ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-182971/19-41-1589

Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2019

Решение в полном объеме изготовлено 03.10.2019                                                                   

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 29.12.2018 № 33-Д-1350/18 и ответчика ФИО3 по доверенности от 18.09.2019, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) к ООО «Гросс» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 299 228 руб. 68 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 1 299 228 руб. 68 коп. в виде пеней, начисленных за просрочки в уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.12.2005 № М-05-025890 за период со 2-го квартала 2017 года по 31.12.2018.

Иск мотивирован тем, что в нарушение условий договора аренды арендная плата за аренду земельного участка уплачивалась ответчиком с нарушением установленного договором срока, что повлекло начисление пеней, размер которых по расчету истца по состоянию на 31.12.2018 составляет 1 299 228 руб. 68 коп.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что не является стороной договора аренды земельного участка, которым предусмотрена неустойка за нарушение срока уплаты арендной платы, а потому в силу ст. 331 ГК Российской Федерации соглашение о неустойке не является заключенным.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что Департамент земельных ресурсов города Москвы в качестве арендодателя и ООО «Фонес» в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка от 27.12.2005 № М-05-025890, по которому арендатору в срок до 16.11.2030 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 770503007092 площадью 6 480 кв. м с адресными ориентирами: 

<

...>, - для эксплуатации  здания.

Размер арендной платы согласно п. 3.3 договора установлен в приложении № 1 и по состоянию на дату подписания договора составлял 473 651 руб. 71 коп. в год.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Департаменте земельных ресурсов города Москвы   и   вносится   арендатором   ежеквартально   равными   частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала, а п. 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Согласно выписке из ЕГРП от 20.03.2019 № 77/100/140/2019-28880 в собственности ООО «Фонес» здание находилось в период с 05.05.2004 по 11.07.2014. следовательно, договор аренды земельного участка, занятого зданием, заключался с ООО «Фонес» как собственником объекта недвижимости.

11.07.2014 право собственности на здание на основании договора купли-продажи от 11.07.2014 перешло к ООО «РИЭЛТ ГАРАНТ»» (доля в праве 32/145), ООО «НОВОЕ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» (доля в праве 32/145), гр-ну ФИО4 (доля в праве 21/145), гр-ке ФИО5 (доля в праве 32,145), гр-ну ФИО6 (доля в праве 17/145), а 07.08.2014 право собственности на здание перешло к ООО «Варшавское 38А» (доля в праве 37/145), ООО «Варшавское 38В» (доля в праве 36/145), ответчику (доля в праве 36/145), ООО «УНИВЕР» (доля в праве 36/145).

Из расчета истца следует, что за период, в течение которого ответчик являлся долевым собственником здания, размер арендной платы по договору составил 1 212 121 руб. 22 коп.

Арендная плата уплачена ответчиком 09.04.2019 по платежному поручению № 29.

Посчитав, что ответчик, к которому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли в силу закона, истец начислил пени в размере, установленном договором, размер пеней по состоянию на 31.12.2018 составил 1 299 228 руб. 68 коп. 

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Согласно п. 3 ст. 552 ГК Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма установлена п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации: при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением указанных положений, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, с учетом п. 14 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации,  при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Суд первой инстанции принимает во внимание, что Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 20.03.2012 по делу № А40-41439/12-41-375, отменяя решение суда первой инстанции  и постановление суда апелляционной инстанции об отказе в иске в части требования о взыскании неустойки по причине отсутствия соглашения, заключенного арендодателем и покупателем объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, указал, что согласно толкованию ст. 552 ГК Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, приведенных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Таким образом, в силу прямого указания закона прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка, а покупатель (новый собственник) принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, при этом договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости (ответчиком). 

С учетом изложенной правовой позиции факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не имеет правового значения и не дезавуирует обязанность ответчика как по оплате задолженности, так и причитающейся в связи с нарушением сроков внесения платежей договорной неустойки. 

В соответствии со ст. 7 АПК Российской Федерации правосудие в арбитражных судах осуществляется на началах равенства всех перед законом и судом независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям и других обстоятельств, равенства всех организаций перед законом и судом независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, подчиненности, места нахождения и других обстоятельств; арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле.

С учетом ст. 7 АПК Российской Федерации суд первой инстанции не находит оснований для неприменения при рассмотрении данного дела ст. 552 ГК Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11.

В ходе судебного разбирательства истец представил суду доказательства того, что ответчик приобрел право собственности на здание, для эксплуатации которого продавцу этого здания предоставлялся в аренду земельный участок, в связи с чем к ответчику как покупателю здания в силу прямого указания закона перешло право пользования этим земельным участком на тех же самых условиях, на которых участком пользовался продавец. 

Поскольку продавец (ООО «Фонес») пользовался земельным участком на условиях договора аренды от 27.12.2005 № М-05-025890, который предусматривал начисление неустойки в виде пени за нарушение срока уплаты арендной платы, и ответчик с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание в силу прямого указания закона вступил в обязательство по аренде данного земельного участка, начисление ответчику не только арендной платы, но и пеней за нарушение сроков уплаты арендной платы соответствует закону, в связи с чем иск о судом удовлетворяется в полном объеме.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 330, 552, 614 ГК Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

взыскать с ООО «Гросс» в пользу Департамента городского имущества города Москвы неустойку в размере 1 299 228 руб. 68 коп.;

взыскать с ООО «Гросс» в доход федерального бюджета 25 992 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                       О.А.Березова