АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30707/2014

г. Краснодар

13 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), лиц, не участвующих в деле (подателей кассационных жалоб в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации): общества с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «База отдыха “Луч”» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, а также ответчика – открытого акционерного общества «Пансионат отдыха “Черноморец”» (исключен 18.07.2018 из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с завершением конкурсного производства), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал» и общества с ограниченной ответственностью «База отдыха “Луч”» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015 по делу № А32-30707/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к открытому акционерному обществу «Пансионат отдыха “Черноморец”» (далее – пансионат) с исковым заявлением, в котором просила: 

– взыскать задолженность в размере 492 993 рублей 26 копеек по договору аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929; 

– взыскать неустойку в размере 116 579 рублей 93 копеек; 

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929.

Иск основан на положениях статей 12, 309, 310, 450, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 11, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы существенным нарушением пансионатом условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка, выразившимся в ненадлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015, иск удовлетворен в части. Расторгнут договор от 09.08.2011 № 4900006929 аренды земельного участка площадью 977 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Цимлянская. В остальной части иска отказано. С пансионата в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 19 191 рубля. 

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и пансионатом (арендатор) заключен договор от 09.08.2011 № 4900006929 аренды земельного участка площадью 977 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Цимлянская. Участок, предназначенный для размещения канализационной насосной станции, предоставлен в аренду на срок с момента государственной регистрации договора по 01.07.2052. Согласно разделу 3 договора исчисление арендной платы устанавливается с 28.06.2011 по 01.07.2052, размер годовой арендной платы составляет 197 522 рублей. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяцы, оплата за 4 квартал осуществляется до 10 ноября текущего года. Ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей составляет неустойку в размере 0,05% от суммы невнесенной арендной платы (пункт 6.2). Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации (запись от 20.08.2011 № 23-23-22/127/2011-090). Ссылаясь на то, что пансионат в период с 01.01.2012 по 30.06.2014 не вносил предусмотренные договором арендные платежи, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 330, 332, 401, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса, статьями 1, 9, 22, 46, 65 Земельного кодекса. Суды также учли разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Пансионат задолженность по арендной плате и неустойке погасил после обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. В этой связи судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требований о взыскании с пансионата долга по арендной плате и неустойки. При разрешении требования администрации о расторжении договора от 09.08.2011 № 4900006929 суды установили, что пансионатом более двух лет не вносились арендные платежи за пользование муниципальным земельным участком. Допущенное арендатором нарушение судебные инстанции расценили как существенное нарушение условий договора. Пансионату департаментом имущественных отношений администрации 20.05.2013 и 07.09.2013 направлялись претензии с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате в разумные сроки и явиться в департамент имущественных отношений администрации для подписания соглашения о расторжении договора. Претензии направлялись по адресу, указанному в договоре: 

<

...>. Из выписки Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) следует, что ответчик в качестве юридического лица первоначально был зарегистрирован в налоговом органе в Адлерском районе города Сочи. Этот же адрес общества указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), содержащей сведения о регистрации обременения земельного участка арендой. В то же время в иной представленной в дело выписке из ЕГРЮЛ указано, что юридическим адресом общества с 24.04.2012 является адрес: Ивановская область, Фурмановский район, село Хромцево. Согласно пункту 5.2.25 договора арендатор обязан в десятидневный срок письменно уведомить арендодателя об изменении наименования, юридического адреса, контактных телефонов, банковских и иных реквизитов. Доказательств извещения истца об изменении адреса ответчиком не представлено. Следовательно, администрацией соблюден обязательный претензионный (досудебный) порядок для расторжения договора аренды. Учитывая данные обстоятельства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора от 09.08.2011 № 4900006929 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075.

Общество с ограниченной ответственностью «База отдыха “Луч”» (далее – база отдыха) как лицо, не участвующее в деле, на основании статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о пересмотре решения от 26.03.2015 и апелляционного постановления от  26.06.2015 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2022 производство по заявлению базы отдыха о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения от 26.03.2015 и апелляционного постановления от 26.06.2015 прекращено применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса. 

Суд установил, что по договору от 01.12.2014 № 1, заключенному на основании решения собрания кредиторов, в ходе конкурсного производства пансионата осуществлена продажа на открытых торгах в форме аукциона его имущества. Согласно пункту 1.1.12 договора купли-продажи в состав реализованного имущества вошли права и обязанности по договору от 09.08.2011 № 4900006929 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. Покупателем объектов недвижимости и имущественного права выступило общество с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал» (далее – общество). В подтверждение исполнения договора от 01.12.2014 № 1 составлен передаточный акт от 12.01.2015, в пункте 1.12 которого указано о передаче покупателю прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. Управлением Росреестра по Краснодарскому краю на оборотной стороне последнего листа договора купли-продажи проставлены 26.02.2015 отметки о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества покупателю – обществу. Купив объекты, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, общество стало арендатором этого участка в силу закона и принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса, статья 552 Гражданского кодекса). Поскольку общество зарегистрировало право собственности на недвижимое имущество, а значит, вступило в договор аренды от 09.08.2011 № 4900006929 до принятия решения по настоящему делу, это решение принято о его правах и обязанностях. Пансионат до принятия судом решения по настоящему делу выбыл из арендных правоотношений, в которые в качестве арендатора в силу закона вступило общество. База отдыха купила находящийся на этом земельном участке объект (спальный домик) 12.04.2022, а стало его собственником 19.04.2022. На указанные даты запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075 арендой по договору от 09.08.2011 № 4900006929 в ЕГРН отсутствовала (выписка от 01.03.2022). Сохранение такой записи в ЕГРН на дату заключения договора от 12.04.2022 даже при наличии решения о расторжении арендной сделки позволило бы покупателю ставить вопрос о нарушении его прав этим решением. В настоящем же случае на дату принятия решения, вступления его в законную силу, а также на момент исключения из ЕГРН записи об аренде участка, база отдыха отношения к спорному имуществу и праву аренды не имела, а значит, о его правах и обязанностях решение судом не принималось. В решении от 26.03.2015 нет указаний на лишение базы отдыха какого-либо субъективного права в силу отсутствия у него такого права на момент принятия этого решения, или возложения на него какой-либо юридической обязанности, а, следовательно, оно не может считаться принятым о его правах и обязанностях. При таких обстоятельствах заявитель не правомочен обращаться с заявлением о пересмотре решения от 26.03.2015 по вновь открывшимся обстоятельствам. Если суд, принявший к производству заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, установит, что заявитель не является лицом, участвующим в деле, а судебный акт не принят о его правах и обязанностях, производство по данному заявлению подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса.

База отдыха и общество с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал» (далее – общество; лица, не участвующие в деле) обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Подателями жалоб также поданы ходатайства о восстановлении срока на обжалование судебных актов.

Общество в жалобе просит обжалуемые акты отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, производство по делу в части требований, заявленных к пансионату, прекратить. Общество ссылается на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Исковое заявление администрации к пансионату, на основании которого возбуждено производство по данному делу, зарегистрировано судом 22.08.2014 и принято к производству определением от 25.08.2014. При этом из определения Арбитражного суда Ивановской области от 26.03.2018 по делу № А17-2503/2012 следует, что в отношении пансионата определением от 01.08.2012 введена процедура наблюдения, а решением от 03.10.2013 пансионат признан банкротом, открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий 05.10.2013 опубликовал сведения о признании пансионата банкротом. Таким образом, исковое заявление администрации к пансионату поступило в Арбитражный суд Краснодарского края и принято судом к производству уже после признания последнего банкротом и открытия конкурсного производства. Указанное заявление подлежало оставлению без рассмотрения как предъявленное вне рамок дела о банкротстве пансионата (пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»; определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2017 № 306-ЭС17-16182, от 10.10.2019 № 308-ЭС19-18193, от 23.09.2020 № 310-ЭС20-12529). По договору от 01.12.2014 № 1, заключенному на основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства в отношении пансионата, осуществлена продажа на открытых торгах (в форме аукциона) имущества последнего. Согласно пункту 1.1.12 указанного договора в состав возмездно отчужденного имущества вошли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929 (кадастровый номер земельного участка 23:49:0402049:1075). Покупателем в договоре от 01.12.2014 № 1 указано общество. В подтверждение исполнения договора составлен передаточный акт от 12.01.2015, в пункте 1.12 которого также отражен факт передачи обществу прав и обязанностей по договору аренды от 09.08.2011 № 4900006929. На договоре от 01.12.2014 № 1 проставлены отметки о государственной регистрации 26.02.2015 перехода права собственности на недвижимое имущество к обществу. Следовательно, до вынесения Арбитражным судом Краснодарского края решения по делу № А32-30707/2014 произошло выбытие пансионата из спорного материального (арендного) правоотношения (статья 48 Кодекса). В связи с этим пансионат на дату принятия решения являлся ненадлежащим ответчиком. В отсутствие замены ответчика по правилам статьи 47 Кодекса и процессуального правопреемства (статья 48 Кодекса) суд неправомерно удовлетворил требование к пансионату о расторжении договора аренды от 09.08.2011 № 4900006929. Суды также не учли, что указанный договор являлся долгосрочным. Задолженность по арендной плате и пени, послужившая основанием для расторжения договора, была погашена. При этом имеющим существенное значение обстоятельством при правовой оценке своевременности устранения такого нарушения является банкротство пансионата, отсутствие у него достаточных финансовых средств для удовлетворения требований всех кредиторов и недопустимость преимущественного удовлетворения требований одного из кредиторов (арендодателя по договору от 09.08.2011 № 4900006929) вне процедур банкротства. Пансионат ликвидирован 18.07.2018, что подтверждено Арбитражным судом Ивановской области в определении от 28.08.2018 по делу № А17-2195/2018, которым отказано в принятии искового заявления администрации о взыскании долга по тому же договору аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929, в связи с которым осуществлялось производство по делу № А32-30707/2014. В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 150 Кодекса при ликвидации организации, являющейся стороной в деле, производство по делу подлежит прекращению. Ходатайство о восстановлении срока подачи кассационной жалобы мотивировано тем, что об обжалуемых судебных актах общество узнало при заключении с базой отдыха договора купли-продажи от 12.04.2022 объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. При этом в выписках из ЕГРН о данном земельном участке не указано на обременение его арендой, а информация о погашении обременения на основании решения от 26.03.2015 в выписке не содержится.       

