ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-3702/2017

г. Вологда

02 июля 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2018 года.

В полном объёме постановление изготовлено 02 июля 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Рыбачий Стан» ФИО2 по доверенности от 07.03.2018

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рыбачий Стан» на решение Арбитражного суда                 Псковской области от 28 февраля 2018 года по делу № А52-3702/2017                                       (судья Бударина Ж.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Рыбачий Стан»                       (место нахождения: 181600, Псковская обл., Гдовский р-он, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - общество)  обратилось с исковым заявлением к  Комитету по управлению муниципальным имуществом Гдовского   (место нахождения: 181600, Псковская обл., Гдовский р-он, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – комитет) о взыскании 9 166 155 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений земельного участка (с учетом уточнений, принятых судом протокольным определением от 07.12.2017).

Определением суда от 07.12.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям, администрация Гдовского района.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 28 февраля                      2018 года по делу № А52-3702/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество не согласилось с судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на тот факт, что действия общества по строительству объектов недвижимости на спорном земельном участке не являлись самовольными, а осуществлялись в полном соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

В судебном заседании апелляционного суда представитель                                 общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

От комитета и третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Комитет и третьи лица, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, общество 11.04.2014 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 11 месяцев для проектно-изыскательских работ земельного участка площадью 23 000 кв. м, расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский р-н, городское поселение «Гдов», дер. Устье.

В районной газете «Гдовская заря» от 16.05.2014 № 20 опубликовано сообщение о возможности предоставления в собственность земельного участка площадью 23 000 кв. м, находящегося по указанному выше адресу, для размещения благоустроенной площадки для отдыха.

По результатам рассмотрения заявления общества постановлением Администрации от 17.06.2014 № 353 утверждена схема расположения указанного земельного участка.

На основании постановления администрации от 19.06.2014 № 361 земельный участок площадью 23000 кв. м предоставлен обществу в аренду по договору от 19.06.2014 № 22 для проектно-изыскательских работ на срок с 19.06.2014 по 18.06.2015.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 площадью 30479 кв. м поставлен на кадастровый учет 28.11.2014.

Общество 03.10.2014 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении арендованного земельного участка с уточненной площадью                 30 479 кв. м в собственность для размещения объектов рекреационного назначения.

Постановлением администрации от 06.10.2014 № 165 утверждены схема расположения и вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка.

В районной газете «Гдовская заря» от 17.10.2014 № 42 размещена информация о внесении поправки в первоначально опубликованное сообщение о продаже земельного участка, а именно: уточнена площадь земельного участка - 30479 кв. м, а также цель предоставления - для размещения объектов рекреационного назначения.

В соответствии с выпиской из отчета оценки от 03.12.2014 № 445, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Полис и К», рыночная стоимость данного земельного участка составляет 1 890 000 руб.

На основании постановления администрации от 09.12.2014 № 794 между обществом и комитетом заключен договор от 10.12.2014 № 167, по которому обществу в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 площадью 30479 кв. м, расположенный по адресу: Псковская обл., Гдовский р-н, городское поселение «Гдов», дер. Устье, для размещения объектов рекреационного назначения.

Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 зарегистрировано 09.02.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением администрации от 16.03.2015 № 129 обществу утвержден градостроительный план земельного участка.

На основании заявления общества от 17.03.2015 администрацией выданы 24.03.2015 разрешения на строительство на спорном земельном участке объектов недвижимости: кафе-гостиницы и пяти гостевых домов. В связи с чем истцом на участке возведены здание кафе-гостиницы и фундаменты шести зданий.

Вступившим в законную силу решением от 21.09.2016 по делу                                № А52-37/2016 договор купли-продажи от 10.12.2014 № 167 признан недействительным, исходя из того, что процедура предоставления земельного участка в собственность для целей, не связанных со строительством, предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации, не соблюдена. В признании недействительным договора аренды от 19.06.2014 № 22 отказано, со ссылкой на его незаключенность.

