ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16003/2024

Дело № А41-3432/15

14 октября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 октября 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мизяк В.П.,

судей Епифанцевой С.Ю., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Салтыковка» ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 10.10.2023;

от ПАО «Банк ФК Открытие» - ФИО4 по доверенности от 24.01.2023.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Салтыковка» ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 01 июля 2024 года по делу № А41-3432/15 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Салтыковка»,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 15.12.2016 в отношении должника – Общества с ограниченной ответственностью «Салтыковка» (ОГРН 

<

***>) введена процедура наблюдения. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2017 при банкротстве ООО «Салтыковка» применены правила параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Московской области 05.02.2018 общество с ограниченной ответственностью «Салтыковка» (ИНН 

<

***>; 7701414740, ОГРН 

<

***>; 5147746363760) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство.

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности участников строительства на жилые помещения (квартиры).

В ходе рассмотрения вопроса о погашении требований участников строительства и передаче им в собственности жилых помещений конкурсным управляющим заявлено ходатайство о выделении в отдельное производство требования ПАО Банк «ФК Открытие» о признании права собственности на следующие жилые помещения: 

- трехкомнатная квартира № 54, общей площадью 96,50 кв. м., кадастровый номер 50:15:0030507:1019, расположенной на 1 этаже по адресу: 

<

...>

- трехкомнатная квартира № 52, общей площадью 101,40 кв. м., кадастровый номер 50:15:0030507:1017, расположенную на мансардном этаже по адресу: 

<

...> 

Кроме того, определением Арбитражного суда Московской области от 08.02.2024 судом принято заявление ПАО Банк «ФК Открытие» к ООО «Салтыковка» о признании права собственности, предметом которого также является указанная квартира с кадастровым номером 50:15:0030507:1019. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2024 выделено в отдельное производство требование конкурсного управляющего ООО «Салтыковка» о признании права собственности за ПАО Банк «ФК Открытие» на жилые помещения: 

- трехкомнатная квартира № 54, общей площадью 96,50 кв. м., кадастровый номер 50:15:0030507:1019, расположенную на 1 этаже по адресу: 

<

...> 

- трехкомнатная квартира № 52, общей площадью 101,40 кв. м., кадастровый номер 50:15:0030507:1017, расположенную на мансардном этаже по адресу: 

<

...> 

Объединены в деле № А41-3432/2015 заявление конкурсного управляющего ООО «Салтыковка» о признании права собственности участников строительства на жилые помещения (квартиры) и заявление ПАО Банк «ФК Открытие» о признании права собственности в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.07.2024 заявление ПАО Банк «ФК Открытие» удовлетворено. Заявление ООО «Салтыковка» удовлетворено частично. 

Признано право собственности ПАО Банк «ФК Открытие» на жилое помещение - квартиру, кадастровый номер 50:15:0030507:1017, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Черняховского, д. 20, кв. 52, площадью 101,40 кв.м. и квартиру с кадастровым номером 50:15:0030507:1019, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Черняховская, д. 20, кв. 54, площадью 96,50 кв.м. 

Исключены требования по данным квартирам из реестра передачи жилых помещений. В удовлетворении остальной части заявления ООО «Салтыковка» отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой проси определение суда первой инстанции изменить в части и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления ООО «Салтыковка».

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

В судебном заседании апелляционного суда представитель конкурсного управляющего ООО «Салтыковка» ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ПАО «Банк ФК Открытие» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого определения.

Согласно статье 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как усматривается из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 23.04.2018 (с учетом постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018) в реестр передачи жилых помещений включены требования ООО «Кондр Финанс».

09.06.2018 между ООО «Кондр Финанс» и ПАО «БИНБАНК» заключено соглашение об отступном, согласно которому прекращаются обязательства ООО «Кондр Финанс» перед ПАО «БИНБАНК» по кредитным договорам в размере 29 438 335 руб. 51 коп., а ООО «Кондр Финанс» передает ПАО «БИНБАНК» в качестве отступного имущественные права требования к ООО «Салтыковка» на объекты недвижимости.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ ПАО «Бинбанк» прекратил свою деятельность в результате реорганизации в форме присоединения к ПАО Банк «ФК Открытие».

Определением Арбитражного суда Московской области от 12.09.2019 произведена в порядке процессуального правопреемства замена кредитора ООО «Кондр Финанс» в реестре передачи жилых помещений ООО «Салтыковка» на правопреемника ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» в части требований о передачи квартир, в их числе: трехкомнатная квартира, на мансардном этаже, условный номер 54, ориентировочной площадью 101,71 кв.м., по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Черняховского, номер дома 2/1, оплаченной суммой в размере 1 693 720,87 руб. (С учетом постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018).

