АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5550/2021

05 мая 2021 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Омской области в интересах Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области в лице Совета Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области к администрации Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к акционерному обществу «Первая башенная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительными подпунктов и пунктов договора аренды земельного участка от 26.03.2019 № 4/2019, в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2, предъявлено служебное удостоверение, 

 

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Омской области (далее – истец, заместитель прокурора) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области в лице Совета Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области с исковым заявлением от 19.03.2021 №7/2-03-2021 (вх. от 31.03.2021 №58671) к администрации Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области (далее – ответчик, Администрация) и акционерному обществу «Первая башенная компания» (далее – ответчик, Общество, АО «ПБК») с требованиями:

- о признании недействительными подпунктов 1, 2 пункта 4.1 договора аренды земельного участка от 26.03.2019 №4/2019, заключенного между Администрацией и АО «ПБК», в части, обязывающей арендатора получить согласие арендодателя для передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам.

- о признании недействительным подпункта 1 пункта 3.1, пункт 6.1 договора аренды земельного участка от 26.03.2019 № 4/2019, заключенного между Администрацией и АО «ПБК», в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя не на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

- о признании недействительным подпункт 5 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 26.03.2019 № 4/2019, заключенного между Администрацией и АО «ПБК».

Прокурор в судебном заседании требование поддержал.

Ответчики, извещённые надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили; отзывы, в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представили.

Учитывая, что все участники процесса о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков по имеющимся доказательствам.

 

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

26.03.2019 между ответчиками заключен договор аренды земельного участка № 4/2019 (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель (Администрация) предоставляет, а Арендатор (АО «ПБК») принимает в аренду земельный участок  на 49 лет с 26.03.2019 по 25.03.2068, из земель населённых пунктов , площадью 92 кв.м, кадастровый номер земельного участка 55:38:01 37 01:55, местоположение земельного участка: 

<

...> (литер Д). Целевое назначение аренды участка: для размещения конструктивных элементов и сооружений связи (пункты 1.1 и 1.2).

В ходе прокурорской проверки соблюдения земельного законодательства в деятельности Администрации при заключении договоров аренды земельных участков, установлено, что отдельные положения данного Договора противоречат земельному законодательству, что легло в основу настоящего искового заявления.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Порядок участия прокурора в арбитражном процессе разъяснён в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – Постановление № 15), из пункта 1 которого следует, что прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершённой органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В пункте 10 Постановления № 15 указано, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершённой лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Таким образом, заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу в рамках законодательно предоставленных ему полномочий.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Из существа спора следует, что ответчики заключили между собой договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, отдельные положения которого нарушают действующее земельное законодательство.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктами 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

 

Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, заместитель прокурора указал на недействительность подпунктов 1, 2 пункта 4.1, подпункта 1 пункта 3.1, пункта 6.1 Договора в части, а также подпункта 5 пункта 3.1 Договора.

Подпунктами 1, 2 пункта 4.1 Договора установлено Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока Договора с письменного согласия Арендодателя, а при аренде участка на срок более чем пять лет – без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления; передать арендованный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

На основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление №11) разъяснено, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 означенного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Согласно положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требовании по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу названной нормы, запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Вместе с тем, Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (вступившим в силу с 01.06.2015) статья 448 ГК РФ изложена в новой редакции, пунктом 7 которого установлен запрет на передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным на торгах, третьим лицам в связи с чем, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ подлежит применению во взаимосвязи с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемом случае подпункты 1, 2 пункта 4.1 Договора в оспариваемой заместителем прокурора части противоречит обязательным требованиям части 7 статьи 448 ГК РФ и нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц, в связи с чем являются ничтожными.

В подпункте 1 пункта 3.1 Договора определено, что Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в порядке, установленном законодательством, в случае однократного нарушения Арендатором условий Договора.

В соответствии с пунктом 6.1 Договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в следующих случаях:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными главой VII.1 ЗК РФ;

6) реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В пункте 23 Постановления №11 разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьёй 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Так, согласование сторонами условий о возможности одностороннего отказа Арендодателя от договора аренды земельного участка во внесудебном порядке, в силу статьи 422 ГК РФ, должно соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценив по правилам статьи 431 ГК РФ изложенные в подпункте 1 пункта 3.1, пункте 6.1 Договора условия направлены на одностороннее внесудебное прекращение договора аренды, что прямо противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, а также недопустимо расширяет положения статьям 450, 619 ГК РФ, и не соответствует условиям прекращения договора в одностороннем порядке, установленном законодателем.

При этом недействительность спорных пунктов Договора не лишает арендодателя права на расторжение договора в судебном порядке в рамках статей 450, 619 ГК РФ.

Поскольку изложенные в спорных пунктах договора положения противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, суд приходит к выводу об их недействительности в силу статьи 168 ГК РФ, в части допускающей досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя не на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 5 пункта 3.1 Договора арендодатель имеет право приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий Договора.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность приостановления осуществляемой хозяйствующим субъектом деятельности, иначе как по решению суда, в связи с чем данный подпункт Договора также противоречит действующему законодательству.

В нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчиками в материалы дела не представлены безусловные доказательства, опровергающие доводы заместителя прокурора о противоречии спорных положений действующему законодательству.

Из содержания статьи 180 ГК РФ следует, что сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть в целом признана действительной. В подобных случаях из договора сторонам необходимо исключить условия, являющиеся противозаконными.

При изложенных обстоятельствах, подпункты 1, 2 пункта 4.1 Договора недействительны в части, обязывающей арендатора получить согласие арендодателя для передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам.

Подпункт 1 пункта 3.1, пункт 6.1 Договора недействительны в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя не на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Подпункт 5 пункта 3.1 Договора недействителен в полном объёме.

Таким образом, требования заместителя прокурора представляются законными обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объёме.

 

При подаче иска по настоящему делу в порядке статьи 52 АПК РФ государственная пошлина прокурором не уплачивалась.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Таким образом, Администрация как ответчик по рассматриваемому делу освобождена от уплаты государственной пошлины в доход федерального бюджета.

При этом в отношении второго ответчика – АО «ПБК» подлежат применению общие правила статьи 110 АПК РФ о распределении судебных расходов. В данном случае, с Общества в доход федерального бюджета следует взыскать 3 000 руб. государственной пошлины, подлежащей уплате по настоящему делу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования заместителя Прокурора Омской области удовлетворить.

Признать недействительными подпункты 1, 2 пункта 4.1 договор аренды земельного участка от 26.03.2019 №4/2019, заключенного между администрацией Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области и акционерным обществом «Первая Башенная Компания», в части, обязывающей арендатора получить согласие арендодателя для передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам.

Признать недействительным подпункт 1 пункта 3.1, пункт 6.1 договора аренды земельного участка от 26.03.2019 № 4/2019, заключенного между администрацией Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области и акционерным обществом «Первая Башенная Компания», в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя не на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Признать недействительным подпункт 5 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 26.03.2019 № 4/2019, заключенного между администрацией Тюкалинского городского поселения Тюкалинского муниципального района Омской области и акционерным обществом «Первая Башенная Компания».

Взыскать с акционерного общества «Первая башенная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                           С.В. Ярковой