Решением суда от 22.06.2017 по делу № А52-2387/2016 суд применил последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, обязал общество и комитет совершить необходимые действия по регистрации права собственности муниципального образования «Гдовский район» на земельный участок с КН 60:03:0035601:52 площадью 30479 кв. м расположенный по адресу: Псковская область, Гдовский район, д. Устье, а Комитет возвратить обществу денежные средства в сумме 1 890 000 руб.

Комитетом и обществом 31.05.2017 подписан акт приема-передачи земельного участка.

Между тем, общество полагает, что в результате проведенных работ на земельном участке по возведению зданий, устройству водоема, удалению кустарниковой растительности и проч.  произошло значительное улучшение земельного участка.

Согласно заключению от 04.12.2017 № 126-НЖ, проведенному обществом с ограниченной ответственностью «Оценка Плюс» рыночная стоимость земельного участка с расположенными на нем фундаментами зданий, объектом незавершенного строительства, искусственным озером, мелиоративной канавой и трансформатором  составляет на дату оценки                             12 028 000 руб., в том числе стоимость земельного участка – 2 861 845 руб.

Полагая, что в период действия договоров аренды и купли-продажи общество за свой счет осуществило неотделимые улучшения земельного участка в размере 9 166 155 руб., что является, по мнению истца, неосновательным обогащением ответчика, общество обратилось с настоящими требованиями. 

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Исследовав материалы дела и изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 названной статьи).

Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

В рассматриваемом случае, предметом договора аренды, который признан незаключенным, являлся земельный участок, который по смыслу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации представляет собой природный объект, следовательно, его улучшением могут быть признаны только такие мероприятия, которые приводят к улучшению его полезных свойств.

Вместе с тем произведенные обществом затраты по сносу деревьев и кустов, оборудованию водоема, возведению здания  и устройству фундаментов, не имели своей целью улучшить земельный участок, а были непосредственно связаны с его подготовкой к строительству базы отдыха. Указанные обществом в исковом заявлении работы осуществлялись им в собственных интересах.

Оснований для возмещения за счет ответчика истцу понесенных расходов в качестве неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ) или убытков (статья 15 ГК РФ) апелляционный суд также не усматривает, поскольку из решения суда по делу № А52-37/2016 следует, что в данном случае спорный земельный участок был предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством, однако общество совершало последующие действия, связанные с подготовкой земельного участка к строительству, в получении разрешения на строительство (24.03.2015) и строительстве на спорном земельном участке объектов недвижимости. Как правильно указал суд первой инстанции, обществу, имеющему намерение осуществить строительство объектов недвижимости, надлежало изначально обратиться с заявлением о предоставлении участка по правилам, предусмотренным статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из установленных по делу № А52-37/2016 обстоятельств, а именно, что спорный земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 состоит из трех частей (земельных участков). Согласно Генеральному плану городского поселения «Гдов», утвержденному решением Собрания депутатов городского поселения «Гдов» от 23.08.2013                  № 129, земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 расположен в 2-х функциональных зонах: зеленые насаждения общего пользования (парки, скверы, бульвары) зоны рекреационного использования и иные территории сельскохозяйственного использования (ЛПХ, пашни) зоны сельскохозяйственного использования. В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения «Гдов», утвержденными решением Собрания депутатов городского поселения «Гдов» от 06.03.2014                   № 157, земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 расположен в двух территориальных зонах: зоне зеленых насаждений общего пользования Р-1 (2 части земельного участка) и зоне территорий сельскохозяйственного использования СХ-2 (1 часть участка). В числе видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в данных территориальных зонах, возведение кафе-гостиниц, гостевых домиков не предусмотрено. Доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка либо изменение территориальных зон, на которых расположен участок, в установленном порядке, ни на дату осуществления мероприятий, связанных со строительством, ни на дату рассмотрения настоящего спора, обществом  суду не представлено. Приняв в собственность спорный участок, общество выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 28 февраля 2018 года по делу № А52-3702/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рыбачий Стан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. Романова