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства в случае неисполнения обязательства кредитор вправе требовать отобрания у должника вещи и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Из статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства вытекает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается указанным лицом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Конкурсный управляющий ООО «Салтыковка» ссылается на то, что оплата в части квартиры № 52 (условный номер №54), кадастровый номер 50:15:0030507:1017, расположенной на мансардном этаже по адресу: 

<

...> выполнена не в полном объёме.

В обоснование необходимости внесения доплаты за указанную квартиру конкурсный управляющий ссылается на то, что со стороны банка необходимо внести денежные средства из учёта реальной рыночной стоимости в размере 6 432 375 руб. 14 коп.(с учетом ранее произведенной оплаты в размере 1 693 720,87 руб.). 

В обоснование указанного довода конкурсным управляющим представлен Отчёт № 275/2023 об оценке рыночной стоимости имущества: квартиры в количестве 62 (Шестьдесят две) единицы, расположенные по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Черняховкого, д. 20, составленный 20.11.2023. 

Согласно Отчету № 275/2023 об оценке, рыночная стоимость квартиры №52 (условный номер 54) на 25.08.2023 составляла 9 869 587, 49 руб.

Согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве всем участникам строительства передаются жилые помещения, машино-места и нежилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, и передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме или домах блокированной застройки, ином объекте недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, либо Фондом произведена выплата возмещения в соответствии с частью 4 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). 

С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. Участник строительства должен полностью оплатить цену договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. 

В обоснование заявленных возражений Банк указывает, что необходимая сумма для оплаты в полном объеме стоимости спорной квартиры по договору составляет 3 250 201 руб. 49 коп.

Между ООО «Салтыковка» и ООО «Кондр Финанс» заключен договор участия в долевом строительстве № 354/11-ДУ от 21.02.2011 согласно которому должник обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> и передать ООО «Кондр Финанс» объекты недвижимости в виде квартир по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с. 5.2 Договора №354/11-ДУ (в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 08.06.2012) цена договора составляет 73 363 204,17 руб. 

Согласно п. 6.1 Договора №354/11-ДУ (в редакции Дополнительных соглашений №2 и №6) цена договора должна быть оплачена в следующем порядке: 

сумма в размере 70 187 002,68 руб. – оплачивается в срок до 01.06.2012; 

сумма в размере 3 176 201,49 руб. – оплачивается в срок до 01.11.2014. 

Данные обязательства ООО «Кондр Финанс» исполнены не в полном объеме, что установлено постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 по делу №А41-3432/2015. 

На основании вышеупомянутого судебного акта задолженность ООО «Кондр Финанс» перед ООО «Салтыковка» составляет 3 250 201 руб. 49 коп.

Таким образом, между ООО «Салтыковка» и ООО «Кондр Финанс» в рамках договора участия в долевом строительстве № 354/11-ДУ от 21.02.2011 имеется задолженность по оплате трехкомнатной квартиры, на мансардном этаже, условный номер 54, ориентировочной площадью 101,71 кв.м., по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Черняховского, номер дома 2/1 в размере 3 250 201 руб. 49 коп.

В соответствии с п. 5.3. договора участия в долевом строительстве № 354/11-ДУ от 21.02.2011 цена договора является окончательной и изменению не подлежит за исключением случаев, предусмотренных п.п.5.4., 8.4. настоящего договора. 

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оплата за спорную квартиру осуществляется в соответствии с условиями заключенного договора долевого участия.

Банк вправе внести на депозитный счет суда неоплаченную часть стоимости Квартиры условный номер 54, установленной договором долевого участия № 354/11-ДУ от 21.02.2011 и соглашением об отступном от 09.06.2018, в размере 3 250 201 руб. 49 коп. для передачи в собственность ПАО Банк «ФК Открытие» жилого помещения/квартиры № 52 кадастровый номер: 50:15:0030507:1017, местоположение: Московская область, г.о Балашиха, 

<

...> д 20, кв. 52, площадь 101,4 м2, Этаж № Мансардный.

В подтверждение полной оплаты за спорную квартиру в материалы дела Банком представлено платежное поручение № 852 от 02.04.2024 на сумму 3 250 201 руб. 49 коп., внесенных в депозит Арбитражного суда Московской области. 

На основании изложенного, заявление ПАО «Банк ФК Открытие» было правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы об обязанности Банка доплатить сумму 6 432 375, 14 руб. в соответствии с рыночной стоимостью спорной квартиры на 25.08.2023 противоречит подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, в связи с чем подлежит отклонению апелляционным судом.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 по делу №А60-1872/09, на которое в апелляционной жалобе ссылается конкурсный управляющей, не имеет отношения к рассмотренному спору, в нем давалась оценка иным обстоятельствам с участием других лиц.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

Иная оценка заявителем фактических обстоятельств дела и иное толкование им положений закона не означают допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не свидетельствуют о существенных нарушениях судом норм материального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 01 июля 2024 года по делу № А41-3432/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.П. Мизяк

Судьи

 

С.Ю. Епифанцева

 А.В. Терешин