Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-40262/17

01 февраля 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 23 января 2018

Полный текст решения изготовлен 01 февраля 2018

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таранец Ю.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОЛОМНА (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

об оспаривании договора купли-продажи от 06.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100101:127,

при участии в заседании согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Коломна (далее – Администрация г.о.Коломна, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 06.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100101:127, заключенный между Администрацией городского округа Коломна и ИП ФИО1, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 29694 кв.м с разрешенным видом использования «под строительство склада инертных материалов и завода по производству дорожно-строительных материалов».

В качестве третьего лица в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления Администрации г.о.Коломна от 17.05.2013 № 1138, между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № 183/2013 от 02.09.2013 земельного участка площадью 29694 кв.м. категории «земли населенных пунктов» с КН 50:57:0100101:127 по адресу 

<

...> для использования в целях: под строительство склада инертных материалов и завода по производству дорожно-строительных материалов (л.д.13 т.1).

03 апреля 2014 года Управлением росреестра было зарегистрировано право собственности ИП ФИО1 на следующие сооружения:

- открытый склад инертных материалов № 1 – Sпокр.ск. № 1 = 1499 кв.м.;

- открытый склад инертных материалов № 2 – Sпокр.ск. № 2 = 1499 кв.м.;

- открытый склад инертных материалов № 3 – Sпокр.ск. № 3 = 1499 кв.м.;

- открытый склад инертных материалов № 4 – Sпокр.ск. № 4 = 1499 кв.м.;

- открытый склад инертных материалов № 5 – Sпокр.ск. № 5 = 1499 кв.м.;

- открытый склад инертных материалов № 6 – Sпокр.ск. № 6 = 1499 кв.м.

В последующем предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе в собственность земельного участка с КН 50:57:0100101:127.

Постановлением Администрации г.о.Коломна от 20.05.2014 № 1016 земельный участок предоставлен ответчику в собственность.

06.06.2014 между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с КН 50:57:0100101:127 площадью 29694 кв.м., разрешенное использование «под строительство склада инертных материалов и завода по производству дорожно-строительных материалов» по адресу 

<

...> (л.д.9 т.1). 29.07.2014 зарегистрировано право собственности ИП ФИО1 на указанный земельный участок.

Согласно пояснениям истца, им был проведен осмотр земельного участка с КН 50:57:0100101:127, в ходе которого установлено, что на участке расположены сооружения производственного назначения – открытые склады инертных материалов. Завод по производству дорожно-строительных материалов на участке отсутствует. Из чего, по мнению администрации, может быть сделан вывод о том, что участок не используется по назначению. Кроме того, истцом установлено, что указанные склады не обладают признаками объектов недвижимого имущества и представляют собой покрытие (замощение) земельного участка, поскольку состоят из элементов: земляного полотна толщиной от 0,6м до 2,5м, и покрытия из известкового щебня толщиной  в среднем 0,6м. Данные склады не обладают самостоятельными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка; имеют вспомогательное значение по отношению к остальному имуществу, а именно: для строительства склада инертных материалов и завода по производству дорожно-строительных материалов, которые на участке отсутствуют. При этом, данные склады, на которые зарегистрировано право собственности ответчика, также не могут быть признаны объектом незавершенного строительства, поскольку не являются фундаментом склада или завода. Наличие сооружений вспомогательного характера на участке не свидетельствует о застройке этого участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

17 апреля 2017 года администрация обратилась к предпринимателю с предложением расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, поскольку он используется не по целевому назначению (л.д.33 т.1), однако ответа не последовало.

На основании изложенного, Администрация г.о.Коломна обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с КН 50:57:0100101:127 имеет вид разрешенного использования  «под строительство склада инертных материалов и завода по производству дорожно-строительных материалов» (л.д.20 т.1 – выписка из ЕГРН).

Частью 1 ст. 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с ч.1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 06.06.2014 следует, что земельный участок с КН 50:57:0100101:127 передан ответчику в собственность на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, а именно, в рамках реализации исключительного права на приобретение участка в собственность собственником находящихся на участке объектов недвижимости.

На момент заключения договора купли-продажи в собственности ИП ФИО1 находились 6 объектов, называемых «иные сооружения производственного назначения», каждый общей площадью 1499 кв.метров (л.д.44-49 т.1 – свидетельства о государственной регистрации права собственности).

