АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-85345/17

24 августа 2018 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 года 

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2018 года  

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В., судей Бочаровой Н.Н., Ядренцевой М.Д., при участии в заседании: 

от истца: Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского  городского округа – ФИО1 по дов. от 25.06.2018,  

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «НТЭК» в лице конкурсного управляющего – неявка, извещено,  

от третьих лиц: Министерства имущественных отношений Московской области –  неявка, извещено,  

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и карто- графии по Московской области – неявка, извещено,  

рассмотрев 20 августа 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу истца  – Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа  

на постановление от 25 апреля 2018 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Семушкиной В.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А., 

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского  городского округа  

к обществу с ограниченной ответственностью «НТЭК» в лице конкурсного управляющего  

о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, пени, расторжении договора аренды,  

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области,  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и карто- графии по Московской области,  

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрация Наро- Фоминского городского округа Московской области (далее - истец, Комитет) обра- тился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной  ответственностью «НТЭК» в лице конкурсного управляющего (далее - ООО  «НТЭК») о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору  аренды земельного участка от 22.12.2012 № 5057 за период с 01.04.2017 по  30.06.2017 в размере 140 010 руб., пени за период с 01.04.2017 по 30.06.2017 в размере 1 050,08 руб.; о расторжении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:26:0160401:1105.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 января 2018 года  заявленные требования удовлетворены.  

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля  2018 года решение суда в части требования о расторжении договора отменено, в  указанной части исковое заявление оставлено без рассмотрения. В остальной части  решение суда оставлено без изменения.  

Не согласившись с принятым по делу постановлением, Комитет обратился в  Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит  названный судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удо- влетворении исковых требований в части расторжения договора аренды, указывая  на нарушение и неправильное применение судом апелляционной инстанции норм  права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся  в материалах дела доказательствам.  

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указыва- ет, что в нарушение закона и условий договора ответчик не уплачивает арендные  платежи и неустойку, в том числе, взысканные ранее судебными решениями, не ис- пользует земельный участок по назначению, обусловленному договором аренды.  Судом не учтены положения пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса  Российской Федерации, пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Конкурсным управляющим ООО «НТЭК» представлен отзыв с возражения- ми на кассационную жалобу, в котором ответчик указывает, что довод о ненадле- жащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды не может являть- ся основанием для его расторжения, поскольку на момент рассмотрения настояще- го искового заявления решением суда в отношении ООО «НТЭК» введена проце- дура конкурсного производства. По общим положениям статьи 131 Федерального  закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имуще- ство должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том  числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет  конкурсную массу. Имущество, находящееся в аренде, к исключению из конкурс- ной массы Законом о банкротстве не отнесено. Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации,  носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть пе- 

реданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализова- ны с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве. С момента призна- ния должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства  требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера  трансформируются в денежные. Требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве (статьи 32, 100, 126 Закона о  банкротстве), пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах,  связанных с рассмотрением дел о банкротстве».  

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представи- тель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы.  

Истец и третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени  рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является пре- пятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав  объяснения явившегося в судебное заседание представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального  права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных  актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании Постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района 22.10.2012 №  2689 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от  22.12.2012 № 5057 (далее - договор аренды), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:26:0160401:1105, общей площадью 3000  кв.м., расположенный: Московская область, Наро-Фоминский район, городское по- селение Апрелевка, 

<

...> уч. № 11, категория земель –  

«земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для строитель- ства здания котельной».  

Срок аренды земельного участка установлен с 22.10.2012 по 31.12.2012  (пункт 1.3. договора). Дополнительным соглашением от 17.12.2013 срок аренды  продлен с 22.09.2013 по 21.08.2014  

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды, если до окончания срока ни  одна из сторон не заявит об отказе от продления договора, договор продляется на  тех же условиях на тот же срок - 11 месяцев.  

В соответствии с абзацем 3 пункта 3.2. договора аренды арендатор обязан  уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленными договором аренды. Порядок расчета, сроки и порядок уплаты арендной платы уста- новлены в пунктах 2.2, 3.1, договора.  

Абзацем первым пункта 3.3. договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не в соответствии с его по целевым назначением (разрешенным видом  использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче,  при невнесении арендной платы более чем за 6 (шесть) месяцев, в случае не подпи- сания арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору и нарушения других условий настоящего договора.  

Согласно справке-расчету задолженности по арендной плате по состоянию  на 21.07.2017 года по договору аренды образовалась задолженность за период с  01.04.2017 по 30.06.2017 в размере 140 010 руб.  

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец в соответствии с пунктом 2.3. договора аренды начислил пени за период с  01.04.2017 по 30.06.2017 в размере 1 050,08 руб.  

В рамках муниципального контроля истцом 29.07.2016 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:26:0160401:1105, составлен акт обсле- дования данного земельного участка от 29.07.2016 № 1300, согласно которому, земельный участок не огорожен, на нем произрастает древесно-кустарниковая расти- тельность, здания и строения отсутствуют.  

