АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 октября 2025 года

Дело №

А52-3712/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Салтыковой С.С.,

при участии от сельскохозяйственного производственного кооператива «Свобода» ФИО1 (доверенность от 24.06.2024), ФИО2 (доверенность от 24.06.2024); ответчика предпринимателя ФИО3 (паспорт) и его представителя ФИО4 (доверенность от 08.08.2024),   

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Псковской области от 09.01.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу       № А52-3712/2024,

у с т а н о в и л:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Свобода», адрес: 182634, Псковская обл., Порховский р-н, д. Паникша, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд Псковской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Порховского района, адрес: 182620, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, со следующими требованиями:

- признать недействительными (ничтожными) заключенные между ответчиками договоры от 02.05.2024 № 33, 34 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 60:17:0000000:1466 и 60:17:0162201:162 соответственно с указанием на то, что решение является основанием для исключения регистрационных записей о правах аренды ФИО3 на указанные участки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

- признать за Кооперативом право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 60:17:0162201:162 и 60:17:0000000:1466 с указанием на то, что решение является основанием для внесения в ЕГРН записей о праве собственности Кооператива на данные участки (с учетом уточнения требований и привлечения соответчика).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, адрес: 180000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением от 09.01.2025 признаны недействительными договоры от 02.05.2024 № 33, 34 аренды земельных участков; на предпринимателя   ФИО3 возложена обязанность передать Кооперативу земельные участки с кадастровыми номерами 60:17:0162201:162 и 60:17:0000000:1466; в остальной части иска отказано.  

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 данное решение оставлено без изменения.

Предприниматель ФИО3 в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд в нарушение процессуальных норм приобщил представленный истцом только при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции межевой план земельного участка с кадастровым номером 60:17:0000000:191, принадлежащего иистцу; вывод о наложении земельных участков возможно сделать только при уточнении границ земельного участка истца, границы которого не установлены, в ходе кадастровых работ, а без проведения землеустроительной экспертизы суд не мог сделать такой вывод, однако суды не поставили на обсуждение сторон вопрос о проведении судебной землеустроительной экспертизы; при установлении пересечения границ участков спорные участки подлежали снятию с кадастрового учета; истец избрал ненадлежащий способ защиты; суды были не вправе в данном случае применять последствия недействительности сделок путем обязания предпринимателя передать участки, поскольку настоящие требования не связаны с нарушением публичных интересов; истец, длительное время не принимая мер к установлению границ своего участка, злоупотребляет правом.    

Кооператив в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу поддерживает ее доводы и просит отменить обжалуемые судебные акты.

В судебном заседании предприниматель ФИО3 и его представитель поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Кооператива против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Кооператив был создан в 1999 году в результате реорганизации путем преобразования отделения «Свобода» совхоза «Шелонский» в сельскохозяйственный кооператив на основании распоряжения администрации Порховского района Псковской области (далее – Администрация района) от 02.03.99 № 110-р.

Постановлением Администрации района от 20.02.2006 № 109-р распоряжение от 02.09.99 № 110-р дополнено пунктом 3, согласно которому Кооперативу в постоянное пользование передаются земли общей площадью   12 315 га, в том числе сельскохозяйственных угодий – 2810 га, из которых пашни – 2136 га, залежи – 229 га, пастбища – 445 га.  

В дальнейшем распоряжением Администрации района от 22.01.2008       № 13-р из предоставленных в пользование Кооператива земель земли общей площадью 2226 га, на которых расположены леса, отнесены к категории земель лесного фонда. Таким образом, общая площадь оставшихся в пользовании Кооператива земель составила 9909 га, в том числе площадь сельскохозяйственных угодий – 2810 га.

Из находящихся в пользовании Кооператива земель сформирован земельный участок площадью 9909 га с кадастровым номером 60:17:0000000:191, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, с почтовым адресом: Псковская обл., Порховский р-н, СП «Полонская волость», СХПК «Свобода». По сведениям ЕГРН, участок поставлен на кадастровый учет 02.03.99, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства»; границы участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.  

