АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-9368/2018

г. Иркутск

12 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 5 июля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 12 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314385014200151, ИНН 

<

***>, место жительства: г. Иркутск)

к обществу с ограниченной ответственностью «ГлобалИнвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664022, 

<

...>)

об обязании заключить договор аренды, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 317385000032025, ИНН 

<

***>, место жительства: г. Иркутск), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место жительства: г. Иркутск),

при участии в заседании представителя истца ФИО5 по доверенности от 01.01.2018 (личность установлена по паспорту), представителя ответчика ФИО6 по доверенности № 05-2018 от 10.05.2018 (личность установлена по паспорту), 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГлобалИнвест» (далее – ответчик) об обязании заключить договор аренды на помещение № 134 площадью 58 кв.м. по адресу: 

<

...> на срок до 01.06.2019.

Определениями Арбитражного суда Иркутской области от 04.05.2018, 13.06.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4.

Истец в судебном заседании иск поддержал.

Ответчик требование истца в судебном заседании и в представленном суду отзыве и дополнении к нему оспорил по существу.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своих представителей не направили, об уважительности неявки суд не уведомили; письменные отзывы на иск не представили.

Поскольку неявка третьих лиц в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 1 июля 2017 года между обществом «ГлобалИнвест» (арендодатель) и предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 134-0717/ДДА (далее – договор аренды), по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование передано помещение № 134, площадью 58 кв.м., расположенное на первом этаже торгово-развлекательного комплекса «КомсоМОЛЛ», находящегося по адресу: 

<

...>.

В тот же день, 1 июля 2017 года между предпринимателем ФИО3 (арендатор) и предпринимателем ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды № 134-0717/КДА (далее – договор субаренды), по условиям которого указанное выше помещение передано за плату во временное владение и пользование субарендатору.

Письмом от 11 апреля 2018 года, исх. № 09, общество «ГлобалИнвест» просило предпринимателей ФИО3, ФИО2 освободить от имущества и оборудования помещение № 134, площадью 58 кв.м., находящееся на первом этаже ТРК «КомсоМОЛЛ» по адресу: 

<

...>, в срок до 15 апреля 2018 года в связи с расторжением договора аренды от 01.07.2017                         № 134-0717/ДДА (т. 1, л.д. 54).

В ответ письмом от 12.04.2018, полученным ответчиком 13.04.2018, предприниматель ФИО2 возразил против расторжения договора аренды, выразил намерение заключить договор аренды напрямую с обществом «ГлобалИнвест», при этом указал на возможность рассмотрения предложений от арендодателя относительно условий договора аренды, отличных от ранее заключенного договора субаренды с предпринимателем ФИО3

В обоснование иска истец указал на необоснованность расторжения договора аренды, на отсутствие уведомления о расторжении договора субаренды со стороны предпринимателя ФИО3

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды спорного помещения.

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом, определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.01.2016 заявление ООО  «ТД «Ультра» признано обоснованным, в отношении ООО «ГлобалИнвест» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим ООО «ГлобалИнвест» утвержден арбитражный управляющий ФИО7

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 06.09.2016 ООО «ГлобалИнвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен ФИО7

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 решение Арбитражного суда Иркутской области от 06.09.2016 по делу №А19-15199/2015 отменено, вопрос направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.09.2017 ФИО7 освобожден от исполнения обязанностей временного управляющего ООО «ГлобалИнвест». Временным управляющим ООО «ГлобалИнвест» утвержден арбитражный управляющий ФИО8.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 определение Арбитражного суда Иркутской  области от 28 января 2016 года отменено, в отношении ООО «ГлобалИнвест» введена процедура банкротства – наблюдение сроком на полтора месяца.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 21.02.2018 ФИО8 отстранен от исполнения обязанностей временного управляющего ООО «ГлобалИнвест», временным управляющим должника утвержден ФИО9. 

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28.03.2018 ООО «ГлобалИнвест» признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство сроком до «18» сентября 2018 года, конкурсным управляющим утвержден ФИО9.

В тот же день, 28 марта 2018 года, конкурсный управляющий ФИО9 известил арендатора – ФИО3 об отказе от исполнения договора аренды                    № 134-0717/ДДА от 01.07.2017.

Путем размещения соответствующего объявления в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) конкурсный управляющий 02.04.2018, со ссылкой на положения статей 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ                  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), опубликовал отказ от исполнения всех заключенных между обществом «ГлобалИнвест» с контрагентами и третьими лицами договоров, на основании которых имущество общества «ГлобалИнвест» сдается в аренду, субаренду, а также договоров хранения и иных договоров, дающих право третьим лицам владеть (распоряжаться) имуществом и объектами, принадлежащими должнику и расположенными по адресу: 664022, 

<

...>.

