АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-33765/2020

город Новосибирск

16 сентября 2021 года

резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2021 года

в полном объёме решение изготовлено 16 сентября 2021 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью ВЕКТОР 

к мэрии города Новосибирска

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО2 по доверенности от 23.11.2020, удостоверение адвоката

заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 30.12.2020, служебное удостоверение, диплом

установил

 

Общество с ограниченной ответственностью ВЕКТОР обратилось с заявлением о признании незаконным отказа мэрии города Новосибирска в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Отказ в предоставлении земельного участка в собственность содержится в письмах мэрии города Новосибирска от 06.03.2020 № 31/19/02714, от 17.09.2020 № 31/19/12680.

Основанием к отказу обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР в предоставлении земельного участка в собственность послужил вывод мэрии города Новосибирска о несоответствии площади испрашиваемого участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на земельном участке здания.

По мнению заявителя, у мэрии города Новосибирска отсутствовали правовые основания для отказа обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. метров. Именно этой площадью земельный участок был предоставлен мэрией города Новосибирска арендатору первоначально для строительства объекта «здание гостиницы», а впоследствии – для эксплуатации объекта «здание гостиницы». Именно этой площадью земельный участок необходим для эксплуатации гостиницы, что подтверждается представленными в материалы дела заключениями. Использование большей части земельного участка в целях строительства невозможно в силу наличия на земельном участке зелёных насаждений (80 %), не подлежащих вырубке.

В качестве правового обоснования заявленных требований обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОР указана часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявитель просит обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения путём возложения на мэрию города Новосибирска обязанности в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда подготовить, подписать и направить обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР для подписания три экземпляра договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48.

В судебном заседании представитель общества  с ограниченной ответственностью ВЕКТОР поддержал заявленные требования.

Представитель мэрии города Новосибирска против доводов заявителя возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания отказа мэрии города Новосибирска в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 незаконным необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого отказа закону и нарушение этим отказом прав и законных интересов заявителя.

Результаты исследования представленных в материалы дела доказательств и оценка доводов сторон свидетельствуют о наличии предусмотренных частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом  с ограниченной ответственностью ВЕКТОР требований.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество  с ограниченной ответственностью ВЕКТОР является собственником нежилого здания (гостиницы) с кадастровым номером 54:35:032065:179, расположенного по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Радищева, дом 36 (номер и дата государственной регистрации права: 54:35:032065-179-54/001/2018-1 от 06.02.2018). 

Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР в аренду на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 06.05.2013 № 111397р в целях строительства объекта «здание гостиницы».

Мэрией города Новосибирска обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР было выдано разрешение на строительство гостиницы № 54-RU5454303000-273-2016 от 19.12.2016.

26.12.2017 мэрией города Новосибирска обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

По договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 21.11.2018 № 124849 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м предоставлен обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР в аренду для эксплуатации здания гостиницы.

Являясь собственником указанного выше здания, общество с ограниченной ответственностью ВЕКТОР обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о реализации исключительного права приобретения в собственность земельного участка, на котором расположено здание, на основании части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Мэрией города Новосибирска отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 (письмо от 06.03.2020 № 31/19/02714, письмо от 17.09.2020 № 31/19/12680).

Отказ мотивирован превышением площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

В силу части 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным) либо собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (если земельный участок является земельным участком общего назначения);

на указанном в заявлении земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещённые в соответствии со статьёй 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершённого строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нём здания, сооружения, объекта незавершённого строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещённые в соответствии со статьёй 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершённого строительства;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о развитии застроенной территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершённого строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о комплексном развитии территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключён договор о комплексном развитии территории, за исключением случаев, если такой земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на строительство указанных объектов;

указанный в заявлении земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого заключён договор о комплексном развитии территории, и в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка обратилось лицо, с которым заключён договор о комплексном развитии территории, предусматривающий обязательство данного лица по строительству указанных объектов;

указанный в заявлении земельный участок является предметом аукциона;

в отношении земельного участка поступило заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.11 настоящего Кодекса и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 настоящего Кодекса;

в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, опубликовано и размещено в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 настоящего Кодекса извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

разрешённое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории;

испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка;

испрашиваемый земельный участок не включён в утверждённый в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, в случае, если подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, превышает предельный размер;

указанный в заявлении земельный участок в соответствии с утверждёнными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов;

указанный в заявлении земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения;

предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается;

в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешённого использования;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесён к определённой категории земель;

в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истёк, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;

указанный в заявлении земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

площадь земельного участка превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов;

с заявлением о предоставлении земельного участка, включённого в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», обратилось лицо, которое не является субъектом малого или среднего предпринимательства.

По смыслу части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьёй 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретённых объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133, от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409.

Исходя из правового регулирования спорных правоотношений и фактически установленных по делу обстоятельств, по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств и оценки доводов сторон, с учётом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, суд пришёл к выводу о наличии у общества с ограниченной ответственностью ВЕКТОР права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 испрашиваемой площадью 31 554 кв. м и незаконности в этой связи отказа мэрии города Новосибирска.

06.05.2013 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОР (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 06.05.2013 № 111397р, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:032065:48‚ расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 31 554 кв. метров.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок передаётся арендатору для строительства многофункционального здания, объединяющего кафе, помещения для компьютерных игр, склады оборудования и снаряжения для осуществления отдыха, спорта и туризма, и размещения спортивных и игровых площадок по улице Радищева.

Срок действия договора определён сторонами с 06.05.2013 по 06.05.2016 (пункт 1.4 договора).

Согласно подпунктам 1, 2 пункта 4.1 договора арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с разрешённым пользованием; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с разрешённым использованием земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 14.03.2016 № 910 обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР предоставлено разрешение на условно разрешённый вид использования земельного участка – физкультурно-спортивные, оздоровительные объекты, в том числе спортивные комплексы, залы, катки, бассейны, фитнес-центры, гостиницы.

Дополнительным соглашением от 02.08.2016 № 1 к договору аренды земельного участка стороны определили, что земельный участок передаётся арендатору для строительства физкультурно-спортивных, оздоровительных объектов, в том числе спортивных комплексов, залов, катков, бассейнов, фитнес-центров, гостиницы по улице Радищева (пункт 1.3 договора).

В соответствии с выданным обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР градостроительным планом от 26.08.2016 № RU543030007021 определено место допустимого размещения объекта, земельный участок отнесён к территориальной зоне Р-2 (зона озеленения); среди условно разрешённых видов использования участка указаны физкультурно-спортивные, оздоровительные объекты, в том числе спортивные комплексы, залы, катки, бассейны, фитнес-центры, гостиницы; максимальный процент застройки в границах земельного участка 20 %, минимальный процент застройки в границах земельного участка не установлен.

19.12.2016 обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР было выдано разрешение на строительство № 54-RU54303000-273-2016, которым предусмотрено строительство здания гостиницы площадью 540, 6 кв. м‚ 1-2 этажа, площадь застройки 483, 1 кв. метров. После завершения строительства обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОР получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2017 № 54-RU54303000-232-2017, общая площадь объекта составила 635‚ 5 кв. м‚ этажность – 1-2 этажа.

06.02.2018 обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОР зарегистрировано право собственности на нежилое здание (здание гостиницы) с кадастровым номером 54:35:032065:179 площадью 635‚ 5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

21.11.2018 между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОР был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 124849, земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м передан обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР для эксплуатации здания гостиницы по улице Радищева, 36.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 от 03.02.2021 размещение объектов, образующих сложную вещь, в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 в соответствии с проектной документацией осуществлено таким образом, что исключает раздел земельного участка без нарушения требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: любое образование земельного участка, соответствующего требованиям действующего градостроительного регламента и соответствующего установленному им предельному (минимальному) размеру, приведёт к нарушению эксплуатационной целостности элементов благоустройства территории, составляющих единый объект недвижимого имущества в формате сложной вещи, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 является неделимым.

Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 соответствует установленному виду разрешённого использования.

В соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью СИБИРСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ от 02.02.2021 № 01-14-46 согласно схеме планировочной организации земельного участка, схеме генплана, пояснительной записке к проектной документации в состав гостиницы по улице Радищева в Заельцовском районе города Новосибирска входят здание гостиницы, открытая автостоянка, физкультурно-оздоровительный комплекс в составе здания проката спортивного инвентаря (некапитального), стартовой площадки с велосипедной и беговой дорожками, трассы для катания на роликах и лыжах, тропы «Здоровье» для скандинавской ходьбы, площадки для занятия физкультурой, площадки для игры в бадминтон, площадки под каток, площадка для игр детей, площадка для отдыха с беседкой и мангалом, площадка для размещения ТБО. Гостиница образует функциональное единство и связанность составляющих её элементов: здания, элементов благоустройства территории, естественного озеленения. Состав данных элементов соответствует требованиям нормативных документов, устанавливающих требования к проектированию многофункциональных зданий (в частности, гостиниц).

С учётом особенностей территории размещения гостиницы, наличия отдельно стоящих деревьев хвойных пород в близости здания, организация обеспечения здания и элементов инженерно-коммунального обеспечения требует формирования зон эксплуатации, исключающих вырубку деревьев и изменение системы транспортной доступности к объектам на смежных территориях.

Проект соответствует требованиям, предъявляемым нормативными документами к проектированию многофункциональных зданий и гостиниц, наличие избыточных и функционально неприемлемых элементов не установлено.

