ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-80562/17

13 апреля 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  12 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 апреля 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.  

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Администрации муниципального образования Ленинского муниципального района Московской области – представитель не явился, надлежащим образом извещен,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Энергоком» – ФИО2, представитель по доверенности от 06 февраля 2018 года,

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области – представитель не явился, надлежащим образом извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Энергоком» на решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2018 года по делу № А41-80562/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации муниципального образования Ленинского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Энергоком» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, третье лицо – Министерство имущественных отношений Московской области, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского муниципального района Московской области Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Энергоком» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 450-2010/Ю от 15 октября 2010 года в размере 252 286 руб. 63 коп. за период с 4 квартала 2014 года по 2 квартал 2017 года, пени в размере 198 211 руб. 52 коп. за период с 16 декабря 2014 года по 19 июля 2017 года, расторжении договора аренды земельного участка № 450-2010/Ю от 15 октября 2010 года, обязании возвратить земельный участок общей площадью 4 900 кв.м. с кадастровым номером 50: 21:030106:55, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский р-н, с/п Булатниковское, пос. Дубровский.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 января 2018 года исковые требования удовлетворены (л.д. 42-44).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15 октября 2010 года Администрация Ленинского муниципального района Московской области Московской области (арендодатель) и ООО «Жилстрой» (арендатор) заключили договор № 450-2010/Ю, предметом которого является земельный участок площадью 4900 кв.м. с кадастровым номером 50:21:030106:55, с адресом местоположения: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, пос. Дубровский, разрешенное использование – под размещение многофункционального складского комплекса, категория земель – земли населенных пунктов, из земель неразграниченной государственной собственности.

Настоящий договор в соответствии со статьями 131, 164, 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, заключается на 49 лет и вступает в силу со дня государственной регистрации в отделе по Ленинскому району Росреестра по Московской области (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер ежегодной арендной платы за участок и расчетный счет, на который она вносится, установлены в Приложении № 1 к настоящему договору. Сумма арендной платы за год в текущем году 166036 руб. 50 коп.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата начисляется со дня следующего за днем фактической передачи участка согласно акту приема-передачи земельного участка и вносится арендатором ежеквартально равными ролями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, до 15 числа последнего месяца текущего квартала и перечисляется на расчетный счет, указанный в Приложении № 1. В течении пяти рабочих дней со дня принятия банком платежного поручения арендатор направляет арендодателю его копию.

В силу пункта 2.2.1 договора размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной к платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, вида разрешенного использования участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области.

На основании пункта 3.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05 процента от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (квартал) начиная с 16 последнего месяца квартала, за который производится оплата, по день уплаты включительно (пункт 5.2 договора).

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что в случае не внесения более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.

28 июня 2012 года ООО «Жилстрой» (сторона 1) и ООО «Энергоком» (сторона 2) заключили договор уступки права требования земельного участка № 1, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 450-2010/Ю от 15 октября 2010 года земельного участка расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, пос. Дубровский, площадью 4900 (Четыре тысячи девятьсот) кв.м., разрешенное использование – под размещение многофункционального складского комплекса, Категория земель - земли населенных пунктов, из земель неразграниченной государственной собственности, кадастровый номер 50:21:030106:55. Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Регистрационный округ 50) 20 декабря 2010 года за номером регистрации 50:50-21/114/2010-384.

В силу пункта 2.2 договора права и обязанности по договору аренды переходят к стороне 2 с момента регистрации настоящего договора уступки прав и обязанностей. Оформление акта приема-передачи прав и обязанностей по договору не требуется. Земельный участок считается переданным стороне 2 в момент государственной регистрации настоящего договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 22 августа 2012 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись (л.д. 18).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 4 квартала 2014 года по 2 квартал 2017 года составила 252 286 руб. 63 коп., на которую начислена неустойка по состоянию 19 июля 2017 года в размере 198 211 руб. 52 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 20 июля 2017 года № 1729-исх. о погашении задолженности по уплате арендных платежей и пени за просрочку оплаты арендной платы.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 4 квартала 2014 года по 2 квартал 2017 года составила 252 286 руб. 63 коп.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

Апелляционный суд отклоняет как необоснованный довод заявителя жалобы о том, что ответчику не передавался земельный участок, арендную плату за который просит взыскать истец, о чем свидетельствует отсутствие акта приема-передачи, подписанного сторонами.

Так, в силу пункта 2.2 договора права и обязанности по договору аренды переходят к стороне 2 с момента регистрации настоящего договора уступки прав и обязанностей. Оформление акта приема-передачи прав и обязанностей по договору не требуется. Земельный участок считается переданным стороне 2 в момент государственной регистрации настоящего договора.

При этом, договор уступки прав аренды земельного участка №1 от 28 июня 2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем 22 августа 2012 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись (л.д. 18).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 252 286 руб. 63 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 198 211 руб. 52 коп., рассчитанный за период с 16 декабря 2014 года по 19 июля 2017 года.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 15 октября 2010 года № 450-2010/Ю.

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды участка устанавливается на 49 лет и вступает в силу со дня государственной регистрации в отделе по Ленинскому району Росреестра по Московской области.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм администрацией в адрес ответчика направил претензию от 20 июля 2017 года, в которой предлагал стороне погасить образовавшуюся задолженность в течение 5 дней, а также расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, 5 другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, пунктом 4.8 договора предусмотрено, что в случае не внесения более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие у ответчика задолженности по арендной плате и не внесения арендных платежей более двух раз подряд, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка также подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекращен, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок также подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2018 года по делу № А41-80562/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов

 В.Н. Семушкина