АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-22656/2018

г. Иркутск

01 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 февраля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 марта 2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МСЕРВИС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 660118, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313385013300234, ИНН 

<

***>, место нахождения: город Иркутск)

о расторжении договора аренды, о взыскании 1 500 000 руб., 

при участии в судебном заседании (до и после перерыва): 

от истца: не явились, извещен надлежащим образом;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 05.11.2018,

в судебном заседании 19.02.2019 объявлялся перерыв до 26.02.2019 до 10 час. 30 мин., после перерыва судебное заседание продолжено тем же составом суда,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСЕРВИС" (далее, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее, ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ:

-о расторжении договора аренды №01/03.2018 от 05.04.2018;

- о взыскании задолженности в размере 1 500 000 руб., из которых: 500 000 руб. - предоплата по договору, 1 000 000 руб. - неустойка.

В обоснование заявленного требования указано, что ответчик (арендодатель) в установленный договором аренды нежилого помещения № 01/03.2018 от 05.04.2018 срок не выполнил обязательства, предусмотренные п. 3.2 договора, в связи с чем, обязан  уплатить истцу (арендатору) неустойку, предусмотренную п. 8.1 договора и возвратить сумму внесенной истцом предоплаты в размере 500 000 руб. Истец полагает, что невыполнение предусмотренных п. 3.2 договора обязательств является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Ответчик иск не признал в представленном отзыве и дополнениях к отзыву сослался на то, что выполнил все необходимые условия для использования имущества арендатором, что подтверждается актом приема-передачи (приложение № 1 к договору) и актом осмотра от 17.08.2018; в свою очередь арендатор не принял мер по использованию предмета аренды в соответствующих целях (обустройство помещения, завоз оборудования, необходимого для осуществления деятельности и т.п.); по просьбе арендатора ответчик понес дополнительные расходы и установил ворота в количестве 2 штук, провел водоснабжение и водоотведение, обеспечил помещение электроэнергией и теплом, выполнил бетонную стяжку для смотровых ям, гравирование и асфальтирование прилегающей территории. В подтверждение выполнение обязательств по договору аренды ответчик представил договоры подряда, поставки, фотоматериал.

Истец в свою очередь в письменных возражениях на отзыв указал, что ответчик препятствует допуску в нежилое помещение и на территорию, уклоняется от составления каких-либо совместных актов; по мнению истца, предметом акта (приложение № 1 к договору) является часть нежилого помещения с описанием целостности и технической надежности здания и визуальных данных (бетонные стены и перекрытия, металлический каркас) и так же лишь часть земельного участка, а передаточных актов либо иных документов об исполнении и передачи предмета договора в полном объеме с учетом выполненных требований, перечисленных в п.3.1-3.2 договора, ответчиком до настоящего времени не представлено.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «МСЕРВИС» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 01/03.2018 от 05.04.2018, по условиям которого арендодатель обязуется в срок с 01.04.2018 сдать арендатору в аренду (во временное владение и пользование) следующее нежилое помещение  и земельный участок (далее по тексту – арендуемое помещение) на следующих условиях: Адрес: Иркутская область, г. Иркутск, 

<

...>; состав помещения и земельного участка: здание нежилое, земельный участок, кадастровый номер 38:06:130821:2255; общая площадь арендуемого помещения 770,4 кв.м. и часть прилегающей территории с предоставлением услуг по наружной охране помещения (пункт 1 договора).

В соответствии с п.2.1 договора арендуемые площади используются по следующим направлениям: 770,4 кв.м. по усмотрению арендатора; 400 кв.м – земельный участок под размещение техники.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендуемое помещение должно быть передано арендодателем и принято арендатором в течение 7 недель после предоплаты. 

Согласно пункту 3.2 договора в течение срока, указанного в п.3.1 настоящего договора, арендодатель должен подготовить помещение для передачи арендатору, а именно:

установить ворота в количестве 2 штук;

провести водоснабжение и водоотведение;

обеспечить электроэнергией и теплом;

выполнить бетонную стяжку для смотровых ям (согласно приложенной схеме) в количестве 4 шт.;

выполнить гравирование прилегающей территории;

произвести асфальтирование территории до 1 октября 2018 года.

