АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48-8750/2018

12 марта 2020 года

г. Орёл

Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2020. Решение изготовлено в полном объеме 12.03.2020.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Подриги Н.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «УК жилищное эксплуатационное управление № 8» (302040, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Лик» (302040, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 168 110 руб. 81 коп. – основной долг и пени в размере 60 541 руб.,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. Бюджетное учреждение Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 2. муниципальное образование «Город Орел» в лице Администрации г. Орла (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 3. ООО «Морозко» (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>, 302040, 

<

...>, литер А1, пом. 43); 4. МО «Город Орел» в лице УМИЗ Администрации г.Орла (Орловская область, г.Орел, Пролетарская гора, д.1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 25.10.2019),

от ответчика – генеральный директор ФИО3 (решение от 12.01.2015), представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 09.09.2019),

от МО «Город Орел» в лице УМИЗ Администрации г. Орла – представитель ФИО5 (паспорт, диплом, доверенность №7/7250 от 17.12.2019) – после перерыва не явился,

иные лица в заседание суда не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УК Жилищное эксплуатационное управление №8» (истец, ООО «УК ЖЭУ № 8) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Лик» (ответчик, ООО «Фирма Лик», Общество) о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, 17, в размере 176 459 руб. 91 коп.

Определениями от 25.02.2019, 15.01.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Бюджетное учреждение Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации»; муниципальное образование «Город Орел» в лице Администрации г.Орла; ООО «Морозко»; МО «Город Орел» в лице  Управления муниципального имущества и землепользования (далее такде- УМИЗ) Администрации г. Орла.

Истец в ходе рассмотрения дела уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 168 110 руб. 81 коп. – основной долг и пени в размере 60 541 руб.

Суд в порядке ст. 49 АПК принял к рассмотрению указанное уточнение.

Ответчик в письменном отзыве на исковое заявление указал, что требования истца не признает по тем основаниям, что истец не оказывал заявленные услуги, помещение не является частью многоквартирного дома (далее – МКД); работы по ремонту крыши, уборке дворовой территории, подготовке отопительной системы осуществлял самостоятельно; у пристройки – «Дом Быта» был особый правовой статус в отношении  обслуживания и управления, так как она находилась в муниципальной собственности как единый комплекс, в котором выделялись, преобразовывались, впоследствии продавались отдельные нежилые помещения с обязательством новых собственников обслуживать общедомовое имущество.

Представитель БУ ОО «МБТИ» в заседание не явился, извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в отношении судьбы спора Учреждение полагалось на усмотрение суда.

Представитель Администрации г.Орла в заседание не явился, извещен надлежаще, отзыв не представил, ранее ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ООО «Морозко» в заседание не явился, извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном отзыве на иск и дополнении к нему поддерживал позицию ответчика.

Представитель УМИЗ Администрации г. Орла в судебном заседании до перерыва пояснил, что в настоящее время в спорном здании не осталось помещений, находящихся в муниципальной собственности, поскольку они были выкуплены арендаторами, после перерыва в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришёл к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 210 и 249 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений, за исключением случаев, если объем помещений, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. 

Согласно пункту 28 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

В силу ч.7 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.

В силу ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Разделом 10 Общероссийского классификатора предусмотрено, что помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно - бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания. 

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. 

Само по себе встроено-пристроенное помещение уже означает единую систему инженерных коммуникаций. При этом ответчик не оспаривает наличие общего с МКД водопровода.

Состав общего имущества многоквартирного дома не ограничивается только подвалом, лестничными клетками, входными группами и придомовой территорией (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме). 

В силу названных норм права, обязательным условием для возложения на ответчика обязанности по оплате расходов по содержанию и ремонту на ОДН, является нахождение спорного помещения в составе общего имущества многоквартирного дома.

Согласно пункту 2 Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.10.2017 г. №35851-ЕС/04 нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения. 

Как следует из материалов дела, истец на основании договора управления многоквартирным домом от 26.02.2016 г. и протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 30.01.2016 г. осуществлял функции по управлению многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.

Согласно техническому паспорту на жилой дом №17 по адресу: 

<

...> по состоянию на 1980 год, общая площадь дома 4785,2 кв.м, полезная площадь-3257,1 кв.м (жилые помещения), нежилые помещения-966,5 кв. м, в том числе пристройка-539,3 кв.м (т.3, л.д.98-103).

Ответчик является собственником нежилых помещений №№76,78- площадью 68,7 кв.м; помещения №78, площадью 579,6 кв.м, расположенных в пристройке к дому №17, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1, л.д.40-45).

