АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-24644/2019

г. Новосибирск

30 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  24 сентября 2019 года 

Решение в полном объеме изготовлено    30 сентября 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мушкачевой Т.А.,  рассмотрев  в судебном заседании в помещении арбитражного суда по  адресу: 630102, 

<

...>, зал судебного заседания № 535, дело  по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>), г.  Новосибирск, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 315547600074819), г. Новосибирск, о взыскании 271 411 руб. 20 коп. штрафа по договору, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения, при участии в судебном заседании представителя истца: ФИО2, доверенность от  11.09.2019 №01/40/0595,

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – общество, ответчик) о взыскании 271 411 руб. 20 коп. штрафа по договору, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы нарушением  ответчиком договорных  обязательств, выразившихся в перепланировке в арендуемом помещении без письменного согласия арендодателя.

       В соответствии со статьей 138  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимал меры для примирения сторон: определением протокольной формы от 29.07.2019 удовлетворил ходатайство  ИП ФИО1 и отложил судебное разбирательство с 29.07.2019 до 24.09.2019 для заключения мирового соглашения.

Стороны не урегулировали спор.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства,  в суд не явился, отзыв на исковое заявление не представил, цену иска не оспорил, контррасчет взыскиваемых денежных сумм не направил. В соответствии со статьями  123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)  дело рассмотрено в отсутствие ИП ФИО1

В связи с непредставлением ответчиком отзыва на исковое заявление, дело рассмотрено по имеющимся в деле документам.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье  606 ГК РФ,  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 25.10.2018 № 013269-НП (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1.-1.2. Договора аренды, Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения в жилом доме, расположенные по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 22, именуемые далее «объект недвижимости». Характеристика объекта недвижимости: общая площадь 398,20 кв. м, в том числе этаж 1: 149,40 кв. м, подвал: 248,80 кв. м.

Объект недвижимости, указанный в п. 1.1, передается Арендатору для использования под:

Лит.

Этаж

Площадь

Категория

Специализация

ГХ.2

этаж 1

149,40

общественное питание

ГХ.2

подвал

248,80

общественное питание

Арендатор 25.10.2018 принял указанные помещения в соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

Договор аренды является основанием возникновения правоотношений сторон и основанием иска.

Договор не изменен, не признан недействительным, незаключенным в установленном законом порядке.

Срок аренды установлен с «25» октября 2018 г. до «25» октября 2023 г.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 08.11.2018 за номером регистрации: 54:35:051030:2901-54/001/2018-5.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последним имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 6.1. договора, арендатору запрещено проводить реконструкцию и перепланировку арендуемого объекта недвижимости без письменного согласования с Арендодателем.

Ответчик в нарушение условий Договора ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору.

Истцом заявлен и ответчиком не опровергнут факт перепланировки арендатором (ответчиком) объекта аренды без письменного согласования с арендодателем.

17.12.2018, 27.03.2019 в соответствии с Порядком управления и распоряжения имуществом муниципальной казны города Новосибирска, утвержденного решением Совета депутатов города Новосибирска от 26.11.2008 №1092, представителями департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в присутствии ИП ФИО1 проведено обследование (контроль) использования нежилого помещения общей площадью 398,2 кв.м. по улице  Сибиряков-гвардейцев, 22, в г. Новосибирске.

Согласно Акту от 17.12.2019, Акту от 27.03.2019,  «в помещениях ведутся ремонтные работы (находится в стадии ремонта). Планировка помещения не соответствует плану, приложенному к договору (демонтированы внутренние ненесущие перегородки). Высота помещений подвальных от пола до балки 2,43 м. 1 этаж от пола до балки 3,15 м. В помещениях первого этажа отсутствует сантехника.  Произведена замена цементной стяжки пола».

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 4.3. договора, арендатор уплачивает Арендодателю штраф в следующих случаях:

а)при передаче объекта недвижимости или его части в субаренду, пользование третьим лицам или передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу без письменного разрешения Арендодателя (пункт 2.2.6 настоящего договора) - в размере полугодовой арендной платы. Размер штрафа определяется с учетом площади, используемой третьим лицом;

б)при использовании объекта недвижимости или его части не по целевому назначению (пункт 1.2 настоящего договора), а также при осуществлении Арендатором реконструкции или перепланировки объекта недвижимости без письменного согласования арендодателя (пункт 6.1 настоящего договора) - в размере 20 % от размера годовой арендной платы. Размер штрафа определяется с учетом всей арендуемой площади по договору аренды.

Доказательством нарушения являются акты обследования использования нежилого помещения или любые другие доказательства, предусмотренные законодательством.

Обстоятельства перепланировки помещений, нашедшие отражение в указанных выше актах, не опровергнуты в ходе судебного разбирательства, не оспорены.

Таким образом,  факт производства ИП ФИО1 перепланировки в арендуемом помещении без письменного согласования с мэрией города Новосибирска, зафиксирован Актами контроля (обследования) использования нежилого помещения от 17.12.2018, 27.03.2019. 

Мэрией города Новосибирска в адрес арендатора было направлено уведомление от 18.12.2018, №31/06-6645, которым арендатору было предложено в срок до 01.02.2019 перечислить сумму штрафа в сумме 271 411,20 рублей, а также в указанный срок устранить выявленное нарушение (восстановить муниципальные помещения), либо узаконить перепланировку в установленном законом порядке.

Данным уведомлением мэрией города Новосибирска предложено ИП ФИО1, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 25.10.2018 № 013269-НП в соответствии с п. 54.3 договора и статьей 619 ГК РФ и освободить занимаемые помещения, в случае отказа выполнить требование, указанное в уведомлении.

Письмом от 06.02.2019 ИП ФИО1 гарантировал восстановление планировки помещения после окончания ремонтно-отделочных работ, производимых в арендуемом помещении.