Оспаривая заявленные требования, ответчик указал, что договор аренды и, соответственно, договор субаренды были расторгнуты конкурсным управляющим должника – общества «ГлобалИнвест» ФИО9 в одностороннем порядке путем уведомления сторон о расторжении договоров в связи с тем, что указанные сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника, и исполнение должником таких сделок влечет убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

По своей правовой природе отказ от исполнения договора аренды является односторонней сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с абзацем третьим пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 данного Закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Пунктом 2 статьи 102 Закона о банкротстве предусмотрено, что отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Ответчик указал, что необходимость расторжения договора аренды обусловлена тем, что спорное помещение в дальнейшем, с целью восстановления платежеспособности должника и уменьшения убытков должника по сравнению с аналогичными сделками, было сдано в аренду на более выгодных условиях предпринимателю ФИО4 В подтверждение своих доводов ответчик представил коммерческие условия аренды, согласно которым помещение на 1 этаже ТРК за номером 1084, площадью 58 кв.м. передается арендатору ИП ФИО4 сроком на 11 месяцев. Ставка минимальной базовой арендной платы составляет 51 200 руб. за кв.м. в год, с НДС.

Пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве установлено, что при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Вместе с тем, действия арбитражного управляющего также должны соответствовать установленным гражданским законодательством принципам.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено недопущение осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что 16 июня 2014 года между обществом «ГлобалИнвест» (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен предварительный договор № 154-14/ПДА (с учетом протокола разногласий), согласно которому предметом договора аренды будет являться помещение, общая площадь которого определяется в соответствии с проектной документацией на объект и составляет 59,79 кв.м.. Помещение с условным обозначением 1084 расположено на первом этаже здания.

В пункте 1.14 предварительного договора аренды указано, что на дату заключения настоящего предварительного договора объект представляет собой объект незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь застройки 15 019,7 кв.м., степень готовности 52%, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, на острове Шишиловский.

Согласно пункту 2.1. предварительного договора аренды арендодатель на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией города Иркутска, № RU38303000-161/12 от 29.12.2012 осуществляет строительство и ввод в эксплуатацию Торгового центра. По окончании государственной регистрации здания арендодатель намерен предоставить арендатору в аренду помещение на срок 5 лет с даты начала арендатором коммерческой деятельности в помещении.

При этом согласно пункту 3.1. договора для подготовки арендатором помещения для ведения в нем коммерческой деятельности арендодатель предоставляет арендатору право выполнить в помещении отделочные работы, для чего стороны подписывают акт допуска для проведения арендатором отделочных работ в помещении.

Таким образом, условиями предварительного договора аренды предусмотрено, что арендатор осуществляет отделочные работы в помещении, которое в дальнейшем будет ему передано в аренду сроком на 5 лет с даты начала арендатором коммерческой деятельности в помещении.

Согласно разделительной ведомости разграничения ответственности и затрат при проведении строительно-монтажных и отделочных работ и монтажа инженерных систем, за арендатором закреплены определенные виды строительно-монтажных и отделочных работ, в том числе монтаж (разводка по арендуемому помещению) воздуховодов приточно-вытяжной вентиляции от точки ввода и монтаж вентиляционных решеток, установка приборов учета в арендуемом помещении, монтаж системы кондиционирования, монтаж системы освещения и электроснабжения, внутренние общестроительные и отделочные работы в помещении (стяжка пола, чистовая отделка, внутренний фасад магазина, внутренние перегородки, чистовая отделка стен, перегородок и потолков) и т.п.

Таким образом, ответчик с 2014 года, еще в ходе строительства торгово-развлекательного комплекса, осуществлял вложения в спорное помещение, в том числе проводил строительно-монтажные и отделочные работы.

Разумное ожидание истца при заключении предварительного договора аренды, проведении строительно-монтажных и отделочных работ в помещении, заключении договора субаренды было направлено на то, что как минимум, с учетом изложенных в предварительном договоре аренды условий в течение 5 лет с даты начала истцом коммерческой деятельности в спорном помещении данное помещение будет находиться в его временном владении и пользовании.

Кроме того, в пункте 8.1. договора аренды, заключенного с предпринимателем ФИО3, указано, что стороны пришли к соглашению о том, что договор аренды не подлежит расторжению в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя в течение 7 лет с даты подписания сторонами договора аренды.

Ссылка ответчика на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым было предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, несостоятельна, поскольку данная норма утратила силу с 1 июня 2015 года.

Пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указано выше, право арбитражного управляющего на односторонний отказ от сделок должника предусмотрен статьей 102 Закона о банкротстве. При этом такой отказ может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик в обоснование своей позиции заявил, что предпринимателем ФИО2 ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендной платы, в подтверждение чего ответчик в материалы дела представил копии претензионных писем № 867 от 04.10.2016, № 282 от 12.05.2017.

Вместе с тем, отсутствие в информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» споров по заявлению общества «ГлобалИнвест» к предпринимателю ФИО2, с учетом того, что требования об оплате задолженности были заявлены в 2016, 2017 годах, свидетельствует о том, что изложенные в претензиях требования были удовлетворены предпринимателем в досудебном порядке, в связи с чем отсутствие задолженности на момент расторжения договора конкурсным управляющим ФИО9 свидетельствует о добросовестности субарендатора.

