АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 ноября 2020 года

Дело №

А05-10686/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

при участии от администрации муниципального образования «Город Архангельск» ФИО1 (доверенность от 24.03.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу               индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17.12.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 по делу № А05-10686/2019,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 304290125300170, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Город Архангельск», адрес: 163000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - администрация), о взыскании 1 088 055 руб., в том числе: 510 000 руб., внесённых в качестве задатка для участия в аукционе, и 578 055 руб. арендной платы, уплаченной за период с 15.05.2017 по 27.03.2019 по договору аренды земельного участка от 15.05.2017 № 8/52о.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - министерство).

Определением суда от 04.09.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощённого производства.

Определением от 17.10.2019 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 17.12.2019 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 21.05.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает, что представленными в материалы дела документами подтверждён факт невозможности возведения на спорном земельном участке запланированного объекта ввиду расположения земельного участка около газозаправочной станции.

Податель жалобы ссылается на то, что предприниматель фактически не имел возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением, что в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

По мнению подателя жалобы, то, что предприниматель приобрёл права и обязанности арендатора по заключённому договору аренды после проведения торгов, не свидетельствует о том, что недостатки предмета аренды были с ним оговорены.

Податель жалобы считает, что при проведении торгов предприниматель был намеренно введён в заблуждение относительно объективной возможности строительства на земельном участке, находящемся вблизи газозаправочной станции.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Администрация считает, что наличие рядом со спорным земельным участком газозаправочной станции не является недостатком такого участка, предприниматель не предоставил доказательств невозможности размещения на арендуемом земельном участке объекта розничной торговли.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель администрации обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Согласно извещению о проведении торгов от 15.03.2017                           № 270217/0013943 выставленный под лотом № 41 земельный участок площадью 898 кв. м с кадастровым номером 29:22:040610:798 имеет разрешённое использование – «для размещения объекта розничной торговли, параметры разрешённого строительства объектов капитального строительства: максимальный процент застройки в границах земельного участка в соответствии с градостроительным планом, предельное количество этажей – 5».

По результатам аукциона на основании протокола от 28.04.2017 № 1/5 предприниматель (арендатор) и министерство (арендодатель) заключили договор от 15.05.2017 № 8/52о аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель населённых пунктов, площадью 898 кв. м с кадастровым номером 29:22:040610:798, расположенного по адресу: г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, Нагорная ул., для размещения объекта розничной торговли сроком на 6 лет.

Распоряжением администрации от 06.03.2017 № 522р утверждён градостроительный план № RU29301000-2418 земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:798, согласно которому земельный участок находится в зоне общественно-деловой застройки, основными видами разрешённого использования земельного участка являются: «для размещения объектов розничной торговли, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования». 

Согласно пункту 2.2.2 градостроительного плана предельное количество этажей надземной части – 9. Согласно пункту 2.2.4 градостроительного плана максимальный процент застройки в границах земельного участка - 50.

Предприниматель обратился в Департамент градостроительства администрации (далее - департамент) с заявлением от 07.06.2017 об отклонении от предельных параметров застройки.

Распоряжением главы администрации от 14.08.2017 № 2522р предпринимателю отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства объекта розничной торговли.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 05.04.2018 о согласовании проекта «Объект розничной торговли по ул. Нагорной в городе Архангельске».

Письмом от 03.05.2018 № 043/3871/043-09 департамент сообщил предпринимателю об отказе в согласовании проектной документации в связи с тем, что в проекте не предусмотрены подъездные пути в соответствии с нормами (соблюдение радиусов поворота, площадки для стоянки транспорта), сводный план сетей, согласованный с заинтересованными организациями, схема планировочной организации земельного участка и проект организации строительства объекта, согласованные с администрацией Октябрьского территориального округа, не получен в установленном порядке технический отчёт о выполнении инженерных изысканий. Департамент также указал, что планируемый к размещению вблизи автозаправочной станции объект должен соответствовать требованиям приказа МЧС России от 05.05.2014 № 221 «Об утверждении свода правил «Станции автомобильные заправочные. Требования пожарной безопасности».

Предприниматель 29.06.2018 направил в департамент заявление на выдачу разрешения на строительство, с изменённым проектом «Объект розничной торговли» и ответом проектной организации от 25.06.2018.

Департамент 26.07.2018 сообщил предпринимателю, что для продолжения работы по согласованию проектной документации необходимо представить схему планировочной организации земельного участка, включая расчёты машино-мест, процента застройки и озеленения, проект организации строительства объекта,  указав, что данные разделы проектной документации для согласования проекта не представлены.

Департамент 19.09.2018 отклонил согласование проектной документации на строительство объекта розничной торговли на земельном участке, указав, что при проектировании проездов для пожарной техники следует руководствоваться разделом 8 «Проходы, проезды и подъезды к зданиям и сооружениям» «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», а также - согласовать схему планировочной организации земельного участка и проект организации строительства с администрацией Октябрьского территориального округа, согласовать проект с акционерным обществом «Архангельскоблгаз» (далее – АО «Архангельскоблгаз»), получить разрешение на использование земельных участков согласно схеме планировочной организации земельного участка, строительный генплан и план под строительство инженерных сетей, сводный план сетей согласовать с заинтересованными организациями (точки подключения к инженерным сетям с ресурсоснабжающими организациями).

Предприниматель 22.10.2018 направил департаменту несогласие с требованиями, изложенными в письме от 19.09.2018, обратился в министерство с просьбой приостановить начисление арендной платы за земельный участок ввиду невозможности получить разрешение на строительство по независящим от арендатора причинам.

 Впоследствии предприниматель обратился к арендодателю с заявлением от 05.12.2018 об уменьшении размер арендной платы по договору, ссылаясь на недостатки переданного в аренду земельного участка.

Министерство 12.12.2018 отказало предпринимателю в уменьшении размера арендной платы, указав на то, что договор аренды заключён по результатам аукциона, в пункте 7 договора «Дополнительные условия для арендатора» перечислены имеющиеся согласования и условия проектирования.

Предприниматель обратился к АО «Архангельскоблгаз» с заявлением от 07.11.2018 о согласовании проекта «Объект розничной торговли по улице Нагорной в городе Архангельске».

АО «Архангельскоблгаз» 12.11.2018 отказало предприниматель в согласовании проекта, перечислив требования строительных правил, которые должны быть соблюдены при строительстве объекта, располагаемого вблизи автомобильной газовой заправочной станции.

Департамент 22.11.2018 повторно отклонил проектную документацию, повторно приведя указанные в письме от 19.09.2018 № 043/8478/043-09 доводы.

Предприниматель 23.01.2019 обратился к АО «Архангельскоблгаз» с просьбой разъяснить возможность размещения объекта торговли на земельном участке вблизи автозаправочной станции.

АО «Архангельскоблгаз» 04.02.2019 сообщило предпринимателю, что отказ в согласовании строительства объекта розничной торговли на земельном участке, расположенном в непосредственной близости от автозаправочной газовой станции, обусловлен необходимостью соблюдения требований промышленной безопасности опасных производственных объектов, санитарно-техническими нормами и принципами защиты населения, и указало, что  в связи с тем, что автозаправочная станция является газовой, должны соблюдаться требования раздела 8 СП 156.13130.2014, а не раздела 9 СП 156.13130.2014.

Соглашением от 27.03.2019 стороны расторгли договор аренды с 14.03.2019. 

Соглашение о расторжении договора аренды зарегистрировано 08.04.2019.

Ссылаясь на то, что земельный участок предоставлен с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, за период действия договора аренды у предпринимателя возникли убытки в виде внесённых 578 055 руб. в качестве арендной платы и 510 000 руб. в качестве задатка за участие в аукционе, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды посчитали недоказанным истцом наличие оснований для взыскания в его пользу с ответчика уплаченных по договору денежных средств, и отказали в иске.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

          Как установлено судами обеих инстанций и следует из имеющихся в деле доказательств,  в аукционной документации и договоре аренды указаны характеристики земельного участка. В том числе в аукционной документации размещена информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение и иная информация, указано, что земельный участок находится вблизи газозаправочной станции. В пункте 7.1 договора изложены условия, в которых продублирована изложенная в извещении о проведении аукциона информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение и иная информация в отношении арендуемого земельного участка, указано, что земельный участок находится вблизи газозаправочной станции.

Как следует из заключения от 21.04.2016 № 261 испытательной пожарной лаборатории по Архангельской области МЧС России минимально допустимое расстояние между АЗС и объектом возможно уменьшить при применении противопожарных преград, обеспечивающих ограничение распространение пожара за пределы АЗС. В качестве противопожарных преград могут рассматриваться обоснованные в документации на применяемую технологическую систему АЗС минимально допустимые расстояния, противопожарные стены, экраны, водяные завесы и/или иные мероприятия, а также их совокупность. В информации указано на согласование отвода земельного участка, выданные технические условия по подключению к сетям водопровода, канализации, наружного освещения.

Суды на основании заявки предпринимателя, поданной на участие в аукционе, обоснованно исходили из того, что, принимая решение об участии в торгах, предприниматель ознакомился с состоянием земельного участка, документацией к нему, претензий к состоянию предмета аренды и расположению рядом с арендуемым земельным участком газозаправочной станции не имел.

Исследовав и оценив по правилам статей 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды сделали мотивированные выводы о том, что недостатки участка, указанные предпринимателем в обоснование требований по настоящему делу, являются визуально определяемыми, могли быть обнаружены арендатором при заключении договора и приемке участка от арендодателя, а факт невозможности использования земельного участка в установленных договором целях  истцом не доказан.

Суды учли предусмотренное договором условие о зачете уплаченного предпринимателем в соответствии с условиями торгов задатка в счет арендной платы, и обоснованно посчитали, что наличие правовых оснований для возврата предпринимателю внесенного им задатка не доказано.

Суды правильно определили круг обстоятельств, подлежащих исследованию по делу, правильно распределили бремя доказывания между участвующими в деле лицами. Суды установили, что арендодателем надлежащим образом в соответствии с условиями договора выполнено обязательство по передаче арендатору предмета аренды, оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы или уменьшения её размера не имеется. При таком положении суды обоснованно сослались на то, что истцом не доказано наличие оснований для взыскания в его пользу с администрации уплаченных истцом по договору аренды земельного участка денежных средств, и отказали в иске.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17.12.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 по делу № А05-10686/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения. 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина