АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-8013/2018

г. Ставрополь

22 января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 22 января 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Георгиевск-Хлеб», ОГРН 

<

***>, г. Георгиевск, 

к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Георгиевск,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, акционерного общества «Хлебокомбинат «Георгиевский», ОГРН 

<

***>,                     г. Георгиевск, общества с ограниченной ответственностью «Фортуна»,                                         ОГРН 

<

***>, г. Георгиевск, 

о признании права собственности на объект недвижимости, нежилое помещение, этаж 1, общей площадью общей площадью 46,4 кв.м (литера А1 площадью 22,9 кв.м, литера А2 площадью 23,5 кв.м), расположенное по адресу: 

<

...>,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 10.05.2018, представителя третьего лица директора ФИО1, в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Георгиевск-Хлеб»,                                    ОГРН 

<

***>, г. Георгиевск, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Георгиевск, о признании права собственности на объект недвижимости, нежилое помещение, этаж 1, общей площадью общей площадью 46,4 кв.м (литера А1 площадью 22,9 кв.м, литера А2 площадью 23,5 кв.м), расположенное по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы тем, что истец с 2002 года владеет 2 спорными пристройками к МКД, используемыми им как торговые залы для осуществления уставной деятельности по розничной торговле продовольственной группы товаров. Обществом предприняты меры по легализации пристроек, в связи с чем истец полагает, что у него возникло право собственности на самовольные постройки, а также с учетом владения более 15 лет и в силу приобретательной давности. 

По ходатайству истца по делу назначена судебная строительно – техническая экспертиза, которая поручена Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи». По результатам экспертизы составлено экспертное заключение от 30.11.2018 №286, которое оглашено в судебном заседании.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, представил дополнительные документы, которые суд приобщил к материалам дела. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, согласно ранее представленному письменному отзыву администрация не возражает против удовлетворения заявленных требований и просила рассмотреть спор в свое отсутствие.

Представитель третьего лица – директор АО «Хлебокомбинат «Георгиевский» ФИО1 поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить. В отзыве на иск директор третьего лица указал, что пристройку к магазину «Ивушка» в 2002 году осуществило ОАО «Хлебокомбинат «Георгиевский» и по договору купли продажи от 01.08.2002 объект незавершенного строительства 2 пристройки общей площадью 46,4 кв.м (литера А1 площадью 22,9 кв.м, литера А2 площадью 23,5 кв.м) реализован покупателю - ООО «Георгиевск-Хлеб».

Судом с учетом специфики спорных пристроек к многоквартирному жилому дому в интересах всех собственников жилых и нежилых помещений к участию в деле привлечена управляющая компания многоквартирного жилого дома – ООО «Фортуна», которое в суд не явилось, отзыв не представило. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и третьего лица, суд считает, что требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности города Георгиевска Ставропольского края от 09.07.2010 № 27, за истцом было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1 этажа, общей площадью общей площадью 46,20 кв.м, номера на поэтажном плане: 23, 24 расположенные по адресу: 

<

...>, о чем в ЕГРП внесена запись от 17.08.2010 №26-26-08/017/2010-845.

Согласно техпаспорту, выполненному Филиалом «ФГУП Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю, отделение «Южное» площадь объекта недвижимости кадастровый номер 26:26:011009:1119, расположенного по адресу: 

<

...> уточнена и составила 51,1 кв.м. вместо прежних 46,2 кв.м, в связи с чем за истцом было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1 этажа, общей площадью общей площадью 51,1 кв.м, номера на поэтажном плане: 23,24 расположенные по адресу: 

<

...>, о чем в ЕГРП внесена запись от 18.10.2013 №26-26-08/017/2010-845.

В соответствии с договором купли – продажи от 01.08.2002, заключенным между ОАО «Хлебокомбинат «Георгиевский» (продавец) и ООО «Георгиевск-Хлеб» (покупатель) в собственность покупателя переданы 2 пристройки общей площадью 46,4 кв.м (литера А1 площадью 22,9 кв.м, литера А2 площадью 23,5 кв.м), расположенные по адресу: 

<

...>. Регистрация перехода права собственности по договору купли продажи не осуществлена. 

В письме от 22.03.2012 № 866 истец обратился в адрес главы администрации г.Георгиевска с просьбой в целях улучшения обслуживания покупателей и увеличения ассортимента реализуемых товаров и услуг разрешить павильон-пристройку площадью 26 кв.м и 28 кв.м к магазину «Ивушка», расположенному по адресу: 

<

...> и находящемуся в собственности ООО «Гсоргиевск-Хлеб».

