РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-95987/22-122-649

13 сентября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2022 года

Арбитражный суд в составе: судьи Девицкой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «СТАРКОМ +»

к Управлению Росреестра по г. Москве

третьи лица: ДГИ г. Москвы, ИП ФИО2, УФАС по г. Москве.

о признании незаконными действия по вынесению решения №КУВД-01/2021-51246908/10 от 16.04.2022г.

при участии: 

от заявителя – ФИО3 (паспорт, диплом, дов. От 02.03.2022г.)

от ответчика – ФИО4 (уд., диплом, дов. от 17.01.2022г.)

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО «СТАРКОМ +» (Заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве с требованием признать незаконными действий по вынесению решения № КУВД-001/2021-51246908/10 от 16 апреля 2022 года об отказе в государственной регистрации права в отношении ООО «СТАРКОМ+», признать незаконными действий по вынесению решения № КУВД-001/2021¬51246908/1 от 09.12.2021 о приостановлении государственной регистрации перехода прав Отделом государственной регистрации Управлением Росреестра по Москве; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя и произвести регистрацию перехода прав собственности на нежилое помещение объект недвижимости общей площадью 187,3 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0007002:10559, расположенный по адресу: 

<

...> от ООО «СТАРКОМ+» (ИНН 

<

***> КПП 773001001, юридический адрес: 121053, 

<

...>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 319774600348940).

Впоследствии заявитель в порядке ст. 49 АПК РФ требования уточнил, просил признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве № КУВД-001/2021-51246908/10 от 16 апреля 2022 года об отказе в государственной регистрации права, уведомление № КУВД-001/2021¬51246908/1 от 09.12.2021 о приостановлении государственной регистрации перехода прав, обязать Ответчика произвести регистрацию перехода прав собственности на нежилое помещение объект недвижимости общей площадью 187,3 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0007002:10559, расположенный по адресу: 

<

...> от ООО «СТАРКОМ+» (ИНН 

<

***> КПП 773001001, юридический адрес: 121053, 

<

...>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 319774600348940).

Представитель заявителей в судебное заседание явился, уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, требования не признал.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд полагает, что срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает заявитель, Обществу с ограниченной ответственностью «СТАРКОМ+» (далее по тексту - ООО «СТАРКОМ+») на основании Договора купли-продажи недвижимости от 02 июня 2021 года (учетный №59-7077 от 30 июня 2021 года), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы принадлежит объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 187,3 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0007002:10559.

18 октября 2021 года Покупатель по договору купли-продажи недвижимости от 02 июня 2021 года (учетный №59-7077 от 30 июня 2021 года), Общество с ограниченной ответственностью «Старком+» и Индивидуальный Предприниматель ФИО2 заключили Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 02 июня 2021 года (учетный №59-7077 от 30 июня 2021 года) (с поручительством)

Согласно условиям данного договора Поручитель обязуется передать в собственность Должника объекта недвижимости общей площадью 187,3 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0007002:10559, расположенный по адресу: 

<

...> (запись в ЕГРН №77:07:0007002:10559-77/051/2021-4 от 12.07.2021 с обременением в виде залога 77:07:0007002:10559-77/051/2021-5 от 12.07.2021) (далее - Объект), а Должник принять и оплатить это имущество.

Объект находится в собственности Поручителя (запись в ЕГРН №77:07:0007002:10559-77/051/2021-4 от 12.07.2021) и в залоге у города Москвы (запись в ЕГРН 77:07:0007002:10559-77/051/2021-5 от 12.07.2021) в соответствии с Основным договором, который был заключен между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Кредитор) и Поручителем.

Письмом ДГИ-1-109838/21-1 от 18.11.2021 года «О Согласовании передачи прав и обязанностей», Департамент городского имущества города Москвы, как залогодержатель, в лице Заместителя начальника Управления Приватизации городского имущества ДГИ города Москвы СИ. Файнгерш, согласовал отчуждение ООО «СТАРКОМ+» в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП 319774600348940) выкупаемой по договору купли-продажи недвижимости от 02.06.2021 (учетный №59-7077 от 30.06.2021) общей площадью 187,3 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...> и направление указанного согласия в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

02 декабря 2021 года Заявителем в Управление Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр) в соответствии со ст. ст. 14, 15, 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883, было подано заявление о регистрации перехода прав собственности на нежилое помещение общей площадью 187,3 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0007002:10559, расположенный по адресу: 

<

...> (далее по тексту - Объект) от ООО «СТАРКОМ+» к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, что подтверждается описью № MFC-0558/2021-1942387 от 02.12.2021г.

