ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-23313/2018

город Ростов-на-Дону

21 октября 2025 года

15АП-10668/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

при участии:

от ответчика: представителя ФИО1 по доверенности от 01.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.07.2025 по делу № А32-23313/2018

по иску Департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчикам:

Непубличному акционерному обществу «Красная Поляна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии третьего лица: ГК «Банк развития и внешнеэконимической деятельности (Внешэкономбанк)»

о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации Краснодарского края (департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчикам НАО «Красная Поляна» (общество) и МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (управление), в котором просил внести следующие изменения в договор аренды от 10.03.2010 № 60п в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1502:

1. Преамбулу изложить в следующей редакции: «Департамент имущественных отношений Краснодарского края в лице ФИО2 - заместителя руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, действующего на основании Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края», постановления главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» и приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.02.2015 № 105 «О полномочиях по подписанию и утверждению документов департамента имущественных отношений Краснодарского края», именуемый в дальнейшем «департамент, Арендодатель» и непубличное акционерное общество «Красная поляна», (ИНН 

<

***>) (далее - НАО «Красная поляна») в лице ФИО3, генерального директора НАО «Красная поляна», действующего на основании Устава НАО «Красная поляна», именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:»;

2. Разделы 1-9 Договора аренды изложить в следующей редакции:

«1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок, находящийся в государственной собственности Краснодарского края, из земель, населенных пунктов, в границах игорной зоны «Красная поляна» с кадастровым номером 23:49:0512001:1502 площадью 31 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Краснополянское лесничество, г. Сочи, сочинский национальный парк (далее - Участок). 

В силу закона для Участка установлен вид разрешенного использования: «Развлечения». 

1.2. Фактическое состояние Участка соответствует условиям Договора и целевому назначению. 

1.3. Настоящий Договор является единственным документом, подтверждающим передачу Участка от департамента Арендатору с 10 августа 2016 года. 

2. РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

2.1. Расчет размера арендной платы за Участок изложен в Приложении № 2 к настоящему Договору. 

Размер арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя определяется в соответствии с порядком, определенным нормативно-правовым актом уполномоченного органа государственной власти Краснодарского края. 

2.2. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

изменения площади Участков при упорядочении границ, изменении вида разрешенного использования, перевода земельного участка из одной категории в другую;

изменения рыночной стоимости Участков; 

изменения применимого законодательства Российской Федерации и Краснодарского края; 

в случаях, предусмотренных условиями Договора. 

2.2.1. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельных участков, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор. 

2.3. Арендная плата за Участок, исчисляется в установленном Приложениями к настоящему Договору размере арендной платы со дня передачи Участков, указанного в п. 1.3 Договора, за каждый день использования и вносится Арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. 

2.4. Внесение арендной платы и пени осуществляется по Договору отдельными платежными документами за каждый квартал, раздельно по арендной плате и по пене. Оплата арендной платы или пени одним платежным документом по нескольким договорам не допускается. При наличии у Арендатора задолженности по арендной плате, поступающие арендные платежи от Арендатора, зачисляются на погашение данной задолженности, независимо от периода оплаты, указанного в платежном документе. 

2.5. Арендная плата и пеня вносятся Арендатором путем перечисления по следующим реквизитам: 

Получатель платежа УФК по Краснодарскому краю (департамент имущественных отношений Краснодарского края) 

ИНН 

<

***> 

КПП 230801001 

ОКТМО 03726000 

КБК 82111105022020041120 

Расчетный счет 

<

***> 

БИК 040349001 

Банк получателя Южное ГУ Банка России г. Краснодар, 

в назначении платежа указывается: вид оплаты (арендная плата/пеня), номер Договора, дата заключения Договора. 

В случае изменения указанных реквизитов, Арендодатель направляет Арендатору соответствующее уведомление, на основании которого арендная плата перечисляется Арендатором по уточненным реквизитам. 

2.6. Неиспользование Участков Арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3.1. Арендодатель обязан: 

3.1.1. Передать Арендатору Участки свободными от прав третьих лиц на срок, установленный Договором. 

