АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-11944/2020

г. Кострома

03 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 03 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  к обществу с ограниченной ответственностью «Союз П. и К.», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании 1 337 064 руб. 54 коп. задолженности за период с 01.01.2019 по 31.03.2020, 86 022 руб. 72 коп. пеней за период с 01.07.2018 по 04.06.2020 по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 № Д.2115.4, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), акционерное общество «Актив-2», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Аптечный склад «ТВЕРЬ», г. Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), акционерное общество «Универсам №2», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании 24.04.2023: стороны и третьи лица не явились, уведомлены надлежаще,

при участии в судебном заседании 28.04.2023 до перерыва:

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 26.12.2022 № 97),  

от ответчика: не явились, уведомлены надлежаще,

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежаще,

при участии в судебном заседании 28.04.2023 после перерыва: стороны и третьи лица не явились, уведомлены надлежаще, 

 

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (далее – Управление), обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Союз П. и К.», г. Кострома (далее – Общество), о взыскании 1 337 064 руб. 54 коп. задолженности за период с 01.01.2019 по 31.03.2020, 86 022 руб. 72 коп. пеней за период с 01.07.2018 по 04.06.2020 по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 № Д.2115.4.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (далее – Центр оценки), акционерное общество «Актив-2», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Аптечный склад «ТВЕРЬ», г. Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), акционерное общество «Универсам №2», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

От Общества поступил отзыв.

Определением от 26.02.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) (

<

...>). 

03.08.2021 от эксперта поступило заключение.

Производство по делу возобновлено 27.09.2021.

От Управления поступил отзыв на экспертное заключение.

На основании абзаца 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт ФИО3 был вызван в судебное заседание суда первой инстанции 09.11.2021 и ответил на вопросы истца и суда. 

Управление представило в материалы дела рецензию на экспертное заключение, подготовленную ФИО4

Определением суда от 23.12.2022 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Региональный центр оценки» эксперту ФИО5 (ИНН: 

<

***>, 156013, 

<

...>); производство по делу приостановлено до  поступления в суд экспертного заключения.   

Экспертное заключение поступило в суд 17.03.2023.

Суд известил стороны о необходимости явки 24.04.2023 в 10 час. 50 мин. в помещение суда по адресу: 

<

...>, зал № 3, для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

 От АО «Актив-2» поступило ходатайство об исключении из числа третьих лиц. 

Стороны и третьи лица явку представителей в судебное заседание 24.04.2023 не обеспечили.

Производство по делу возобновлено 24.04.2023.

Суд рассмотрел ходатайство АО «Актив-2» и отказал в удовлетворении указанного заявления, поскольку не усмотрел однозначных оснований для исключения указанного лица из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

 После перерыва, объявленного 24.04.2023, судебное заседание продолжено 28.04.2023 в 08 час. 30 мин.

В судебном заседании 28.04.2023 представитель Управления исковые требования поддержала.

После перерыва, объявленного 28.04.2023, судебное заседание продолжено 28.04.2023 в 09 час. 30 мин.

От Управления поступил справочный расчет. 

Стороны и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие сторон и третьих лиц.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.09.2010 № Д.2115.4, в соответствии с условиями которого Обществу передан в аренду земельный участок площадью 4522 кв.м. из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:070237:10, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): правая сторона Кинешемское шоссе, между ул. Димитрова и ул. Индустриальной (далее – земельный участок), для использования в целях строительства комплекса № 4 социально-культурного-бытового назначения.

Дополнительным соглашением от 29.06.2017 внесены изменения в пункт 1.1 договора: слова «для использования в целях строительства комплекса № 4 социально-культурного-бытового назначения» заменены словами «с разрешенным использованием: магазины».

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.09.2010.

Срок аренды устанавливается с 16.09.2010 по 16.09.2011 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на неопределенный срок.

Размер арендной платы и порядок его определения указаны в пункте 3.1 договора.

Арендная плата по договору или в случае возобновления договора на неопределенный срок вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом, путем перечисления на расчетный счет УФК по Костромской области (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области, заключения дополнительного соглашения к договору не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре (пункт 3.3 договора).

Управление уведомляло Общество о размере арендной платы, которая составила:

- на 2018 г.: 740152 руб. 80 коп. в год, 185038 руб. 20 коп. в квартал (письмо от 03.09.2018 исх.№ 02-37исх-1779/18);   

- до 07.03.2019: 740152 руб. 80 коп. в год, 185038 руб. 20 коп. в квартал; с 07.03.2019: 1147200 руб. в год, 286800 руб. в квартал. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, отчетом № 253-03/19 от 07.03.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы (письмо от 17.07.2019 исх. № 02-37исх-1274/19);

- на 2020 г.: 1193088 руб. в год, 298272 руб. в квартал. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, отчетом № 253-03/19 от 07.03.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы (письмо от 19.02.2020 исх.№ 02-37исх-668/20). 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора (пункт 5.3 договора).         

Управление управомочено распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы с 01.03.2015 в силу ст. 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604.

В связи с неоплатой арендной платы в полном размере Управление направляло Обществу претензию от 09.06.2020 исх.№ 02-37исх-1728/20, требования которой оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

Общество считает, что при определении величины арендной платы на 2019 год истец изменил механизм (методику) определения размера арендной платы – исходя не из применения коэффициентов к кадастровой стоимости, а с учетом рыночной стоимости ставки арендной платы. Ответчик полагает, что ставки подлежат изменению в одностороннем порядке при наличии к тому оснований, а механизм расчета – только по соглашению сторон. Впоследствии Общество ходатайствовало о назначении судебной экспертизы.

Определением от 26.02.2021 ходатайство Общества удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) (

<

...>). 

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- допущены ли ООО «Центр оценки» при составлении отчета № 253-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:070237:10, общей площадью 4522 кв.м, расположенный по адресу: Костромская область, г. Кострома, правая сторона Кинешемского шоссе между ул. Димитрова и ул. Индустриальной, по состоянию на 06.03.2019, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины годовой арендной платы, в том числе правильно ли взяты объекты аналоги, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости?

- если при проведении оценки допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверным определенный в отчете годовой размер арендной платы за пользование указанным объектом недвижимости, то какой тогда действительный размер годовой арендной платы на дату составления отчета? 

Согласно заключению эксперта, выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) (

<

...>), сделаны следующие выводы: 

по первому вопросу: ООО «Центр оценки» при составлении отчета № 253-03/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:070237:10, общей площадью 4522 кв.м, расположенный по адресу: Костромская область, г. Кострома, правая сторона Кинешемского шоссе между ул. Димитрова и ул. Индустриальной, по состоянию на 06.03.2019, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые повлияли на стоимость объекта недвижимости; 

по второму вопросу: рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 44:27:070237:10 на условиях договора аренды в год (рыночной стоимости годовой арендной платы) по состоянию на 06.03.2019 составила 526833 руб.  

От Управления 19.04.2022 поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Ответчик указал, что после допроса эксперта в судебном заседании возникшие вопросы об обоснованности заключения не были разрешены. 

В соответствии с рецензией независимого оценщика ФИО4 на заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО3, экспертное исследование составлено с грубыми нарушениями и методологически недопустимыми ошибками, противоречащими обязательным к применению требованиям Федеральных стандартов оценки, а значит, заключение не соответствует установленным требованиям закона РФ, вводит пользователей в заблуждение в виду наличия искаженной информации, неверно определенной рыночной стоимости объекта исследования. 

Эксперт индивидуальный предприниматель ФИО3 направил пояснения по выводам рецензии специалиста ФИО4, выразил свое несогласие с приведенными в рецензии аргументами.

 Изучив экспертное заключение, пояснения эксперта, а также рассмотрев изложенные в рецензии независимого оценщика ФИО4 доводы о том, что:   

1. эксперт вводит в заблуждение пользователей, смешивая понятия арендной платы и права пользования, которые не являются тождественными понятиями и имеют разную рыночную стоимость; 

2. анализ рынка, проведенный экспертом относительно объекта экспертизы,  выполнен неверно, содержит искаженную информацию, не соответствует сегменту объекта исследования, ценовой информации, виду разрешенного использования, дате проведения оценки;  

3. расчет рыночной стоимости земельного участка экспертом индивидуально не проводился и в заключении отсутствует расчет; 

4. ввиду того, что расчет рыночной стоимости анализируемого земельного участка экспертом в заключении не проводился сравнивать ее соответствие с кадастровой стоимостью методологически неверно, а выводы, сделанные экспертом относительно выкупной стоимости, избыточны, поскольку не входят в  рамки поставленного судом вопроса;  

5. при поиске и проверке источника, указанной экспертом методологии выявлено, что  в указанной методологии нет сведений и какой-либо информации относительно расчета применения модели при расчете рыночной стоимости арендной платы и права пользования земельных участков, связанной с кадастровой стоимостью или выкупной стоимостью. В данной методике указаны типы недвижимости и перечислены только здания и сооружения,  но нет земельных участков, то есть действие данной методики, взятой за основу экспертом, не распространяется на оценку земельных участков;

6. использование указанной экспертом методики не нашло частного применения в оценочном сообществе, так как она была разработана в 2013 году, то есть до вступления требований ФСО №7 «Оценка недвижимости», поэтому она не может ему соответствовать должным образом, и не раскрытие экспертом в заключении  информации об этой методике конкретно в отношении земельных участков вводит пользователей в заблуждение;

 7. использованный экспертом затратный подход (по методике 2013 года) при оценке недвижимости (зданий и сооружений) базируется на основании затрат, в частности от возврата денежных средств, потраченных на создание и приобретение недвижимого имущества (зданий и сооружений), и итоговая стоимость, которые никогда не могут быть равны нулю. А значит методы и приемы данной методики (модели) неприменимы для оценки земельных участков, поскольку земля нерукотворна;

8. по этой причине при оценке только земельных участков затратный подход в чистом виде оценщиками никогда не применяется и противоречит методологии, обозначенной в ФСО №7 п.24. Затратный подход используется для оценки зданий и сооружений как единых объектов недвижимости, в состав которых входят застроенные земельные участки. Так как земельный участок в заключении рассматривается как условно-свободный, затратный подход применяться не может;

 9. эксперт в заключении не указал фактически действующие методики при определении арендной платы земельных участков, которые были законодательно закреплены и обязательны к применению в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной  собственности, в частности, первая методика (официальная) - Постановление Правительства №582 от 16.07.2009, 2 методика (методические рекомендации СРО) и другие (ссылки и обоснования имеются в рецензии),

суд пришел к выводу о том, что в данном случае имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта, а потому счел необходимым назначить по делу повторную судебную экспертизу.

При назначении повторной судебной экспертизы судом приняты во внимание доводы истца о том, что эксперт использовал частную методику, не соответствующую объекту экспертизы (не соотносимую с ним), методика разработана до принятия ФСО №7, кроме этого, экспертом не обосновывается отказ от других методов и способов оценки годового размера арендной платы в рамках методологии действующего гражданского законодательства РФ.

Определением суда от 23.12.2022 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Региональный центр оценки» эксперту ФИО5 (ИНН: 

<

***>, 156013, 

<

...>); производство по делу приостановлено до  поступления в суд экспертного заключения.   

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 

каков размер рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:070237:10, общей площадью 4522 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, правая сторона Кинешемского шоссе между ул. Димитрова и ул. Индустриальной, по состоянию на 06.03.2019?

Согласно экспертному заключению, выполненному ООО «Региональный центр оценки» экспертом ФИО5 (ИНН: 

<

***>, 156013, 

<

...>), размер рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:070237:10, общей площадью 4522 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, правая сторона Кинешемского шоссе между ул. Димитрова и ул. Индустриальной, по состоянию на 06.03.2019 составил с округлением 1093000 руб.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям. 

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд установил, что Обществом не оспаривает факт пользования земельным участком, при этом Общество оспаривает методику определения размера арендной платы в 2019-2020 гг.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23.10.2017 № 388-а (в редакции от 20.08.2018) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 01.06.2018 до 31.12.2020, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок № 251-а) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 8 Порядка № 251-а, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Заказчиком на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков.