В ответ на указанное письмо администрация города Георгиевска  в своем письме от 27.04.2012 указала, что поскольку нежилые помещения магазина «Ивушка», принадлежащие ООО «Георгиевск - Хлеб», расположены в многоквартирном жилом доме, для принятия решения о выдаче разрешения на строительство павильон-пристроек необходимо представить в администрацию города Георгиевска документы, в соответствии с частью 7, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При представлении вышеуказанных документов, вопрос о выдаче разрешения на строительство пристройки к магазину «Ивушка», расположенному в 

<

...>, может быть рассмотрен повторно по заявлению.

В дополнение к письму от 22.03.2012 № 866 общество направило в адрес администрации г. Георгиевска протокол общего собрания собственников помещений МКД, расположенного по ул. Тургенева, 14, составленный 12.03.2012 с подписями собственников - согласием на сохранение пристройки к магазину «Ивушка».

Администрация города Георгиевска в письме от 20.06.2012 № 02-10/1967 сообщила, что пристройка к многоквартирному зданию является реконструкцией объекта капитального строительства. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Для выдачи разрешения на строительство обществу необходимо представить в администрацию города Георгиевска документы, в соответствии с частью 7, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При представлении вышеуказанных документов, вопрос о выдаче разрешения на строительство пристройки к магазину «Ивушка», расположенному в 

<

...>, может быть рассмотрен повторно по заявлению.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 26.05.2014 право собственности на нежилые помещения 1 этажа, общей площадью общей площадью 51,1 кв.м, кадастровый номер 26:26:011009:1119, номера на поэтажном плане: 23,24 расположенные по адресу: 

<

...>, зарегистрировано за ФИО1, о чем в ЕГРП внесена запись от 15.07.2014 № 26-26-08/012/2014-2255.

Согласно техническому плану от 20.03.2017, подготовленному в результате выполнения работ в связи с внесением сведений в объект недвижимости с кадастровым номером 26:26:011009:1119, кадастровым инженером при обмере помещения выявлено несоответствие между общей площадью нежилого помещения, указанной в свидетельстве от 15.07.2014 - 51,1 кв.м и общей площадью полученной при обмере - 97,5 кв.м. Данное несоответствие возникло в связи с реконструкцией здания (произведена пристройка).

Истец, указывая, что спорные пристройки возведены обществом в 2002 году, однако они не вошли в сделку купли – продажи муниципальной собственности города Георгиевска Ставропольского края от 09.07.2010 № 27, но, не смотря на это, с 2002 года общество ими владеет, эксплуатирует и несет расходы по содержанию пристроек, обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольно созданные пристройки как самостоятельные объекты в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в силу приобретательной давности ввиду законного, открытого, непрерывного владения заявленными помещениями. Также общество со ссылкой на экспертные заключения полагает, что выполнило требования закона при возведении спорных пристроек, которые соответствуют строительным нормам и правилам, не угрожают жизни и здоровью граждан, обратилось в суд с настоящим иском.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие наличие установленных законом оснований для признания за ним права собственности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. 

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданского права.

Предъявляя иск о признании права собственности, истец должен документально подтвердить наличие оснований для возникновения у него права собственности на спорный объект, а также доказать, что существует спор о праве между ним и ответчиком.

Одним из обстоятельств, с которыми истец связывает возникновение у него права собственности (заключение договора купли продажи от 01.08.2002 объект незавершенного строительства 2 пристройки), имело место после вступления в законную силу Закона о регистрации № 122-ФЗ и право собственности у истца на спорные пристройки в отсутствие государственной регистрации перехода права не возникло.

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке (пункт 63 постановления № 10/22).

Таким образом, при наличии договора купли – продажи объектов незавершенного строительства истцу следовало обратиться с заявление в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности по сделке. При этом само по себе обращение истца в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому для регистрации перехода права собственности, равно как и отказ в регистрации не может являться для суда основанием для удовлетворения иска о признании права собственности.

Вместе с тем, суд критически относится к доводам истца и третьего лица о создании спорных пристроек в 2002 году с заявленными техническими характеристиками, поскольку техническая документация на объект недвижимости – магазин «Ивушка», расположенный по тому же адресу: 

<

...>, до 2011 года не содержит сведений о пристройках (технический паспорт от 24.10.2011). Впервые такие технические характеристики 2-х пристроек как общая площадь 46,4 кв.м (литера А1 площадью 22,9 кв.м, литера А2 площадью 23,5 кв.м) появились в техническом плане от 20.03.2017, подготовленном в результате выполнения работ в связи с внесением сведений в объект недвижимости с кадастровым номером 26:26:011009:1119.