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2022 обществу восстановлен срок на подачу кассационной жалобы, которая принята судом округа к своему производству. 

База отдыха в жалобе просит произвести процессуальное правопреемство, решение и апелляционное постановление отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, производство по данному требованию в отношении пансионата прекратить. База отдыха ссылается на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2022 по данному делу прекращено производство по заявлению базы отдыха о пересмотре решения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2015 по делу № А32-30707/2014 по вновь открывшимся обстоятельствам. Из содержания данного определения следует, что решение от 26.03.2015 принято о правах и обязанностях общества, не участвовавшего в деле. Исходя из этого определения, имеются основания для пересмотра решения и апелляционного постановления в порядке кассационного производства. По договору купли-продажи от 01.12.2014 № 1, заключенному на основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства в отношении пансионата, осуществлена продажа на открытых торгах (в форме аукциона) имущества последнего. Согласно пункту 1.1.12 договора в состав возмездно отчужденного имущества вошли права и обязанности по договору от 09.08.2011 № 4900006929 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. Покупателем имущества по договору от 01.12.2014 № 1 является общество. База отдыха заключила с обществом договор купли-продажи от 12.04.2022, в соответствии с которым приобрела объект недвижимого имущества – спальный домик площадью 40,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402049:1559, назначение – нежилое здание. Этот же объект указан в пунктах 1.1.9 и 1.1.12 договора от 01.12.2014 № 1, заключенного обществом по результатам аукциона по продаже имущества пансионата. В пункте 1.1 договора от 12.04.2022 указано, что объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, к покупателю (база отдыха) переходят права на данный участок со всеми его принадлежностями (сооружением с кадастровым номером 23:49:0402049:1283). Таким образом, в договоре купли-продажи от 12.04.2022 содержится условие о передаче базе отдыха прав общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, возникших из пункта 1.1.12 договора от 01.12.2014 № 1. Соответственно, база отдыха является в настоящее время конечным лицом в правоотношениях, связанных с земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. База отдыха также не согласна с судебными выводами о наличии оснований для расторжения договора аренды от 09.08.2011 № 4900006929. В этой части доводы жалобы базы отдыха аналогичны доводам, приведенным в кассационной жалобе общества. Ходатайство о восстановлении срока подачи кассационной жалобы мотивировано тем, что об обжалуемых судебных актах база отдыха узнала при заключении с обществом договора купли-продажи от 12.04.2022 объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. База отдыха воспользовалась правом на подачу заявления о пересмотре решения от 26.03.2015 и апелляционного постановления от  26.06.2015 по вновь открывшимся обстоятельствам. Однако Арбитражный суд Краснодарского края определением от 14.07.2022 прекратил производство по заявлению базы отдыха.   

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2022 базе отдыха восстановлен срок на подачу кассационной жалобы, которая принята судом округа к своему производству.  

От администрации отзыв (возражения) на жалобы в суд округа не поступил.

Производство по рассмотрению кассационных жалоб общества и базы отдых откладывалось определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.09.2022. Подателям жалоб предлагалось дать письменные пояснения по вопросам, поставленным перед ними судом кассационной инстанции. 

От общества и базы отдыха 03.10.2022 в суд округа поступили соответствующие письменные пояснения.     

Определением исполняющего обязанности председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2022 произведена замена судьи Сидоровой И.В. (в связи с нахождением в очередном трудовом отпуске) на судью Анциферова В.А. 

В судебное заседание представители администрации, общества и базы отдыха не явились. 

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые обществом и базой отдыха судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и пансионатом (арендатор) заключен договор от 09.08.2011 № 4900006929 аренды земельного участка площадью 977 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Цимлянская, предназначенного для размещения канализационной насосной станции. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.07.2052. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН (регистрационная запись от 20.08.2011 № 23-23-22/127/2011-090). 

Ссылаясь на то, что общество в период с 01.01.2012 по 30.06.2014 не вносило предусмотренные договором арендные платежи, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора от 09.08.2011 № 4900006929.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015, иск удовлетворен в части. Расторгнут договор от 09.08.2011 № 4900006929 аренды земельного участка площадью 977 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Цимлянская. В остальной части иска отказано.

Решение и апелляционное постановление обжалованы в кассационном порядке обществом и базой отдыха как лицами, не участвовавшими в деле, о правах и обязанностях которых приняты указанные судебные акты (статья 42 Кодекса). 

Вступившие в законную силу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства полностью или в части при условии, что иное не предусмотрено настоящим Кодексом, лицами, участвующими в деле, а также иными лицами в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 273 Кодекса).

В соответствии со статьей 42 Кодекса лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. 

Основаниями для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 288 Кодекса).

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» приведены следующие разъяснения. При применении статьи 273 Кодекса следует исходить из того, что к иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке кассационного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. В случае когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При рассмотрении дела по кассационной жалобе лица, не участвовавшего в деле, суд кассационной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопрос об отмене судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 288 Кодекса. При отмене судебных актов судов первой (апелляционной) инстанций на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Кодекса суд кассационной инстанции должен отметить, какой вывод судов первой (апелляционной) инстанции, изложенный в мотивировочной и/или резолютивной части решения, касается прав или обязанностей не привлеченных к участию в деле лиц, а также мотивировать необходимость их привлечения.

Лицо, не участвовавшее в деле, должно обосновать, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются его права или обязанности. Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела, само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов. Необходимо наличие суждений о его правах и обязанностях непосредственно в судебном акте, то есть в силу судебного акта у лица должны возникнуть или прекратиться какие-либо конкретные права и обязанности. Вынесение такого судебного акта должно с очевидностью нарушать права субъекта спорных правоотношений на рассмотрение дела судом с его участием. 

Из представленных обществом и базой отдыха документов следует, что по договору купли-продажи от 01.12.2014 № 1, заключенному на основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства в отношении пансионата, осуществлена продажа на открытых торгах (в форме аукциона) имущества последнего. Согласно пункту 1.1.12 указанного договора в состав возмездно отчужденного имущества вошли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929 (кадастровый номер земельного участка 23:49:0402049:1075). Покупателем в договоре от 01.12.2014 № 1 указано общество. В подтверждение исполнения договора составлен передаточный акт от 12.01.2015, в пункте 1.12 которого также отражен факт передачи обществу прав и обязанностей по договору аренды от 09.08.2011 № 4900006929. Переход права собственности от продавца (пансионата) к покупателю (обществу) на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 01.12.2014 № 1 в ЕГРН зарегистрирован 26.02.2015 (л. д. 104 – 110).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса указано, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и приведенных разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В период разрешения судом первой инстанции данного спора (до вынесения решения по делу) пансионат (прежний собственник объектов недвижимости и арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075) выбыл из спорного материального (арендного) правоотношения. В силу прямого указания закона арендатором данного земельного участка стал новый собственник объектов недвижимого имущества – общество (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса). В этой связи решение вынесено о правах и обязанностях лица, не участвовавшего в деле (общества), что является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов (пункт 4 части 4 статьи 288 Кодекса). База отдыха заключила с обществом договор купли-продажи от 12.04.2022, в соответствии с которым приобрела объект недвижимого имущества, указанный в пунктах 1.1.9 и 1.1.12 договора купли-продажи от 01.12.2014 № 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. Стороны предусмотрели, что к покупателю (база отдыха) переходят права на данный земельный участок со всеми его принадлежностями. Таким образом, база отдыха приобрела недвижимое имущество у собственника (общества), являвшегося в силу прямого указания закона арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, что также требует привлечения ее к участию в деле.  

При новом рассмотрении дела суду следует предпринять меры по исправлению допущенных нарушений и с учетом доводов привлеченных к участию в деле лиц, представленных этими лицами доказательств, а также исходя из материалов дела, принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015 по делу № А32-30707/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов

                                                                                                                            А.И. Мещерин