Заявляя о недействительности сделки купли-продажи земельного участка, истец указывает на несоответствие сделки требованиям закона, а именно, что земельный участок отчужден в частную собственность с нарушением ст. 36 ЗК РФ, лицу, не имеющему на его приобретение исключительного права.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях разрешения вопросов, требующих специальных знаний в сфере недвижимости, определением суда от 30.10.2017 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, с постановкой вопросов:

1.   Установить площадь и конфигурацию земельного участка, непосредственно занятого сооружениями (складами инертных материалов) по адресу: 

<

...>:

- открытый склад инертных материалов № 1- Sпокр.ск.№ 1 = 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 2 - Sпокр.ск. № 2= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 3 - Sпокр.ск. № 3= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 4 - Sпокр.ск. № 4= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 5 - Sпокр.cк. № 5= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 6 - Sпокр.ск. № 6= 1499,0 м2.,

записи регистрации № 50-50-57/016/2014-179, № 50-50-57/016/2014-180, № 50-50-57/016/2014-181, № 50-50-57/016/2014-182, № 50-50-57/016/2014-183, №50-50-57/016/2014-184.

2. Установить площадь и конфигурацию земельного участка, который необходим для эксплуатации сооружений (складов инертных материалов) по адресу: 

<

...>: 

- открытый склад инертных материалов № 2 - Sпокр.ск. № 2= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 3 - Sпокр.ск. № 3= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 4 - Sпокр.ск. № 4= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 5 - Sпокр.cк. № 5= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 6 - Sпокр.ск. № 6= 1499,0 м2.,

записи регистрации № 50-50-57/016/2014-179, № 50-50-57/016/2014-180, № 50-50-57/016/2014-181, № 50-50-57/016/2014-182, № 50-50-57/016/2014-183, №50-50-57/016/2014-184.

3.  Какое назначение (основное, вспомогательное) имеют сооружения (склады инертных материалов), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:57:010 0101:127 по адресу: 

<

...>, по отношению к разрешенному виду использования земельного участка КН кадастровым номером 50:57:0100101:127.

4. Являются ли 

- открытый склад инертных материалов № 1- Sпокр.ск.№ 1 = 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 2 - Sпокр.ск. № 2= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 3 - Sпокр.ск. № 3= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 4 - Sпокр.ск. № 4= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 5 - Sпокр.cк. № 5= 1499,0 м2;

- открытый склад инертных материалов № 6 - Sпокр.ск. № 6= 1499,0 м2.,

записи регистрации № 50-50-57/016/2014-179, № 50-50-57/016/2014-180, № 50-50-57/016/2014-181, № 50-50-57/016/2014-182, № 50-50-57/016/2014-183, №50-50-57/016/2014-184 сборно-разборными конструкциями полностью или в части. 

5. Являются ли данные объекты улучшением земельного участка или обладают признаками объектов недвижимости. Указать какими.

Согласно выводам, изложенным в представленным в суд и приобщенным к материалам дела экспертном заключении № А-29-3144/12-17, составленного ГУП МО «МОБТИ», экспертом установлено следующее.

04.12.2017 выходом на место экспертом ФИО2 был проведен визуальный осмотр земельного участка с КН 50:57:0100101:127 по адресу 

<

...>. В результате осмотра выявлено, что на данном участке имеется площадка из сборных железобетонных плит, которая частично покрывает земельный участок, и несколько навалов сыпучих строительных материалов.

Уложенные на участке железобетонные плиты можно отнести к временному, сборно-разборному покрытию, которое может располагаться на земельном участке исходя из его вида разрешенного использования. При этом, открытый склад инертных материалов по определению является вспомогательным объектом по отношению к зданиям (сооружениям), осуществляющим обработку данных материалов.

По данным архива Коломенского отдела Юго-Восточного филиала ГУП МО «МОБТИ» произведена инвентаризация железобетонного забора по адресу 

<

...> (дата инвентаризации 05.10.2009). Как видно из ситуационного плана, на месте спорного земельного участка ранее отсутствовали какие-либо объекты капитального строительства и существовал отвал песка.

Существующее покрытие из железобетонных плит относится к временному, сборно-разборному покрытию и обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором находится.

В связи с тем, что спорные объекты (открытые склады инертных материалов №№ 1-6) относятся к улучшениям земельного участка и не являются объектами капитального строительства и объектами недвижимости, формирование земельных участков для их эксплуатации не требуется  и не предусмотрено нормами проектирования и законодательства.

Исходя из изложенного, экспертом сделан вывод о том, что площадки из железобетонных плит, которыми фактически являются спорные объекты – склады инертных материалов, не обладают признаками объекта недвижимости, не подлежат государственному кадастровому учету и оформлению прав собственности, и являются улучшением земельного участка.

Таким образом, из экспертного заключения следует, что экспертами установлено, что находящиеся на спорном земельном участке объекты (строения), не являются самостоятельными объектами недвижимости, а являются вспомогательными объектами и служат для улучшения земельного участка.

Ответчик представил возражения на экспертное заключение, возражения оценены судом, вместе  с тем, оснований для отклонения выводов экспертов суд не нашел.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; - оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; - иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; - оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из экспертного заключения, оно проведено с соблюдением требований законодательства, мотивировочная часть соответствует выводам эксперта, в связи с чем суд принимает представленное заключение  в качестве надлежащего доказательства. 

Возражая против заявленных требований, а также против экспертного заключения, ответчик ссылается на вступившее в законную силу решение суда от 18.11.2016 по делу № А41-55815/16, которым отказано в иске Администрации г.о.Коломна к ИП ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на спорные сооружения – открытые склады инертных материалов №№ 1-6, и применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка с КН 50:57:0100101:127, заключенного 06.06.2014 в виде возврата земельного участка Коломенскому комитету по управлению имуществом и земельным отношениям.

В рамках указанного дела, как следует из решения, с учетом проведенной судебной экспертизы, суд установил, что спорные объекты созданы и приняты в эксплуатацию как объекты недвижимого имущества по согласованию с органами исполнительной власти, с соблюдением градостроительных, строительных и иных норм и правил, и не представляют угрозу жизни и здоровью граждан. В связи с этим, суд признал несостоятельным довод администрации о том, что спорные объекты не являются объектами недвижимости, следовательно могут быть демонтированы и сооружены на другом земельном участке без соразмерного ущерба их назначению.

Как следует из экспертизы, проведенной  рамках дела № А41-55815/16, открытые склады инертных материалов №№ 1-6 состоят из двух конструктивных элементов:

- первый элемент – это земляной полотно толщина которого колеблется от 0,6м до 2,5м. Этот слой обеспечивает вертикальную планировку существующего рельефа;

- второй элемент – это покрытие из известкового щебня толщиной в среднем 0,6м. Это слой обеспечивает  прочность объекта исследования для возможности использования ее для хранения инертных строительных материалов, а также для работы погрузо-разгрузочных механизмов.

Объект исследования для складирования инертных материалов относится к плосткостным инженерным сооружениям, поэтому связь с землей осуществляется по всей площади рельефа в пределах его планировки. По аналогии автомобильные дороги связаны с землей площадью занимаемой земляным полотном, обеспечивающим нормативные технические характеристики дороги.

Поскольку элементы объема исследования состоят из сыпучих материалов, их демонтаж сводится к полному разрушению конструктивных элементов и перемещению на новое место, при этом технически невозможно избежать смещения конструктивных слоев. Сложность существующего рельефа потребовала значительных материальных и финансовых затрат. При перемещении объекта исследования на другое место такой объем материалов не найдет себе применения.

Существование и функционирование по производственному назначению объектов возможно только при наличии обоих конструктивных элементов, так как каждый из них выполняет свою функцию. 

Проект, разработанный АО «Гражданпроект» в 2013 году, предусматривал устройство покрытия площадки из грунто-щебня, а также строительство проездов из железобетонных дорожных плит. В результате обследования на текущий момент можно отметить, что проезды из дорожных плит, предусмотренные проектом, отсутствуют. Хотя плиты для этого на территории площадки складированы. В то же время покрытие объекта исследования выполнено гораздо прочнее предусмотренного в проекте. Так, проектом не предусмотрено строительство площадки из железобетонных лит с установкой передвижной асфальто-смесительной установки, которая имеется на момент обследования. Вместе с тем часть открытых складов инертных материалов покрыта железобетонными плитами. Площадь, занимаемая железобетонными плитами в основании АБЗ, составляет 4235 кв.метров.

Таким образом, из указанного экспертного заключения следует, что невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению имеет место по причине материалов, из которых они изготовлены -  сыпучих строительных материалов.

Указанным экспертным заключением также подтверждается тот факт, что спорные объекты могут быть использованы только на земельном участке, на котором они находятся, т.е. являются улучшениями полезных свойств указанного земельного участка.

В указанном экспертном заключении отсутствуют выводы о том, что спорные объекты являются объектами недвижимого имущества. Данный вывод сделан судом исходя из установленной невозможности перемещения объектов без соразмерного ущерба их назначению.

Между тем, из обоих экспертных заключений усматривается, что спорные объекты не соответствуют критериям недвижимого имущества: не имеют полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором находятся, и полезных свойств, которые могли бы быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса. Как установлено экспертизой, данные объекты могут быть использованы только на земельном участке с КН 50:57:0100101:127. Доказательств об обратном ответчиком не представлено.

Данные обстоятельства в деле № А41-55815/16 не исследовались, а отказ в иске был основан на избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении иска о правах на недвижимое имущество суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Поэтому при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Аналогичный вывод сделан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу N А51-12453/14. По данному делу суды, оценив конструктивные элементы площадки (щебень, асфальтовое покрытие), сделали вывод о том, что спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12.1994 N 359, площадки и замощения относятся к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для моста, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги).

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

Тем самым, площадки, покрытые асфальтом и обустроенные бетонным покрытием, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или для проезда автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства участка.

Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта или иного строительного материала) для целей складирования, удобства разгрузки, стоянки транспортных средств, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощением.

При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Кроме того, согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что спорные объекты являются фундаментом для объектов, под строительство которых образован и предоставлен спорный земельный участок: склада инертных материалов и завода по производству дорожно-строительных материалов.

Напротив, установлено, что объекты, на которые зарегистрировано право собственности ответчика, не имеют самостоятельного значения, а являются улучшением спорного земельного участка и имеют вспомогательное значение по отношению к основным объектам, которые должны быть построены на земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования, но которые на участке отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительной оспариваемой сделки – договора купли-продажи земельного участка с КН 50:57:0100101:127, заключенного между истцом и ответчиком.

По указанному договору земельный участок передан в собственность ответчика – лица, не имеющего исключительных прав на его приобретение, т.е. с нарушением требований земельного законодательства.

Судом отклоняется заявление об истечении срока исковой давности.

В соответствии со ст . 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, сделка может быть признана недействительной, если она нарушает требования закона или иного правового акта, и при этом из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.05.2015 "25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор заключен 06.06.2014, с иском истец обратился 25.05.2017, то есть в пределах трехлетнего срока давности.

Судом учтено также, что договор зарегистрирован 24.07.2014, акт приема-передачи подписан 06.06.201..

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ императивно установлено, что для сторон сделки срок исковой давности исчисляется именно с момента, когда началось исполнение ничтожной сделки. С момента передачи земельного участка трехлетний срок давности не истек.

Судом отклоняется довод о годичном сроке исковой давности.

В соответствии с п. 3 статьи 31 ЗК РФ в действующей в момент заключения договора купли-продажи период редакции, органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

В соответствии со ст. 36 ГК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исходя  из изложенного, предоставление земельного участка в нарушение ст. 36 ГК РФ нарушает антимонопольное законодательство и права неограниченного круга лиц, предоставляя не предусмотренное нормами земельного законодательства право на преимущественную приватизацию земельного участка одним лицом, не подтвердившего наличие на участке объектов недвижимости. Таким образом, оспариваемая сделка является ничтожной, срок давности на оспаривание которой составляет 3 года. Данный срок не прошел.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.      Требование удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 06.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100101:127, заключенный между Администрацией городского округа Коломна и ИП ФИО1, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 29694 кв.м с разрешенным видом использования «под строительство склада инертных материалов и завода по производству дорожно-строительных материалов».

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                         Ю.Г. Богатина