АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10635/2022

г. Уфа

18 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.05.2023

Полный текст решения изготовлен 18.05.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по заявлению

Акционерного общества "Интеграл" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, 

Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холмы-2" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к 1) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

2) Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Третьи лица:

-УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ;

- Администрацию ГО г. Уфа РБ.

о признании записи от 23.03.2016г. о прекращении государственной регистрации договора арены земельного участка № 543-13 от 31.05.2013г. недействительной;

о признании отказа от 01.03.2022г. № КУВД-001/2021-49310469/8 в государственной регистрации права на объект незаконным

при участии в судебном заседании:

от истца (в режиме веб-конференции) – ФИО3, доверенность - от 09.10.2021, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

от ответчика (1) – ФИО4, доверенность № 54 от 12.04.2023, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

от ответчика (2) – ФИО5, доверенность № ФН-М04-04-1/1921-Ю от 16.03.2023 года, диплом о высшем юридическом образовании, удостоверение № МЗИО0515 от 28.12.2022 года;

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ

 

Акционерное общество "Интеграл" в лице конкурсного управляющего ФИО2 и Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холмы-2" обратилось с иском  о признании записи от 23.03.2016г. о прекращении государственной регистрации договора арены земельного участка № 543-13 от 31.05.2013г. недействительной; о признании отказа от 01.03.2022г. № КУВД-001/2021-49310469/8 в государственной регистрации права на объект незаконным.

Определением суда от 17.11.2022 произведена замена судьи Перемышлева И. В. на судью Абдуллину Э.П. для рассмотрения дела № А07-10635/2022. 

07.03.2023 через сервис подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов.

18.04.2023 через сервис подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ответчика (3) поступил отзыв.

Представитель ответчика (1) заявил о пропуске срока на обжалование отказа. С требованиями не согласна.

Представитель ответчика (2) с требованиями не согласен, поддерживает доводы представителя ответчика (1).

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме.

Возражений относительно рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании не поступило.

Иных дополнительных документов не поступило, заявлений, ходатайств не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Требования мотивированы следующими обстоятельствами.

31.03.2013г. между АО «Интеграл» и Управлением по земельным ресурсам г.Уфы был заключен договор аренды №543-13 земельного участка с кадастровым №02:55:050223:314, общей площадью 7678 кв.м. для проведения  работ по проектированию и строительству группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями.

Согласно п. 3.1. договора срок аренды установлен с 01.04.2013г. по 14.12.2015г.

12.05.2017г. площадь арендуемого земельного участка была уточнена до 6019 кв.м., о чем сторонами было согласовано путем подписания дополнительного соглашения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-537/2016 от 10.10.2016 г. по требованию АО «РОСТ БАНК» в отношении АО «Интеграл» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-537/2016 от 16.10.2018г. (резолютивная часть оглашена 09.10.2018г.) АО «Интеграл» признан несостоятельным банкротом, в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2

Согласно ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

31.08.2020г. земельный участок с кадастровым №02:55:050223:314 был проинвентаризирован и включен в конкурсную массу должника.

Порядок продажи имущества должника определен ст.139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Решением комитета кредиторов АО «Интеграл» от 11.09.2020 г. утверждено Положение о порядке условиях и начальной цене продажи имущества АО «Интеграл» Лоты №277-№290, в т.ч. Лот№281 (права аренды на земельный участок) , что подтверждается протоколом комитета кредиторов от 11.09.2020 г.

22.09.2020г. АО «Интеграл» был изготовлен межевой план на земельный участок с кадастровым №02:55:050223:314 для установления и уточнения границ. Согласно данного межевого плана площадь земельного участка составила уже 1609 кв.м.

В период с 25.01.2021 г. по 26.04.2021 г. были поэтапно проведены торги в форме аукциона, повторные торги, торги в форме публичного предложения и торги без объявления цены по продаже имущества должника АО «Интеграл», в т.ч. по Лоту №281.

26.04.2021г. по Лоту №281 были подведены итоги торгов в форме договоров купли-продажи без объявления цены.

26.04.2021г. между АО «Интеграл» и ООО «Специализированный застройщик «Холмы-2» был заключен договор купли-продажи Лота №281.

22.11.2021г. АО «Интеграл» и ООО «Специализированный застройщик «Холмы-2» обратились в Управление Росреестра по Республике Башкортостан с заявлением о государственной регистрации договора уступки права аренды по итогам торгов.