Суд на основании фотоматериалов, технической документации и экспертных заключений, пришел к выводу, что истец, будучи собственником в 2012 году магазина «Ивушка» - нежилые помещения 1 этажа, общей площадью общей площадью 51,1 кв.м, номера на поэтажном плане: 23, 24 расположенные по адресу: 

<

...>, о чем в ЕГРП внесена запись от 18.10.2013 №26-26-08/017/2010-845, в отсутствие надлежащим образом полученного разрешения на строительство (реконструкцию) осуществил 2 пристройки к зданию МКД, которые имеют самостоятельные входы (выходы), и являются соседними помещениями с магазином «Ивушка».

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

Судом установлено, что общество 22.03.2012 обращалось в муниципальный орган с заявлением о разрешении павильон-пристройки площадью 26 кв.м и 28 кв.м к магазину «Ивушка», расположенному по адресу: 

<

...> и находящемуся в собственности ООО «Георгиевск-Хлеб».

Разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом, суду не представлено. Истец до начала работ по возведению объекта недвижимости за разрешением на реконструкцию (строительство) не обращался. 

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 №8-П, определениях от 25.03.2004 №85-О, от 13.10.2009 №1276-О-О, от 03.07.2007 №595-О-П, от 19.10.2010 №1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11066/09).

ООО «Георгиевск-Хлеб» не предпринимало все зависящие от него меры для легализации спорного объекта, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего обращения в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию (строительство), к которому был приложен пакет документов, перечисленный в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Истцом также не представлено доказательств того, что в получении такого разрешений ему было необоснованно отказано. Общество не указало, что помешало ему получить разрешение на строительство в установленном порядке.

В рамках рассмотрения настоящего спора Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» проведена судебная строительно – техническая экспертиза, по результатам которой составлено экспертное заключение от 30.11.2018 №286, согласно которому объект недвижимости нежилое здание, этаж 1, общей площадью 46,4 кв.м. (литера А1 площадью 22,9 кв.м., литера А2 площадью 23,5 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...> соответствует требованиям строительных норм и правил, градостроительным нормам, требованиям санитарно-эпидемиологических норм, противопожарных норм.  На дату проведения исследования, экспертом установлено, что состояние конструктивных элементов в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» объекта исследования было определено как «исправное состояние». Выполненные строительно-монтажные работы соответствуют строительным нормам и правилам, конструкции целостны, деформаций нет. Прочность и устойчивость строения не нарушена. Угрозу жизни и здоровью граждан объект недвижимости не создает.

Также согласно  выводам вышеуказанного экспертного заключения установлено, что объекты исследования являются самостоятельными. При возведении объектов, конструкции многоквартирного дома №14 по ул. Тургенева не затронуты.

Влияния на конструкции основного здания и условия его эксплуатации, а также инженерные сети объект недвижимости - нежилое здание, этаж 1, общей площадью 46,4 кв.м. (литера А1 площадью 22,9 кв.м., литера А2 площадью 23,5 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

...> не оказывает и не препятствует владельцам нежилых и жилых помещений в пользовании им своими помещениями, а также не препятствует проходу по тротуару и не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении автотранспорта.

Между тем, суд усматривает в поведении истца формальный подход (лишь для вида) к соблюдению требований закона.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о несоблюдении обществом установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления реконструкции спорного объекта, а также предусмотренного законом административного порядка получения разрешения на строительство. 

В рассматриваемом случае истец, зная о необходимости получения соответствующего разрешения, действуя добросовестно и разумно, должен был предпринять необходимые и достаточные меры для устранения недостатков и получения необходимой документации на реконструкцию. 

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку (реконструкцию), в виде доказательств того, что реконструированное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на реконструкцию до начала работ.

При таких обстоятельствах суд считает, что реконструкция спорного объекта осуществлялось не в установленном законом порядке, без получения необходимого разрешения, а потому  удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьям 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Данный вывод соответствует позиции, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), согласно которой признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того, в силу абзаца 2 части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку возможно, в том числе, только в случае, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Из документов, представленных в материалы дела, невозможно установить начала осуществления пристройки павильонов к заявленным помещениям. Однако, в материалы дела представлены письма общества в адрес администрации, содержащие просьбу о разрешении сохранить возведенные пристройки. Этот же вопрос о сохранении пристройки нежилых помещений выносился на рассмотрение общего собрания собственников МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно протоколу от 12.03.2012.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен спорный пристрой, является общим имуществом в многоквартирном доме согласно выписке из ЕГРН от 17.09.2018, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – эксплуатация многоквартирного дома (многоэтажного).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме необходимо в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 03.07.2018 № 191-ФЗ) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, суд пришел к выводу о том, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, а также для ведения иных строительных работ, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Доказательств наличия такого согласия до начала работ по строительству пристроек в материалах дела не имеется.  

Протокол общего собрания собственников МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, от 12.03.2012, которым принято решение о сохранении пристройки нежилых помещений этаж 1, общей площадью 46,4 кв.м. (литера А1 площадью 22,9 кв.м, литера А2 площадью 23,5 кв.м.), расположенных по адресу: 

<

...>, не может служить таким доказательством, поскольку подтверждает факт создания к этому моменту пристроек и фактически собрание проведено после осуществления пристройки, а к моменту начала реконструкции согласия всех жильцов отсутствовало.

Суд также отмечает, что в материалы дела представлен протокол об административном правонарушении от 01.02.2017 №24/18, вынесенный государственным инспектором  Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору ФИО2 по факту  установления события административного правонарушения.

Указанным протоколом установлено, что в письме Георгиевской межрайонной прокуратурой Ставропольского края от 30.11.2016 № 1р-2016/2264 сообщалось, что в                         

<

...> выявлено самовольное строительство пристройки к нежилым помещениям 1-го этажа многоквартирного дома. Администрацией города Георгиевска разрешение на строительство (реконструкцию) объекта не выдавалось, чем нарушено требование частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за которое установлена административная ответственность, предусмотренная частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ.          

Помимо прочего, Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлен заявительный порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, в том числе вновь созданное.

Доказательства соблюдения установленного законодательством Российской Федерации заявительного порядка регистрации права собственности на недвижимое имущество истцом не представлены.

Фактически данное дело является собой пример искусственным образом инициированного процесса с целью легализации объекта посредством решения суда в обход установленного порядка. Указанное также подтверждается тем, что ответчик в последних ходатайствах исковые требования предпринимателя не оспаривает, т.е. спор о праве между истцом и ответчиком отсутствует. Такой интерес не может быть признан законным и защите не подлежит. Кроме того, суд критически относится к позиции администрации в рамках настоящего спора, которая сначала инициировала иск о сносе, однако в рамках настоящего спора то просила суд отказать в иске, то не возражала против удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах, непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению реконструкции объекта капитального строительства является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске. При этом установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет правового значения (данная правовая позиция выражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2015 N Ф08-6079/2015 по делу N А63-2379/2011, от 26.05.2015 N Ф08-3041/2015 по делу N А32-10102/2014).

Ссылаясь на добросовестное, открытое и непрерывное владение спорным имуществом как своим собственным более 15 лет с момента его возведения (с 2002 года), истец полагает, что право собственности на имущество возникло в силу давностного владения (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Владелец, претендующий на титул собственника в связи с истечением срока приобретательной давности, должен доказать наличие указанных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации пяти необходимых условий (трех объективных и двух субъективных): открытое владение имуществом; непрерывное владение имуществом; владение в течение установленного законом срока; добросовестное владение имуществом; владение имуществом как своим.

Только совокупность всех перечисленных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность не может применяться в отношении самовольно возведенного строения, в том числе расположенного на правомерно занимаемом земельном участке.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд установил и истец не оспаривает, что спорная постройка является самовольной. Истец в иске также указал, что обращался с заявлением к администрации с целью легализации спорных объектов, но не получил положительного результата. При указанных обстоятельствах арбитражный суд считает, что юридический состав, необходимый для применения статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствует.

Суд сделал вывод об отсутствии добросовестности застройщика. Осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из положений статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

В соответствии с абзацем 3 пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что ответчик никогда не являлся собственником спорных объектов.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что у общества отсутствует совокупность правовых оснований для признания за ним права собственности на спорный объект.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.   

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым арбитражными судами при подаче исковых заявлений неимущественного характера о признании права госпошлина оплачивается в размере 6 000 руб. за одно требование.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в размере 6 000 руб. 

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Георгиевск-Хлеб», ОГРН 

<

***>, г. Георгиевск отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                             В.В. Безлепко