АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-778/2025

Дело № А55-666/2023

г. Казань

18 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хайруллиной Ф.В., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сузько Н.В. (протоколирование ведется с использованием систем веб-конференции, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии посредством системы веб-конференции представителя:

истца – ФИО1 (доверенность от 06.02.2025),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элита» 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.08.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024

по делу № А55-666/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элита» к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, Управлению Росреестра по Самарской области, Департаменту градостроительства городского округа Самара, об обязании прекратить в отношении земельного участка ограничение (обременение) в виде ипотеки объекта недвижимости № 63:01:0513001:1518-63/466/2022-2, об обязании Управления Росреестра по Самарской области произвести регистрацию прекращения (обременения) в виде ипотеки объекта недвижимости, третьи лица: Прокуратура Самарской области; Министерство строительства Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Элита» (далее - истец, ООО «Элита», истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - Департаменту управления имуществом), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) об обязании прекратить в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0513001:1518, площадью 632 кв. м, ограничение (обременение) в виде ипотеки объекта недвижимости № 63:01:0513001:1518-63/466/2022-2, об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию прекращения (обременения) в виде ипотеки объекта недвижимости № 63:01:0513001:518-63/466/2022-2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Прокуратура Самарской области; Министерство строительства Самарской области 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.08.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Элита» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Элита» является собственником здания, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.03.2012 серия 63-АЖ № 213661, в качестве основания для регистрации государственной регистрации права Общества на объект недвижимости послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.06.2011 № RU 63301000-028э.

Принадлежащее истцу здание находится на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0513001:1518, площадью 632 кв. м, который сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.09.2022; данный земельный участок расположен по адресу: Самарская область, г. Самара, в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей, Братьев К-вых, находится в муниципальной собственности г.о. Самара и обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства по договорам участия долевого строительства, основанием для регистрации которой указан договор участия в долевом строительстве (дата регистрации договора 13.05.2010, номер государственной регистрации 63:01:0513001:1518-63/466/2022-2, передача объекта - в течение 2 месяцев с 4 квартала 2011 года).

Письмом от 27.10.2022 № 15-07-10/43373 Департамент управления имуществом сообщил ООО «Элита», что рассмотрение вопроса о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка станет возможным после осуществления мероприятий, в том числе погашение в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении прав на данный земельный участок.

Полагая, что сохранение в ЕГРП записи об ограничении (обременении) спорного земельного участка без соответствующего законного основания нарушает права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество также указало, что ранее в рамках дел № А55-5828/2016, № А55-2298/2017, № А55-20052/2018, суды признали нарушение прав и законных интересов ООО «Элита» по вопросу предварительного согласования предоставления в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 41, как лица, имеющего исключительное право на приобретение земельного участка под принадлежащим обществу зданием на праве собственности.

При разрешении спора суды приняли во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А55-575/2020, в рамках Обществу было отказано в признании незаконным распоряжения Департамента управления имуществом от 10.12.2019 № 949 «Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 41», об обязании Департамента управления имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем рассмотрения заявления ООО «Элита» от 11.11.2019 в соответствии с действующим законодательством в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда. 

В частности, 14.05.2009 главой городского округа Самара было выдано ООО «Материк» разрешение на строительство № RU63301000-037 объекта капитального строительства - вторая очередь жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей (секции 5,6,7) этажность 9-10-9, общей площадью здания 15 488 кв. м, строительным объемом 48 696 кв. м и административное здание (№ 14 по генплану) этажность 3 этажа, общей площадью здания 1000 кв. м, площадью земельного участка 8133,2 кв. м.

02.06.2011 главой городского округа Самара выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 63301000-0283 объекта капитального строительства - административное здание (№ 14 по генплану), расположенный по адресу: 

<

...>.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:1518, поставленный на государственный кадастровый учет по заявлению Департамента управления имуществом от 19.09.2022, был сформирован путем преобразования из следующих земельных участков с кадастровыми номерами: 63:01:0513001:538, 63:01:0513001:1514, 63:01:0513001:1516, 63:01:0513001:1517.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:538 был обременен ипотекой, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРН от 13.05.2010 № 63-63 01/113/2010-242.

Главой администрации городского округа Самара ООО «Балтийский Меридиан плюс» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2015 № RU 63301000-050Э - вторая очередь жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей секции 5,6,7, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 43.

Указанный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 63:01:0513001:8, 63:01:0513001:10, 63:01:0513001:537, 63:01:0513001:539, 63:01:0513001:540, 63:01:0513001:542, 63:01:0513001:543, 63:01:0513001:544.

28.09.2015 главой администрации городского округа Самара было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Балтийский Меридиан плюс» № RU 63301000-051Э «1 этап второй очереди жилого дома с размещением офисных помещений и подземных гаражей», расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д. 119.

Указанный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 63:01:0513001:7, 63:01:0513001:10.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.07.2011 № 329 «Об утверждения Перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области и Порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области» к проблемным объектам отнесена жилая застройка с размещением подземных гаражей (секция 10), расположенная по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей, Братьев К-вых.

Постановлением Правительства Самарской области от 03.02.2020 № 62 «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 13.07.2011 № 329 «Об утверждения Перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области и Порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области» к проблемным объектам отнесена жилая застройка с размещением подземных гаражей (секция 8,9,10), расположенная по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей, Братьев К-вых.

Суды установили, что принадлежащее истцу здание является вновь построенным, возведено на месте ранее стоявшего по данному адресу жилого дома, состоявшего из двух строений (лит. Aal А2а и лит. ББ1Б26616263), общей площадью 156,5 кв. м, границами своего фундамента, занимавшие земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:538; занимает часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0513001:0010 и часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0513001:538.

Кроме того, суды сослались на данные публичной кадастровой карты, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:10 имеет разрешенный вид использования «Для строительства второй очереди жилого дома, центрального теплового пункта, трансформаторных подстанций, подземных автомобильных стоянок и административного здания», на котором находятся одиннадцатиэтажный жилой дом с кадастровым номером 63:01:0513001:1222 и иные объекты, не поставленные на кадастровый учет.

На земельном участке с кадастровым номером 63:01:0513001:1518 согласно публичной кадастровой карте расположены объекты капитального строительства, не поставленные на кадастровый учет.

Суды также указали, что спорный земельный участок находится на территории, в отношении которой постановлением администрации городского округа Самара от 27.02.2019 № 110 «Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей, Братьев К-вых в Ленинском районе городского округа Самара» утвержден проект межевания.

Суды приняли во внимание пояснения Департамента градостроительства г.о. Самары о том, что в соответствии с вышеуказанным проектом межевания земельный участок сформирован не был. Для формирования земельного участка истца под зданием необходимо было объединить земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0513001:538 и 63:01:0513001:0010, а затем из нового земельного участка сформировать новый под вновь построенным зданием. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:538 является архивным и из него сформирован земельный участок с кадастровым номером 63:01:0513001:1518, находящийся в собственности муниципального образования и обремененный ипотекой в пользу участников долевого строительства.

Суды сослались на то, что решением Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2020 по делу № А55-36009/2019 ООО «Меридиан» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.11.2022 по делу № А55-36009/2019 на публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» возложена обязанность произвести в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» выплату возмещения гражданам - участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства, в том числе участникам долевого строительства, включенным в реестр требований участников строительства на жилые помещения, машино-места объекта.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2023 по делу № А55-36009/2019 права ООО «Меридиан» на земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0513001:10, 63:01:0513001:1292, 63:01:0513001:8, 63:01:0513001:9 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (объекты незавершенного строительства: жилая секция № 8, кол-во этажей 16, общая площадь здания 7847 кв. м, расположенная по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский р-н, в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей и Братьев Коросте левых; жилая секция № 9, количество этажей 13, общая площадь здания 5910 кв. м, расположенная по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах в границах улиц Красноармейской, Ленинской, Рабочей и Братьев К-вых, жилая секция № 10 количество этажей 13, общая площадь здания 5910 кв. м), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения, переданы Фонду.

С учетом изложенного, суды, руководствуясь положениями статей 12.1, 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), статьи 334 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», пришли к выводу, что обременение спорного участка возникло в силу закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, поскольку строительство всех очередей жилой застройки в рамках выданного разрешения на строительство не завершено, проблемный объект строительства (секции 8,9,10) в эксплуатацию не введен, установленные пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке основания для прекращения ипотеки отсутствуют.

Между тем судами не учтено следующее.

Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства.

На основании пункта 11 статьи 53 Закона N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным названным Законом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется.

По смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено иными способами, предусмотренными действующим законодательством.

Таким образом, в силу действующего законодательства залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче инвестору (участнику строительства) объекта строительства, но и соблюдение баланса интересов всех участников строительства.

Целью института залога является обеспечение основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником основного обязательства. При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связанного, и прекращается вместе с ним.

Следовательно, решение вопроса о существовании залога зависит от разрешения вопроса о существовании основного обязательства, в обеспечении которого был установлен залог, поскольку не допускается существование залогового обязательства в отрыве от основного обязательства, обеспеченного залогом, а в отсутствии залогового обязательства, в свою очередь, не имеется оснований для сохранения в ЕГРН записи о залоге.

Общество в судах первой и апелляционной инстанций приводило доводы о прекращении обеспечительных функций залога, предусмотренных Законом о долевом строительстве: общество ссылалось на исполнение застройщиком обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию нежилого здания, что право собственности ООО «Элита» на здание не оспорено, недействительным не признано, при этом данный объект недвижимости представляет собой отдельно стоящее нежилое административное здание, земельный участок под которым сформирован исключительно для размещения нежилого здания, притязаний на нежилое здание и земельный участок под ним иных лиц не имеется. Общество также указывало на отсутствие доказательств обращения на основании статьи 14 Закона N 214-ФЗ взыскания на предмет залога.

Все эти доводы не нашли отражение в обжалуемых судебных актах.

Суды оставили без внимания, что спорный земельный участок площадью 632 кв. м был сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.09.2022 с кадастровым номером 63:01:0513001:1518, при этом действия по формированию и постановке на кадастровый учет спорного земельного участка в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Суды не учли, что квалификация арендных отношений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0513001:540, 63:01:0513001:541, 63:01:0513001:537, 63:01:0513001:542, 63:01:0513001:538, 63:01:0513001:539, 63:01:0513001:544, 63:01:0513001:543, как прекращенных осуществлена судами при рассмотрении дела № А55-14194/2018 с указанием на прекращение и залога указанного права в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 352 ГК РФ.

При таких обстоятельствах выводы судов о не применимости положений Закона о долевом строительстве и Закона об ипотеке, предусматривающие прекращение залога в случае завершения строительства со ссылкой на необходимость сохранения названных обеспечений прав дольщиков до момента завершения строительства проблемных объектов строительства (секции 8,9,10), являются преждевременными.

Кроме того, исходя из разъяснений пунктов 52, 53 постановления Пленумов № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Частью 1 статьи 47 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Общество указало в качестве ответчиков по настоящему делу Департамент управления имуществом и Управление Россреестра, при этом из материалов дела и судебных актов не следует, что суд предлагал истцу в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 46 АПК РФ, привлечь к участию в деле лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) в виде ипотеки.

В целях обеспечения правильного и своевременного рассмотрения дела данный вопрос может быть решен, в том числе при подготовке дела к судебному разбирательству, о чем указано в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2024 № 12 «О подготовке дела к судебному разбирательству в арбитражном суде».

При таких обстоятельствах, принятые по делу судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело, принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить надлежащих ответчиков, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле доказательствам и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства, распределить между сторонами судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 09.08.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по делу № А55-666/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова 

Судьи Ф.В. Хайруллина

 А.Х. Хисамов