01.12.2021г. за №КУВД-001/2021-49310469/41 Управлением Росреестра по РБ было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав по причине того, что якобы договор аренды не зарегистрирован (запись о государственной регистрации прекращена 23.03.2016г.), что не соответствует действительности по следующим основаниям :

1)12.05.2017г. к вышеуказанному договору был заключено и зарегистрировано дополнительное соглашение;

2)Министерством земельных и имущественных отношений РБ продолжает начислять арендную плату;

3)Письмом исх.№АМ-06-3/406 исх.-729 от 26.11.2021 г. Министерство земельных и имущественных отношений РБ подтвердило действительность договора аренды №543-13, заключенный с АО «Интеграл», которая направлялось в адрес Заинтересованного лица-1;

4) С заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Заявители обратились к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права аренды на Объект в установленном законом порядке с предоставлением необходимых документов.

Однако 01.03.2022 г. Заинтересованное лицо-1 отказало в государственной регистрации права сославшись на п.3 ч.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации».

Заявителя, считая, что отказ в государственной регистрации права на Объект противоречит ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 14, 26, 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и нарушает права и законные интересы заявителей, обратились с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ все представленные доказательства по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, недействительными является их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической. 

Как следует из материалов дела, 31.03.2013 между АО «Интеграл» и Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан был заключен договор аренды № 543-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050223:314, общей площадью 7 678 кв.м.

Указанный договор прошел государственную регистрацию 01.07.2013, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, содержащийся на договоре.

Согласно пояснений представителя истца(ов) 12.05.2017 площадь арендуемого земельного участка была уточнена до 6 019 кв.м, о чем сторонами подписано дополнительное соглашение.

Из отзыва Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан следует, что «04.12.2013 Ленинским районным судом города Уфы Республики Башкортостан вынесено решение по делу № 2-4537/2013, по которому за ФИО6, ФИО7 признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050223:1646. 23.12.2013 изготовлено мотивированное решение в окончательной форме. 

26.11.2014 поступила апелляционная жалоба на вышеуказанное решение. По результатам рассмотрения жалобы решение оставлено без изменения, жалоба без удовлетворения.

Соответственно, указанное решение вступило в силу с 24.01.2014 и согласно положениям ст. 210 ГПК РФ подлежит исполнению.

17.04.2014  в ответ на обращение ФИО7, ФИО6 о расторжении договора от 31.05.2013 № 543-13 аренды земельного участка в связи с оформлением части земельного участка в собственность на основании указанного выше решения Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило, что рассмотрение данного вопроса возможно после выхода постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о внесении изменений площади земельного участка, предоставленного указанным договором аренды. После выхода постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в указанный договор аренды будут внесены изменения с последующими изменениями в сведения Управления Росреестра по РБ. 

20.06.2014 в адрес ОАО «Интеграл» направлено уведомление о необходимости провести кадастровые работы по размежеванию участка 02:55:050223:314, с целью исключения площади, представленной в собственность гражданам по решению Ленинского районного суда города Уфы Республики Башкортостан. После выполнения указанных работ, ОАО «Интеграл» следовало обратиться с заявлением на имя главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о внесении изменений в постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.04.2013 № 1317.

15.04.2016 в ответ на обращение ФИО7, ФИО6 от 24.03.2016 № 01-01-7822 УЗИО г. Уфы сообщило, что договор от 31.05.2013 № 543-13 аренды земельного участка, заключенный с ОАО «Интеграл», продлен на неопределенный срок, а заявление о перераспределении земельного участка подано в случаях, не предусмотренных ст. 39.27 ЗК РФ.

15.04.2016 в ответ на обращение ФИО7, ФИО6 вх. № С-3912 от 16.03.2016 с просьбой прекратить договор от 31.05.2013 № 543-13 аренды земельного участка и снять обременение на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним УЗИО г. Уфы сообщило, что 22.03.2016 подано заявление в Управление Росреестра по РБ о снятии обременения по указанному договору аренды земельного участка.

12.05.2017 между УЗИО г. Уфы и АО «Интеграл» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в договор от 31.05.2013 № 543-13 аренды земельного участка, согласно которому площадь участка с кадастровым номером 02:55:050223:314 считать равной 6 019 кв.м.».

Таким образом, пояснения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан свидетельствуют о том, что основанием для заключения дополнительного соглашения о внесении изменений № 1 в договор от 31.05.2013 № 543-13 аренды земельного участка, в части уменьшения площади земельного участка, послужило решение Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан по делу № 2-4537/2013. 

На основании вышеизложенного, заявителем в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 12.05.2017 о внесении изменений № 1 в Договор от 31.05.2013 № 543-13 аренды земельного участка.  

Из п. п. 3, 4 указанного дополнительного соглашения, заключенного между АО «Интеграл» и Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан следует, что соглашение, подписанное сторонами, вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Арендатор обязан зарегистрировать соглашение в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 1 месяца с момента его подписания. Все расходы по государственной регистрации соглашения несет арендатор. 

Однако в материалы дела истцом не представлено доказательств государственной регистрации указанного дополнительного соглашения.

Согласно пояснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения стороны сделки не обращались.     

В соответствии п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, дополнительное соглашение от 12.05.2017, в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ, а также исходя из условий дополнительного соглашения, подлежало государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании вышеизложенных норм, учитывая установленную дополнительным соглашением от 12.05.2017 о внесении изменений № 1 в Договор от 31.05.2013 № 543-13 аренды земельного участка обязанность АО «Интеграл» зарегистрировать соглашение в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 1 месяца с момента его подписания, АО «Интеграл» должно было понимать о риске неблагоприятных последствий, вызванных отсутствием государственной регистрации указанного дополнительного соглашения. 

16.10.2018 решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-537/2016 АО «Интеграл» признан несостоятельным (банкротом), в отношении АО «Интеграл» открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Из заявления, пояснений представителя истца, следует, что в связи с признанием АО «Интеграл» несостоятельным (банкротом) земельный участок с кадастровым номером 02:55:050223:314, был проинвентаризирован (Инвентаризационная опись товарно-материальных ценностей от 31.08.2020) и включен в конкурсную массу.

Решением комитета кредиторов АО «Интеграл» от 11.09.2020 утверждено Положение о порядке, условиях и начальной цене продажи имущества АО «Интеграл» Лоты № 277-290, в т.ч. Лот № 281 (право аренды на земельный участок 02:55:050223:314), что подтверждается протоколом комитета кредиторов от 11.09.2020.

26.04.2021 между АО «Интеграл» и ООО «Специализированный застройщик «Холмы-2» был заключен договор купли-продажи Лота № 281.

Из материалов дела следует, что 22.11.2021 ФИО8, действующий по доверенности от имени АО «Интеграл» и ООО «Холмы-2» обратился с заявлениями о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050223:314.

Согласно описей документов, принятых для оказания государственных услуг от 22.11.2021 на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор уступки права аренды по итогам торгов Лота № 281 от 26.04.2021.

01.12.2021 государственный регистратор прав провел правовую экспертизу представленных документов и в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» принял решение о приостановлении государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды.

01.03.2022 в связи с неустранением причин приостановления, в осуществлении государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды, на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ – отказано. 

Принимая указанное решение, государственный регистратор прав исходил из того, что в ЕГРН в отношении заявленного земельного участка с кадастровым номером 02:55:050223:314 отсутствовала запись о государственной регистрации договора аренды, по которому осуществляется уступка прав.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.05.2013 № 543-13 прекращена 23.03.2016.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку запись об аренде земельного участка была прекращена 23.03.2016, государственная регистрация договора уступки этого права аренды, не представлялась возможной.

В связи с вышеизложенным, истцом заявлено также требование о признании записи от 23.03.2016 о прекращении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.05.2013 недействительной.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из пояснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан следует, что согласно сведений содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости 01.07.2013 на основании заявления Муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан зарегистрирован договор аренды от 31.05.2013 № 543-13 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050223:314, заключенный с арендатором  - ОАО «Интеграл».

22.03.2016 ФИО9, действующая по доверенности от 20.11.2015 № 95-Д обратилась в электронной форме в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Вышеизложенные нормы свидетельствует о том, что прекращение ограничения в виде аренды возможно на основании заявления, с которым вправе обратиться одна из сторон договора аренды. Необходимости представления иных документов, действующим законодательством не предусмотрено.

На основании вышеизложенного, в связи с поступившим заявлением одной из сторон договора - Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 23.03.2016 право аренды АО «Интеграл» прекращено в Едином государственном реестре недвижимости.

В обоснование требований о признании записи о прекращении государственной регистрации договора аренды недействительным, заявитель ссылается на возобновление договора аренды на неопределенный срок, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ и, следовательно, запись об аренде не подлежала прекращению.

Из письма Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.09.2018 № 29712, направленного в адрес Внешнего управляющего АО «Интеграл» ФИО2 следует, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в ответ на запрос (исх. № 39 от 10.09.2018) повторно направляет список действующих договоров аренды на земельные участки, заключенных с АО «Интеграл».

Судом установлено, что в вышеуказанном списке, в том числе имеется договор аренды от 31.05.2013 № 543-13 и дополнительное соглашение № 1 к нему от 12.05.2017.

Из письма Управления по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 26.11.2021 № АМ-06-3/4-06исх.729, направленного в адрес Конкурсного управляющего АО «Интеграл» ФИО2 следует, что Управление по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в ответ на обращение (вх. № У-06-Вх-645) направляет информацию о действующих договорах аренды земельных участков с АО «Интеграл», согласно которой, договор аренды от 31.05.2013 № 543-13 является действующим.

Из отзыва Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан следует, что «договор от 31.05.2013 № 543-13 аренды земельного участка (с учетом внесенных в него изменений относительно площади) являлся фактически действующим, отсутствие записи об обременении земельного участка в виде аренды носило исключительно формальный характер».

