Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-103683/23

14 июня 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 14 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Цховребовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ «РЕКОНСТРУКЦИЯ» (140081, РОССИЯ, МОСКОВСКАЯ ОБЛ., ЛЫТКАРИНО Г.О., ЛЫТКАРИНО Г., ЛЫТКАРИНО Г., УХТОМСКОГО УЛ., Д. 4, ПОМЕЩ. V, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2010, ИНН: 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (143403, МОСКОВСКАЯ ОБЛ, КРАСНОГОРСК Г, РЕЧНАЯ УЛ, ВЛД. 8, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: 

<

***>)

третьи лица:

- ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙБИЗНЕС» (125362, 

<

...>, ЭТ 1 ПОМ II КОМ 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2003, ИНН: 

<

***>);

- ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ «РЕКОНСТРУКЦИЯ» (140081, РОССИЯ, МОСКОВСКАЯ ОБЛ., ЛЫТКАРИНО Г.О., ЛЫТКАРИНО Г., УХТОМСКОГО УЛ., Д. 4, ПОМЕЩ. V, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2010, ИНН: 

<

***>);

- АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛОБНЯ (141730, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЛОБНЯ ГОРОД, ФИО2 УЛИЦА, 21, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.01.2003, ИНН: 

<

***>).

об оспаривании и об обязании

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью Производственное объединение «Реконструкция» ФИО3 (далее – заявитель, конкурсный управляющий) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо, управление) со следующими требованиями:

1.           Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области, оформленный Уведомлением об отказе в государственной регистрации прав№ КУВД-001/2023-34660465/5 от 09.11.2023.

2.           Обязать Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать право собственности ООО Производственное объединение «Реконструкция» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес 140081, 

<

...>, пом. V на квартиру с кадастровым номером 50:41:0020302:1274 (квартира №165 этаж №4 площадь 62, 1 кв.м. с лоджиями, 60,1 кв.м. основная  комнат 2 по адресу 

<

...>).

Дело рассмотрено в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей управления, ООО «Стройбизнес», Администрации г.о. Лобня, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В ходе судебного разбирательства от управления поступили письменные пояснения на заявление, в которых представитель управления просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований. Письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ООО Производственное объединение «Реконструкция» поддержал позицию заявителя.

Исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 04.05.2022 по делу № А41-75766/19 ООО Производственное объединение «Реконструкция» признано банкротом в отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на 1 год, применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ о банкротстве – «Банкротство застройщиков», конкурсным управляющим утверждена ФИО3. 

ООО Производственное объединение «Реконструкция» введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (далее – МКД) по адресу 

<

...> (разрешение на ввод в эксплуатацию RU50-41-22627-2022 от 09.11.2022). 

В составе данного МКД построено и поставлено на кадастровый учет 345 квартир и 12 нежилых помещений.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2023 по делу № А41-75766/19 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства – физических лиц путем передачи им квартир многоквартирном доме по адресу: 

<

...> в соответствии с условиями договоров долевого участия, по перечню, указанному в данном определении.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.07.2023 по делу № А41-75766/19 судом удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего об утверждении положения о порядке сроках и условиях реализации имущества ООО Производственное объединение «Реконструкция» в редакции конкурсного управляющего.

Конкурсный управляющий ООО ПО «Реконструкция» обратилась в управление с заявлением о регистрации права собственности ООО Производственное объединение «Реконструкция» на квартиры в данном доме, в отношении которых отсутствуют требования физических лиц – участников строительства.

Уведомлением от 09.11.2023 № КУВД-001/2023-34660465/5 отказано в государственной регистрации права собственности ООО ПО «Реконструкция» на квартиру с кадастровым номером 50:41:0020302:1274 (квартира №165 этаж №4 площадь 62, 1 кв.м. с лоджиями, 60,1 кв.м. основная  комнат 2 по адресу 

<

...>), поскольку установлено, что согласно сведениям ЕГРН, в отношении заявленного к регистрации объекта недвижимого имущества зарегистрированы договора участия в долевом строительстве 50-50/041-50/041/002/2016-866/1 от 29.06.2016 в пользу ФИО4, 50-50/041 -50/041/001/2016-1018/1 от 26.05.2016 в пользу ООО «Стройбизнес».

Кроме того, управление указало, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выявлены противоречия между заявленными правами и зарегистрированными.