По заказу Управления Центр оценки подготовил отчет № 253-03/19 от 07.03.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за арендованный Обществом земельный участок по состоянию на 06.03.2019. Согласно указанному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:070237:10, общей площадью 4522 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, правая сторона Кинешемского шоссе между ул. Димитрова и ул. Индустриальной, по состоянию на 06.03.2019 составила с учетом округления 1147200 руб.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству Общества по делу была назначена судебная экспертиза. По результатам проведенного исследования эксперт ООО «Региональный центр оценки» ФИО5 изложила в заключении следующие выводы: размер рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:070237:10, общей площадью 4522 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, правая сторона Кинешемского шоссе между ул. Димитрова и ул. Индустриальной, по состоянию на 06.03.2019 составил с округлением 1093000 руб. Выводы эксперта ООО «Региональный центр оценки» ФИО5 соответствуют материалам дела, каких-либо противоречий или неточностей не содержат. Доказательств, безусловно опровергающих выводы эксперта, в материалах дела не имеется.

Принимая во внимание рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок, определенную экспертом ООО «Региональный центр оценки» ФИО5, и рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок, определенную Центром оценки в отчете об оценке, применив по аналогии права нормы пункта 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которым существенным отклонением цены от рыночной стоимости считается отклонение более чем на 20%, суд приходит к выводу, что в данном случае установлена разница между указанными в размере менее 5 процентов, что не является существенным с учетом изложенных выше обстоятельств. 

С учетом указанного, отчет об оценке № 253-03/19 от 07.03.2019, выполненный Центром оценки, признается судом достоверным. Следовательно, применение Управление при расчете арендной платы на 2019-2020 гг. за земельный участок данных указанного отчета об оценке является обоснованным. 

Уведомления об арендной плате служат основанием для изменения арендной платы в соответствии с положениями пункта 3.3 договора, порождают обязанность арендатора вносить арендную плату в установленном в них размере.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.03.2020 в размере 1337064 руб. 54 коп. представлен Управлением в материалы дела, проверен и принят судом. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей явилось основанием для начисления неустойки за период с 01.07.2018 по 04.06.2020 в размере 86022 руб. 72 коп. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Взимание неустойки за просрочку платежа предусмотрено условиями договора и соответствует требованиям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Суд проверил расчет неустойки, представленный Управлением в материалы дела, признал его арифметически верным и соответствующим условиям договора. 

При этом Распоряжением Губернатора Костромской области от 17.03.2020№ 128-р (далее – Распоряжение) 17.03.2020 на территории Костромской области с целью недопущения завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) введен режим повышенной готовности.

Подпунктом 1 пункта 1 Решения Думы города Костромы от30.04.2020 № 56 «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» (далее – Решение Думы), которое принято в целях реализации Распоряжения, установлены меры экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности в виде предоставления по заявлениям арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства, включенных в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, отсрочки  уплаты арендных платежей по договорам аренды муниципального имущества, составляющего казну города Костромы (в том числе земельных участков), с 01.04.2020 по 01.10.2020.

В силу пункта 2 Решения Думы меры экономической поддержки, указанные в пункте 1 Решения Думы, применяются независимо от даты заключения дополнительных соглашений к договорам аренды муниципального имущества (в том числе земельных участков).

В соответствии с пунктом 5 Решения Думы пеня и иные меры ответственности по договорам аренды муниципального имущества, указанным в пункте 1 Решения Думы, возникшие по результатам просрочки внесения арендных платежей, на период отсрочки уплаты арендных платежей или освобождения от уплаты арендных платежей не применяются.

В связи с нахождением Общества в Едином реестресубъектов малого и среднего предпринимательства, основания для взыскания с ответчика пеней, начисленных за период с 01.04.2020 по 04.06.2020, отсутствуют.

Законодатель,  предпринимая те или иные меры для поддержки субъектов малого и среднего бизнеса в условиях распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), не установил различий между арендаторами по признаку объекта аренды. Хозяйствующие субъекты, арендующие земельный участок, право собственности на который не разграничено, не могут оказаться в худшем положении, нежели арендаторы муниципальных земель или земель, находящихся в государственной и федеральной собственности.

Перечисленные обстоятельства позволили суду прийти к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки за периоды с 01.07.2018 по 31.03.2020 в размере 52429 руб. 06 коп. (согласно справочному расчету).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет. При этом суд возлагает расходы на проведение судебных экспертиз в полном объеме на Общество как на лицо, по ходатайству и в связи с возражениями которого были проведены указанные судебные экспертизы.    

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз П. и К.», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 1337064 руб. 54 коп. задолженности, 52429 руб. 06 коп. пеней по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 № Д.2115.4, а также 25000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз П. и К.», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 26895 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                   О.Д. Голубева