Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru 

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № 09АП-37720/2025-ГК

Дело № А40-308287/24

г. Москва

25 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2025 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Б.В. Стешана, судей А.В. Бондарева, В.Р. Валиева при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Е. Лариной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «АВТОДОКТОР»  

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 мая 2025 года по делу № А40-308287/24,  

по иску ООО «АВТОДОКТОР» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ООО «ДЕМЕТРИС» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о признании 

при участии в судебном заседании: от истца: не явился, извещен, 

от ответчика: ФИО1 по дов. от 12.05.2025г., диплом.  

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АВТОДОКТОР» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ДЕМЕТРИС» (далее – ответчик) о признании пунктов 2.1., 7.5.1. договора аренды нежилого помещения от 22.05.2024 № КДА-БВ-01 недействительными.  

Решением от 30 мая 2025 года Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении исковых требований отказал.  

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.  

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.  

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по доводам представленного им отзыва в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Истец не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, заявлений и ходатайств по апелляционной жалобе в адрес суда не направил.  

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя истца.  

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя истца.  

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.  

Доводы апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд признает несостоятельными, по следующим основаниям.  

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 22.05.2024 был заключен договор аренды нежилого помещения № КДАБВ-01, по условиям которого, арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату нежилое помещение площадью 275,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Большие Вяземы, рабочий 

<

...>, кадастровый номер: 50:20:0041411:3827, а также земельный участок площадью 600 кв.м., прилегающий к зданию, расположенному по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 50:20:0041411:3827.  

Передача объектов в аренду подтверждается актом приема-передачи от 22.05.2024, подписанным сторонами.  

В соответствии с п. 11.2 договора, срок аренды помещений по договору установлен 11 (одиннадцать) месяцев. В случае если ни одна из сторон не направит уведомление о прекращении договора по истечении срока аренды не позднее, чем за 2 (два) месяца до окончания срока договора, договор будет считаться возобновленным на аналогичный срок на тех же условиях.  

Согласно п. 7.1 договора, арендная плата, установленная договором за пользование объектом, состоит из постоянной арендной платы за помещение и земельный участок.  

Размер постоянной арендной платы за нежилое помещение площадью 275,5 кв.м составляет 96 425 руб. ежемесячно без учета НДС; за земельный участок площадью 600 кв.м составляет 60 000 руб. ежемесячно без учета НДС (п. 7.5.1 договора).  

Оплата постоянной арендной платы осуществляется на основании выставленных арендодателем счетов не позднее 1 (первого) числа календарного месяца, авансом за оплачиваемый месяц. В случае, если арендатор не получил от арендодателя счет на оплату постоянной арендной платы по любым причинам, то Арендатор обязан внести постоянную арендную плату в размере, указанном в п. 7.5.1 договора, за период со второго месяца срока аренды на расчетный счет Арендодателя не позднее 1 (первого) числа оплачиваемого месяца.  

На основании соглашения № 2 договор аренды № КДА-БВ-01 расторгнут сторонами с 28.02.2025 Помещение и земельный участок возвращены арендодателю на основании акта приема-передачи.  

Вместе с тем как следует из выписки ЕГРН от 27.11.2024, собственником земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041411:4776 в границах которого расположено арендуемое помещение является Муниципальное образование «Одинцовский городской округ Московской области» (запись о регистрации права № 50:20:0041411:4776-50/001/2019-3 от 05.11.2019).  

Таким образом, у ответчика отсутствовало право на распоряжение земельным участка и получение арендной платы в соответствующей части.  

На этом основании, истец считает частично п. 2.1, 7.5.1 договора аренды недействительными со ссылкой на положения статьей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказаны.  

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражным апелляционным судом рассмотрены и признаны необоснованными исходя из следующего.  

Между ООО «Деметрис» (Арендодатель) и ООО «Автодоктор» (Арендатор) 22 мая 2024 года заключен Договор аренды нежилого помещения № КДА-БВ-01 (далее по тексту - Договор), в соответствии с которым во временное пользование за плату передано нежилое помещение площадью 275,5 кв.м., расположенное в здании с кадастровым номером 50:20:0041411:3827 по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п. Большие Вяземы, улица Городок-17, владение 24, строение 6, а также часть земельного участка площадью 600 кв.м., прилегающая к указанному здания.  

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, Договор не содержит сведений о передачи в аренду земельного участка общей площадью 600 кв.м. Договор также не содержит обязательств относительно формирования (выдела) земельного участка указанной площади.  

Таким образом, Договором установлена передача земельного участка, прилегающего к нежилому помещению, из которого в аренду передается площадь в размере 600 кв.м.  

Передача в аренду объектов недвижимого имущества подтверждается подписанием сторонам акта приема-передачи.  

Действуя разумно и осмотрительно при подписании Договора, Истец мог влиять на формулировки его условий и конкретизировать свою волю, не допуская иного толкования, расходящегося с буквальным содержанием подписанного им Договора.  

При этом, Истец сам указывает, что использовал земельный участок (его часть) с кадастровым номером 50:20:0041411:4776, который Ответчик использует на праве аренды.  

Сам факт пользования имуществом со стороны Истца свидетельствует о согласованности между сторонами предмета договора аренды.  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 Пленума № 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.  

Поскольку в данном случае истец не заявлял при получении объектов в аренду о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче недвижимого имущества, а принял его по акту без замечаний, а также вносил арендную плату за использование такого земельного участка, то не имеется оснований полагать, что между сторонами не было достигнуто соглашение относительно предмета договора аренды.  

Истец не отрицал, что с 22.05.2024 и до даты расторжения договора ООО «Автодоктор» пользовалось предоставленным истцом в аренду земельным участком.  

Сторонами не оспаривается, что ООО «Деметрис» является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который Истец арендует на основании Договора аренды нежилого помещения № КДА-БВ-01 от 01.07.024  

На основании статей 1 (подпункт 7 пункта 1), 35 (пункт 1) и 65 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель. При переходе права собственности на здание,  

сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.02.2023 № Ф01-8437/2022 по делу № А17-5646/21).  

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником  

земельного участка (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2023 № Ф06-26802/22 по делу № А12-22101/21).  

При указанных обстоятельствах объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, переходящих к новому собственнику объекта недвижимости, аналогичен объему прав и обязанностей прежнего собственника.  

Таким образом, ООО «Деметрис» является арендатором земельного участка и в силу закона.  

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.  

Таким образом, отношения арендатора с собственником по договору аренды не влияют на правоотношения сторон по договору аренды/ субаренды и не могут явиться основанием для признания его недействительным.  

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).  

Таким образом, определяющим обстоятельством, подлежащим доказыванию при рассмотрении спора, является факт нахождения имущества, являющегося предметом аренды, в пользовании у арендатора. В случае установления судом данных обстоятельств арендатор, пользовавшийся соответствующим имуществом, обязан оплатить пользование объектом.  

Судом первой инстанции указанные обстоятельства установлены. Доказательств обратного Истцом в материалы дела не представлено.  

Факт использования части земельного участка истцом подтвержден и не оспаривается. Доказательств в части пользования иным земельным участком истцом не представлено. Доказательств, что истцу создавались препятствия в пользовании земельным участком, материалы дела также не содержат.  

Факт наличия задолженности в размере 419 261 руб. 45 коп. по Договору перед ООО «Деметрис» подтверждён актом сверки по состоянию на 29.04.2025. В исковом заявлении также указано, что оплата за пользование прилегающей территорией была осуществлена только за период с мая 2024 года по декабрь 2024 года.  

При наличии указанных обстоятельств сделка не может быть признана недействительной.  

Таким образом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказано наличие совокупности условий, необходимых для удовлетворения исковых требований.  

При изложенных обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований  

правомерны, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, рассмотрены судом апелляционной инстанции, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд оценив их в совокупности на основании статей 67 - 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.  

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.  

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.  

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2025 года по делу 

 № А40-308287/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья Б.В. Стешан 

Судьи: А.В. Бондарев  

 В.Р. Валиев