ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

г. Самара Дело № А55-15009/2019

Резолютивная часть определения объявлена 21 июля 2020 года                                                                                  

Решение в полном объеме изготовлено 28.07.2020

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2019 по делу № А55-15009/2019 (судья Богданова Р.М.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина"

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании оплаты за пользование арендованным помещением,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Ресторанснаб",

при участии представителей:

от истца - ФИО3, доверенность от 20.01.2020, ФИО4, доверенности от 29.06.2020,

от ответчика - ФИО5, доверенность от 22.10.2019,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" обратилось в арбитражный суд с иском которым просило взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 оплату за пользование арендованным помещением за декабрь 2018 года – апрель 2019 года в размере 471 600 руб., пени 122 527 руб. 38 коп., стоимость потребленных коммунальных ресурсов 560 675 руб. 67 коп., пени за неоплату стоимости потребленных коммунальных услуг в размере 116 391 руб. 85 коп., стоимость косметического ремонта в размере 764 577 руб. 36 коп., расходы на оплату услуг представителя 5000 руб. 

   Определением  от 17.09.2019 в порядке ст.49 АПК РФ приняты уточненные исковые требования, согласно которым истец просит взыскать с ответчика в пользу истца оплату за пользование арендованным помещением за декабрь 2018 года – март 2019 года (до 05.03.2019) в размере 293 371 руб., пени за неоплату пользования арендованным помещением 213 241 руб. 55 коп. по состоянию на 28.08.2019, стоимость потребленных коммунальных ресурсов 560 675 руб. 67 коп., пени за неоплату стоимости потребленных коммунальных услуг в размере 331 335 руб. 16 коп. по состоянию на 28.08.2019, стоимость косметического ремонта в размере 764 577 руб. 36 коп., расходы на оплату услуг представителя 5000 руб. 

Арбитражный суд Самарской области решением от 24.10.2019 исковые требования удовлетворил частично, взыскав с ответчика оплату за пользование арендованным имуществом в размере 293 371 руб., пени за неоплату пользования арендованным помещением в размере 71 080 руб. 52 коп., стоимость потребления коммунальных ресурсов в размере 560 675 руб. 67 коп., пени за неоплату потребленных услуг в размере 110 445 руб. 05 коп.,  стоимость косметического ремонта в размере 764 577 руб. 36 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб. госпошлину 18 379 руб., в удовлетворении остальной части иска отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocит отменить обжалуемое решение в части взыскания расходов на косметический ремонт в размере 764 577, 36 руб., в удовлетворении этой части искового заявления отказать. 

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

При рассмотрении в суде апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы. Представитель истца поддержал доводы отзыва. 

Принимая во внимание, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы было оставлено без удовлетворения, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", удовлетворил ходатайство ответчика и в связи с необходимостью специальных познаний по вопросу об объеме и стоимости работ назначил судебную экспертизу.

Заключение эксперта представлено в дело. 

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы жалобы. Представители истца поддержали доводы отзыва. 

Вызванный судом апелляционной инстанции эксперт ответил на дополнительные вопросы истца.  

Третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду о наличии оснований для отмены судебного акта в части взыскания стоимости косметического ремонта. 

Как видно из представленных в дело документов, 01 июня 2018 года общество с ограниченной ответственностью Торговый комплекс «Калина» (далее - истец) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ответчик) заключили договор аренды нежилого помещения № 10/18, согласно которому истец предоставил ответчику за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения на первом этаже торгового комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>.

       В соответствии с п. 3.2 указанного договора ответчик взял на себя обязательство по внесению оплаты за пользование арендованным помещением авансовыми платежами до 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому, а также согласно п.3.3. вносить оплату за коммунальные услуги и затраты за предыдущий период до 25-го числа текущего месяца.

