ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-1792/2017

г. Киров

19 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года.	

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей	Горева Л.Н., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И., 

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика (ООО "Мастер-Строй") - Догаймана О.Б. (директор), на основании паспорта и выписки из ЕГРЮЛ;

представителя ответчика (ИП Иноземцева А.В.) - Смирнова А.Е., по доверенности от 03.03.2017 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Иноземцевой Анны Владимировны, общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Строй", межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2017 по делу № А82-1792/2017, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.,

по иску Прокуратуры Ярославской области (ОГРН 1027600688917; ИНН 7604008189) в интересах Российской Федерации в лице уполномоченного органа - Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ОГРН  1087746829994; ИНН 7710723134)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ОГРН 1133340004401; ИНН 3329056771); обществу с ограниченной ответственностью "Мастер-Строй" (ОГРН 1117602002100; ИНН 7602083470); индивидуальному предпринимателю Иноземцевой Анне Владимировне (ОГРНИП 316762700097602; ИНН 760502555927)

третьи лица: мэрия города Ярославля (ОГРН 1027600683824; ИНН 7601001234); Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ОГРН 1067604080345; ИНН 7604092913); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН 1047600432219; ИНН 7604071920); общество с ограниченной ответственностью «Зодиак» (ОГРН 1127606002908; ИНН 7606086947); акционерное общество «Ярославльводоканал» (ОГРН 1087606002384; ИНН 7606069518)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества; об истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

установил:

Прокуратура Ярославской области в интересах Российской Федерации в лице уполномоченного органа - Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – истец, прокуратура) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области (Росимущество), обществу с ограниченной ответственностью "Мастер-Строй" (общество "Мастер-Строй"), индивидуальному предпринимателю Иноземцевой Анне Владимировне (предприниматель Иноземцева А.В.) о признании недействительным договора купли-продажи № ФЗ-06-10/2-2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7 от 25.07.2016, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и ООО «Мастер -Строй»; о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 23.12.2016, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй» и индивидуальным предпринимателем Иноземцевой Анной Владимировной, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7; о применении последствий недействительности сделок: индивидуальному предпринимателю Иноземцевой А.В. передать Федеральному агентству по управлению государственным имуществом земельный участок площадью 2963 кв.м с кадастровым номером 76:23:020907:7, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, во дворе д. 3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены мэрия города Ярославля, департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области. 

24.05.2017 суд принял уточненное исковое заявление прокуратуры Ярославской области, в котором истец просил:

- признать недействительным договор купли-продажи № ФЗ-06-10/2-2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7 от 25.07.2016, заключенный между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и ООО «Мастер-Строй»;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 23.12.2016, заключенного между ООО «Мастер-Строй» и ИП Иноземцевой Анной Владимировной, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7;

- истребовать из чужого незаконного владения ИП Иноземцевой Анны Владимировны и передать Территориальному управлению Росимущества в Ярославской области земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7.

Определением суда от 19.07.2016 произведена замена ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области на его правопреемника - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Зодиак», ОАО «Водоканал».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2017 исковые требования удовлетворены. 

Суд признал недействительным договор №ФЗ-06-10/2-2016 от 25.07.2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7, заключенного между Территориальным управлением Роимущества в Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй». 

Суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества недвижимого имущества № 1 от 23.12.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй» и предпринимателем Иноземцевой А.В. в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7. 

Суд решил истребовать из незаконного владения индивидуального предпринимателя Иноземцевой А.В. и передать Межрегиональному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (правопреемнику Территориального управления Росимущества в Ярославской области) земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7. 

Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй» 6 000 рублей, с предпринимателя Иноземцевой А.В. 3 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета. 

Индивидуальный предприниматель Иноземцева А.В. с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить  и принять новый судебный акт, отказать истцу в требованиях. 

По мнению предпринимателя, при формировании спорного земельного участка и его приобретении обществом «Мастер-Строй» не было допущено нарушений. Суд нарушил пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которым предписано соотносить изменение вида разрешенного строительства исключительно с градостроительным регламентом. Суд лишил ответчика права привести свои возражения относительно срока исковой давности, положив в основание решения вывод о нарушении процедуры смены вида разрешенного использования. Предприниматель считает, что суд вышел за пределы заявленных прокуратурой требований. Иноземцева А.В. не согласна с выводами суда о том, что она действовала недобросовестно при совершении сделки. 

Общество с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй» с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать. 

