Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-04, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-21305/2019

13 марта 2020 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем Пуртовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автотрейд» (ОГРН 1088601000388, ИНН 8601034552, дата регистрации: 26.02.2008, адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Дзержинского, д. 5А) к муниципальному бюджетному учреждению «Культурно-досуговый центр «Октябрь» (ОГРН 1038600002627, ИНН 8601020542, дата регистрации: 15.05.2003, адрес:  628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Дзержинского, д. 7) о признании аукциона недействительным и понуждении заключить договор аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», Департамент муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска,

при участии представителей сторон: 

от истца –  ФИО2 по доверенности от 09.12.2019, ФИО3 по доверенности от 03.11.2017 86АА 2135928,

от ответчика - ФИО4 по выписке и распоряжению № 155-лс от 07.05.2019, ФИО5 по доверенности от 14.09.2018 86АА2370990

от третьего лица от третьего лица Департамента муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска - ФИО6 по доверенности от 20.03.2019г.

от ООО «Перспектива» - не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Автотрейд» (далее – истец, ООО «Автотрейд») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к муниципальному бюджетному учреждению «Культурно-досуговый центр «Октябрь»  (далее – ответчик, МБУ «КДЦ «Октябрь») с требованиями:

- признать аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения площадью 440,6 кв.м. в здании по адресу: 

<

...> недействительным;

- понудить ответчика заключить договор аренды нежилого помещения с истцом на новый срок, в соответствии с требованиями Закона о Защите конкуренции.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не имея правовых оснований провел торги, в связи с чем, нарушил имущественные права истца. 

Как на правовое основание своих требований истец ссылается на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». 

Определением суда от 14.01.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – ООО «Перспектива»), Департамент муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска (далее –  Департамент).

Определением суда от 12.02.2020 судебное разбирательство по делу отложено на 04.03.2020 в 15 час. 30 мин. 

МБУ «КДЦ «Октябрь» представило отзыв, дополнения к нему, в которых не соглашаясь с позицией истца, полагает, что проведение аукциона является правомерным, считает, что применение положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в данном случае неприменим. Указывает, что по результатам проведенного аукциона ответчиком с победителем аукциона заключен договор аренды. Сообщает, что ранее заключенному между истцом и ответчиком договору аренды от 28.03.2014 № 35 давалась правовая оценка (т. 2 л.д. 97-103, т. 3 л.д. 103-106, т. 4 л.д. 77-83). 

ООО «Перспектива» представило отзыв на исковое заявление, в котором возражает относительно заявленных истцом требований. Полагает проведенный ответчиком аукцион действительным, а поведение истца недобросовестным и нарушающим права третьего лица как победителя аукциона (т.4 л.д. 91-93).

Департамент отзыв на исковое заявление не представил. 

Истец, ответчик, а также Департамент явку своих представителей в судебное заседание обеспечили. 

Представители ООО «Перспектива» не явились. 

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ООО «Перспектива», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, с учетом ранее заявленного ходатайства об уточнении требований, в котором не изменяя предмета и основания иска изложили просительную часть в следующей редакции: признать аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения площадью 440,6 кв.м. в здании по адресу: 

<

...> недействительным (т. 3 л.д. 125-131), а также с учетом озвученного в судебном заседании уточнения, согласно которому уточнили номер извещения о проведении аукциона (т.4 л.д. 99). 

Представители ответчика поддержали доводы отзыва и дополнений, просили в удовлетворении иска отказать. 

Представитель Департамента поддержал позицию ранее выступившего в судебном заседании (12.02.2020) представителя. Принятие решения просил оставить на усмотрение суда. 

Суд, с учетом мнения представителей стон, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточненные требования истца. 

Заслушав представителей сторон, изучив доводы иска и отзывов на него, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между истцом и ответчиком 28.03.2014 без проведения торгов, путем предоставления муниципальной преференции, в соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации т 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее  Закон о конкуренции) был заключен договор аренды нежилого помещения № 35 (далее – договор) сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 16.10.2014 (т.1 л.д.26-32). 

Объектом аренды по указанному договору является нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 440,6 кв.м. для организации общественного питания. 

Муниципальная преференция предоставлена по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 3 статьи 19 Закона о конкуренции, то есть на основании муниципальной программы развития субъектов малого и среднего предпринимательства, а именно муниципальной программы «Развитие субъектов малого и среднего предпринимательства на территории города Ханты-Мансийска на 2011-2013 годы и на период до 2015 года», утвержденной постановлением администрации города Ханты-Мансийска от 04.04.2011 № 412. 

Правомерность и обстоятельства заключенного договора являлись предметом рассмотрения дела № А75-7838/2015. 