        Арбитражным судом Самарской области по делу № А55-26837/2018 от 26.11.2018 вынесено решение о взыскании с ответчика 566 426  рублей 98 копеек платы за пользование арендованным помещением за период июнь - сентябрь 2018 г., платы за потребленные коммунальные ресурсы, а также пени за нарушение сроков оплаты.

Согласно п. 5.2 заключенного договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению оплаты за пользование арендованным помещением более двух раз подряд.

 Уведомлением от 05.02.3019 общество заявило о расторжении договора с 05.03.2019 (том 2, л.д.  36-37).

Установив наличие задолженности ответчика по арендной плате за период с декабря 2018 по апрель 2019 года в размере 293 371 руб. и наличие задолженности по компенсации стоимости потребленных коммунальных ресурсов за тот же период в размере 560 675,67 руб., арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», взыскал с ответчика указанные суммы задолженности.

Снижая размер пени за несвоевременную оплату потребленных услуг до 110 445,05 руб., суд первой инстанции руководствовался статьями 330, 333 ГК РФ.

В указанной части решение суда первой инстанции ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п. 2.3.4 договора ответчик при досрочном расторжении договора обязан оплатить стоимость косметического ремонта арендованного помещения, согласно локальному ресурсному сметному расчету, который должен быть составлен на основании акта осмотра помещения. 

Удовлетворяя требование о взыскании стоимости косметического ремонта в размере 764 577,36 руб., суд первой инстанции исходил из представленного в дело акта осмотра помещения от 22.03.2019 (том 1, л.д. 18) и локального ресурсного сметного расчета (том 1, л.д. 19-23).

В апелляционной жалобе ответчик указал, что объем работ, указанный в локальном ресурсном сметном расчете № РС-253, не соответствует объему работ, необходимому для приведения помещений в соответствие с их состоянием на момент передачи арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2018.

Согласно пункту 5 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (часть 1 статьи 164 АПК РФ), а при возобновлении их исследования - до объявления законченным дополнительного исследования доказательств (статья 165 Кодекса). Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Принимая во внимании, что при рассмотрении дела судом первой инстанции судебная экспертиза не была назначена по причинам, не зависящим от ответчика, суд апелляционной инстанции удовлетворил аналогичное ходатайство ответчика,   заявленное при рассмотрении апелляционной жалобы. 

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- присутствуют ли в спорных помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, эт. 1, торговый комплекс «Калина» недостатки, заявленные в акте осмотра помещения от 05.03.2019? 

- соответствует ли объем работ и материалов, указанный в локальном ресурсном сметном расчете №РС-253, объему работ, необходимому для устранения замечаний к санитарно-техническому состоянию арендованных по акту приема-передачи от 01.06.2018 помещений, указанных в акте осмотра помещения от 05.03.2019?

- определить рыночную стоимость работ и материалов, необходимых для устранения замечаний к санитарно-техническому состоянию арендованного помещения, указанном в акте осмотра помещения от 05.03.2019?

Эксперт пришел к следующим выводам.

По вопросу № 1 эксперт указал, что в спорных помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>. 15, эт. 1, торговый комплекс «Калина» недостатки, заявленные в акте осмотра помещения от 05.03.2019г., отсутствуют в виду того, что акт осмотра помещения от .03.2019 не содержит перечня недостатков, выявленных в арендуемых помещениях, а содержит сведения о необходимости проведения ремонтных работ.

Эксперт также указал, что с учетом предоставленных документов и осмотра объекта исследования в спорных помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, эт. 1, торговый комплекс «Калина», присутствуют недостатки в виде улучшения декоративно-эстетических качеств (неотделимые улучшения в виде облицовки стен плиткой и строительство декоративного панно), части помещения 100, перепланировка в виде возведения гипсокартонных перегородок.

По вопросу № 2 эксперт указал, что акт осмотра помещения от 05.03.2019 не содержит сведений по объему работ. Объем работ и материалов, указанный в локальном ресурсном сметном расчете №РС-253, объему работ, необходимому для устранения замечаний к санитарно-техническому состоянию арендованных по акту приема-передачи от 01.06.2018 помещений, указанных в акте осмотра помещения от 05.03.2019:

-не соответствует в части п. З, 4, 10, 26 и 11, 12, 14, 15, 16 - в части объема работ РС-253;

-соответствует в части п.1, 2 и п. 5, 6,7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 (в части наименования вида работ) РС-253;

-не предоставляется возможным достоверно определить объем требуемых к выполнению работ п. 5, 6, 7, 8, 9, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 РС-253 в связи с частично произведенными ремонтными работами в арендуемых помещениях, с невозможностью установить дату образования выявленных дефектов в силу современного уровня развития науки и техники (отсутствуют методики).

По вопросу № 3 эксперт указал, что рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения замечаний к санитарно-техническому состоянию арендованного помещения, указанном в акте осмотра помещения от 05.03.2019, составляет 438 218.66 руб.

В связи с наличием возражений истца, заявившего о несогласии с заключением эксперта относительно выбранных экспертом расценок, а также указанного экспертом объема работ, суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство и вызвал эксперта для ответа на дополнительно возникшие вопросы. 

Заслушав в судебном заседании возражения истца, а также ответы эксперта, суд апелляционной инстанции нашел возражения истца необоснованными. 

Довод истца о нецелесообразности назначения экспертизы в связи с тем, что помещение уже переоборудовано и передано другому арендатору и в связи с невозможностью установления недостатков на дату осмотра помещения, не может служить основанием для вывода о недостоверности выводов эксперта, поскольку по условиям заключенного сторонами договора все виды работ по косметическом ремонту должны были быть указаны в акте осмотра помещения. 

Эксперт пришел к выводу, что отсутствие в акте помещения от 05.03.2019 сведений и перечня недостатков, а также эксплуатация данного помещения на дату осмотра новыми арендаторами не препятствует проведению экспертизы, так как материалов предоставленных эксперту, а именно договора аренды от 01.06.2018г, акта приема-передачи от 01.06.2018г., акта осмотра помещения от 05.03.2019г., локального ресурсного сметного расчета и фотоматериалов достаточно для определения рыночной стоимости работ и материалов для устранения замечаний к санитарно-техническому состоянию арендованного помещения, указанном в акте осмотра помещения от 05.03.2019.

Эксперт указал, что с учетом предоставленных документов в спорных помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, эт. 1, торговый комплекс «Калина», присутствуют недостатки в виде улучшения декоративно-эстетических качеств (облицовка стен плиткой и устройство декоративного панно) части помещения 100, перепланировка в виде возведения гипсокартонных перегородок, требующие устранения.

Возражения истца относительно определенного экспертом объема работ, указанных в пунктах 6, 9, 10 и 12 локального ресурсного сметного расчета, отклоняются судом апелляционной инстанции, по следующим основаниям. 

Объем работ по покраске потолка (п. 6 РС № 253)  определен экспертом с учетом акта осмотра от 05.03.2019, в котором указано, что следует произвести покраску потолка в помещениях № 99, 91, 102, 103, 109, 110, 104, 108, 105, 107, 106, 111, 121, и с учетом плана указанных помещений, согласно которому их общая площадь составляет 142,1 кв.м.Объем работ по штукатурке стен (п. 9 РС № 253) определен экспертом с учетом того, что необходимость проведения работ по ремонту штукатурки стен в акте осмотра помещения отсутствует; работы по покраске стен не подразумевают под собой отбивку-ремонт штукатурки, за исключением области, облицованной плитками, которая согласно пункту 6 сметы составляет 33,9 кв.м. 

Объем работ по шпатлеванию поверхности силикатной шпатлевкой толщиной 3 мм (п. 10 РС № 253) определен экспертом с учетом того, что расценка на новое строительство необходима на площади стен  ранее облицованной плиткой, после предварительной штукатурки; остальной объем по восстановлению шпатлевочного слоя входит в расценку работ «Окрашивание водно-эмульсионными составами поверхностей стен, ранее окрашенных водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски до 35 %.