В пункте 8.1 договора указано, что в случае невыполнения арендодателем пункта 3.2 договора в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 10% от суммы предоплаты за каждый день просрочки.

В силу пункта 3.3 договора передача арендуемого помещения осуществляется по передаточному акту, подписание которого свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду.

Срок аренды устанавливается со дня передачи арендуемых помещений по передаточному акту до 01.04.2019.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы составляет 250 000 руб. Ежемесячная арендная плата начисляется с 01.10.2018, оплата производится не позднее 25 числа каждого календарного месяца (п.5.3 договора).

Арендатор обязуется обеспечить предоплату по данному договору в сумме 500 000 руб. (п. 7.2 договора).

Согласно пункту 4.2 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору, письменно предупредив арендодателя и обосновав в письме причины отказа в срок 25 дней. В случае такого одностороннего отказа договор считается расторгнутым по истечении указанного в настоящем пункте срока.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что в случае отказа от арендуемых площадей сумма предоплаты арендатору не возвращается.

По акту приема-передачи (приложение № 1 к договору, лист дела № 37) объект аренды был передан истцу.

Платежным поручением № 2357 от 06.04.2018 истец перечислил на счет ответчика предоплату в размере 500 000 руб. по договору аренды № 01/03.2018 от 05.04.2018.

Истец ссылается на то, что ответчиком не исполнены в установленный договором аренды срок обязательства, предусмотренные п.3.2 договора.

27.07.2018 истец направил ответчику претензию с предложением расторгнуть договор, в связи с невыполнением обязательств, предусмотренных п.3.2 договора, а также возвратить сумму внесенной предоплаты в размере 500 000 руб. и оплатить штраф, предусмотренный п. 8.1 договора.

05.10.2018 уже после предъявления иска истец повторно направил ответчику уведомление о расторжении договора с приложением акта приема-передачи.

Поскольку претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующему.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика 27.07.2018 была направлена претензия с предложением расторгнуть договор, в связи с невыполнением обязательств, предусмотренных п.3.2 договора, а также возвратить сумму внесенной предоплаты в размере 500 000 руб. и оплатить штраф, предусмотренный п. 8.1 договора, что подтверждается имеющейся в материалах дела почтовой квитанцией (лист дела № 41), в дальнейшем 05.10.2018 ответчику повторно направлялось уведомление о расторжении договора с приложением акта приема-передачи помещения, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения (листы дела № 63 - № 65а).

Учитывая изложенное, довод ответчика о не направлении в его адрес претензии опровергается имеющимися в материалах дела документами и судом отклоняется.

В пункте 4.2 договора аренды предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, при этом в случае такого отказа сумма внесенной предоплаты арендатору не возвращается в соответствии с п. 8.2.

В данном случае истец в качестве основания для расторжения договора указывает на невыполнение арендодателем обязательств, предусмотренных п. 3.2 договора, и просит расторгнуть договор, возвратить сумму внесенной предоплаты 500 000 руб. и взыскать неустойку в размере 1 000 000 руб., начисленную по п. 8.1 договора, в связи с невыполнением арендодателем в установленные сроки пункта 3.2 договора.

Как указано выше, согласно пункту 3.2 договора в течение срока, указанного в п.3.1 настоящего договора (7 недель после предоплаты), арендодатель должен подготовить помещение для передачи арендатору, а именно:

установить ворота в количестве 2 штук;

провести водоснабжение и водоотведение;

обеспечить электроэнергией и теплом;

выполнить бетонную стяжку для смотровых ям (согласно приложенной схеме) в количестве 4 шт.;

выполнить гравирование прилегающей территории;

произвести асфальтирование территории до 1 октября 2018 года.