Наличие в границах земельного участка гостиницы транзитных коммуникаций (газопровод, водоводы), а также согласованные трассы объектов инженерно-технического обеспечения, составляющих инженерное оборудование гостиницы, существенно ограничивают пространство для размещения объектов капитального строительства, оставляя пригодным только центральную часть земельного участка, где и было выполнено проектирование основных объектов, составляющих комплекс многофункционального объекта – предприятия гостиничного обслуживания.

В процессе судебного разбирательства судом по ходатайству общества с ограниченной ответственностью ВЕКТОР в порядке, предусмотренном статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено саморегулируемой организации Ассоциация «Объединение кадастровых инженеров».

По результатам экспертизы (экспертное заключение от 15.07.2021 № 21-12) экспертом сделаны следующие выводы:

Назначение здания гостиницы по адресу: улица Радищева, дом 36 (кадастровый номер 54:35:032065:179) функционально связано с объектами, расположенными и проектируемыми на испрашиваемом обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОР земельном участке с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. метров. Следовательно, для оказания услуг, предусмотренных назначением здания, необходимо размещение также иных объектов, указанных в проекте строительства, и требующих дополнительной площади участка для размещения.

Определена площадь для размещения таких объектов для формирования баланса территории. В целях соблюдения действующих на территории города Новосибирска градостроительных норм застройка не должна превышать 20 % от общей площади всего участка, а оставшиеся 80 % должны являться зоной озеленения. Фактическая площадь застройки составила 4 335, 7 кв. м (13, 7 %), площадь озеленения – 27 218, 3 кв. м (86, 3 %).

Если полученную площадь застройки принять за предельный максимальный процент застройки в 20 %, при этом эксперт отмечает, что сюда включены как уже существующие объекты, так и планируемые изменениями проектных решений от 2020 года к размещению как сезонные, тогда необходимая для озеленения площадь в 80 % будет составлять 21 678, 5 кв. метров. Следовательно, для соблюдения баланса территории минимальная площадь участка должна быть 26 014, 2 кв. метров.

Таким   образом,  необходимая   площадь  для   размещения   на  участке проектируемых объектов согласно проектной документации, подготовленной для строительства здания гостиницы, включая необходимые элементы благоустройства и иные объекты, обеспечивающие функционирование комплекса гостиницы, согласно заключению эксперта не может быть меньше 26 014, 2 кв. м, то есть площадь существующего земельного участка находится в пределах установленных нормативов в части предельных максимальных/минимальных размеров земельных участков.

Согласно выводам экспертного заключения нарушений требований земельного и градостроительного законодательства при размещении на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м объекта недвижимого имущества «здание гостиницы» не выявлено.

Экспертное заключение проверено судом на предмет соответствия требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано надлежащим доказательством по делу, с достаточной степенью достоверности отвечающим на все поставленные судом вопросы.

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств суд пришёл к выводу о том, что оспариваемый обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОР отказ мэрии города Новосибирска в предоставлении арендатору, являющемуся собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в предоставлении этого земельного участка дан без учёта функционального назначения объекта недвижимого имущества, без учёта потребности в земельном участке испрашиваемой площадью, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на нём, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населённого пункта, Правил землепользования и застройки города Новосибирска, и противоречит поведению арендодателя, ранее предоставившего земельной участок именно этой площади для строительства и эксплуатации такого объекта (здания гостиницы).

При выборе способа устранения допущенных нарушений суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом суд учитывает, что применяемая восстановительная мера должна отвечать определённым критериям, в том числе обеспечивать восстановление нарушенного права и быть обусловленной существом спора.

Принимая во внимание фактические обстоятельства и отсутствие иных предусмотренных статьёй 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, право заявителя может быть восстановлено посредством обязания мэрии города Новосибирска направить в адрес общества с ограниченной ответственностью ВЕКТОР для подписания договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48.

Судебные расходы по делу в виде уплаченной обществом с ограниченной ответственностью ВЕКТОР государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на мэрию города Новосибирска.

Довод заинтересованного лица о пропуске заявителем срока на обращение в арбитражный суд судом проверен и признан подлежащим отклонению, поскольку оба письма мэрии города Новосибирска от 06.03.2020 № 31/19/02714, от 17.09.2020 № 31/19/12680 направлены на отказ обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, то есть между сторонами имеется спор, который должен быть разрешён судом по существу. Формальный подход при осуществлении правосудия недопустим.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - 

 

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ мэрии города Новосибирска в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью ВЕКТОР в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48, местоположение: 

<

...>, площадью 31 554 кв. м (письма от 06.03.2020 № 31/19/02714, от 17.09.2020 № 31/19/12680).

Обязать мэрию города Новосибирска устранить допущенные нарушения прав заявителя – в  течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью ВЕКТОР для подписания договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью ВЕКТОР 3 000 рублей расходов по государственной пошлине по заявлению.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт автономной некоммерческой организации Центр независимой экспертизы и оценки ОКИС ЭКСПЕРТ 40 000 рублей.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью ВЕКТОР 10 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск). Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья                                                                                                        В.А. Полякова