Объем работ по окраске поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенная по штукатурке стен (п. 12 РС № 253) определен экспертом с учетом того, что эти работы необходимы на площади стен, ранее облицованных плиткой; остальной объем работ по окрашиванию поверхности стен входит в состав работ «Окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей стен, ранее окрашенных водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски до 35 %, до общей площади 942 кв.м.

Возражения истца относительно выбранной экспертом расценки на работы, указанные в пунктах 6, 9, 10 и 12 локального ресурсного сметного расчета, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку при расчете стоимости ремонта помещений составленного ООО «ТК «Калина» в локально-ресурсном сметном расчете №РС-253 применены расценки из сборников для нового строительства, тогда как при производстве ремонтных работ (п.6, 9, 10, 12 сметы) необходимо использовать ремонтные сборники, включающие в состав расценки полный перечень работ по очистке вручную поверхностей стен / потолков, последующей грунтовке / шпатлеванию и окраске. В связи с чем и получается разница в итоговой стоимости работ, повторное окрашивание поверхности стен менее трудозотратно, чем при расценке на новое строительство.

Возражения истца относительно исключения ряда работ признаны судом апелляционной инстанции необоснованными, поскольку указания к производству работ по снятию смесителя. Демонтажу умывальников и раковин в акте осмотра отсутствует, так же отсутствует их наименование в перечне оборудовании, расположенного в помещении.

Возражения истца относительно исключения из сметы работ по очистке вручную поверхности стен /потолков, последующей грунтовке / шпатлеванию, с учетом пояснений эксперта, также отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку указанные работы (позиции в смете 8, 9, 11, 13, 14, 17, 19, 20) при ремонтных работах следует применять расценку из ремонтных сборников, в  данном случае – сборник 62 «Малярные работы», где весь перечисленный объем работ включен в одну расценку: «Окрашивание поверхностей стен / потолков красками с расчисткой старой краски до 35 %».

Заключение эксперта ФИО6 суд апелляционной инстанции признал соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в нем отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта являются однозначными и не содержат противоречий, подтверждаются другими доказательствами по делу. 

Истец, не соглашаясь с выводами эксперта об объеме и стоимости работ, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлял.

Поскольку выводы суда первой инстанции о стоимости косметического ремонта не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в указанной части подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по иску подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям. Расходы в связи с пересмотром в суде апелляционной инстанции стоимости косметического ремонта, а также расходы на проведение судебной экспертизы подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям в этой части.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2019 по делу А55-15009/2019 в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО2 764 577 руб. 36 коп. стоимости косметического ремонта и в части распределения судебных издержек изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Калина» стоимость косметического ремонта в размере 438 218 руб. 66 коп., а также 13 277 руб. 23 коп. расходов по государственной пошлине по иску и 4 245 руб. 66 коп. расходов на оплату услуг представителя.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 15 437 руб. государственной пошлины по иску.

В части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Калина» оплаты за пользование арендованным имуществом в размере 293 371 руб., пени за неоплату пользования арендованным помещением в размере 71 080 руб. 52 коп., стоимости потребления коммунальных ресурсов в размере 560 675 руб. 67 коп., пени за неоплату потребленных услуг в размере 110 445 руб. 05 коп. решение Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2019 по делу № А55-15009/2019 оставить без изменения.

Взыскать с общества а ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Калина» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1 719,45 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе и 28 657 руб. 57 коп. расходов на проведение экспертизы. 

В удовлетворении остальной части апелляционной жалобы отказать.

Денежные средства в сумме 50 000 руб., перечисленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 платежным поручением от  27.01.2020 №5 на депозитный счет Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда за проведение строительно-технической экспертизы, перечислить экспертной организации – обществу с ограниченной ответственностью "Судэксперт".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Д.А. Дегтярев

                                                                                                                          С.Ш. Романенко