Конкурсный управляющий, считая данный отказ незаконным и подлежащим отмене, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, отзыве на заявление, арбитражный суд считает заявленные требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ, для признания оспариваемых действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения ими на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом нормативной совокупности статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В рассматриваемом случае управление доказывая о соответствии оспариваемого уведомления Закону № 218-ФЗ, Приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, в отзыве на заявление ссылалось положения части 4 статьи 18, статью 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Частью 4 статьи 18 вышеуказанного Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что к  заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно статье 48 Закона № 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с частью 5 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, суд поддерживает доводы заявителя о том, что управлением незаконно отказано в регистрации права собственности на указанную квартиру.  

Так, особенности банкротства должника-застройщика установлены параграфом 7 главой IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу пункта 3 статьи 201.4 Закона № 127-ФЗ денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Пунктом 3.1 названной статьи закреплено, что требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства.

При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.

Пунктом 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ закреплено, что в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15 настоящего Федерального закона;

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Согласно пункту 165 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. Приказом Федеральной службы государственной регистрации от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» (Зарегистрирован в Минюсте России 31.01.2024 № 77083) запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок (земельные участки), на котором (которых) осуществляется строительство (создание) малоэтажного жилого комплекса.

В соответствии с пунктом 168 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения записи о сделке в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

При расторжении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации такого соглашения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам открытого аукциона, между администрацией г. Лобня и должником  заключен Договор №1-Дог о развитии застроенной территории от 17.05.2012.

На основании указанного договора, должник является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Согласно протоколу от 22.09.2015 распределения жилых и нежилых помещений к Договору №1-Дог о развитии застроенной территории от 17.05.2012, должник обязался передать в собственность администрации 7 квартир и 3 нежилых помещения, в том числе квартиры № 1, 80, 165, 228, 230, 231, 232 по адресу 

<

...>.

Права по Договору №1-Дог о развитии застроенной территории от 17.05.2012, в отличии от прав по договору долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации. 

Администрация городского округа Лобня Московской области обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО Производственное объединение «Реконструкция» денежного требования - задолженности в размере 92 794 628 руб., из которых стоимость жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, - 52 435 600 руб., стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, - 40 359 028 руб.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.03.2023 по делу №А41-75766/19 требования администрации городского округа Лобня Московской области в размере 92 794 628 руб. включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО ПО «Реконструкция».

В рамках рассмотрения данного обособленного спора суды первой и апелляционной инстанции указали на отсутствие правовых оснований для получения администрацией в собственность квартир и нежилых помещений.

Таким образом, конкурсным управляющим указанные выше квартиры правомерно включены в конкурсную массу ООО ПО «Реконструкция» и должно быть зарегистрировано право собственности ООО ПО «Реконструкция», на квартиры для целей их последующей продажи.

Представитель заявителя пояснил, что при этом, управлением зарегистрировано право собственности ООО ПО «Реконструкция» на квартиры № 228, 230 и 231 по адресу: 

<

...>. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемое уведомление об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-34660465/5 от 09.11.2023 является недействительным, нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку совокупность оснований для признания оспариваемого уведомления недействительным, установлена судом, уведомление об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-34660465/5 от 09.11.2023 подлежит признанию незаконным, а требования заявителя - удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В связи с чем, в качестве способа устранения допущенных нарушений на управление следует возложить обязанность зарегистрировать право собственности ООО Производственное объединение «Реконструкция» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес 140081, 

<

...>, пом. V на квартиру с кадастровым номером 50:41:0020302:1274 (квартира № 165 этаж №4 площадь 62,1 кв.м. с лоджиями, 60,1 кв.м. основная  комнат 2 по адресу 

<

...>).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением заявленного требования, оплачиваемого государственной пошлиной, расходы заявителя по уплате госпошлины подлежат взысканию с заинтересованного лица в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями  110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

                 Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области оформленный Уведомлением об отказе в государственной регистрации прав№ КУВД-001/2023-34660465/5 от 09.11.2023г.

                 Обязать Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать право собственности ООО Производственное объединение «Реконструкция» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес 140081, 

<

...>, пом. V на квартиру с кадастровым номером 50:41:0020302:1274 (квартира № 165 этаж №4 площадь 62,1 кв.м. с лоджиями, 60,1 кв.м. основная  комнат 2 по адресу 

<

...>).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Московской области в пользу конкурсного управляющего ООО ПО «РЕКОНСТРУКЦИЯ» - ФИО3 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

Судья                                                                                                         А.В. Цховребова