Истцом в адрес ответчика 07.08.2017 была направлена претензия от  01.08.2017 № 4052, в которой истец уведомил о необходимости погашения имею- щейся задолженности по арендной плате и пени в течение 5 дней с момента полу- чения претензии, устранения нарушения обязанности по нецелевому использова- нию земельного участка, а также предложил расторгнуть договор аренды по согла- шению сторон.  

Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления за- долженность не погашена, освоение земельного участка не начато, что послужило  основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в  материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ответчиком не исполнены  обязательства по внесению арендной платы в спорный период, доказательства  уплаты возникшей задолженности не представлены, руководствуясь статьями 309,  310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к вы- воду о том, что требования в части взыскания задолженности и пени в заявленных  размерах подлежат удовлетворению.  

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда в указанной части.   Судебные акты в части взыскания задолженности и пени по договору аренды  земельного участка от 22.12.2012 № 5057 в порядке кассационного производства  сторонами не обжалуются.  

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды земельного участка от 22.12.2012 № 5057, суд первой инстанции руководствовался статьями 450,  пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и  исходил из доказанности факта невнесения арендной платы более чем за 6 (шесть)  месяцев, а также нарушения обязанности по целевому использованию земельного  участка, соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.  

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в  части расторжения договора аренды земельного участка и оставляя исковое заявле- ние в указанной части без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того,  

что решением Арбитражного суда Московской области от 12.07.2017 по делу №  А41-58289/16 ликвидируемый должник ООО «НТЭК» признан несостоятельным  (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, в связи с  чем, в соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» и пунктом 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых  процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о  банкротстве.  

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся  на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.   По общему правилу, со дня принятия судом решения о признании должника  банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обя- зательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и  рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о  банкротстве, пункт 34 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35).  

Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной  правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притя- зания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать  свою позицию в открытом состязательном процессе.  

Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды  должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, кото- рый можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов  несостоятельного арендатора.  

Порядок предоставления земельный участков в аренду установлен статьей 22  Земельного кодекса Российской Федерации.  

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору  аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права зе- 

мельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяй- ственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный  кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия  арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного  участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору  аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом за- ключение нового договора аренды земельного участка не требуется.  

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муни- ципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по  этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунк- тах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).  

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по  договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Ко- дексом, другим законом или иными правовыми актами.  

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении  пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставля- ющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора  аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать  арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в  уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса  в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника  земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться  следующим.  

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса  Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными  правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие осо- бенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае,  указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного  участка достаточно уведомления об этом арендодателя.  

Вместе с тем, в данном случае срок действия договора аренды земельного  участка от 22.12.2012 № 5057 оставляет менее пяти лет, а потому к правоотноше- ниям сторон не подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22  Земельного кодекса Российской Федерации, и передача прав по спорному договору  аренды может осуществляться только с согласия арендодателя (пункт 5 статьи 22  Земельного кодекса Российской Федерации).  

В договоре аренды земельного участка от 22.12.2012 № 5057 его стороны  пришли к соглашению о том, что арендатор вправе передавать права и обязанности  по данному договору только с согласия арендодателя (пункт 3.1), в материалах дела  отсутствуют доказательства, подтверждающих получение обществом такого согласия.  

Напротив, из досудебной переписки, искового заявления и поведения пред- ставителей Комитета в судебных заседаниях по настоящему делу следует, что воля  арендодателя была направлена на прекращение права аренды и возврат имущества  собственнику.  

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по спорному договору  аренды, право арендодателя устанавливать условия пользования его имуществом, в  том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого  условия является нарушением не только существующего обязательства между сто- ронами и положений указанных норм материального права, а также нарушением  принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему  имуществом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распоря- диться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы дру- 

гому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признани- ем арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.  

Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому  не имелось ограничений для передачи права аренды.  

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение  включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.  

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов  должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собствен- ников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя  передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что при- водит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство  участников имущественных отношений.  

Учитывая изложенное, в настоящем случае право аренды земельного участка  с кадастровым номером 50:26:0160401:1105 не могло рассматриваться в качестве  актива ООО «НТЭК», который общество могло включить в конкурсную массу, а  затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.  

Таким образом, поскольку предъявленный Комитетом иск о расторжении  спорного договора аренды в принципе не затрагивал права и законные интересы  кредиторов должника, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для  вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве ООО «НТЭК», со- ответственно, требование о расторжении договора должно было быть разрешено в  общем исковом порядке.  

При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось  правовых оснований для отмены принятого по делу решения и оставления требования истца в части расторжения договора без рассмотрения, связи с чем, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 и частью 3 статьи 288 Арбитражного про- 

цессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое постановление суда  апелляционной инстанции в указанной части подлежит отмене, а решение суда  первой инстанции - оставлению в силе.  

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля  2018 года по делу № А41-85345/17 в части оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора отменить.  

Решение Арбитражного суда Московской области от 19 января 2018 года по  тому же делу в указанной части оставить в силе.  

В остальной части названные судебные акты оставить без изменения. 

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский 

Судьи: Н.Н. Бочарова 

 М.Д. Ядренцева