Поскольку предоплата по договору аренды в размере 500 000 руб. была внесена истцом 06.04.2018, следовательно, обязательства, предусмотренные п. 3.2 договора должны быть выполнены в срок до 25.05.2018.

Исходя из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В материалы дела истцом представлен акт приема-передачи (приложение № 1) без указания даты его подписания, подписанный сторонами без разногласий и скрепленный их печатями, из содержания которого следует, что объект аренды передан истцу, при этом указано, что передана часть нежилого помещения, площадью 770,4 кв.м, стены бетонные, перекрытие из бетонных блоков, внутри двухэтажное помещение, каркас сделан из металлоконструкций – состояние полностью удовлетворяет всем требованиям; а также указано, что передана часть земельного участка площадью 320 кв.м., кадастровый номер 38:06:130821:2255 – состояние полностью удовлетворяет всем требованиям.

Из пояснений ответчика следует, что данный акт был подписан одновременно с договором (05.04.2018), переписка сторон велась по электронной почте, в подтверждение чего ответчик представил соответствующие сканы страниц с электронного почтового ящика.

Истец в части даты подписания акта пояснений не дал, при этом факт подписания акта не оспорил, указав в возражениях на отзыв, что предметом акта является только часть нежилого здания и земельного участка, а не весь объект аренды, и данный акт не свидетельствует об исполнении обязательств, предусмотренных в п. 3.2 договора.

Между тем, в спорном акте приема-передачи переданный объект аренды соответствует параметрам, указанным в п.1 договора аренды, в том числе, совпадает площадь здания и кадастровый номер земельного участка, в связи с чем, данный документ подтверждает факт передачи объекта во временное владение и пользование истца.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен акт осмотра от 17.08.2018 к договору аренды нежилого помещения № 01/03.2018 от 05.04.2018, подписанный представителем истца ФИО4, которым ранее подписан и договор аренды, в данном акте осмотра перечислены коммуникации и оборудование, указанное в п.3.2 договора: в наличие ворота подъемные в количестве 2 шт., водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, бетонная стяжка смотровых ям; отсутствует электрическое отопление; на прилегающей территории присутствует гравирование, асфальтирование отсутствует (не предусмотрено).

По условиям договора аренды асфальтирование прилегающей территории должно быть произведено до 1 октября 2018 г., то есть на момент подписания акта осмотра 17.08.2018, как и на момент направления претензии о расторжении договора (27.07.2018) у ответчика еще не возникла обязанность по асфальтированию территории, при этом из пояснений ответчика следует, что по устной договоренности сторон асфальтирование предполагалось произвести после въезда арендатора с учетом специфики прилегающей к зданию территории и планируемой в арендуемом здании деятельности истца.

Акт осмотра от 17.08.2018 истцом не оспорен, надлежащими доказательствами не опровергнут, о фальсификации данного документа в порядке статьи 161 АПК РФ истцом не заявлено.

При этом акт осмотра от 17.08.2018 отражает факт выполнения ответчиком обязательств, предусмотренных в п. 3.2 договора.

В подтверждение довода ответчика о том, что предусмотренные в 3.2 договора обязательства, им были выполнены в установленный срок, в мае 2018 года, ответчиком представлены договоры подряда от 06.04.2018 с актами выполненных работ; договор поставки; акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от 05.03.2018; акт о выполнении технических условий от 13.03.2018; акт об осуществлении технологического присоединения; фотоматериал.

В судебное заседание 26.02.2019 истец представил доказательство направления указанных выше документов по электронному адресу представителя истца, указанному в иске.

Оценив представленные в материалы дела ответчиком документы, в том числе, акт осмотра от 17.08.2018, договоры подряда с актами приемки выполненных работ, договор поставки, акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от 05.03.2018, акт о выполнении технических условий от 13.03.2018, акт об осуществлении технологического присоединения, фотоматериал, датированный 16.02.2019, по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается факт выполнения ответчиком, обязательств, предусмотренных в п.3.2 договора в установленный договором срок, а именно: установка ворот в количестве 2 шт., проведение водоснабжения и водоотведения; электричества, выполнение бетонной стяжки для смотровых ям, гравирование прилегающей территории.

Довод истца о том, что ответчик препятствует доступу в спорное здание со ссылкой на отказ ответчика проводить совместный осмотр объекта в ходе судебного разбирательства, судом отклоняется, поскольку сам по себе в отсутствие иных доказательств не подтверждает, что истцу чинятся препятствия в пользование объектом аренды или ограничивается доступ к объекту аренды с учетом имеющихся в материалах дела акта приема-передачи (приложение № 1 к договору аренды) и акта осмотра от 17.08.2018, не оспоренных истцом в установленном порядке.

Представленный истцом фотоматериал без указания даты производства фотосъемки не может быть принят судом в качестве относимого доказательства по настоящему спору.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается факт выполнения ответчиком предусмотренных п.3.2 договора аренды обязательств, в связи с чем, основания для расторжения договора судом не усматриваются.

В ходе рассмотрения дела судом не установлено существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, а равно и оснований для расторжения договора применительно к статье 620 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая изложенное, в удовлетворении требования о расторжении договора следует отказать.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды размер арендной платы составляет 250 000 руб. Ежемесячная арендная плата начисляется с 01.10.2018, оплата производится не позднее 25 числа каждого календарного месяца (п.5.3 договора).

Поскольку оснований для расторжения договора судом не установлено, договор аренды в данный момент является действующим и с 1 октября 2018 года на истца возлагается обязанность по внесению арендной платы, следовательно, основания для возврата суммы внесенной истцом предоплаты в размере 500 000 руб. отсутствуют, в указанной части иск не подлежит удовлетворению.

Рассмотрев требование истца о взыскании неустойки в размере 1 000 000 руб., начисленной по п. 8.1 договора за период с 28.05.2018 по 28.09.2018, суд приходит к следующему.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

В пункте 8.1 договора указано, что в случае невыполнения арендодателем пункта 3.2 договора в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 10% от суммы предоплаты за каждый день просрочки.

В ходе рассмотрения дела судом установлен факт выполнения ответчиком обязательств, предусмотренных в п.3.2 договора в установленный договором срок, а именно: установка ворот в количестве 2 шт., проведение водоснабжения и водоотведения; электричества, выполнение бетонной стяжки для смотровых ям, гравирование прилегающей территории.

Данные обязательства были выполнены ответчиком в мае 2018 года, что подтверждается представленными в материалы дела актами выполненных работ к договорам подряда (акт № 5/04 от 21.05.2018, акт от 17.04.2018 – работы по водоснабжению спорного объекта, акт от 16.04.2018 – обустройство смотровых ям и т.д.).

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что по состоянию на 28.05.2018 в спорном объекте отсутствовали ворота, водоснабжение, электричество и пр., предусмотренное п. 3.2 договора аренды; представленные ответчиком в обоснование своей позиции по делу документы истцом не оспорены, надлежащими доказательствами не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные п.3.2 договора, выполнены ответчиком в установленный договором срок, следовательно, основания для начисления неустойки по п. 8.1 договора аренды не усматриваются, в этой связи в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки следует отказать.

Всем существенным доводам сторон дана оценка, остальные доводы не существенны и на выводы суда повлиять не могут.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в размере 32 000 руб., в том числе платежным поручением № 780 от 18.09.2018 в размере 23 000 руб., платежным поручением № 6738 от 28.09.2018 в размере 6 000 руб., платежным поручением № 7966 от 08.11.2018 в размере 6 000 руб., из которых: 3 000 руб. – за рассмотрение заявления об обеспечении иска.

При этом от уточненной суммы исковых требований размер государственной пошлины в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса РФ составляет 34 000 руб.

Следовательно, взысканию с истца в доход федерального бюджета подлежит государственная пошлина в размере 2 000 руб. (34 000 руб. – 32 000 руб.)

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МСЕРВИС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                         А.Р. Уразаева