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений, в том числе о правах, ограничениях прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 25, ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, поскольку запись о договоре аренды от 31.05.2013 № 543-13 погашена 23.03.2016 и Единый государственный реестр недвижимости не содержит сведений о государственной регистрации договора аренды, дополнительного соглашения к нему, правовые последствия, в виде возобновления договора аренды на неопределенный срок, не наступили.  

Судом также принято во внимание заявление представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан о пропуске срока исковой давности на обжалование записи от 23.03.2016 о прекращении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.05.2013.

В обоснование указанного заявления, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан представило определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2018 по делу № А07-537/2016 об истребовании из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан информации (сведений) об обременениях земельных участков, в том числе, в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050223:314.

Во исполнение указанного определения суда, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.01.2018 № 02/201/002/2018-997, в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050223:314.

Из указанной выписки следует, что в графе «ограничение прав и обременение объекта недвижимости» информация отсутствует.

Кроме того, согласно п. 3.1. договора срок аренды установлен с 01.04.2013г. по 14.12.2015г.

Согласно п. 3.2. договора по истечении срока, указанного в п. 3.1. договор может быть продлен по соглашению сторон.

Арендатору, при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до  истечения срока, установленного в п. 3.1. договора уведомить об этом Арендодателя в письменной форме.(п.3.3. договора)

Согласно п. 5.3.3. договора по истечении срока действия настоящего договора Арендатор обязан в 10-дневный срок не позднее 24.12.2015г. передать участок по акту приема-передачи Арендодателю.  

Согласно п 6.3. договора по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1. и неполучения от  Арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В силу статей 610, 622 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором, и после истечения этого срока земельный участок подлежит возвращению арендодателю по акту приема-передачи. 

Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды. 

Согласно статье 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Договор аренды заключен сторонами 31.05.2013г. то есть до вступления в законную силу нормы об обязательном проведении торгов (до 01.03.2015). 

Срок действия договора аренды от 31.05.2013г.  прекращен 14.12.2015г.

К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения из этого общего правила предусмотрены статьей 39.6 ЗК РФ. В числе оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса). 

Подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии, в том числе, условия, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, а также представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что договор от 31.05.2013г. прекратил свое действие в связи с истечением его срока, приняв во внимание, что объектов, зарегистрированных за обществом, на спорном земельном участке не имеется, учитывая выраженное арендодателем в переписке с обществом отсутствие намерения продолжать арендные правоотношения,  а также в связи с переходом права собственности на объект недвижимости в обще долевую собственность, отсутствуют основания для предоставления земельного участка в аренду без торгов,  как оснований для продления договора на неопределенный срок отсутствуют.

Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, подлежат применению к договорам аренды публичного земельного участка лишь в тех случаях, когда арендатор на основании действующего земельного законодательства имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907). 

В рассматриваемом случае продление договора от 31.05.2013г. на неопределенный срок, минуя процедуру проведения торгов, без наличия на то соответствующих правовых оснований будет свидетельствовать о предоставлении хозяйствующему субъекту необоснованной преференции и создаст для него конкурентные преимущества перед другими субъектами предпринимательской деятельности, потенциально готовыми принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу. 

Доводы заявителя, полагающего, что действие договора от 31.05.2013г. не прекратилось по истечении его срока основаны на неправильном толковании норм материального права, а также условий спорного договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Поскольку АО «Интеграл» являлось участником (лицом, признанным несостоятельным (банкротом)) производства по делу № А07-537/2016 (лицом, признанным несостоятельным (банкротом)) и суд в вышеуказанном определении указал на необходимость внешнему управляющему предоставить соответствующие документы и доказательства, суд приходит к выводу, что АО «Интеграл» узнало в 2018 г. об отсутствии в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050223:314 зарегистрированного ограничения в виде аренды.

Таким образом, трехмесячный срок на обжалование записи от 23.03.2016 о прекращении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.05.2013 истек. 

Заявителями также заявлено требование об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан осуществить государственную регистрацию права аренды и выдать выписку из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права.

Вместе с тем, учитывая вышеуказанные обстоятельства, а также, представленный акт от 20.03.2023 о прекращении договора аренды, составленный Управлением по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, на основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ, уведомлений Управления по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан исх. №№ АМ-М04-06-3/5262, АМ-М04-06-3/5263 от 24.11.2022, суд не находит оснований для удовлетворения указанного требования.

Государственная пошлина за рассмотрение иска в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истцов.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Акционерного общества "Интеграл" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Холмы-2" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании записи от 23.03.2016г. о прекращении государственной регистрации договора арены земельного участка № 543-13 от 31.05.2013г. недействительной;

и о признании отказа от 01.03.2022г. № КУВД-001/2021-49310469/8 в государственной регистрации права на объект незаконным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина