/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11771/2017

г. Краснодар

12 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Детский лечебно-оздоровительный комплекс "Детство"» (ИНН 2318022144, ОГРН 1022302795415) – Алексеева С.Н. (доверенность от 07.09.2018), в отсутствие истца – администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Детский лечебно-оздоровительный комплекс "Детство"» и администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу № А32-11771/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО Детский лечебно-оздоровительный комплекс "Детство"» (далее – общество) о взыскании 12 320 034 рублей 61 копейки арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2010 по 31.03.2017, а также 5 430 360 рублей 47 копеек неустойки по состоянию на 11.03.2017 (с учетом уточнений первоначально заявленного иска, принятых судом первой инстанции в порядке                     статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2018 исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взыскано 7 621 210 рублей 64 копейки долга за использование земельного участка в период с 01.03.2014 по 31.03.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (с учетом пропуска истцом срока исковой давности). Суд первой инстанции исходил из того, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому должна устанавливаться на основании действующих в спорный период нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Договор аренды спорного земельного участка от 24.03.2003 № 4900002907 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент совершения сделки орган местного самоуправления не обладал полномочиями по распоряжению федеральным имуществом. Данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании с общества неустойки. При определении размера долга за фактическое пользование земельным участком суд применил методику для расчета арендной платы лицам, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования (исходя из кадастровой стоимости).  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2018 решение от 15.05.2018 изменено в части взысканной с общества суммы неосновательного обогащения. С общества в пользу истца взыскано 2 767 222 рубля 08 копеек неосновательного обогащения за период с 01.03.2014 по 31.03.2017. Суд апелляционной инстанции руководствовался следующим. Общество не может быть отнесено к лицам, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования. Это обстоятельство свидетельствуют о необходимости использования методики расчета, предусматривающей применение рыночной стоимости земельного участка. В постановлении главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи» (далее – постановление от 30.06.2009 № 210) нечетко сформулированы положения, касающиеся определения размера арендной платы за городские муниципальные земли. В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении от 30.06.2009 № 210 для расчета арендной платы за период с 01.03.2014 по 02.08.2016 (с учетом пропуска истцом срока исковой давности) следует применять постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление от 27.01.2011 № 50). В силу подпункта 4 пункта 1 данного постановления в названный период применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Рассматривая вопрос об индексации арендной платы, суд применил пункт 9.2 постановления № 210, которым предусмотрена возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. При исчислении размера арендной платы с 02.08.2016 по 31.03.2017 суд руководствовался постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление от 18.07.2016 № 1699), содержащим аналогичные правила. Определяя рыночную стоимость земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы), апелляционный суд руководствовался сведениями, содержащимися в экспертном заключении от 15.01.2018 № ОЭ-А32-11771/2017. 

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 15.05.2018 и постановление от 17.11.2018, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объем. По мнению подателя жалобы, при определении размера задолженности (долга и неустойки) следует исходить из условий договора, в том числе о размере арендной платы и неустойки.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 15.05.2018и постановление от 17.11.2018, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что суды надлежащим образом не исследовали вопрос о наличии на спорном участке объектов недвижимости, не определили их принадлежность. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об использовании обществом спорного участка.

Отзывы на кассационные жалобы в суд не поступили. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а также указал на отсутствие оснований для удовлетворения жалобы администрации. 

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 21.04.2003 № 237/11 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 24.09.2003 заключили договор № 4900002907 аренды земельного участка площадью 44 566 кв. м (кадастровый номер 23:49:0108005:1001), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Аше, ул. Туристская, 3 (т. 1, л. д. 17 – 19). Земельный участок предоставлен исключительно с целью ведения санаторно-курортной деятельности (пункт 1.3 договора). Срок аренды земельного участка установлен с момента его государственной регистрации до 01.05.2052 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации от 13.07.2016 № 90-21556394; т. 1, л. д. 15). 

22 октября 2003 года указанный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 23:49:0108005:1001 (т. 1, л. д. 32 – 34).

13 мая 2009 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0108005:1001 зарегистрировано за муниципальным образованием г. Сочи  (регистрационная запись № 23-23-46/032/2009-084; т. 1, л. д. 15).

Администрация, полагая, что на стороне общества образовался долг по арендной плате, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В статье 22 Земельного кодекса закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 № 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа. Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи».

Спорный земельный участок находится в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения (т. 1, л. д. 136, 163, 164). На момент заключения договора от 24.09.2003 администрация не являлась собственником участка, полномочия на распоряжение им у муниципального образования отсутствовали, что влечет недействительность (ничтожность) данной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

С учетом положений статьи 167 Гражданского кодекса суды правомерно отказали в удовлетворении иска о взыскании предусмотренной договором неустойки.

Квалификация договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки не исключает обязанность ответчика вносить плату за пользование участком.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, пришел к правильному выводу о том, что в заявленный истцом период (с учетом пропуска срока исковой давности) у общества сохранилась обязанность вносить плату за пользование спорным земельным участком (статья 167, пункт 1 статьи 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.

С учетом изложенного при определении размера платы за использование земельного участка суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался правилами соответствующих нормативных правовых актов.

Так, постановлением № 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 – 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0108005:1001 к перечисленным в пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям не относится, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) установлен апелляционным судом на основании экспертного заключения от 15.01.2018 № ОЭ-А32-11771/2017 (т. 1, л. д. 128 – 147).

Для спорного случая в постановлении № 210 отсутствовало соответствующее регулирование, поэтому при определении размера ставки арендной платы суд апелляционной инстанции правомерно применил для расчета размера платы за пользование участком ставку арендной платы, установленную постановлением № 50, и самостоятельно произвел перерасчет с применением индексации (пункт 9.2 постановления № 210).

Для определения размера платы за пользование земельным участком в период с 02.08.2016 по 31.03.2017 суд апелляционной инстанции руководствовался подпунктом «б» пункта 7 постановления № 1699, применив ставку в размере 1,5% от рыночной стоимости спорного земельного участка. 

Ссылаясь на отсутствие на участке объектов, принадлежащих обществу, ответчик не учитывает следующее. Земельный участок площадью 44 566 кв. м указан в договоре от 24.09.2003 № 4900002907 в качестве объекта аренды. Этот участок поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 23:49:0108005:1001; т. 1, л. д. 32 – 34). Из материалов дела следует, что названный договор исполнялся сторонами (арендатор вносил арендную плату, подписал дополнительное соглашение к договору; т. 1,                            л. д. 22, 70 – 74). Сведения о возврате обществом земельного участка администрации в деле отсутствуют. Сам по себе факт не использования участка в хозяйственной деятельности не освобождает общество от обязанности вносить соответствующую плату.

  Поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, в отсутствие доказательств возврата участка администрации, в силу положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса общество обязано оплатить стоимость пользования объектом, предоставленным по недействительной сделке (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). В данном случае при определении стоимости пользования подлежат применению методики и ставки, используемые для определения размера арендной платы за соответствующий участок.

 Отсутствие на участке объектов социального, культурного и бытового названия                   (т. 1, л. д. 132/оборот), а также положения статьи 35 Земельного кодекса, статьи 552 Гражданского кодекса позволяют признать правомерным вывод апелляционного суда о невозможности применения методики, используемой для расчета арендной платы, для лиц, в установленном порядке переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования.   

Выводы суда апелляционной инстанции о порядке определения размера платы за участок в спорный период соответствуют постановлениям № 210, 1699 (в применимой редакции). Апелляционный суд верно определил размер платы за использование участка и с учетом внесенных ответчиком платежей правомерно удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика соответствующие платежи в размере 2 767 222 рублей 08 копеек.

  Недействительность (ничтожность) договора аренды исключает возможность взыскания установленной им неустойки (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса).

           При таких обстоятельствах основания для отмены постановления от 17.11.2018 по доводам жалоб отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы апелляционного суда, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Поскольку апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, а подателями жалоб обжалуются решение от 15.05.2018 и постановление от 17.11.2018, с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса следует оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса). 

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2018 по делу № А32-11771/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         Я.Е. Волков