09 декабря 2021 года Отделом государственной регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Москве вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-51246908/1 по заявлению № MFC-0558/2021-1942387 от 02.12.2021г.

Основанием для приостановления государственной регистрации прав послужило нарушение Заявителем положений пункта 7 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», выразившее в том, что по мнению Управления Росреестра по Москве заключенный между ООО «СТАРКОМ+» и ИП ФИО2 Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 02 июня 2021 года (учетный №59-7077 от 30 июня 2021 года) (с поручительством) нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

01 марта 2022 года Заявитель направил в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр) пояснительное письмо (исх.№ 13П/03-2022 от 01.03.2022) содержащее разъяснения в части неправильного толкования Росреестром норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

16 апреля 2022 года Отделом государственной регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Москве вынесено уведомление об отказе Заявителю в государственной регистрации перехода права собственности № КУВД-001/2021-51246908/10.

Отказ в регистрации перехода права собственности Управление Росреестра по Москве мотивировало ссылкой на ст. 17.1, ст. 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 388, 391, 392.3 ГК РФ, и указало, что форма и содержание документа, представленного Заявителем для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной. По мнению Управления Росреестра по Москве документы, предъявляемые для осуществления государственной регистрации, не отвечают требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд соглашается с их доводами, при этом исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Как указано выше, между ООО «СТАРКОМ+» (Покупатель) и Департаментом городского имущества города Москвы, в лице Заместителя начальника Управления Приватизации городского имущества Департамента городского имущества города Москвы ФИО5 (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости от 02 июня 2021 года (учетный №59-7077 от 30 июня 2021 года), согласно которому, Покупатель приобретает, а Продавец передает в собственность Покупателю объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>. общей площадью 187,3 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0007002:10559.

Право собственности ООО «СТАРКОМ+» на указанный Объект (запись в ЕГРН 77:07:0007002:10559-77/051/2021-4 от 12.07.2021) возникло на сновании № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Таким образом, собственником спорного нежилого помещения уже является ООО «СТАРКОМ+».

Так как указанный Объект недвижимости принадлежит Заявителю на праве собственности и не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с чем оно вправе распорядиться им по своему усмотрению без учёта положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, прекративших регулирование правоотношений в отношениях с другими участниками гражданского оборота, основываясь исключительно на нормах гражданского законодательства, регулирующих права собственников недвижимого имущества.

Также возможность отчуждения предусмотрена и самим договором купли-продажи недвижимости 59-7077 от 30 июня 2021 года от 02 июня 2021 года ( пункты 2.4. и 2.5. Договора) Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта, передав приобретателю права и обязанности по договору в соответствие со ст. 392.2 ГК РФЛ оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней) на момент отчуждения Объекта, либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу.»

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Таким образом, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из взаимосвязанного толкования приведенных правовых норм следует, что перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а, следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества в собственность частных лиц.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядиться им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путём передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь

Таким образом, Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 18.10.2021 года (учетный №59-7077 от 30.06.2021 года) (с поручительством) от 02 июня 2021 года заключенный между Покупателем по договору купли-продажи недвижимости от 02.06.2021 года (учетный №59-7077 от 30 июня 2021 года), заключенный между ООО «СТАРКОМ+» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 не является переуступкой преимущественного права, а является фактически отчуждением предмета собственности Покупателя, так как фактически собственником является он и не попадает под запрет, наложенный пунктом 7 статьи 4 ФЗ-159, а попадает под действие статей 549-557 Гражданского кодекса РФ.

Данный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 № 09АП15993/2020 по делу № А40-209918/2019, решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-179711/20-21-1255, решение Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-10933/2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда№09АП-39119/2021).

Доводы о ничтожности Соглашения о передаче прав и обязанностей Покупателя (передаче договора) по Договору купли-продажи недвижимости (с поручительством) суд отклоняет, поскольку по приведённым выше основаниям, они противоречат основам гражданского права.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, возлагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Ответчик не доказал наличие обстоятельства, послужившего основанием для оспариваемого решения, доводы заявителя не опроверг.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения ответчика, не представлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

В целях устранения нарушения прав и законных интересов Заявителя на Управление Росреестра по Москве должна быть возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем осуществления регистрационных действий по заявлению № КУВД-001/2021-51246908.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь  ст. ст.  110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными решения Управления Росреестра по Москве от 09.12.2021 г. № КУВД-001/2021-51246908/1 и от 16.04.2022 г. № КУВД-001/2021-51246908/10. 

Обязать  Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем осуществления регистрационных действий по заявлению КУВД-001/2021-51246908.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «СТАРКОМ+» госпошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:Н.Е. Девицкая