьей 421 Гражданского  кодекса  Российской Федерации.

Пунктом 3.1. договора стороны предусмотрели арендную  плату в твердой сумме в месяц  6 826 рублей 62 копейки.

Обязанность    арендатора возмещать  арендодателю  коммунальные  и эксплуатационные  расходы предусмотрена  пунктом 3.5  договора в   редакции   дополнительного  соглашения  от 01.08.2017. Пункт 3.5  содержится в  разделе 3 договора (арендная  плата и  порядок  расчета) и составляет компенсацию арендодателю его потерь.

Согласно пункту 9.1  договор может быть расторгнут до истечения срока действия договора в судебном порядке, в том числе, в следующих случаях: если арендатор не вносит арендную плату в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 9.1.1 договора); арендатор не возмещает арендодателю расходы, понесенные арендодателем в связи с эксплуатацией муниципального имущества, более двух месяцев подряд (пункт 9.1.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2017 к договору).

Суд апелляционной  инстанции учитывает, что  договор  предпринимателем подписан   без  возражений  и  исполнялся   сторонами.

Как  следует из материалов  дела  и  не опровергается ответчиком,  предприниматель не вносил  своевременно  арендные платежи, в том числе коммунальные и эксплуатационные расходы, что  является нарушением согласованных условий договора в части арендной платы,  а именно  пункта 3.5 договора.

Ссылка подателя жалобы  на пункт 1 статьи 654 Гражданского  кодекса  Российской Федерации  и разъяснения, содержащиеся  в обзоре судебной  практики (пункт 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), является  необоснованной  и опровергается содержанием договора, предусматривающего арендную плату в твердой сумме, коммунальные  и эксплуатационные  расходы составляет компенсацию арендодателю его потерь.

Кроме  того, суд апелляционной  инстанции учитывает, что  предпринимателем  не исполнялись  обязательства  не  только  по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов,  но  и  не вносились своевременно  арендные  платежи. То  обстоятельство, что задолженность по  арендным  платежам  была  погашена в ходе  рассмотрения спора,  не  может расцениваться  как  основание для  отказа в  удовлетворении  исковых требований  о  расторжении  договора аренды  по основаниям,  указанным в  пункте 9.1. договора, поскольку согласно  разъяснениям,  содержащимся   в абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель вправе требовать    расторжения договора даже после уплаты долга.

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда.

Вопреки  доводам апелляционной  жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 июля 2018 года по делу № А33-8286/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи:

Н.Н. Белан

 

О.В. Петровская