Во исполнение мирового соглашения, утвержденного определением арбитражного суда от 05.03.2019 по делу № А52-5865/2018, Комитет (продавец) и Кооператив (покупатель) заключили договор от 05.12.2019 купли-продажи земельного участка площадью 99 090 000 кв. м с кадастровым номером 60:17:0000000:191, границы которого не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства (пункты 1.1, 1.2 договора). Пунктом 3.2.4 договора на покупателя возложена обязанность выполнить требование мирового соглашения о принятии установленных законодательством мер к уточнению границ земельного участка за свой счет. Переход к покупателю права собственности на участок зарегистрирован 16.04.2020.

Между тем на основании утвержденных Администрацией района схем расположения многоконтурных земельных участков образованы и поставлены на кадастровый учет 25.01.2024 - земельный участок площадью 517 090 кв. м с кадастровым номером 60:17:0000000:1466, состоящий из восьми контуров, 29.01.2024 - земельный участок площадью 581 944 кв. м с кадастровым номером 60:17:0162201:162, состоящий из трех контуров, расположенные по адресу: Псковская обл., Порховский р-н, СП «Полонская волость», в районе дер. Острова, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием «сельскохозяйственное использование».

По результатам проведенных 17.04.2024 аукционов Комитет (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили два договора от 02.05.2024 № 33 и 34 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 60:17:0000000:1466 и 60:17:0162201:162 соответственно сроком на пять лет.

Кооператив, считая, что являющиеся предметом договоров аренды участки сформированы из принадлежащего истцу участка с кадастровым номером 60:17:0000000:191 и у Комитета отсутствовало право распоряжаться ими, в связи с чем договоры аренды нарушают права истца и являются ничтожными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, удовлетворяя исковые требования в части признания договоров аренды недействительными и применяя по своей инициативе последствия недействительности сделок в виде обязания предпринимателя ФИО3 передать Кооперативу два спорных участка, посчитали доказанным, что земельные участки, предоставленные в аренду ФИО3, сформированы в границах земельного участка Кооператива с кадастровым номером 60:17:0000000:191, в связи с чем орган местного самоуправления был не вправе распоряжаться этими земельными участками и проводить в отношении этих участков аукцион на право заключения договора аренды.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в первоначальной редакции земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) земельный участок как объект права является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Индивидуализация земельных участков достигается посредством определения границ участков на местности и описания координат поворотных точек границ земельных участков в соответствии с требованиями законодательства. Для проведения указанных работ необходимы специальные познания в сферах землеустройства и кадастрового учета. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, границы принадлежащего Кооперативу земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Исходя из статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, которыми обосновываются требования и возражения лиц, участвующих в деле, возлагается на лицо, ссылающееся на эти обстоятельства. Таким образом, в отсутствие установленных границ земельного участка Кооператива именно Кооператив должен доказать, что участки, переданные в аренду, образованы из принадлежащего ему участка.  

В силу статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.  Суды сделали вывод о формировании земельных участков, переданных в аренду предпринимателю, из участка, принадлежащего Кооперативу, самостоятельно сопоставив картографические материалы. При этом истец ходатайство о проведении экспертизы не заявлял, и вопрос о назначении экспертизы суд на обсуждение сторон не ставил. В таком случае на ответчиков не могло быть возложено бремя негативных последствий непроведения по делу экспертизы в виде признания установленным факта наложения участков. 

В соответствии со статьей 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, сооружениями, используемыми для целей сельскохозяйственного производства, иные земли.    

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (статья 79 ЗК РФ).

Как видно из межевых планов по образованию спорных участков, эти участки полностью состоят из сельскохозяйственных угодий. Как установили суды, из общей площади переданного Кооперативу участка, составляющей 9909 га, общая площадь сельскохозяйственных угодий, которая не изменялась в процессе реорганизации Кооператива, составляла 2810 га. Суды при сопоставлении контуров многоконтурного участка Кооператива с контурами участков, переданных в аренду предпринимателю, не выясняли, из каких земель состоят контуры участка истца и где расположены сельскохозяйственные угодья в составе участка Кооператива.  