По мнению общества, в решении отсутствуют указания на конкретные положения законодательства, которые были нарушены при формировании земельного участка в период действия договора аренды между Росимуществом и обществом «Зодиак». Ответчик считает, что суд вышел за пределы требований, нарушил положения Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ. Суд не указал в решении, какие нормы закона были нарушены. 

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить. 

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права. 

Заявитель считает, что в иске не указано, какие имущественные или иные законные интересы Российской Федерации, в интересах которой был подан иск, были нарушены. В случае удовлетворения требований федеральный бюджет понесет ущерб в размере 6 775 403 рублей, которые были уплачены по сделке. Истец не подтвердил нарушение закона при изменении площади спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Росимущество полагает, что увеличение площади земельного участка не нарушило права Российской Федерации. Изменение площади участка произведено для цели соблюдения законодательства. 

Прокуратура Ярославской области в отзыве на апелляционные жалобы ответчиков с доводами не согласна. Истец считает, что для целей строительства многоквартирного дома спорный земельный участок мог быть предоставлен только на торгах. Предоставление земельного участка площадью 2963 кв.м. для эксплуатации здания насосной площадью 48,4кв.м. является объективно необоснованным. Договор купли-продажи противоречит требованиям закона и является недействительным. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017 рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось на 15.01.2018. 

09.01.2018 от Прокуратуры Ярославской области поступили дополнительные пояснения, согласно которым суд обоснованно отклонил доводы апеллянтов о добросовестности приобретения земельного участка, т.к. предприниматель должен был знать о незаконности приобретения без проведения конкурсных процедур и действительной рыночной стоимости участка. Кроме того, истец указал, что директор общества «Мастер-Строй» и предприниматель Иноземцева А.В. в период совершения сделки и в настоящее время состоят в брачных отношениях, что исключает неосведомленность предпринимателя относительно обстоятельств сделки. 

10.01.2018 от общества с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй» поступили платежные поручения в подтверждение оплаты по договору купли-продажи недвижимости. 

Иные участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 25.07.2016 между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и обществом «Мастер-Строй» заключен договор купли-продажи № ФЗ-06-10/2-2016 (т.1, л.д.12-17) находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка площадью 2963 кв.м, с кадастровым номером 76:23:020907:7, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, во дворе д. 3, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанные с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Согласно п. 1.2 указанного договора на земельном участке находится нежилое здание насосной.

Названное здание общей площадью 48,4 кв.м находилось в собственности общества «Мастер-Строй» (кадастровой номер 76:23:020907:39), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2013 (т.1, л.д.22), и было приобретено по договору купли-продажи от 17.12.2013, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Зодиак» (т.1, л.д.52-54).

Ранее здание насосной принадлежало ОАО «Ярославльводоканал», 15.06.2012 здание было продано обществу «Зодиак» (третье лицо), которое 17.12.2013 продало здание обществу «Мастер-Строй».

В материалы дела представлено в копии кадастровое дело спорного земельного участка (в электронном виде).

Из кадастрового дела следует, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7 был сформирован для эксплуатации промышленных строений (водопроводная насосная станция), имел площадь 67 кв.м. и был предоставлен Территориальным управлением обществу «Зодиак» как собственнику указанного здания по договору аренды от 31.07.2007 № 62 (т.1, л.д.27-32).

В 2013 году Территориальным управлением было организовано по заявлению общества «Зодиак» (в лице представителя Догаймана О.Б.) проведение кадастровых работ в целях уточнения местоположения границ данного земельного участка, в результате которых площадь участка увеличилась с 67 кв.м до 2963 кв.м, а также изменен вид разрешенного использования участка.

При этом границы земельного участка площадью 2963 кв.м, не были согласованы с кем-либо, кроме общества «Зодиак». Межевой план земельного участка не содержит сведений о наличии в уточняемых границах земельного участка иных объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, включая их кадастровые номера или иное описание).

Межевой план земельного участка в указанных уточненных границах был утвержден обществом «Зодиак» в августе 2013 года; земельный участок площадью 2963 кв.м, поставлен на кадастровый учет 16.09.2013.

15.10.2013 общество «Зодиак» в лице представителя по доверенности Догаймана О.Б. обратилось с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроенно-пристроенными объектами».

Соответствующие изменения также были учтены в установленном порядке, что подтверждается кадастровым паспортом на 07.11.2013.

Указанные действия Территориального управления оформлены распоряжениями от 16.08.2013 №427 и от 25.12.2013 №713 (т.1, л.д.55-56, 61-62). 

По заявлению ООО «Мастер-Строй» от 17.12.2014 Департаментом было выдано разрешение на строительство 19-этажного многоквартирного дома с инженерными коммуникациями №RU 76301000-686-2014. Срок действия разрешения установлен до 25.09.2017; сведений о продлении срока разрешения в деле не имеется. 

Строительство на участке не было начато. Договоры долевого участия в строительстве не заключены. Какие-либо обременения права в отношении спорного земельного участка не зарегистрированы.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчиков Иноземцевой А.В., общества «Мастер-Строй» подтвердили, что здание насосной не используется по назначению, т.е. как объект водопроводно-канализационного хозяйства. Данное обстоятельство объективно подтверждается письмом ОАО «Ярославльводоканал» от 08.06.2017 (т.2 л.д.37). Доказательства обратного, а также доказательства использования здания как объекта водопроводного хозяйства на дату приобретения здания обществами «Зодиак» или «Мастер-Строй» не были представлены при рассмотрении дела в обеих судебных инстанциях.

23.08.2016 произведена государственная регистрация права собственности общества «Мастер-Строй» на земельный участок площадью 2963 кв.м с кадастровым номером 76:23:020907:7.

23.12.2016 между обществом «Мастер-Строй» и индивидуальным предпринимателем Иноземцевой А.В. заключен договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества (т.1, л.д. 177-179), а именно: здание насосной (кадастровой номер 76:23:020907:39) (п. 1.1.1 договора) и земельный участок площадью 2963 кв.м, с кадастровым номером 76:23:020907:7 (п. 1.1.2 договора). Государственная регистрация права собственности предпринимателя Иноземцевой А.В. на данные объекты недвижимости произведена 28.12.2016.

Прокуратура, ссылаясь на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 19.03.2013 № 12668/12, обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, в иске указала, что предоставление земельного участка площадью 2963 кв.м для эксплуатации здания насосной, которая имеет общую площадь 48,4 кв.м, является объективно необоснованным. По мнению истца, в результате действий Территориального управления общество «Мастер-Строй» оказалось в преимущественном положении по сравнению с другими лицами, которые могли претендовать на получение земельного участка для целей строительства многоквартирного дома в собственность.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей ответчиков, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что по существу земельный участок в спорных границах был сформирован в 2013 году фактически для цели жилищного строительства и предоставлен в аренду, а впоследствии в собственность общества «Мастер-Строй» без проведения торгов в нарушение установленных земельным законодательством императивных правил, устанавливающих запрет на распоряжение земельными участками, имеющими такой вид разрешенного использования и находящимися в собственности публичных образований, в таком порядке.

В силу действующего законодательства, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Однако согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (пункт 6 статьи 39.3).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган обязан принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Установление императивной нормой закона обязательности проведения торгов для продажи земельного участка или предоставления его в аренду означает по существу запрет на распоряжение земельным участком (путем передачи его в собственность или в аренду) в ином порядке.

Согласно обязательной правовой позиции, приведенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды имущества, заключенный на новый срок без проведения обязательных в силу закона торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено (применительно к статье 168 ГК РФ в редакции, действующей с 01.09.2013), что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок изначальной площадью 67 кв.м. для эксплуатации здания насосной площадью 48 кв.м. был впервые предоставлен в пользование в 2001 году, впоследствии находился в аренде у общества с ограниченной ответственностью «Зодиак» с 2007 года. 

В период с 2001 года строительство иных объектов недвижимости на спорном земельном участке не осуществлялось.

Согласно межевому плану от 19.08.2013, выполненному ООО АН «Грантком» по заказу общества «Зодиак» (представитель по доверенности Догайман О.Б.) и распоряжения Теруправления от 16.12.2013 №427 были внесены изменения в кадастровый учет по изменению площади участка с 67 кв.м до 2963 кв.м.

При этом из кадастрового дела земельного участка не следует, что в уточненных границах земельного участка имелись иные принадлежащие обществу «Зодиак» объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), кроме здания насосной (наличие указанных сведений являлось бы обязательным в силу действовавшего на дату уточнения границ Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (вместе с "Требованиями к подготовке межевого плана, в том числе особенностями подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости") (зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2008 N 12857).

В заключении кадастрового инженера (в составе межевого плана) не имеется обоснования размера земельного участка (что является обязательным в силу пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствующей редакции).

При указанных условиях апелляционный суд не может признать состоятельными доводы ответчиков, ссылающихся на письмо ООО «АН Гарантком» от 09.06.2017 (т.2 л.д.34), которое не может быть допустимым доказательством обоснованности установления (уточнения) границ земельного участка.

26.12.2013 земельный участок был предоставлен в аренду обществу «Мастер-Строй» с измененной площадью и измененным видом разрешенного использования земельного участка, а впоследствии выкуплен обществом «Мастер-Строй» без проведения торгов и по кадастровой стоимости (договор № ФЗ-06-10/2-2016 от 25.07.2016) в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Из системного толкования пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 (в редакции, действовавшей до 1 января 2015 года) следует, что при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В данном случае обществом «Мастер-Строй» приобретен в собственность участок площадью 2 963 кв.м. под здание площадью 48 кв.м., который впоследствии вместе со зданием продан предпринимателю Иноземцевой А.В. 

Апелляционный суд учитывает, что изменения границ и вида разрешенного использования земельного участка производились без учета возможного изменения характера фактического использования земельного участка и на основании заявления и в период с августа по ноябрь 2013 года, т.е. фактически одновременно.

Договор аренды между Теруправлением и обществом «Мастер-Строй» от 26.12.2013 № 507 содержит вид разрешенного использования земельного участка: многоквартирные дома 9 и более надземных этажей.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

При получении земельного участка в аренду арендатор получает право использования его по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предметом договора аренды между Теруправлением по Ярославской области и МУП «Ярославльводоканал», а затем ООО «Зодиак» являлся земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации промышленных строений (водопроводная насосная станция)». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Удовлетворение арендодателем обращения общества «Зодиак» об изменении вида разрешенного использования земельного участка повлекло обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Ни уполномоченный орган, ни правообладатель земельного участка не могут произвольно изменять вид разрешенного использования земельного участка, в том числе и в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, поскольку такое изменение не соответствует установленному законом порядку представления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В рассматриваемом случае произошло одновременное изменение вида разрешенного использования с «для эксплуатации промышленных строений» на «многоквартирные дома» и площади земельного участка, что противоречит выше указанным нормам закона, поскольку Земельный кодекс устанавливает различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

При продаже спорного земельного участка обществу «Мастер-Строй» вид его разрешенного использования был определен как «многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанные с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду»; при этом подобные объекты на земельном участке отсутствовали и отсутствуют в настоящее время.

24.12.2014 департаментом архитектуры и развития территории города мэрии г.Ярославля было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (количество этажей - 19) на указанном земельном участке, однако материалами дела не подтверждается начало выполнения строительных работ. 

Условие, согласно которому участок должен быть предоставлен для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, в рассматриваемом случае не соблюдено.

Для указанных в договоре купли-продажи от 25.07.2016 № ФЗ-06-10/2- 2016 целей (многоквартирные дома) земельный участок мог быть предоставлен в собственность только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).

Указанное в совокупности и при отсутствии убедительных доказательств обратного подтверждает с достоверностью, что действительной целью уточнения границ земельного участка в 2013 году было не обеспечение эксплуатации здания насосной, как единственного на дату изменения сведений о земельном участке и до настоящего времени объекте недвижимости, расположенном в границах спорного земельного участка, а намерение осуществить впоследствии строительство иного объекта – многоквартирного дома.

Действия Территориального управления (как публичного собственника, арендодателя), общества «Зодиак», выступившего заявителем при проведении межевых работ и заявителем в целях осуществления кадастрового учета изменений, а также общества «Мастер-Строй», обратившегося с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду (в уточненных границах и с уточненным видом разрешенного использования), о выкупе земельного участка, были направлены в обход императивных норм земельного законодательства, устанавливающих в качестве общего правила запрет на продажу находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений (пункт 2 статьи 39.1 Земельного кодекса).

В силу пунктов 1 – 3 статьи 10 ГК РФ такие действия ответчиков и третьего лица являются недобросовестными и не подлежат судебной защите.

Следовательно, доводы апелляционных жалоб всех заявителей о том, что при формировании земельного участка площадью 2963 кв.м. и последующем его распоряжении без проведения торгов не было допущено нарушений законодательства подлежат отклонению, поскольку общество «Мастер-Строй» не доказало необходимость приобретения в собственность земельного участка площадью 2963 кв.м. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что оспариваемые сделки были совершены с нарушением закона, при совершении сделок нарушены установленные федеральным законом запреты, что указывает на нарушение публичных интересов. 

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).

Поскольку ничтожным является договор аренды между Теруправлением и обществом «Зодиак» в части площади более 67 кв.м и вида разрешенного использования, то и все последующие сделки с земельным участком с кадастровым номером 76:23:020907:7 являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ суд признал недействительным договор купли-продажи №ФЗ-06-10/2-2016 от 25.07.2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй», а также договор между обществом «Мастер-Строй» и Иноземцевой А.В. от 23.12.2016.

При этом апелляционный суд отклоняет доводы заявителей о нарушении обжалуемым решением о признании недействительным договора в части продажи земельного участка (при том, что Иноземцева А.В. одновременно приобрела в собственность здание) принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Апелляционный суд исходит из того, что первоначально земельный участок в надлежащих границах был предоставлен с 2007 года обществам «Зодиак», «Мастер-Строй» на праве аренды; названные общества как собственники здания не могли быть лишены права на его продажу. В свою очередь, Иноземцева А.В., являясь собственником здания, не лишена права на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации здания в аренду или в собственность в порядке, который установлен статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 2 той же статьи Кодекса, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Оценивая добросовестность Иноземцевой А.В. при совершении оспариваемой сделки, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель как профессиональный участник правоотношений, должен была знать о незаконности приобретения участка без проведения конкурсных процедур. Иноземцева А.В. могла знать о незаконности приобретения участка продавцом и усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка площадью 2963 кв.м при наличии на нем здания площадью 48,4 кв.м.

Ответчики оспаривают указанный вывод суда, ссылаясь на то, что на момент приобретения спорного земельного участка ответчик полагался на данные публичных реестров.

Однако апелляционный суд дополнительно исследовал обстоятельства добросовестности приобретения спорного земельного участка как обществом «Мастер-Строй», так и Иноземцевой А.В. и пришел к следующим выводам.

В опровержение доводов о добросовестности приобретения объектов недвижимости предпринимателем Иноземцевой А.В. в дело представлена выписка из записи акта о заключении 11.09.2009 брака отдела ЗАГС Красноперекопского района г.Ярославля Ярославской области в отношении Догаймана Олега Борисовича (директора и единственного участника общества «Мастер-Строй») и Иноземцевой Анны Владимировны. 

Сведений о расторжении брака не представлено.

Из материалов дела следует, что признанные судом незаконными изменения в сведениях о спорном земельном участке были учтены в установленном порядке на основании заявлений общества «Зодиак», от имени которого действовал Догайман О.Б. Впоследствии указанный гражданин представлял общество «Мастер-Строй» (как его руководитель) при совершении сделок по приобретению здания у общества «Зодиак» по договору от 17.12.2013, по приобретению в аренду земельного участка по договору от 26.12.2013.

Сделка между обществом «Мастер-Строй» и Иноземцевой А.В. в части продажи земельного участка совершена по цене (6 900 000 рублей), не отличающейся существенно от цены выкупа земельного участка (6 775 403 рубля).

Прокурор Ярославской области представил в апелляционный суд ответ на запрос об ориентировочной стоимости земельного участка площадью 2963 кв.м., согласно которому примерная стоимость на май 2017 года составляет 22 000 000 - 23 000 000 рублей. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что предприниматель Иноземцева А.В., совершая спорную сделку с обществом «Мастер-Строй», единственным участником и руководителем которого являлся её супруг,  была осведомлена об обстоятельствах формирования спорного земельного участка, об обстоятельствах совершения сделки по выкупу земельного участка обществом «Мастер-Строй» с нарушением закона, т.е. о ничтожности такой сделки. 

При указанных конкретных обстоятельствах апелляционный суд считает установленным, что при совершении сделки с обществом «Мастер-Строй»  предприниматель Иноземцева А.В. действовала недобросовестно, в связи с чем данному ответчику не может быть предоставлена защита на основании статьи 302 ГК РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции исследовал приведенные в апелляционных жалобах доводы ответчиков и пришел к выводу, что судом первой инстанции спор разрешен согласно действующему законодательству, фактические обстоятельства дела установлены на основе полного и объективного исследования представленных доказательств и получили надлежащую правовую оценку. 

Доводы заявителей апелляционных жалоб проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы Росимущество освобожден от уплаты государственной пошлины по делу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе предпринимателя Иноземцевой А.В. и общества «Мастер-Строй» относятся на заявителей. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2017 по делу № А82-1792/2017 оставить без изменения, а апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Иноземцевой Анны Владимировны, общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Строй", межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

 

Е.Г. Малых

Л.Н. Горев

А.Б. Савельев