Согласно условиям пункта 3.4 договора, арендатор обязан не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора сообщить арендодателю о своем намерении освободить помещение или заключить договора аренды помещения на новый срок. 

Принимая во внимание срок действия договора, ссылаясь на вышеуказанный пункт договора, ООО «Автотрейд» обратилось к МБУ КДЦ «Октябрь» с намерением о заключении договора на новый срок (т.1 л.д.34).

Между тем, ответчиком принято решение об организации проведения аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, являвшегося объектом аренды без уведомления об этом истца и непредставлением ответа на обращение. 

Извещение о проведении аукциона опубликовано 30.09.2019 на официальном сайте https://torgi.gov.ru/ (т.1 л.д. 36-84).

Несмотря на имеющиеся, по мнению истца, нарушения законодательства, ООО «Автотрейд» подало заявку на участие в аукционе. 

Также в аукционе участвовало ООО «Перспектива», которое по итогам состоявшегося 31.10.2019 аукциона, признано победителем. 

15.11.2019 между МБУ КДЦ «Октябрь»  и ООО «Перспектива» заключен договор аренды муниципального имущества – нежилого помещения № 105 (т. 2 л.д. 9-15).

Претензионным письмом от 31.10.2019 ООО «Автотрейд» потребовал отмены результатов  аукциона и признания его недействительным (т. 1 л.д. 86-87).

В ответе на претензию от 06.11.2019 № 1441 МБУ КДЦ «Октябрь», указав на отсутствие нарушений и оснований для заключения договора с ответчиком на новый срок, отказала ему в ее удовлетворении претензии и попросила в срок до 10.11.2019 освободить помещение для осуществления деятельности признанным победителем аукциона (т.1 л.д. 91-92). 

Полагая, что истец, имеет право на заключение с ответчиком договора аренды на новый срок, обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно пункту 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

08.01.2019 вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее - Закон № 572-ФЗ), которым внесены изменения в части 8, 9 и 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Основной целью закона является устранение неопределенности в толковании положений Закон о защите конкуренции в части возможности заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов с добросовестными арендаторами, заключившими договоры аренды на законных основаниях, в том числе без проведения торгов до 2 июля 2008 года (до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Как следует из пункта 10 Закона о конкуренции  арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Принимая во внимание изложенное, исходя из толкования приведенных норм, следует, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь согласия о новых условиях договора, о сроке и арендной плате с соблюдением положений, предусмотренных пунктом 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, принимая во внимание, что до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом (п.10 ст.17.1 Закона о конкуренции). 

В данном случае, договор аренды является в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

При этом, условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с пунктом 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пп.1 п.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции). 

Следовательно, лицо, которому ранее имущество предоставлено в аренду без проведения аукциона, имеет право заключить договор аренды на новый срок также без проведения торгов (за исключением случаев принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом либо наличия у арендатора задолженности по оплате арендной платы). 

Как установлено судом и следует из пояснений участников процесса, фактически с даты истечения срока действия договора, по текущее время (по состоянию да дату судебного заседания), истец продолжает пользоваться нежилым помещением, являющимся предметом аренды, внося арендные платежи. Претензий относительно несвоевременности производимых истцом платежей в рамках исполнения договорных обязанностей со стороны ответчика не имеется. Отказа со стороны арендодателя - МБУ КДЦ «Октябрь» также не последовало. Иных нарушений условий договора или действующего законодательства в рамках договора истцом не допускалось. Ответчик претензий к истцу в части ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств не имеет.

С доводам ответчика, изложенными в отзыве и дополнениях суд не может согласиться с учетом изложенного выше. 

На основании изложенного, а также принимая также во внимание разъяснения Федеральной антимонопольной службы «О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества, письмо Федеральной антимонопольной службы от 21.01.2019 № РП/3233/19 «О внесении изменений в пункт 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»»,  суд приходит к выводу о нарушении ответчиком положений пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в связи с чем исковые требования о признании недействительными торгов подлежат удовлетворению.

В свою очередь, недействительность аукциона влечет недействительность и заключенного по их результатам договора.

При подаче иска ООО «Автотрейд» уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение требований, суд относит на расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей на ответчика.

Принятые по делу обеспечительные меры подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу. 

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Автотрейд»  удовлетворить.

Признать аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения площадью 440,6 кв.м. в здании по адресу: 

<

...> недействительным (извещение № 250919/35719985/01) недействительным.

Взыскать с муниципального бюджетного учреждения «Культурно-досуговый центр «Октябрь» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автотрейд» 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.  

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяН.Ю. Яшукова