При этом, заявляя требование об отказе от исполнения договора аренды в связи с тем, что данное помещение может быть сдано в аренду по более высокой цене, ответчик не обращался к самому субарендатору с требованием об увеличении размера аренды в целях восстановления платежеспособности организации.

Более того, получив отказ от исполнения договора, субарендатор, будучи заинтересованным в сохранении за ним права пользования помещением, обратился к ответчику с намерением заключить договор аренды напрямую с обществом «ГлобалИнвест», указав на возможность изложения условий договора аренды на иных условиях.

Суд отмечает, что заключение договора аренды с предпринимателем ФИО4 по более высокой цене стало возможно именно в связи с произведенными ответчиком улучшениями помещения (ремонт, витражи, система вентиляции, система кондиционирования, встроенная мебель и т.п.).

Ответчиком также нарушены положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Судом при рассмотрении спора также учтен тот факт, что, будучи утвержденным в качестве конкурсного управляющего должника – общества «ГлобалИнвест» 28 марта 2018 года, ФИО9 в тот же день – 28 марта 2018 года принято решение о расторжении договора аренды № 134-0717/ДДА от 01.07.2017, без проведения какого-либо анализа заключенной должником сделки.

Как неоднократно указано выше, арбитражный управляющий вправе заявить об отказе от сделок должника в случае, если те препятствуют восстановлению платежеспособности должника.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие восстановление платежеспособности организации должника в деле о банкротстве в случае прекращения правоотношений по спорному договору аренды (а равно и по договору субаренды), при наличии размера требований кредиторов в сумме                               6 856 890 264 руб. 36 коп. (согласно размещенному на сайте ЕФРСБ протоколу последнего собрания кредиторов от 12.03.2018).

Из доводов ответчика и представленных в материалы дела документов суд делает вывод, что отказ от исполнения договора аренды фактически направлен не на восстановление платежеспособности должника в рамках дела о банкротстве, а имеет своей целью неосновательное обогащение ответчика, поскольку право на односторонний отказ от исполнения договора реализовано им исключительно с целью причинения имущественного вреда истцу и обращения в пользу ответчика тех улучшений, которые  истец производил как добросовестный арендатор с целью надлежащего исполнения договора с ответчиком.

С учетом изложенных выше правовых норм и обстоятельств спора, суд пришел к выводу, что односторонняя сделка конкурсного управляющего по расторжению договора аренды является недействительной в силу ее ничтожности, поскольку нарушает требования закона, а также посягает на права и охраняемые законом интересы предпринимателя ФИО2 Более того, в действиях конкурсного управляющего судом усмотрены признаки злоупотребления правом, выразившиеся в ущемлении прав добросовестного субарендатора.

На данный момент спорное помещение простаивает уже четыре месяца, как заявлено истцом и не оспорено ответчиком, в связи с чем именно в данном случае предприятие-банкрот несет убытки, не получая абсолютно никакой арендной платы за помещение.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, поскольку судом отказ конкурсного управляющего ФИО9 от исполнения договора аренды № 134-0717/ДДА признан недействительным, договор аренды № 134-0717/ДДА, заключенный 1 июля 2017 года между обществом с ограниченной ответственностью «ГлобалИнвест» и индивидуальным предпринимателем ФИО3, и, соответственно, договор субаренды № 134-0717/КДА, заключенный 1 июля 2017 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, являются действующими.

Пунктом 3.1. договора аренды предусмотрено, что срок аренды истекает 1 июня 2018 года. Вместе с тем, в случае, если не позднее, чем за два месяца до даты окончания срока аренды по договору субаренды ни одной из сторон не будет письменно заявлено о прекращении договорных отношений, настоящий договор субаренды считается автоматически перезаключенным сторонами на срок, равный 11 месяцам на тех же условиях (без необходимости подписания нового текста договора субаренды или дополнительного соглашения) на следующий день после окончания срока договора субаренды.

Поскольку предприниматель ФИО3 не изъявила воли о прекращении договорных отношений с предпринимателем ФИО2, договор субаренды спорного помещения судом признан пролонгированным сторонами на срок 11 месяцев на тех же условиях.

Учитывая изложенное, суд считает, что ответчик не вправе препятствовать субарендатору – предпринимателю ФИО2 в пользовании помещением. Нарушение прав истца может являться основанием для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Истцом заявлено требование о понуждении ответчика к заключению договора аренды. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу, что договор субаренды спорного помещения является действующим; именно предприниматель ФИО2 на законных основаниях является пользователем помещения № 134, площадью 58 кв.м., расположенного в здании ТРК «КомсоМОЛЛ» по адресу: 

<

...>, в связи с чем правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

 

Судья                                                                                                    Е.В. Рукавишникова