АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-34258/2019

г. Уфа

18 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.05.2021

Полный текст решения изготовлен 18.05.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ГОРОД ОКТЯБРЬСКИЙ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН в лице КУС МЗИО по г. Октябрьскому (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЭЛЕКТРОНЕФТЕГАЗСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об урегулировании возникших разногласий при заключении Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:031215:57 от 31.12.2019 г. по п. 3.2., 3.2., 7.1., 7.2. договора   

при участии в судебном заседании:

от сторон - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ГОРОД ОКТЯБРЬСКИЙ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН в лице КУС МЗИО по г. Октябрьскому обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЭЛЕКТРОНЕФТЕГАЗСТРОЙ" Понудить ЗАО "Электронефтегазстрой" о понуждении в недельный срок заключить с городским округом город Октябрьский Республики Башкортостан, в лице Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан Договор аренды земель города Октябрьского №РБ-57-151-2016 от 08.08.2016 года и Акт приема-передачи к Договору от 08.08.2016 г. Земельный участок, являющийся предметом Договора, имеет следующие отличительные характеристики: 1.Участок 1, с кадастровым №02:57:031102:7, общей площадью 24219 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д. За, под промышленные предприятия. 2.Участок 2, с кадастровым №02:57:031215:57, общей площадью 1843 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д 2а, для размещения торговых зданий (строений), сооружений.

11.03.2020 от истца поступило уточнение иска, просил об урегулировании возникших разногласий при заключении Договора аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031102:7 от 31.12.2019 г. и Договора аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031215:57 от 31.12.2019 г. (в новой редакции) с учетом пунктов 3.2, 3.1., 7.1, 7.2 

1. Согласно Протоколу Ответчик просит добавить абзац в п.1.1 Договора. В соответствии с делом № А07-36569/2018, рассмотренным Арбитражным судом Республики Башкортостан, где также Ответчиком являлся ЗАО «Электронефтегазстрой», вышеупомянутый Ответчик предъявлял отзыв в судебном заседании и указывал, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, не принадлежащие Ответчику, которые Ответчиком не эксплуатируются. Между тем, доказательств нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено суду не было, из чего можно сделать вывод, что введение данного абзаца в текст Договора не является целесообразным, так как не имеет под собой доказательственной базы и не является достоверным. 

При этом в п. 1 просительной части уточнения указал, что согласно Протоколу Ответчик просит добавить абзац в п.1.1 Договора. В соответствии с делом № А07-36569/2018, рассмотренным Арбитражным судом Республики Башкортостан, где также Ответчиком являлся ЗАО «Электронефтегазстрой», вышеупомянутый Ответчик предъявлял отзыв в судебном заседании и указывал, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, не принадлежащие Ответчику, которые Ответчиком не эксплуатируются. Между тем, доказательств нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено суду не было, из чего можно сделать вывод, что введение данного абзаца в текст Договора не является целесообразным, так как не имеет под собой доказательственной базы и не является достоверным.

Суд просил уточнить и обосновать требование по п.1 просительной части.

В ходе рассмотрения дела, 18.06.2020  истец уточнил требования, в соответствии с которыми просил:

Урегулировать возникшие разногласия при заключении Договора аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031215:57 от 31.12.2019 г. (в новой редакции) изложив пункты Договора в следующей редакции:

1.П.3.2. В соответствии со ст.425 ГК РФ стороны установили, что условия Договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.10.2019г.

2.П.3.1. Срок действия договора с 01.10.2019 г. до 01.10.2068 г.

3.П.7.1. Пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы по сто восьмидесятый день начисляются в размере одной трехсотой ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Начиная со сто восемьдесят первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной сто пятидесятой ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

4.П.7.2. В случае невозвращения Участка Арендодателю при прекращении Договора в срок, установленный п.5.4.16 Договора, арендатор, помимо внесения арендной платы и пени, в соответствии со п.3.4 Договора, уплачивает неустойку в размере 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

При этом пояснил, в уточнении, что стороны урегулировали и подписали договор аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031102:7.

Ответчик в пояснении 11.11.2020 возразил относительно п. 1.1. договора, при этом просительная часть истца не содержит требований по урегулированию указанного пункта и наличии спора, ответчик относительно п. 3,2, 3.2, 7.1, 7.2 возражений не указал, пояснений не дал.

Определением от 15.03.2021 суд, посовещавшись на месте, определил: привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерство земельных и имущественных отношений РБ.

К дате судебного заседания 12.05.2021 от сторон ходатайств поступило.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного  разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае суд обладает сведениями о надлежащем извещении сторон о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие названных участников арбитражного процесса по имеющимся в материалах дела доказательствам на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Соглашением о взаимодействии городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по городу Октябрьскому от 26.12.2019 г. № 380, утвержденным решением Совета городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, на Комитет по управлению собственностью Минземимущества РБ по городу Октябрьскому возложены обязанности по подготовке проектов договоров аренды, а так же обращение от имени городского округа в арбитражные суды с исковыми заявлениями о урегулировании разногласий при заключении договоров аренды (п.2, 14 Соглашения).

Комитет подготовил проект Договора аренды земель города Октябрьского № РБ-57-151-2016 от 08.08.2016 г. о предоставлении в аренду Ответчику земельных участков:

1.с кадастровым №02:57:031102:7, общей площадью 24219 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д. За, под промышленные предприятия.

2.с кадастровым №02:57:031215:57, общей площадью 1843 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д 2а, для размещения торговых зданий (строений), сооружений.

Указанный проект договора подписан ЗАО «ЭНГС» с протоколом разногласий от 04.10.2017 года. Акт приема-передачи от 08.08.2016 г. к Договору аренды Подписан только Арендодателем.

Протоколом разногласий от 04.10.2017 г. (далее - Протокол) Ответчик предлагает изложить п. 1.1,1.3, 2.1, 2.2, 3.2, 3.3, 5.2.1, 5.2.2 в иной редакции, чем в Договоре.

С целью урегулирования разногласий и на основании Приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 09.11.2016 г. №1666/1 был составлен новый проект Договора аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031102:7 и проект Договора аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031215:57. 

Договор аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031102:7 от 31.12.2019г., общей площадью 24219 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д. За, под промышленные предприятия, был подписан Ответчиком. 

Договор аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031215:57 от 31.12.2019 г., общей площадью 1843 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д 2а, для размещения торговых зданий (строений), сооружений, не был подписан Ответчиком.

Поскольку в досудебном порядке разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного с кадастровым номером 02:57:031215:57 от 31.12.2019, между сторонами разрешить не удалось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации  судопроизводство  в  арбитражном  суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление  арбитражному  суду  своих  доводов  и  объяснений, осуществление  иных  процессуальных  прав  и  обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора аренды определяются между сторонами, а в случае спора - судом с применением по аналогии положений п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из смысла и системного толкования содержания указанных норм материального права следует, что в судебном порядке подлежат рассмотрению преддоговорные споры по договорам, обязательное заключение которых предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Заключение договора аренды земельного участка с собственником здания, расположенного на таком участке, для уполномоченного органа является обязательным (п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Исходя из п. 4 ст. 421 и п.1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи следует, стороны договора вправе по своей воле определять его содержание и формировать его конкретные условия, если только содержание какого-либо условия императивно не определено законом или иными правовыми актами.

Учитывая, что Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации №582 от 16.07.2009, Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 определен порядок формирования размера арендной платы, данная цена договора является регулируемой, то стороны договора обязаны руководствоваться таким порядком.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (статьи 309, 328), о заключении договора (глава 28 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 606 - 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом,  плата  по  договору  аренды  может  устанавливаться  или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации  порядок  определения  размера  арендной  платы  за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Судом установлено, что в связи с наличием задолженности, Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Энергонефтегазстрой» о взыскании долга по арендной плате в размере 2 427 022 руб. 26 коп., пени в размере 3 076 588 руб. 97 коп. 

Исковому заявлению присвоен номер №А07-36569/2018.

Решением суда первой инстанции по делу №А07-36569/2018 от 22.05.2019 (резолютивная часть от 20.05.2019) исковые требования удовлетворены частично. С ООО «ЭНГС» взыскано в пользу Администрации 874 521 руб. 74 коп. суммы основного долга за период с 01.10.2015 по 10.10.2018 и 576 745 руб. 56 коп. суммы пени за период с 11.11.2015 по 30.11.2018. В остальной части иска отказано

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 (резолютивная часть 12.08.2019)  решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2019 по делу № А07-36569/2018 отменено в части взыскания с закрытого акционерного общества «Электронефтегазстрой» в пользу Администрации городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан 576 745 руб. 56 коп. - суммы пени за период с 11.11.2015 по 30.11.2018. В удовлетворении требований Администрации городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан о взыскании с закрытого акционерного общества «Электронефтегазстрой» суммы договорной неустойки (пени) за период с 11.11.2015 по 30.11.2018 отказано. В остальной части оставлено решение без изменения.

Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом установлено, что направленная Администрацией оферта ответчиком акцептована не была, так как договор подписан с протоколом разногласий, что в силу ст. 443 ГК РФ является отказом от заключения договора на предложенных в нем условиях и предложением заключить договор на иных условиях. Вместе с тем на иных условиях договор аренды между сторонами так же подписан не был. То обстоятельство, что ООО «ЭНГС» не обратилось в суд за урегулированием разногласий не свидетельствует о его согласии заключить договор на первоначально предложенных Администрацией условиях, т.к. имеющиеся между сторонами разногласия не устранены. При названных обстоятельствах, как указывает апелляционный суд, вывод суда первой инстанции по делу №А07-36569/2018 о наличии между Администрацией и обществом «ЭНГС» правоотношений, вытекающих из договора аренды от 08.08.2016 года, является ошибочным. 

Вместе с тем факт размещения на земельных участках принадлежащих обществу «ЭНГС» объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 «а» проекта договора и тем самым обстоятельство пользования земельными участками ответчиком не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела документами – решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости , техническим паспортом на магазин.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции по делу №А07-36569/2018  сделал вывод, что   ответчик обязан произвести оплату за фактическое пользование земельными участками в размере, аналогичном стоимости пользования спорными участками по ставкам, установленным для арендаторов.

Комитет подготовил проект Договора аренды земель города Октябрьского № РБ-57-151-2016 от 08.08.2016 г. о предоставлении в аренду Ответчику земельных участков:

1.с кадастровым №02:57:031102:7, общей площадью 24219 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д. За, под промышленные предприятия.

2.с кадастровым №02:57:031215:57, общей площадью 1843 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д 2а, для размещения торговых зданий (строений), сооружений.

Указанный проект договора подписан ЗАО «ЭНГС» с протоколом разногласий от 04.10.2017 года. Акт приема-передачи от 08.08.2016 г. к Договору аренды Подписан только Арендодателем.

Протоколом разногласий от 04.10.2017 г. (далее - Протокол) Ответчик предлагает изложить п. 1.1,1.3, 2.1, 2.2, 3.2, 3.3, 5.2.1, 5.2.2 в иной редакции, чем в Договоре.

С целью урегулирования разногласий и на основании Приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 09.11.2016 г. №1666/1 был составлен новый проект Договора аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031102:7 и проект Договора аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031215:57. 

Договор аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031102:7 от 31.12.2019г., общей площадью 24219 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д. За, под промышленные предприятия, был подписан Ответчиком. 

Договор аренды земельного участка с кадастровым №02:57:031215:57 от 31.12.2019 г., общей площадью 1843 кв.м, находящийся по адресу: РБ, 

<

...> д 2а, для размещения торговых зданий (строений), сооружений, не был подписан Ответчиком.

В связи с этим истец, как сторона, направившая оферту, вправе, не заявляя требование об урегулировании разногласий, предъявить иск о понуждении заключить договор на предложенных им условиях.

В этом случае суд проверяет, соответствуют ли предложенные условия императивным нормам (статья 422 ГК РФ) и если такие несоответствия не установлены, удовлетворяет иск о понуждении заключить договор.

Поскольку реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, согласие в суде на подписание его на иных условиях и др.) суд должен рассмотреть дело по существу и с учетом требования статьи 173 АПК РФ указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В рамках настоящего дела, истец просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного с кадастровым номером 02:57:031215:57 от 31.12.2019 г., а именно: п. 3.2., 3.1., 7.1, 7.2.

Истец предлагает изложить п.3.2. договора в следующей редакции: "В соответствии со ст.425 ГК РФ стороны установили, что условия Договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.10.2019 г." и изложить п.3.1. договора в следующей редакции: "Срок действия договора с 01.10.2019 г. до 01.10.2068 г."

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Взаимосвязанные толкования статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указывают, что при рассмотрении разногласий судом, такой договор считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах, при отсутствии свободного волеизъявления сторон, договор аренды не может содержать условие о понуждении стороны договора распространить его условия на ранее возникшие правоотношения.

Принимая во внимание, что от ответчика обоснованных возражений относительно данных условий не поступили, суд считает необходимым установить срок аренды с 01.10.2019  до 01.10.2068.

Предложенная истцом редакция пункта 3.1. договора, согласно которой срок аренды устанавливается с 01.10.2019 г. до 01.10.2068 не противоречит положениям ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая то обстоятельство, что Общество не возражает против исчисления арендной платы с 01.10.2019 г., взаимосвязанные пункты п.3.1 и п. 3.2 договора должны быть приведены в соответствие друг другу.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Данный способ подсчета пени утвержден Приказом Минземимущества РБ от 24.08.2020 №1263 "Об утверждении примерных форм документов".

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, не вправе включать в договор не согласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом. 

Кроме того истец просил изложить п 7.1 договора в следующей редакции: " Пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы по сто восьмидесятый день начисляются в размере одной трехсотой ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Начиная со сто восемьдесят первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной сто пятидесятой ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки."

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает обязательное установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки в большем размере, чем в предложенной в п.7.1, суд полагает возможным согласиться с редакцией истца по пункту 7.1, ответственность в указанном размере сопоставима с ответственностью по статье 395 ГК РФ.

Такая редакция не противоречит действующему законодательству, учитывает взаимные интересы сторон договора, при этом баланс интересов сторон не нарушен.

Кроме того, истец просит изложить п.7.2 договора в следующей редакции: В случае невозвращения Участка Арендодателю при прекращении Договора в срок, установленный п.5.4.16 Договора, арендатор, помимо внесения арендной платы и пени, в соответствии со п.3.4 Договора, уплачивает неустойку в размере 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее гражданские правоотношения, предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение пени в спорный договор не достигнуто, то суд вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Принимая во внимание изложенное, исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и не допустив при этом извлечение какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой, в связи с начислением денежных санкций, суд приходит к выводу о необходимости установления разумного размера пени по ставке 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая изложенное, пункт 7.2. договора подлежит изложению в редакции предложенной истцом.

В ходе рассмотрения дела, ответчик представил пояснение, в котором указывает, что Ответчик фактически пользуется земельным участком, расположенном под зданием магазина площадью застройки 458,7 кв.м, по адресу: 

<

...>, магазин принадлежит ответчику на праве собственности, согласно технического паспорта на магазин застроенная площадь земельного участка, расположенного под объектом недвижимости составляет 458,7 кв.м.

Обстоятельства, свидетельствующие о фактически занятой ответчиком площади земельного участка в размере 458,7 кв.м, установлены вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-11993/2008 от 16 февраля 2009 года. Таким образом, не принимая доводы ответчика по включению в договор данного пункта, истец, злоупотребляя своими права, в судебном порядке пытается склонить ответчика к подписанию договора аренды земельного участка, существенно превышающий размер земельного участка необходимый для обслуживания здания ответчика и обремененного правами третьих лиц.

Учитывая пояснение ответчика по п.1.1 договора, суд считает необходимым отметить, что просительная часть заявленных требований по настоящему делу не содержит требований по урегулированию указанного пункта и наличии спора, встречные требования заявлены не были. 

При этом, в деле № А07-36569/2018 установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:57:031102:7 и 02:57:031215:57 переданы ответчику в целях эксплуатации указанных объектов недвижимости, что не оспаривалось ответчиком.

При рассмотрении дела № А07-36569/2018 ответчик указывал, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, не принадлежащие ответчику, которые ответчиком не эксплуатируются. Между тем, доказательств нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик суду не представил.

Данные выводы сделаны судом в рамках дела № А07-36569/2018.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к обоснованности позиции истца.

Ответчик в ходе судебного разбирательства исковые требования в части пунктов 3.2, 3.1, 7.1, 7.2 не оспорил. Против подписания и заключения договора аренды земельного с кадастровым номером 02:57:031215:57 от 31.12.2019 с учетом условий спорных пунктов, заявленных истцом для урегулирования, возражений не заявил.

Доводы ответчика судом рассмотрены, признаны судом несостоятельными по основаниям, изложенным выше, достаточных и допустимых доказательств, ответчиком в обоснование своих доводов не представлено, материалы дела не содержат.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При рассмотрении дела несоответствие п. 3.2., 3.2., 7.1., 7.2 договора   действующему законодательству не установлено.

 Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора аренды земельного с кадастровым номером 02:57:031215:57 от 31.12.2019 г., изложив спорные пункты в редакции, предложенной истцом:

- п.3.2. В соответствии со ст.425 ГК РФ стороны установили, что условия Договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.10.2019 г.

-  п.3.1. Срок действия договора с 01.10.2019 г. до 01.10.2068 г.

- п.7.1. Пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы по сто восьмидесятый день начисляются в размере одной трехсотой ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Начиная со сто восемьдесят первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной сто пятидесятой ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

- п.7.2. В случае невозвращения Участка Арендодателю при прекращении Договора в срок, установленный п.5.4.16 Договора, арендатор, помимо внесения арендной платы и пени, в соответствии со п.3.4 Договора, уплачивает неустойку в размере 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЭЛЕКТРОНЕФТЕГАЗСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины в доход федерального бюджета выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина