АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902; факс: (4842) 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А23-2669/2018

30 июля 2018 года

г.Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 23.07.2018

Полный текст решения изготовлен 30.07.2018

 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Харчикова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлениюобщества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 109044, Москва, пл. Таганская, д. 12, стр. 5)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 248000, 

<

...>)

об оспаривании отказа в государственной регистрации перехода права собственности и об обязании произвести  государственную регистрацию перехода права собственности,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - арбитражного управляющего ФИО2 (117628, Москва, а/я 21,)

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель ФИО3, доверенность от 27.02.2018, паспорт, 

от заинтересованного лица – представитель ФИО4, доверенность от 29.12.2017 № 153-03-оз, удостоверение, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Новые горизонты" (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Управлению Росреестра по Калужской области (далее - управление) о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты  недвижимости и земельные участки, который выразился в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 23.01.2018 № 40/003/016/2017-4181. 4182, 4183, 4184, 4185, 4186, 4187, 4188, 4189, 4190, 4191.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий ФИО2.

В обоснование требования заявитель указывает на отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и отсутствие заявления продавца, который является ликвидированным юридическим лицом, также не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

От требования о взыскании судебных расходов и расходов по уплате государственной пошлины заявитель письменно отказался.

Управление представило отзыв и копии материалов, послуживших основанием для принятия отказа в государственной регистрации перехода права собственности, заявленные требования не признает, считает свой отказ законным и обоснованным.

Арбитражный управляющий ФИО2 представил отзыв, в котором просил удовлетворить в полном объеме заявленные требования. 

Суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

На основании положений статей 9, 65, 70 (часть 31), 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено при указанной явке по представленным доказательствам с учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, установленного распределения бремени доказывания, доводов заявления, объёма и существа возражений.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании решения Арбитражного суда Калужской области от 02.06.2015 по делу № А23-5768/2013 в отношении ООО "Акуловские пруды" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) введено конкурсное производство в рамках процедуры банкротства. Определением суда от 29.06.2016 конкурсным управляющим ООО "Акуловские пруды" утвержден ФИО2

На основании протокола о результатах проведения торгов от 20.02.2017 № 212059 по продаже имущества ООО "Акуловские пруды", между конкурсным управляющим ООО "Акуловские пруды" ФИО2 и ООО "Новые горизонты" 06.03.2017 заключен договор купли-продажи имущества № 1, в соответствии с условиями которого ООО "Акуловские пруды" передал, а общество приняло среди прочего дом охраны общей площадью 47,7 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:257; дом администрации общей площадью 105,4 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:258; земельный участок площадью 32 854 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:259; земельный участок площадью 2 016 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:260; земельный участок площадью 1 320 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:261.

Общество 11.10.2017 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации прав собственности на указанные объекты.

Управление уведомлением об отказе в государственной регистрации от 23.01.2018 № 40/003/016/2017-4181. 4182, 4183, 4184, 4185, 4186, 4187, 4188, 4189, 4190, 4191 отказало обществу в государственной регистрации права собственности на указанные объекты в связи с тем, что лицо, указанное в заявлении в качестве  правообладателя  не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Калужской области с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015     № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствие с пунктом 3 ч 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

В части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости указаны основания приостановления по решению государственного регистратора государственной регистрации прав, среди которых указано и такое основание, как  лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в силу статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости, отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Законом о государственной регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). 

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. 

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. 

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. 

Данные выводы согласуются с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 01.09.2009 № 1395/09. Кроме того, в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. 

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судом, право собственности продавца на дом охраны общей площадью 47,7 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:257; дом администрации общей площадью 105,4 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:258; земельный участок площадью 32 854 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:259; земельный участок площадью 2 016 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:260; земельный участок площадью 1 320 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:261 никем не оспорено. Обязательства по совершенной сделке купли-продажи продавцом и покупателем исполнены, общество платежным поручением № 1 от 17.02.2017 и платежным поручением № 2 от 17.03.2017 оплатило сумму 6 050 000 руб., продавец в лице конкурсного управляющего ООО "Акуловские пруды" ФИО2 согласно акта приема-передачи от 06.03.2017 передал обществу, а общество приняло, среди прочего дом охраны общей площадью 47,7 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:257; дом администрации общей площадью 105,4 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:258; земельный участок площадью 32 854 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:259; земельный участок площадью 2 016 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:260; земельный участок площадью 1 320 кв.м с кадастровым номером 40:03:010103:261.

Невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности, представляющей собой государственную регистрацию возникновения права собственности у покупателя, свидетельствует о нарушении прав и интересов заявителя и необходимо с учетом отсутствия государственной регистрации права собственности продавца и его ликвидации обязать управление произвести государственную регистрацию права собственности на здание охраны общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:257; административное здание общей площадью 105,4 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:258; земельный участок общей площадью 32 854 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:259, земельный участок общей площадью 2 016 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:260; земельный участок общей площадью 1 320 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:261.

Письменное волеизъявление заявителя отнести на себя расходы по уплате государственной пошлины и судебных расходов является его собственным процессуальным риском (статья 9 АПК РФ), не ущемляет права и законные интересы третьих лиц, а потому удовлетворяется судом.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

заявленное требование удовлетворить.

Признать частично недействительным решение Управления Росреестра по Калужской области от 23.01.2018 № 40/003/016/2017-4181, 4182, 4183, 4184, 4185, 4186, 4187, 4188, 4189, 4190, 4191.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 

<

***>) в течение месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" (ОГРН 

<

***>) права собственности на:

-здание охраны общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:257, расположенное по адресу: 

<

...> строение 2;

-административное здание общей площадью 105,4 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:258, расположенное по адресу: 

<

...> строение 1;

-земельный участок общей площадью 32 854 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:259, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, деревня Акулово;

-земельный участок общей площадью 2 016 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:260, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, деревня Акулово;

-земельный участок общей площадью 1 320 кв.м., кадастровый номер 40:03:010103:261, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, деревня Акулово.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятияв Двадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                                                                                                    Д.В. Харчиков