Решением Советского районного суда г. Орла от 06.03.2019г. по делу №2-310/19 (т.2, л.д.48-50) решение от 30.01.2016 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №17 по адресу: 

<

...> было признано недействительным (ничтожным) из-за отсутствия кворума. Апелляционной инстанцией данное решение оставлено без изменения (т.4, л.д. 42-44).

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал, что жилой дом №17 и здание «Дома быта» отдельные здания, поскольку расположены на разных земельных участках, степень примыкания пристройки к жилому дому незначительна, помещениями в доме он не пользуется, его помещения имеют изолированный от жилых подъездов вход.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354, нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. 

Таким образом, именно факт того, что нежилое пристроенное помещение указано в проектной или технической документации на многоквартирный дом, является основным и единственным критерием для определения принадлежности этого помещения к многоквартирному дому независимо от присоединения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения и от каких-либо других признаков самостоятельного функционирования. 

Ранее, при рассмотрении дела №А48-7169/2018 судом исследовался вопрос о соотношении пристройки (бывшего Дома быта), в которой находятся нежилые помещения ответчика, и многоквартирного дома №17 по улице 60-летия Октября в городе Орел. По итогам его рассмотрения суд пришел к выводу о том, что они представляют собой единый объект недвижимости, при этом здание «Дома быта» одноэтажное и его часть, начиная от «задней» стены относительно ул. 60-летия Октября «входит» внутрь здания жилого дома, т.е. является встроенным. Данный вывод был сделан на основании исследования технического паспорта на МКД.

В ходе рассмотрения настоящего дела лица, участвующие в деле, не представили в дело доказательств, позволяющих суду прийти к иному выводу. При этом в целях содействия в реализации сторонами их прав судом были сделаны запросы в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, Государственный архив Орловской области, Открытое акционерное общество «Гражданпроект» о представлении в суд проектной документации на дом по адресу: 

<

...> Октября, д. 17. 

Из ответа Госархива следует, что для исполнения запроса необходима информация о дате проектирования дома и названии проектной организации (т.15, л.д. 136), однако такие сведения у суда отсутствуют, лица, участвующие в деле, пояснений по данному вопросу дать не смогли.

Из ответа Управления градостроительства следует, что запрашиваемая документация отсутствует (т.16, л.д. 106).

От ОАО «Гражданпроект» письменный ответ на запрос не поступил.

Судом был заслушан представитель БУ ОО «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» относительно содержания технического паспорта 1980 года и истории выделения нынешних помещений ответчика из помещений 1980 года. В частности, ФИО6 указала, что пристройка, в которой расположены пом. 76-78, входит в технический паспорт на многоквартирный дом с 1980 года, с 2003 года существовало помещение №69, которое потом разделилось на №76, 78 и помещение №77. 

Представители сторон совместно с сотрудником Учреждения обозревали оригинал инвентарного дела на МКД, содержащего технический паспорт на жилой дом, признали, что помещения ответчика изначально включены в технический паспорт 1980 г. (т.16, л.д.66). 

   Кроме того, из смысла решения Орловского городского совета народных депутатов от 04.01.1981 (т.16, л.д. 79) следует, что  на момент приемки в эксплуатацию спорного жилого дома велись работы по встроенно-пристроенному помещению комбината бытового обслуживания, которые было необходимо закончить к 25 февраля 1981г.

Возражая против иска, Общество ссылается на наличие самостоятельного технического паспорта на здание Дома быта. Между тем, на основании вышеназванных положений данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что пристройка и МКД являются двумя разными объектами недвижимости. 

С учетом совокупности вышеизложенного, суд считает, что пристройка, в которой расположены нежилые помещения ответчика, и многоквартирный дом №17 являют собой единое целое.

Как указано выше, решением Советского районного суда г. Орла от 06.03.2019 года по делу №2-310/19 решение общего собрания собственников по выбору управляющей компании признано ничтожным в связи с отсутствием кворума. В связи с этим ООО «Фирма Лик» обращало внимание на то, что данный факт перераспределяет бремя доказывания по спору, и именно истец должен доказать, что ответчик за его счет сберег свои денежные средства. 

По общему смыслу пункта 2 статьи 167 и 1102, статьи 249 Гражданского кодекса РФ недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе управляющей организации не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Такой вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, а также правовой позиции о последствиях недействительности договоров о выполнении работ, закрепленной в пункте 2 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000г. №51.

Истец был избран в качестве управляющей компании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в 2016 году, в связи с чем с указанной даты фактически осуществлял деятельность по управлению указанным многоквартирным домом.

В подтверждение оказания услуг по содержанию истец представил договоры и дополнительные соглашения с фактическими исполнителями предъявленных к оплате услуг, акты выполненных работ (услуг), платежные поручения об оплате, счета-фактуры, расчеты стоимости, дефектные ведомости, протоколы передачи (тома дела 5-11, т. 12, л.д. 1-51, 86-134, т.13, л.д. 1-76).

Так, 01.12.2015 между истцом и ООО «Дез Служба» заключен договор на проведение дератизационных мероприятий и дополнительные соглашения к нему, в которых указан в качестве объекта МКД №17 (т.13, л.д. 57-76). 

01.12.2015 между истцом и ООО «АРС» заключен договор №2015-АРС/УК8/36 на производство аварийных работ и ликвидацию неисправностей внутридомового оборудования и дополнительные соглашения к нему, в которых указан в качестве объекта МКД №17 (т.13, л.д. 29-56). 

01.12.2015 между истцом и ООО «Чистый Город» заключен договор на техническое обслуживание, техосмотр, текущий и аварийный ремонт внутридомовых электрических сетей и дополнительные соглашения к нему, в которых указан в качестве объекта МКД №17 (т.12, л.д. 120-134).

Между МПП ВКХ «Орелводоканал» и ООО «УК ЖЭУ №8» заключен договор холодного водоснабжения для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирных домах от 29.12.2018г. и договор холодного водоснабжения и водоотведения с ООО «Фирма Лик» от 15.04.2014 по адресу: г.Орел. уд.60 лет Октября.

01.12.2015 между истцом и ООО «ВГС» заключен договор на техническое обслуживание, техосмотр, текущий и аварийный ремонт вентиляционных сетей и дополнительные соглашения к нему, в которых указан в качестве объекта МКД №17 (т.12, л.д. 86-119).

01.12.2015 между истцом и ООО «Электромонтаж сервис» заключен договор на оказание услуг по вывозу крупногабаритного мусора и дополнительные соглашения к нему, в которых указан в качестве объекта МКД №17 (т.13, л.д. 1-28).

Содержание заключенных истцом с контрагентами договоров позволяет сделать вывод, что они заключены в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества в спорном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Ответчик указал, что на основании постановления Администрации г.Орла от 30 ноября 2006 г. №2167 (т.16, л.д. 128), ему были переданы на обслуживание муниципальные помещения, также на тот момент располагавшиеся в пристройке, и с того момента по настоящее время он продолжает обслуживать общедомовое имущество, находящееся в пристройке.  

В подтверждение этому он представил договор с ОАО «Орелоблэнерго» №1007 от 31.01.2005, МУПП ВКХ «Орелводоканал» №2427 от 15.04.2014, ПАО «Квадра – Генерирующая компания» №959 от 25.11.2015 (т.4, л.д. 45-55, 87-94).

Кроме того, судом были допрошены в качестве свидетелей лица, которые выполняли работы по заданию ответчика, а также сотрудники ресурсоснабжающих организаций. 

Свидетель ФИО7 пояснил, что является сотрудником ИП ФИО3 и обслуживает помещение «Дома Быта», а именно, производит ремонт крыши, замену лампочек, ремонт полов, уборку территории. В Доме Быта есть один общий счетчик на все помещения и несколько отдельных приборов учета.

Свидетель ФИО8 пояснил, что является сотрудников ИП ФИО3, обслуживает помещение Дома Быта: убирает прилегающую территорию, проводит ремонт крыши, канализации, отопления, делал также входные порожки.

Свидетель ФИО9 пояснила, что работает в АО «Орелоблэнерго» начальником отдела. У сетевой организации есть определенные обязанности по обслуживанию, имеют право снимать показатели прибора учета, проверять наличие пломб. Сама лично в ООО «Фирма Лик» не выезжает, ежемесячно ходит контролер ФИО10 и снимает показатели. По общедомовым показателям снимает показания управляющая компания. Договорные отношения есть только с ООО «Фирма Лик» в пристроенном помещении. 

Свидетель ФИО11 пояснила, что работает контролером в МПП ВКХ «Орелводоканал». Ежемесячно приходит в ООО «Фирма Лик» и снимает показания, делает счет и передает для оплаты. Прибор учета расположен в подвале под кафе, на парикмахерскую отдельный прибор учета. Договорные отношения есть только с ООО «Фирма Лик» в пристроенном помещении. В выставляемом счете только плата коммунальная услуга: за водопотребление и водоотведение, плату за общедомовые нужды не выставляют.

Свидетель ФИО12 пояснила, что работает специалистом ОТИ филиала ПАО «Квадра». Пристройка подключена от подводящей трассы отдельно от многоквартирного дома, есть тепловой счетчик, который пломбируется; производит осмотр теплосчетчика, прибор учета измеряет температуру, в пристройке других приборов учета нет. 

Представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла в судебном заседании и письменном объяснении по делу пояснил, что в собственности муниципального образования «Город Орёл» находилось здание Дома Быта, расположенное по адресу: 

<

...> д, 17. 

Указанное здание перешло в муниципальную собственность в порядке разграничения государственной собственности в соответствии с Приложением №3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Решением Малого Совета народных депутатов г. Орла от 12.10.1993 №111, утвержден перечень нежилых помещений, предлагаемых к передаче в муниципальную собственность, спорное здание числится в указанном перечне в пункте №38.

С момента поступления спорного здания в муниципальную собственность помещения в нём арендовались различными физическими и юридическими лицами.

Постановлением администрации города Орла от 30.06.2004 №2529 нежилые помещения в данном здании переданы из муниципальной казны на техническое обслуживание МУП «Управление по эксплуатации нежилых помещений» (т.16, л.д. 125-126), которое было ликвидировано на основании решения Орловского городского Совета народных депутатов от 25.06.2014 г. №51/0956-ГС.

В настоящее время все помещения в пристройке выкуплены арендаторами муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в порядке приватизации, в частности: нежилые помещения №76-78 ООО «Фирма ЛиК» арендовало с 01.08.2011 до 30.07.2012, договор купли-продажи заключен 27.04.2012, собственность возникла с 28.06.2012 г. 

Как следует из пояснений представителя УМИЗ и его письменного отзыва от 27.02.2020 г., с 2014 года в пристройке к МКД не осталось муниципальных нежилых помещений, что опровергает довод ответчика о том, что там по-прежнему остается имущество, находящееся в муниципальной собственности. Тем более, что в силу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

ООО «Фирма Лик» полагает, что не должно уплачивать истцу испрашиваемые денежные средства, поскольку само содержало общедомовое имущество, расположенное в пристройке, а также усматривает злоупотребление правом со стороны управляющей компании, заявившей о себе только в 2018 году, направив ответчику и ООО «Лилия» претензии и в последующем обратившись в суд с исками соответственно по настоящему делу и делу №А48-7169/2018.

Отклоняя данный довод Общества, арбитражный суд исходит из нижеследующего.

Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. 

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ). 

В случае, если собственник нежилого помещения не участвовал в общем собрании собственников, не знал о проведении общего собрания собственников или иным образом уклонился от такого участия (то есть фактически не реализовал свое право, предусмотренное статьями 44, 161 Жилищного кодекса РФ), то это не является законным основанием для одностороннего отказа от внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества - от возложенного законом бремени содержания общего имущества. Неучастие собственника помещений или его представителя в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а также отсутствие заключенного договора управления, не могут являться основаниями для одностороннего отказа от внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников, обязанность которого закреплена в статьях 209, 210 Гражданского кодекса РФ и статьях 30 (пункт 3), 39, 44, 153-156 Жилищного кодекса РФ.

Отсутствие заключенного с собственником помещения договора на управление домом не является основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества собственников, поскольку положения статей 39, 158 Жилищного кодекса РФ носят императивный характер.

В связи с этим суд полагает, что после прекращения права муниципальной собственности на все помещения в пристройке к МКД №17 (с 2014 года) ООО «Фирма Лик» не могло являться управляющей организацией в данной части дома, поскольку в силу ч.9 ст.161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В 2014 г. дом управлялся ЗАО «ЖРЭУ-1» (т.15, л.д.1-6).  Кроме того, общим собранием собственников помещений МКД №17 не принималось решения об оставлении нежилой части дома на самоуправлении. Между тем, судебная практика, на которую ссылается ответчик в обоснование своих возражений, как раз основывается на том, что общим собранием собственников помещений в МКД принималось решение об управлении жилой части дома управляющей организацией, нежилой части- способом самоуправления.

Довод ответчика о том, что на обслуживании ООО «УК ЖЭУ №8» находилась только жилая часть многоквартирного дома, не включающая площадь принадлежащих ему нежилых помещений, отклоняется, так как собственники помещений выбрали управляющую организацию для всего дома в целом, а не отдельно для его жилой части, при этом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации независимо от содержания договора управления управляющая организация осуществляет управление всем многоквартирным домом как единым объектом. Более того, поскольку общее имущество многоквартирного дома независимо от места его расположения принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений дома, обязанность по внесению платы за содержание общего имущества (в том числе расположенного в жилой части дома) должны нести все собственники этих помещений.

По мнению суда, признание протокола общего собрания собственников помещений от 30.01.2016 г. ничтожным из-за отсутствия кворума, не является эквивалентным нереализации собственниками помещений права на выбор способа управления домом, следовательно, не влечет последствий в виде возможности не уплачивать плату за содержание помещения. 

Суд также учитывает конфликтные взаимоотношения сторон, проявляющиеся, в частности, в том, что после признания решения общего собрания от 30.01.2016г. ничтожным, на общем собрании в июле 2019г. управляющей организацией было выбрано ООО «УК ЖЭУ №8», однако представители ответчика также обжалуют данное решение в суде общей юрисдикции. 

Таким образом, поскольку многоквартирный дом №17 находился в управлении истца как единый комплекс, собственник встроено-пристроенного помещения, имеющего указанный статус с 1980 года, обязан нести расходы на содержание общего имущества дома в силу закона. 

То обстоятельство, что имущество, приобретенное по договору купли-продажи у муниципалитета, оплачивалось ООО «Фирма Лик» в рассрочку и последний платеж был произведен 23.11.2018г., как об этом указал ответчик,  не меняют дату возникновения права собственности на такое имущество- с момента государственной регистрации, то есть с 2012 года. 

При этом суд считает, что размер и факт понесенных истцом расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Исходя из Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» к таким услугам относятся работы по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, специализированными и обслуживающими организациями, работы по ведению первичного паспортного учета, работы по заключению договора с расчетно-кассовым центром, ведение претензионно-исковой работы, выполнение обязательных требований Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», работа по интеграции системы ГИС ЖКХ. 

В материалы дела истцом были предоставлены договоры с контрагентами на выполнение работ, оказание услуг, в приложениях к которым фигурирует спорный дом, акты выполненных работ, платежные поручения в адрес контрагентов. Сведений о том, что в спорный период МКД не управлялся, ответчиком в материалы дела не представлено. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010г. №4910/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

В соответствии с расчетом истца, задолженность ответчика по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01 февраля 2016г. по 30 апреля 2018г. составляет 168 110,81 руб., а именно:

1) по нежилым помещениям №76 и №78, расположенным в многоквартирном доме №17 по улице 60-летия Октября в городе Орле, составила 17 824,85 руб. в т.ч:

- по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01 февраля 2016 года по 31 мая 2018 года размер задолженности –16 927,11 руб.,

- по жилищной услуге «ОДН электроснабжение» за период январь 2017 года -май 2018 года– 839,28 руб.,

- по жилищной услуге «ОДН холодное водоснабжение» за период январь 2017 года -май 2018 года – 58,46 руб.;

2) по нежилому помещению №77, расположенному в многоквартирном доме №17 по улице 60-летия Октября в городе Орле, составила 150 285,96 руб. в т.ч:

- по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01 февраля 2016 года по 31 мая 2018 года – 142 808,15 руб.,

- по жилищной услуге «ОДН электроснабжение» за период январь 2017 года -май 2018 года– 6 991,10 руб.,

- по жилищной услуге «ОДН холодное водоснабжение» за период январь 2017 года -май 2018 года – 486,71 руб.

Данный расчет произведен истцом в соответствии с постановлением Администрации г. Орла от 15.11.2013г. №5213 «О плате за помещение для собственников и нанимателей в многоквартирных домах; постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

При рассмотрении дела ответчик не оспаривал представленный истцом расчет задолженности, который проверен судом и признан верным и соответствующим действующему законодательству. Ответчик доказательств перечисления истцу задолженности за жилищно-коммунальные услуги в спорный период времени не представил, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности является правомерным и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что акты выполненных работ (оказанных услуг) сторонами не подписывались, отклоняется судом, поскольку нормами жилищного права не предусмотрено составление актов выполненных работ (оказанных услуг), фиксирующих оказанные услуги управляющей организацией по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В силу положений п. 28, 30 Правила содержания №491, у собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома. 

Частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Таким образом, собственник нежилого помещения должен был знать о своей обязанности в срок до 10 числа каждого месяца вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и оплачивать коммунальные услуги.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Центрального округа в своих судебных актах по делу №А48-6680/2017 указали, что даже то обстоятельство, что в протоколе общего собрания собственников указана неверная площадь не является основанием для освобождения собственника помещения от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей в спорный период деятельность по управлению многоквартирным домом.

То обстоятельство, что ответчик своими силами проводил уборку придомовой территории, не опровергает того факта, что уборка также осуществлялась и истцом.

Работы по уборке дворовой территории МКД №17 по ул. 60-лстия Октября в г.Орле производятся согласно схеме границ земельного участка. Со стороны принадлежащих ответчику помещений граница земельного участка проходит вдоль внешней стены многоквартирного дома. 

В приложении к решению Орловского городского Совета народных депутатов от 30.06.2011 г. №5/0073-ГС «Правила благоустройства и санитарного содержания территории муниципального образования «Город Орёл» (в редакции, действующей в спорный период) установлено: «Владельцы встроено-пристроенных нежилых помещений имеющих отдельный вход, обеспечивают соблюдение санитарной чистоты и порядка на следующих прилегающих территориях: по сторонам периметра внешних стен помещений, выходящим на границы кварталов - от внешних стен помещений (по всей протяженности помещений) до ближайшей проезжей части дороги, включая тротуары, газоны, лотковую зону вдоль бордюрного камня, а также пешеходные территории и боковые проезды до их осевой линии, но не более 10 м; по сторонам периметра внешних стен помещений, не выходящим на границы кварталов, - двадцатиметровая зона от внешних степ помещений (по всей протяженности помещений). В случае, когда расстояние до внешних стен соседнего помещения, объекта составляет менее 20 м, прилегающая территория ограничивается серединой расстояния между внешними стенами соседних помещений, объектов, если другое не определено специальным соглашением с владельцами соседних помещений и объектов».

На основании изложенного, у суда не имеется оснований полагать, что ООО «УК ЖЭУ №8» не исполняет обязанности по уборке придомовой территории МКД №17, тогда как ответчик должен обеспечивать соблюдение санитарной чистоты и порядка на прилегающих к его помещениям территориях в силу указанного нормативного акта.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

В то же время, обстоятельства того, что ответчик производил ремонт крыши пристройки, крыльца, тогда как данные работы обязан выполнять истец как управляющая организация, может быть предметом самостоятельного иска ООО «Фирма Лик» (либо ИП ФИО3) о взыскании убытков при наличии к тому документальных доказательств, поскольку, например, ответчик ссылается на то, что уплачивал электроэнергию ОДН, однако в поле «назначение платежа» платежных поручениях указано «оплата за ФИРМА ЛИК» за электроэнергию по договору…», «оплата за электроэнергию».

Предметом иска также является требование о взыскании с ответчика пени в размере 60 541 руб. за период 11.12.2017-31.01.2020.

Пунктом 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ установлено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Суд проверил расчет пени и признал его арифметически верным, а предъявленную сумму – подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца. 

О снижении неустойки в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса РФ с предоставлением необходимых доказательств несоразмерности суммы пени последствиям нарушения обязательства, ответчиком в ходе рассмотрения спора в суде не заявлялось.

Ссылки ООО «Фирма Лик» на то, что в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом, отклонены судом как документально неподтвержденные, основанные на субъективной позиции ответчика.

Наличие договора на техническое обслуживание и обслуживание нежилых помещений между ответчиком и ООО «Морозко» (т.15, л.д.140-141) на исход спора не влияет, так как граждане и юридические лица свободны в заключении договоров на основании п.1 ст.421 ГК РФ. ООО «Морозко» передало ответчику на техническое обслуживание инженерно-технические коммуникации помещения площадью 33,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, тогда как, наравне с истцом располагаясь в пристройке к МКД, должно было участвовать в общем собрании собственников помещений с целью избрания устраивающего его способа управления МКД.  

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом уплачена госпошлина в размере 6 384 руб., которая с учетом исхода спора относится на ответчика. Кроме того, поскольку истец увеличил заявленные требования не оплатив госпошлину, то 1 189 руб. госпошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма Лик» (302040, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК Жилищное эксплуатационное управление №8» (302040, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 168 110 руб. 81 коп., пени в размере 60 541 руб., в возмещение расходов по уплате госпошлины 6 384 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма Лик» (302040, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 1 189 руб.

Выдать исполнительный лист налоговому органу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                Н.В. Подрига