Исходя из статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный истцом способ защиты должен соответствовать существу нарушенного права и характеру его нарушения, а в результате применения того или иного способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.        

Кооператив заявил настоящее требование о признании недействительными договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 60:17:0000000:1466 и 60:17:0162201:162 в защиту своего права собственности на земельный участок с кадастровым номером 60:17:0000000:191, по сути оспаривая формирование земельных участков, переданных в аренду по этим договорам. Суды не оценили, насколько последствия удовлетворения иска о признании сделок недействительными и последствия недействительности сделок, примененные судом по своей инициативе, будут соответствовать устранению нарушения права истца, связанного с неверным, по его мнению, формированием участков. 

К тому же суды, применяя последствия недействительности сделок, обязали предпринимателя ФИО3 передать земельные участки с кадастровыми номерами 60:17:0000000:1466 и 60:17:0162201:162 Кооперативу, одновременно сделав вывод, что земельный участок с кадастровым номером 60:17:0000000:191 не выбывал из владения Кооператива.

Кроме того, суды признали недобросовестными действия Администрации района в лице Комитета как ее уполномоченного органа при заключении оспариваемых договоров, поскольку Администрация района, зная, что земли Кооператива ей не передавались, воспользовавшись отсутствием установленных границ земельного участка с кадастровым номером 60:17:0000000:191 и заключив несмотря на это с Кооперативом договор купли-продажи этого участка, после заключения названного договора сформировала из этого участка два спорных участка и организовала торги на право заключения договоров аренды этих участков.

Между тем при оценке действий Администрации района и Комитета суды не приняли во внимание обстоятельства, предшествовавшие заключению с Кооперативом договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 60:17:0000000:191. Так, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А52-3953/2016 Кооперативу отказано в признании незаконным решения Администрации района об отказе в предоставлении Кооперативу в собственность названного земельного участка, поскольку земельный участок не индивидуализирован должным образом, границы земельного участка не уточнены в установленном порядке (пункт 24 статьи 39.16 ЗК РФ). Определением Арбитражного суда Псковской области от 05.03.2019 по делу № А52-5865/2018 утверждено заключенное между Администрацией района и Кооперативом мировое соглашение, в соответствии с которым стороны договорились заключить договор купли-продажи указанного выше участка после выполнения Кооперативом требования пункта 5 мирового соглашения, а именно принятия установленных законодательством Российской Федерации мер к уточнению границ земельного участка за свой счет в течение трех месяцев с даты утверждения этого мирового соглашения арбитражным судом. Указанное условие мирового соглашения не было выполнено Кооперативом, в связи с чем в пункте 3.2.4 договора от 05.12.2019 купли-продажи земельного участка стороны предусмотрели обязанность Кооператива во исполнение требования мирового соглашения принять меры к уточнению границ земельного участка за свой счет. Таким образом, спорная ситуация стала следствием неисполнения Кооперативом неоднократно возлагавшихся на него обязанностей принять меры к уточнению границ земельного участка.                

При таком положении выводы судов по существу спора нельзя признать соответствующими нормам права и обстоятельствам спора, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо вынести на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения границ многоконтурного участка Кооператива и видов составляющих его земель, наличия или отсутствия наложения спорных участков на участок Кооператива; в случае выявления наложения участков и установления нарушения прав истца определить, каким образом в данном случае может быть восстановлено положение, существовавшее до нарушения права; установить, осуществлял ли Кооператив фактически деятельность на месте формирования спорных участков на момент их формирования и кто фактически владел и пользовался участками на момент рассмотрения спора; разрешить спор с учетом всей совокупности установленных обстоятельств и изложенного выше, а также по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы, в том числе по настоящей кассационной жалобе.        

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2025 по ходатайству предпринимателя ФИО3 исполнение решения от 09.01.2025 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы и отменой обжалуемых судебных актов исполнение по ним не производится.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 09.01.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу № А52-3712/2024 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской области. 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 С.С. Салтыкова