Письмом от 14.02.2019, № 31/06/02011, арендатор  был уведомлен о необходимости привести нежилое помещение площадью 398,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, в прежнее состояние в срок до 25.03.2019, со ссылкой на  постановку в судебном порядке вопроса о  расторжении договора и восстановлении в случае  отказа  от исполнения требования. 

Актом контроля (обследования) использования нежилого помещения от 27.03.2019 установлено, что в помещении ведутся ремонтные работы, планировка помещения не соответствует плану, приложенному к договору.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований повлекло обращение в арбитражный суд.

Факт допущенной ответчиком перепланировки в арендуемых помещениях без разрешения Арендодателя  установлен в ходе судебного разбирательства. При таком положении постановка истцом вопроса об уплате штрафа за нарушение условий п. 6.1 договора  на основании п. 4.3 договора является правомерной.

С учетом положений норм статей 307, 309, 614 ГК РФ, в отсутствие в материалах дела доказательств оплаты штрафа добровольно, не имеется оснований для отказа во взыскании штрафа в судебном порядке.

С ответчика подлежит взысканию в пользу истца 271 411 рублей 20 копеек штрафа на основании п. 4.3 договора по расчету истца, проверенному судом, признанному правильным.

Взыскивая штраф в заявленном размере,  судом не установлены, ответчиком не заявлены  обстоятельства, указывающие на возможность уменьшения размера взыскиваемой пени в порядке статьи 333 ГК РФ.

Гражданское законодательство  предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласованное сторонами в договоре поставки условие об уплате штрафа в случае ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств, предусмотренных   договором,  соответствует положениям статей 330 - 332, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, предметом иска является взыскание договорного штрафа,  соответственно, его взыскание в порядке и размере, определенном соглашением сторон, является правомерным и не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчику были известны условия договора, в том числе, касающиеся перепланировки помещений только с письменного согласия арендодателя,   и ответственности за его нарушение. Доказательств того, что заключение договора в предложенной редакции являлось для ответчика вынужденным, в материалы дела не представлено.

Ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно статье 2 ГК РФ, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Доказательств того, что ненадлежащее исполнение обязательства оказалось возможным вследствие непреодолимой силы, в материалах дела не имеется.

Условие о неустойке  определено по свободному усмотрению сторон, ответчик должен был и мог  предположить и оценить возможность отрицательных последствий своей предпринимательской деятельности, в том числе связанных с  ненадлежащим исполнением принятых по договору  обязательств.

Риск наступления последствий в случае  перепланировки без письменного согласия с мэрией, предусмотренных договором, напрямую зависит от  действий самого ответчика. При этом, ответчик, действуя, как профессиональный участник гражданского оборота.

В силу статьи 425 ГК РФ стороны, будучи свободными в определении условий договора, установили меру ответственности арендатора (ответчика)   в случае нарушения им договорного обязательства, договор вступил  в силу и является обязательным для сторон с момента их заключения.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оснований для освобождения ответчика от ответственности не имеется.

Применительно к вопросу об обоснованности иска в остальной части, надлежит констатировать наличие оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить занимаемые помещения.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

      Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

      Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 5.3. договора, по требованию Арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в следующих случаях:

- передачи Арендатором объекта недвижимости либо его части в субаренду, пользование третьим лицам или передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу без письменного разрешения Арендодателя;

- использования Арендатором объекта недвижимости не по целевому назначению указанному в пункте 1.2 настоящего договора;

- проведения Арендатором реконструкции или перепланировки объекта недвижимости без разрешения Арендодателя;

- невнесения Арендатором арендной платы более двух месяцев подряд, систематического (более двух раз) внесения арендной платы не в полном размере, определенном договором;

- невыполнения условий, указанных в пункте 2.2.3 настоящего договора;

- неисполнение или ненадлежащее исполнение пункта 2.2.11 и пункта 2.2.13 настоящего договора.

Основания для расторжения договора, указанные в настоящем пункте, соглашением сторон  установлены  как  существенные  условия  договора  и  подтверждаются  актом обследования использования арендуемого помещения.

Факт проведения перепланировки в арендуемом помещении без разрешения арендодателя установлен в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебные требования истца оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения. Согласно акту контроля (обследования) нежилого помещения, ответчик продолжает занимать помещения.

Принимая во внимание соблюдение истцом предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, факт нарушения ответчиком условий договора (проведение Арендатором реконструкции или перепланировки объекта недвижимости без разрешения Арендодателя),  суд на основании статьи 619 ГК РФ полагает возможным расторгнуть договор аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением договора аренды, отсутствуют основания для продолжения пользования ответчиком  спорными помещениями. Поскольку индивидуальный предприниматель ФИО1 добровольно не освободил помещения, на основании статьи 622 ГК РФ он обязан возвратить арендованные помещения истцу.

По правилам распределения судебных расходов на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 20 428 руб. 22 коп. государственной пошлины по иску, не уплаченной при обращении в арбитражный суд истцом, освобожденным от ее уплаты в силу закона.

Руководствуясь статьями 167-170, 110,  176 (часть 2), Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 315547600074819) в пользу мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>): 271 411 руб. 20 коп. штрафа.

Расторгнуть договор  №013269-НП  аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 25 октября 2018 г. между мэрией города Новосибирска и  индивидуальным  предпринимателем ФИО1.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 315547600074819) освободить нежилые помещения общей площадью 398,2 кв.м. (этаж 1: 149,4 кв.м., подвал: 248,8 кв.м.), расположенные по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-гвардейцев, 22.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 315547600074819) в доход федерального бюджета 20 428 руб. 22 коп. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.     

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в   Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в  Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа при условии, что оно было     предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Апелляционная и кассационная  жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Г.Л. Амелешина