АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3989/2024

г. Южно-Сахалинск

17 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 03 февраля 2025 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потийчук Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт №17» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка от 09.01.2023 № 1,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт №17» к департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области о взыскании расходов на устранение недостатков земельного участка,

при участии:

от департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области - ФИО1 по доверенности от 09.01.2024 № 5 в режиме веб-конференции (до перерыва), Ха Ю.О. по доверенности от 09.01.2025 № 5 в режиме веб-конференции (после перерыва),

от общества с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт №17» – ФИО2 по доверенности от 10.01.2022 в режиме веб-конференции,

установил:

департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт №17» (далее - общество) с названным иском.

В обоснование исковых требований указано о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона от 09.01.2023 № 1. Поскольку требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился с иском в арбитражный суд за взысканием задолженности и неустойки.

Определением от 01.07.2024 иск принят к рассмотрению в общем порядке искового судопроизводства, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 24.07.2024.

К судебному заседанию от общества поступил встречный иск о взыскании с департамента 2 152 010 рублей 14 копеек расходов на устранение недостатков земельного участка площадью 8185 кв.м, кадастровый номер 65:08:0000027:312, место нахождения участка: 

<

...>.

Определением от 03.10.2024 суд принял вышеуказанное встречное исковое заявление к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

В ходе судебного разбирательства департамент уточнил исковые требования. Согласно заявлению об уточнений, департамент просил взыскать с общества 15 954 036 рублей 06 копеек задолженности, рассчитанной за период с 01.01.2024 по 27.11.2024 по договору аренды земельного участка по результатам аукциона от 09.01.2023 № 1, а также 1 584 093 рубля 26 копеек пеней за период с 01.01.2024 по 27.11.2024.

В соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд принял от департамента заявление об увеличении исковых требований, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, определением от 10.12.2024 суд отложил судебное разбирательство на 20.01.2025. Протокольным определением в судебном заседании был объявлен перерыв до 24.01.2025, в последующем - до 03.02.2025.

В отзыве на первоначальный иск общество возражало против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, в связи с вводом в эксплуатацию и регистрацией права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке, договор аренды земельного участка, заключенный между департаментом и обществом, прекратил свое действие с 27.12.2023 в соответствии с положениями статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Департамент возражал против удовлетворения встречных исковых требований. Согласно возражениям в отзыве на встречный иск, на момент подписания договора аренды земельного участка обществу было известно о наличии на земельном участке объектов движимого и недвижимого имущества, подлежащих дальнейшему сносу. При этом, оплата работ по сносу произведена обществом в целях выполнения условий договора по осуществлению на земельном участке строительства многоквартирных домов в соответствии с выбранным видом разрешенного использования.

Исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 09.01.2023 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка по результатам аукциона № 1 (далее - договор). Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель передал, а арендатор принял на условиях договора земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 65:08:0000027:312, местоположение: 

<

...> площадь: 8 185 кв.м, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 09.01.2023 по 09.01.2028 на период 5 лет. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 09.01.2023.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в течение срока действия настоящего договора ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, за который производится оплата.

На основании подпункта 4.4.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Как предусмотрено пунктом 5.2 договора, в случае нарушения размера и срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки Банка России за каждый календарный день просрочки.

В качестве приложения к договору стороны подписали акт от 09.01.2023 приема-передачи земельного участка.

Истец направил ответчику претензию от 14.11.2023 № 1012 с требованием о погашении задолженности, в том числе пеней, также направил претензию от 20.05.2024 № 1474, что подтверждается отчетом о доставке почтового отправления № 80080496867154.

В связи с неисполнением требований о погашении возникшей задолженности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

На основании статьи 606, пункта 1 статьи 607, статьи 608, пунктов 1, 2 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

На переданном в аренду ответчику земельном участке возведен многоквартирный жилой дом. Дом, расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:08:0000039:955 в с. Костромское, адрес местоположение объекта строительства: Сахалинская область, Холмский городской округ, 

<

...>, вид: здание, назначение объекта: жилое, который введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 19.12.2023 № 65-08-09-2023. 

Согласно выписке от 27.12.2023 из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 27.12.2023 зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Строй-эксперт» на жилое помещение с кадастровым номером 65:08:0000027:377 площадью 41,9 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская обл., городской округ Холмский, 

<

...>, расположенное в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 65:08:0000027:355, а также на ряд жилых помещений, расположенных в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 65:08:0000027:355, общим числом 36 единиц.

При этом в качестве основания для регистрации права собственности в выписке из ЕГРН от 27.12.2023 указаны: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, № 65-08-09-2023, выдан 19.12.2023, договор аренды земельного участка по результатам аукциона № 1, выдан 09.01.2023, инвестиционное соглашение №ЮСК-078:23, выдан 17.05.2023.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу части 1 статьи 16 Вводного закона и часть 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

При этом как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с вышеуказанным, поскольку арендатором оплачено использование ранее арендуемого земельного участка до 27.12.2023, что истцом не оспаривалось, спорный договор прекратился 27.12.2023, с этой даты ответчик выбыл из обязательства по аренде и земельный участок после указанной даты не использовал, основания для удовлетворения исковых требований у суда отсутствуют. 