3.1.2. Возместить Арендатору убытки при расторжении Договора по инициативе Арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.2.4 Договора. 

3.1.3. В случае внесения изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, связанных с изменением арендной платы, письменно уведомить Арендатора о них, приложив новый расчет размера арендной платы. 

3.2. Арендодатель имеет право: 

3.2.1. Получить возмещение убытков, причиненных в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством. 

3.2.2. Осуществлять контроль за использованием и охраной Участков. 

3.2.3. Приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором с нарушением условий, установленных Договором. 

3.2.4. В одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования Участками и досрочном расторжении в установленном порядке Договора при следующих существенных нарушениях его условий: 

использование Участков не по целевому назначению или разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 Договора; 

нарушение Арендатором существенных условий Договора и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 Договора; 

невнесение арендной платы в течение двух кварталов; 

использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку. 

3.2.5. На беспрепятственный доступ на территорию Участков с целью их осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

4.1. Арендатор обязан:

4.1.1. В полном объеме выполнять все условия Договора. 

4.1.2. Своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участки в соответствии с разделом 2 Договора без выставления счетов Арендодателем. 

4.1.3. В случае изменения размера арендной платы в сторону увеличения, разницу между прежней и вновь пересчитанной суммами арендной платы вносить не позже установленного п. 2.3 Договора срока внесения арендной платы. Арендная плата исчисляется и вносится на лицевой счет Договора со дня вступления в силу нормативного правового акта, на основании которого произведен перерасчет ее размера, вне зависимости от срока получения уведомления о перерасчете размера арендной платы от Арендодателя, в случаях указанных в п. 3.1.3 настоящего Договора. 

4.1.4. Представить Арендодателю не позднее десятого числа второго месяца каждого квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы. 

4.1.5. Ежегодно по истечении срока последнего платежа, но не позднее 25 декабря, производить с Арендодателем сверку расчетов по арендной плате за Участок с составлением акта сверки. 

4.1.6. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 Договора.

4.1.7. Содержать в должном санитарном порядке и чистоте Участок и прилегающую к ним территорию. 

4.1.8. При использовании Участка не наносить ущерба окружающей среде. 

4.1.9. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик Участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на Участке без согласия Арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (предписанию). 

4.1.10. Возместить Арендодателю убытки, причиненные в результате своей хозяйственной и иной деятельности. 

4.1.11. Вести работы по благоустройству Участка, в том числе посадку зеленых насаждений. Сохранять зеленые насаждения, находящиеся на Участке, в случае необходимости их вырубки или переноса получить разрешение в установленном порядке. 

4.1.12. Не допускать начала строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

4.1.13. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на Участки соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через Участок. 

4.1.14. Не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц. 

4.1.15. Беспрепятственно допускать на Участок Арендодателя, его законных представителей с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора. 

4.1.16. При изменении целевого назначения Участков, зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на Участках, обратиться к Арендодателю для внесения изменений в Договор и перерасчета размера арендной платы. 

4.1.17. Письменно, в течение 10 дней, уведомить Арендодателя об изменении своего юридического, фактического адресов или иных индивидуализирующих Арендатора реквизитов.

4.1.18. В случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на Участки другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также оригиналы, либо нотариально заверенные копии подтверждающих такое прекращение деятельности или передачу прав документы. 

4.1.19. В случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам, вносить арендную плату за Участок до дня государственной регистрации права нового правообладателя. 

4.1.20. Направить не менее, чем за 90 календарных дней до окончания срока действия Договора, указанного в п. 7.2 Договора, письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора, либо о заключении Договора на новый срок. 

4.1.21. При прекращении Договора вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии, т.е. не хуже того, в котором они находились в момент передачи в аренду. 

4.1.22. Оплатить за свой счет расходы, связанные с заключением договора и внесением в него изменений и дополнений. 

4.1.23. За свой счет выполнять мероприятия по охране окружающей природной среды и требования инспектирующих служб и ведомств по вопросам эксплуатации объектов недвижимости. 

4.1.24. Выполнять требования в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и соблюдать установленный статьей 5.1 вышеуказанного Федерального закона особый режим использования земельных участков. 

4.1.25. Нести другие обязанности, установленные законодательством Российской Федерации. 

4.2. Арендатор имеет право в соответствии с законодательством: 

4.2.1. Досрочно, по минованию надобности в Участке, расторгнуть Договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора. 

4.2.2. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на Участке в соответствии с целями и условиями их предоставления.

4.2.3. На возмещение убытков при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя в случаях, не предусмотренных п. 3.2.4 Договора. 

4.2.4. Требовать досрочного расторжения Договора в случаях, когда: Арендодатель создает препятствия в использовании Участка; предоставленный Участок имеют недостатки, препятствующие их использованию, о которых Арендатор не знал в момент заключения Договора. 

4.2.5. На заключение договора аренды на новый срок в установленном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях. 

4.3. Арендатор не вправе: 

4.3.1. Передавать арендованные на срок менее чем пять лет Участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия Арендодателя. 

4.3.2. Нарушать существующий водоток и менять поперечный профиль Участка без разрешения соответствующих органов. 

4.3.3. Нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через Участки, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке. 

4.3.4. Использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несёт имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором. 

5.2. За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных Договором, Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки. 

5.3. Уплата пени в связи с нарушениями условий Договора, а также наложение штрафа уполномоченными органами и должностными лицами в связи с нарушениями действующего законодательства не освобождают Арендатора от обязанности их устранения. 

6. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры и разногласия Сторон, возникшие в связи с исполнением Договора, которые не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в Арбитражном суде Краснодарского края. 

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу (и становится обязательным для сторон) со дня его государственной регистрации. 

7.2. Срок аренды Участка устанавливается на 49 лет с даты заключения Договора. 

7.3. Окончание срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. 

8. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Действие Договора прекращается по истечении срока аренды Участков. 

8.2. Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию Сторон. Расторжение Договора по обоюдному согласию Сторон по основаниям, указанным в п. 4.2.1 Договора, возможно только при отсутствии у Арендатора задолженности по арендной плате. 

8.3. По требованию одной из Сторон Договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и Договором. 

8.4. Изменения и дополнения условий Договора, оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке. 

8.5. В случае отказа или уклонения какой-либо стороны от подписания дополнительного соглашения, спор рассматривается в порядке, установленном разделом 6 Договора.

9. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

9.1. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия Договора. 

9.2. При досрочном расторжении Договора договор субаренды Участков прекращает свое действие. 

9.3. Договор субаренды Участков, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и направляется Арендодателю для последующего учета в десятидневный срок с даты такой регистрации. 

9.4. При наличии на Участке памятников археологии, Арендатор обязан соблюдать режим их охранных зон. 

9.5. В качестве неотъемлемой части Договора к нему прилагается расчет размера ежегодной арендной платы (Приложение № 2)»; 

Также истец просил признать утратившим силу Приложение № 1 к Договору аренды, приложение № 2 к Договору аренды изложить в новой редакции и установить, что указанные изменения в Договор аренды от 10.03.2010 № 60п распространяются на правоотношения Сторон возникшие с 10 августа 2016 года.

Решением от 11.07.2025 исковые требования удовлетворены в части. Суд решил: 

1) Урегулировать разногласия при заключении сторонами дополнительного соглашения к договору от 10.03.2010 № 60п в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1502. 

В преамбуле договора указать: «Департамент имущественных отношений Краснодарского края, именуемый в дальнейшем «Арендодатель» в силу наделения полномочиями частью 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с принятием Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 № 1697-р о создании игорной зоны «Красная поляна». 

Дополнить договор условием: «Стоимость пользования земельным участком (арендная плата) рассчитывается в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109 исходя из ставки арендной платы - 3,04 руб. / кв. м». 

Также суд указал, что указанные изменения в договор аренды от 10.03.2010 № 60п распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.08.2016. 

В остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 по делу № А32-23545/2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021, постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 27.10.2021 признана недействительной сделкой передачи, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1502 (входит в предмет договора аренды от 10.03.2010 № 60п), из собственности Российской Федерации в собственность Краснодарского края, и установлен порядок его исполнения в виде погашения в ЕГРН записи о праве собственности Краснодарского края, в том числе на указанный земельный участок, и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности Российской Федерации на этот земельный участок. Суд в рамках дела №А32-23545/2020 указал, что при совершении оспариваемой сделки нарушены права Российской Федерации, поскольку Росимущество ненадлежащим образом распорядилось земельным участком, относящимся к федеральной собственности, в результате чего земельный участок выбыл из государственной собственности.

Проведя анализ норм земельного законодательства, суд пришел к выводу, что передача спорного земельного участка из федеральной собственности в краевую противоречит действующему законодательству, однако учел, что Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 № 1697-р создана игорная зона «Красная поляна», расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи (площадью 165 026 кв. м), в границы которой вошел, в том числе спорный земельный участок.

Исходя из положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон от 29.12.2006) права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны «Красная поляна», переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании. 

На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

На основании изложенного суд изменил преамбулу спорного договора аренды.

Относительно применения методики расчета арендной платы исходя из фактического использования земельного участка, суд учел позицию Верховного Суда Российской Федерации и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, и в связи с тем, что земельный участок, входящий в предмет договора, является землей особо охраняемых природных территорий, установил, что при расчете арендной платы за пользование данным участком подлежит применению ставка арендной платы в размере 3,04 руб./кв. м.

В отношении внесения в договор изменений в части указания вида разрешенного использования спорных участков суд соответствующих оснований не усмотрел, поскольку в границах спорного земельного участка отсутствуют здания, принадлежащие обществу, в которых осуществляется деятельность по организации и проведении азартных игр. В материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования обществом арендуемых земельных участков в соответствии с условиями договора.

Исковые требования департамента о внесении изменений в договор аренды от 10.03.2010 № 63п путем изложения в предлагаемой департаментом редакции пунктов 2.2, 2.3, 2.4, 2.6 и условий разделов 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 договора, не подлежат удовлетворению, поскольку департаментом по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в части этих требований обоснований и доказательств присутствия признаков существенного изменения обстоятельств (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совокупности условий для изменения договора судом (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), нарушенного или нарушаемого права, нуждающегося в судебной защите (пункт 1 статьи 11 ГК РФ, часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соблюдение истцом обязательного досудебного порядка судом первой инстанции проверено и установлено.

Департамент обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить его, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В жалобе констатировал обязанность НАО «Красная поляна» как фактического владельца вносить арендную плату. Перечислил и частично воспроизвел нормы гражданского и земельного законодательства РФ о регулируемом размере арендной платы за землю. Указал, что расчет арендной платы произведен департаментом на основании постановления губернатора Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 и отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных в с. Эсто-Садок Адлерского района г.-к. Сочи Краснодарского края от 17.10.2017 № 66/2017. По мнению истца, суд неверно применил нормы права, подлежащие применению.

В отзывы на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.

В судебном заседании представитель ответчика НАО «Красная поляна» просил оставить обжалуемое решение без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

В отсутствие возражений участвующих в деле лиц апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в отношении преамбулы договора и констатации распространения его измененных решением суда условий на период с 10.08.2016 решение не обжалуется, в указанной части оно не подлежит проверке.

Как следует из материалов дела, между Росимуществом (арендодатель) и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (арендатор) 10.03.2010 заключен договор аренды № 60п (далее - договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование по акту приема-передачи (приложение № 1) земельные участки общей площадью 48333 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Краснополянское лесничество, квартал 39 выдел 43, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512001:1502 (в результате ряда последовательно заключенных дополнительных соглашений к договору).

Предметом настоящего спора являются условия аренды земельного участка с кадастровым номером - 23:49:0512001:1502, площадью 31 кв. м (спорный земельный участок), с видом разрешенного использования «Спортивно-туристический комплекс «Горная Карусель», в том числе олимпийская медиадеревня на 1780 номеров (на отметке плюс 540 метров над уровнем моря), из них категории 3 звезды - 1272 номера, категории 4 звезды -508 номеров, олимпийская медиадеревня на 878 номеров (на отметке плюс 960 метров над уровнем моря), из них категории 3 звезды - 272 номера, категории 4 звезды - 353 номера, категории 5 звезд - 253 номера, вспомогательный медиацентр, гостиничные и ресторанные комплексы, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (проектные и изыскательские работы, строительство)».

Истец указывает, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 № 1697-р создана игорная зона «Красная поляна», расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района г. Сочи общей площадью 165 026 кв. м, в границы которой вошел, в том числе и спорный земельный участок. 

Частью 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны «Красная поляна», переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании. 

Департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края (положение о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденное постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345). 

Согласно части 4 статьи 12 Федерального закона № 244-ФЗ соответствующий деятельности по организации и проведению азартных игр вид разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации, считается установленным со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании игорной зоны в границах земельных участков, предоставленных для размещения соответствующих олимпийских объектов. С 10.08.2016 в силу закона установлен вид разрешенного использования Земельного участка - «Развлечения», согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Согласно части 4 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» соответствующий деятельности по организации и проведению азартных игр вид разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации, считается установленным со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании игорной зоны в границах земельных участков, предоставленных для размещения соответствующих олимпийских объектов. 

Департамент считает, что с 10.08.2016 у спорного земельного участка в силу закона установлен вид разрешенного использования «развлечения», согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540. 

Как правильно указано судом, положения статей 450, 606 и 615 ГК РФ возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. 

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). 

Суд отметил, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора, при этом судом первой инстанции учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2021 по делу № А32-17648/2020. 

Спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду до того, как была создана игорная зона «Красная поляна», при этом на дату создания игорной зоны на земельном участке уже размещались объекты недвижимости, фактически используемые не для целей организации и проведения азартных игр. Согласно «Программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 года № 991 (в редакции от 17 мая 2014 года) непубличное акционерное общество «Красная поляна» входит в перечень ответственных исполнителей за развитие курортно-развлекательной инфраструктуры за счет собственных, в том числе заемных денежных средств. Указанный земельный участок был предоставлен для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта. Для земельного участка был установлен смешанный вид разрешенного использования для размещения олимпийского объекта «Спортивно-туристический комплекс «Горная карусель», включающего в себя олимпийские медиадеревни с гостиничными комплексами 3, 4, 5 звезд, ресторанными комплексами, канатные дороги, горнолыжные спуски, объекты социально-культурного и бытового назначения, рекреационная, инженерная и транспортная инфраструктура. Установление органами власти субъекта Российской Федерации для указанного земельного участков вида разрешенного использования земельных участков на территории игорной зоны, для размещения зданий и сооружений предназначенных для «развлечения», не повлияло на фактическое использование земельных участков для размещения на этих земельных участках «Спортивно-туристического комплекса «Горная карусель», включающего в себя олимпийские медиадеревни с гостиничными комплексами 3, 4, 5 звезд, ресторанными комплексами, а также канатных дорог, горнолыжных спусков, объектов социально-культурного и бытового назначения, рекреационной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые не относятся к игорному бизнесу. В соответствии с пункта 6 статьи 4 Закона от 29.12.2006 деятельность по организации и проведению азартных игр - это деятельность по оказанию услуг по заключению с участниками азартных игр основанных на риске соглашений о выигрыше и (или) но организации заключения таких соглашений между двумя или несколькими участниками азартной игры. В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Закона от 29.12.2006 игорное заведение - здание, строение, сооружение (единая обособленная часть здания, строения, сооружения), в которых осуществляется исключительно деятельность по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона от 29.12.2006 деятельность по организации и проведению азартных игр может осуществляться исключительно в игорных заведениях, соответствующих требованиям, предусмотренным Законом № 244-ФЗ, другими федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Статьями 8, 8.1. Закона от 29.12.2006 определены требования к игорным заведениям. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона от 29.12.2006 разрешение на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорной зоне (далее разрешение) предоставляет организатору азартных игр право осуществлять деятельность по организации и проведению азартных игр в игорной зоне при соблюдении требований и ограничений, установленных решением о создании соответствующей игорной зоны. Таким образом, деятельность по организации и проведению азартных игр - это деятельность по оказанию услуг, указанных в пункте 6 статьи 4 Закона от 29.12.2006, которая осуществляется на основании разрешения на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорном заведении (здании, строении, сооружении), соответствующем требованиям Закона № 244-ФЗ. Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 (с последующими изменениями) вид разрешенного использования «Развлечение» предполагает размещение зданий и сооружений, не только предназначенных для размещения игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр и игровых столов, размещения гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон, но и предназначенных для организации иных развлекательных мероприятий, путешествий, для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов и т.п., игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) (коды 4.8.1 - 4.8.3). 

Суд установил, что в границах спорного земельного участка отсутствуют здания, принадлежащие обществу, в которых осуществляется деятельность по организации и проведении азартных игр. В материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования обществом арендуемых земельных участков в соответствии с условиями договора. 

На этом основании суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что отсутствуют правовые основания для внесения в договор изменений в части указания вида разрешенного использования спорных участков. 

В отношении определения размера арендной платы за спорный земельный участок суд исходил их того, что Земельный кодекс Российской Федерации, вводя общее правило, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ), одновременно установил объем и границы полномочий органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы. В силу пунктов 2 и 3 статьи 37.7 ЗК РФ правомочия органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы, зависят от того, в чьей собственности (федеральный, региональный уровни власти, или уровень местного самоуправления) находятся предоставляемые в аренду земельные участки, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. 

Согласно части 7 статьи 16 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 8 статьи 15 настоящего Федерального закона. 

В силу части 2.1 статьи 17 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXI Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения, относятся к федеральной собственности. Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта установлена в соответствии со ставками арендной платы, предусмотренными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109, с учетом принципов определения арендной платы 17,22 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов; 3,04 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий, в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель, в размере 7,15 руб./кв. м. 

Предусмотренные ставки арендной платы действуют до 1 января 2040 года. 

Исходя из того, что спорный земельный участок отнесен к федеральному уровню собственности (установлено вступившими в законную силу судебными актами в деле № А32-23545/2020), из вида фактического использования земельного участка и объектов недвижимости, расположенных в границах участков, входящих в спортивно-туристический комплекс, суд пришел к выводу, что при расчете арендной платы подлежат применению ставки арендной платы, предусмотренные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109. Сослался при этом на правовую позицию относительно применения методики расчета арендной платы исходя из фактического использования земельного участка, указанную в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2021 № 18-КАД21-13-К4, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу № А32-21100/2018. 

В связи с тем, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, при расчете арендной платы за пользование данным участком подлежит ставка арендной платы в размере 3,04 руб./кв. м. (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу № А32-19921/2018, от 28.10.2019 по делу № А32-41210/2017).

Апелляционная коллегия поддерживает указанные выводы суда первой инстанции. 

В отношении исковых требований департамента о внесении изменений в договор аренды от 10.03.2010 № 63п путем изложения в предлагаемой департаментом редакции пунктов 2.2, 2.3, 2.4, 2.6 и условий разделов 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что они не подлежат удовлетворению, поскольку департаментом по правилам статьи 65 АПК РФ не представлено в части этих требований обоснований и доказательств присутствия признаков существенного изменения обстоятельств (пункт 1 статьи 451 ГК РФ) и совокупности условий для изменения договора судом (пункт 2 статьи 451 ГК РФ), нарушенного или нарушаемого права, нуждающегося в судебной защите (пункт 1 статьи 11 ГК РФ, часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2025 по делу № А32-23313/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

Р.Р. Илюшин