При этом согласно расчету общества задолженность по внесению арендной платы за период с 20.01.2023 составляет 8 291 654 рубля 77 копеек, и оплачена обществом платежным поручением от 19.11.2024 № 253 на сумму 8 291 654 рубля 77 копеек. Задолженность по договорной неустойке за период с 21.01.2023 по 19.11.2024 составляет 2 810 503 рубля 66 копеек, и также оплачена обществом платежным поручением от 19.11.2024 № 252 на сумму 2 810 503 рубля 66 копеек.

Приведенные обществом контррасчеты департаментом не оспорены, произведенные обществом платежи учтены и произведено изменение исковых требований.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований департамента о взыскании с общества 15 954 036 рублей 06 копеек задолженности и 1 584 093 рубля 26 копеек пеней.

В том случае, если бы ответчик, все-таки продолжал уплачивать арендную плату после 27.12.2023, на стороне муниципального образования возникло обязательство из неосновательного обогащения согласно положениям статьи 1102 ГК РФ. 

Рассмотрев встречные исковые требования общества, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении в связи со следующим.

Встречными исковыми требованиями общество заявил о взыскании с департамента 2 152 010 рублей 14 копеек расходов на устранение недостатков земельного участка площадью 8 185 кв.м, кадастровый номер 65:08:0000027:312, место нахождения участка: 

<

...>.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В силу положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

При этом пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В качестве доказательства наличия на земельном участке объектов недвижимого и движимого имущества, которые препятствовали арендатору использовать земельный участок по назначению, общество представило письма от 31.01.2023 № 16-01 и от 07.06.2023 № 91-06. 

В письмах общество обращалось к арендодателю с требованием об устранении недостатков в переданном арендованном имуществе и освобождении земельного участка от объектов движимого и недвижимого имущества, расположенных на нем.

Также представлен договор от 10.06.2023 № 27/2023 на выполнение работ по сносу (демонтажу) неиспользуемых и бесхозяйных объектов недвижимости, рапсоложенных по адресу: 

<

...> земельный участок № 65:08:0000027:312, заключенный между обществом (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Эксперт» (подрядчик).

Согласно пункту 1.1 договора на демонтаж подрядчик выполняет работы по сносу (демонтажу) неиспользуемых и бесхозяйных объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> земельный участок № 65:08:0000027:312, в соответствии с техническим заданием (приложение №1 к договору на демонтаж), определяющим место и условия выполнения работ, технологическим регламентом, стандартами, строительными нормами и правилами, по цене в соответствии со сводным сметным расчетом (приложение №2 к договору на демонтаж), а заказчик обязуется произвести приемку и оплату выполненных работ.

В соответствии с пунктом 3.1 договора на демонтаж цена договора составляет 2 200 000 рублей, НДС не облагается.

Между заказчиком и подрядчиком составлен акт о приемке выполненных работ от 30.06.2023 №1 на общую сумму 2 152 010 рублей 14 копеек.

Заказчиком выполненные работы оплачены полностью, что подтверждается платежным поручением от 05.07.2023 № 672 на общую сумму 2 152 010 рублей 14 копеек.

Согласно статье 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется помимо прочего, путем возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В силу пункта 2 статьи 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для удовлетворения требования о взыскании убытков лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков и причинно-следственную связь между действия ответчика и наступившими последствиями.

Из смысла приведенных норм ГК РФ следует, что для возникновения права на возмещение убытков, истец обязан доказать совокупность ряда обстоятельств. Подлежат доказыванию: факт определенных незаконных действий (бездействия) ответчика; неправомерность действий (бездействия) ответчика; факт наступления вреда; размер понесенного вреда; вину ответчика в наступлении вреда; причинно-следственную связь между виновными неправомерными действиями (бездействием) и наступившими последствиями.

Недоказанность хотя бы одного обстоятельства является основанием для отказа в иске.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), применяя статьи 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 Постановления № 25).

Между тем, в пункте 3 акта приема-передачи от 09.01.2023 к спорном договору отражено, что на момент передачи земельный участок имеет объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие неустановленным лицам.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что арендатор достоверно знал о том, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого и движимого имущества, без демонтажа которых невозможно было бы использование земельного участка по его назначению в целях строительства на нем многоквартирных жилых домов.

В связи с чем, суд отказывает обществу в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с департамента 2 152 010 рублей 14 копеек расходов на устранение недостатков земельного участка.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Департамент в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ плательщиками государственной пошлины признаются лица, указанные в пункте 1 статьи 333.17 НК РФ, в случае, если они выступают ответчиками (административными ответчиками) в судах общей юрисдикции, Верховном Суде Российской Федерации, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец (административный истец) освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой.

У суда также отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Учитывая результат рассмотрения дела, государственная пошлина не подлежит взысканию в федеральный бюджет.

Обществом за подачу встречного искового заявления уплачена 89 560 рублей государственной пошлины по платежному поручению от 24.09.2024 № 190.

Поскольку обществом государственная пошлина уплачена в большем размере, чем это предусмотрено положениям статьи 333.21 НК РФ (в действовавшей на момент возбуждения настоящего дела редакции), обществу из федерального бюджета подлежит возврату 55 800 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении первоначального искового заявления департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления обществу с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт №17» отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Центральный проектный институт №17» из федерального бюджета 55 800 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 24.09.2024 № 190.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев