ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-32111/2024

Дело № А40-308790/23

г. Москва

23 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.

судей Алексеевой Е.Б., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ФИО4-Инвест" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2024 г. по делу № А40-308790/23 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФИО4-Инвест" к ИП ФИО1 о взыскании 4 643 716 руб. 23 коп. 

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 15.11.2023 г.); от ответчика ФИО3 (по доверенности от 03.05.2024 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИО4-Инвест" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженности по договору аренды помещения № 993/02/01 от 24.11.2022 г. по арендной плате в размере                                 1 341 828 руб. 23 коп., а также неустойки за просрочку оплаты за период с 26.09.2023 г. по 29.02.2024 г. в размере 333 888 руб., с последующим ее начислением по день фактического исполнения денежного обязательства, штрафа за приостановление коммерческой деятельности в размере 2 080 000 руб., а также штраф за расторжение договора по вине арендатора согласно п. 11.3.1 договора в размере 888 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2024 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 347 215 руб., неустойка в размере 107 934 руб. 99 коп. с последующим ее начислением по дату фактического исполнения обязательства в размере 0,2% от суммы задолженности, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что суд первой инстанции при рассмотрении дела не применил положения ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к неправильному толкованию спорных условий договора аренды, а также не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «ФИО4-Инвест» (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды помещения № 993/02/01 от 24.11.2022 г. в отношении передачи в аренду на 3 года (п. 5.1.) помещения № 5 площадью 48,7 кв.м. (далее – помещение), расположенного на 3-м этаже ТРЦ «Мозаика» по адресу: 115193, г. Москва, 7-ая ФИО4, 9.

Арендатор принял помещение в аренду по акту от 28.12.2022 г., выполнил отделочные работы в помещении, начал ведение коммерческой деятельности по розничной торговле техникой Apple в магазине под торговым наименованием «iStudio» и оплачивал арендную плату.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в сентябре 2023 г. арендатор в нарушение условий договора прекратил оплачивать арендную плату, с 24.10.2023 г. прекратил ведение коммерческой деятельности, вывез свой товар и оставил помещение.

За пользование помещением арендатор обязался ежемесячно вносить фиксированную часть арендной платы, состоящую из базовой арендной платы в размере 260 000 руб., сверх того НДС, и эксплуатационного платежа в размере 110 000 руб., сверх того НДС, в срок до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (п.п. 4.3, 4.4. договора, ст. 7 приложения №1 к договору).

Кроме того, арендатор обязался ежемесячно оплачивать плату за фактическое потребление коммунальных услуг, размер платы определяется по показаниям счетчиком, а в части компенсации доли расходов арендодателя на содержание мест общего пользования – исходя из доли помещения арендатора в площади мест общего пользования ТРЦ «Мозаика» на основании расчета арендодателя (п. 4.7. договора).

За просрочку внесения платежей п. 9.4. спорного договора предусмотрена неустойка в размере 0,2 % от просроченной суммы за каждый день, за неправомерную приостановку коммерческой деятельности п. 9.7. договора предусмотрена неустойка в размере 20 000 руб. в день за первые 10 дней нарушения, начиная с 11-ого дня –                         40 000 руб. за каждый день.

Арендодатель направлял арендатору претензии с требованием возобновить коммерческую деятельность и оплатить задолженность (письма исх. № 313-23 от 25.10.2023 г., исх. № 327-23 от 07.11.2023 г.), однако арендатор нарушения не устранил, задолженность не погасил.

В связи с указанными нарушениями арендодатель отказался в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора в дату 31.12.2023 г. и потребовал оплатить штраф в связи с досрочным расторжением договора (согласно п.п. 11.2.1, 11.2.6, 11.3. договора), о чем уведомил арендатора письмом исх. № 372-23 от 19.12.2023 г. (получено арендатором по системе ЭДО 20.12.2023 г.).

Штраф в связи с досрочным расторжением договора по вине арендатора установлен п. 11.3. договора в размере фиксированной части арендной платы за 4 месяца, что соответствует сумме 1 760 000 руб. С учетом удержания обеспечительного платежа в счет частичной оплаты штрафа (по письму исх. № 372-23 от 19.12.2023 г.) неоплаченной остается часть штрафа 880 000 руб.

Таким образом, как указывает истец, на дату обращения с настоящим иском в суд у арендатора перед арендодателем имеется следующая задолженность по договору: по фиксированной части арендной платы за период с 01.10.2023 г. по 31.12.2023 г. общая сумма задолженности составляет 1 332 000 руб., включая НДС 20%; по плате за фактическое потребление коммунальных услуг за период с 01.10.2023 г. по 30.11.2023 г. сумма задолженности составляет: 4 485 руб. 72 коп. с НДС за октябрь 2023 г., 5 342 руб. 51 коп. с НДС за ноябрь 2023 г., итого: 9 828 руб. 23 коп., включая НДС 20%; неустойка за просрочку внесения фиксированной части арендной платы (п. 9.4. договора) за период аренды октябрь-декабрь 2023 г.: 0,2% от просроченной суммы в день, рассчитанная по 29.02.2024 г. включительно, составляет 333 888 руб.; штраф за неправомерную приостановку ведения коммерческой деятельности                         (п. 9.7. договора) составляет: 2 080 000 руб. за период с 24.10.2023 г. по 19.12.2023 г.; штраф в связи с досрочным расторжением договора по вине арендатора                                  (п. 11.3. договора) за вычетом удержанного обеспечительного платежа составляет                  888 000 руб.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 347 215 руб., неустойка в размере 107 934 руб. 99 коп. с продолжением начисления неустойки на сумму 343 742 руб. за период с 01.03.2024 г. по дату фактического исполнения обязательства в размере 0,2 % от суммы задолженности, в остальной части иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Заявитель жалобы указывает на то, что согласно п. 1 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Руководствуясь указанными нормами права, в п. 5.1.2. договора стороны договорились о заключении ряда последовательных краткосрочных договоров аренды с общим сроком аренды 3 года, первый из которых вступает в силу в момент подписания договора, а возникновение прав и обязанностей по последующим договорам связано с. наступлением отлагательного условия - отсутствием факта государственной регистрации договора в качестве долгосрочного.

Статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает права сторон сделки отказаться от ее исполнения до наступления отлагательного условия. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды также не предусматривают право сторон отказаться от исполнения договора, заключенного под отлагательным условием, в отсутствие нарушений второй стороны договора.

Таким образом, как полагает истец, стороны не имели права отказаться от автоматического возобновления договора аренды на новый срок, поскольку в момент «автоматического возобновления» происходило не заключения нового договора, а возникновение прав и обязанности по краткосрочному договора аренды, заключенному сторонами в момент подписания договора.

Однако, вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца в данной части.

Как установлено судом первой инстанции, в соответствии с п. 5.1 договора он считается заключенным и вступает в силу как долгосрочный договор аренды с момента государственной регистрации, а как краткосрочный договор аренды – с момента его подписания, и действует до окончания срока, указанного в п. 5.1.1 договора, если не будет расторгнут ранее в соответствии с положениями договора или действующего законодательства.

В соответствии с п. 5.1.1 договора срок аренды начинает исчисляться с даты начала и составляет 3 года.

Согласно п. 1.1.9 договора дата начала означает наиболее раннюю из следующих дат: дату фактического начало ведения коммерческой деятельности арендатора в помещениях либо в дату наступления 46-го календарного дня с даты допуска. Дата начала подтверждается подписанием акта приема-передачи помещения.

Пунктом 5.1.2 договора стороны пришли к соглашению, что с даты подписания настоящего договора обеими сторонами и до момента государственной регистрации настоящий договор считается заключенным как краткосрочный договор аренды и действует 11 (одиннадцать) месяцев с момента подписания настоящего договора.

Если настоящий договор как долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован до истечения 11 (одиннадцать) месяцев, указанных в настоящем пункте, договор автоматически возобновляется (пролонгируется) на период равный           11 (одиннадцать) месяцам (период возобновления) на условиях настоящего договора аренды необходимое количество раз до тех пор, пока настоящий договор не будет зарегистрирован. Количество периодов возобновления ограничено достижением общего срока аренды, указанным в п. 5.1.1. настоящего договора.

При этом, судом первой инстанции указано на то, что согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в п. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (п. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской  Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В п. 5.1.2. спорного договора стороны пришли к соглашению, согласно которому договор, действуя как 11-месячный краткосрочный договор аренды до момента его государственной регистрации, автоматически возобновляется на новый срок при наступлении установленного условия – факта отсутствия государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор не содержит специальных сроков, условий, запретов для уведомления об отказе продлить договор на новый срок, арендатор не ограничен в реализации данного права также и законом.

По смыслу положений ст.ст. 450, 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть продлен на новый срок только по соглашению сторон. Так, срок аренды можно продлить дополнительным соглашением к договору аренды. Положение об автоматической пролонгации договора при определенных условиях может быть включено и в текст договора.

По общему правилу понуждение к заключению договора не допускается (ст. 1, п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то он был заключен как краткосрочный договора аренды, на что прямо указано в п. 5.1.2 договора.

В соответствии с п. 11.1 договора настоящий договор прекращает действие, в том числе, по истечении срока аренды.

Ссылка заявителя жалобы на то, что стороны в договоре прямо и однозначно установили срок аренды – 3 года с даты передачи помещения в аренду по акту, что указано в п. 5.1.1. договора и п. 6 приложения № 1 к договору, а также, что другие положения договора также подтверждают волю сторон на установление арендных отношений на 3 года, не имеет правового значения для правильного разрешения настоящего спора, поскольку условие для признания данного договора в качестве долгосрочного договора в виде его государственной регистрации не наступило.

В разделе 11 договора установлены основания для досрочного расторжения договора по вине той или иной стороны (п.п. 11.2, 11.5. договора) предусмотрено право арендодателя на немотивированный отказ от исполнения договора (п. 11.4.).

Применительно к обстоятельствам настоящего дела арендатор своим письмом исх. № 180923-ма/мск от 18.09.2023 г. именно отказался от пролонгации краткосрочного договора аренды на новый срок, а не расторгнул его в одностороннем порядке.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что последним днем аренды является 24.10.2023 г., договор прекратил свое действие с 25.10.2023 г. с истечение срока аренды на основании п. 11.1.1 договора и отказом арендатор от пролонгации договора аренды на новый срок.

Для исполнения требований п. 10.1., 10.1.1, 10.1.2. договора арендатору необходимо произвести подготовку помещения к сдаче.

В связи с вышеизложенным 10.10.2023 г., по системе ЭДО ответчик в адрес             ООО «ФИО4-Инвест» направил письмо № 101023-ма/мск от 10.10.2023 г. с просьбой согласовать график проведения работ, а также с просьбой 24.10.2023 г. в 15 часов 00 минут, обеспечить явку надлежащем образом уполномоченного представителя, для участия в сдаче помещения и подписания акта возврата.

Письмом № 296-23 от 11.10.2023 г. в согласовании работ по подготовке помещения к сдаче отказано.

В последующем, 24.10.2023 г. представитель ООО «ФИО4-Инвест» на сдачу помещения не явился.

В отсутствие представителя ООО «ФИО4-Инвест», но в присутствии сотрудников соседних арендаторов, составлен акт возврата помещения от 24.10.2023 г.

Также 25.10.2023 г. акт возврата помещения с комплектами ключей направлены в адрес ООО «ФИО4-Инвест» заказным письмом с уведомлением.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что обязанность по внесению арендной платы у ответчика была по 24.10.2023 г. включительно, в связи с чем, в отсутствие доказательств оплаты требования истца о взыскании задолженности по фиксированной части арендной платы и переменной части арендной платы удовлетворены частично за период с 01.10.2023 г. по 24.10.2023 г. пропорционально периоду времени, в который ответчик фактически занимал помещение, в размере 347 215 руб. (фиксированная арендная плата – 373 742 руб. и переменная арендная плата – 3 473 руб.).

За просрочку внесения платежей п. 9.4. договора предусмотрена неустойка в размере 0,2 % от просроченной суммы за каждый день, за неправомерную приостановку коммерческой деятельности п. 9.7. договора предусмотрена неустойка в размере 20 000 руб. в день за первые 10 дней нарушения, начиная с 11-ого дня –                      40 000 руб. за каждый день.

Штраф в связи с досрочным расторжением договора по вине арендатора установлен п. 11.3. договора в размере фиксированной части арендной платы за                      4 месяца, что соответствует сумме 1 760 000 руб. 

С учетом удержания обеспечительного платежа в счет частичной оплаты штрафа (по письму исх. № 372-23 от 19.12.2023 г.) неоплаченной остается часть штрафа                     880 000 руб.

Истцом ко взысканию были заявлены неустойка за просрочку внесения платежей по договору аренды помещения № 993/02/01 от 24.11.2022 г. за период с 26.09.2023 г. по 29.02.2024 г. в размере 333 888 руб.; неустойка по договору аренды помещения                   № 993/02/01 от 24.11.2022 г. за период с 01.03.2024 г. по день фактического исполнения обязательства в размере 0,2% от суммы задолженности; штраф за приостановление коммерческой деятельности в размере 2 080 000 руб.; штраф за расторжение договора по вине арендатора согласно п. 11.3.1 договора в размере 888 000 руб.

Вопреки доводам истца судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении иска в части взыскания штрафа за приостановление коммерческой деятельности в размере 2 080 000 руб. и штрафа за расторжение договора по вине арендатора в размере 888 000 руб., поскольку в рассматриваемом случае основания для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде штрафов не наступили, виновные действия со стороны ответчика отсутствуют.

При этом суд первой инстанции правомерно указал на то, что с ответчика подлежит взысканию неустойка, начисленная на сумму фиксированной арендной платы, подлежащей оплате за период с 01.10.2023 г. по 24.10.2023 г., которая составляет сумму 107 934 руб. 99 коп. 

Расчет взысканной неустойки апелляционным судом проверен и признан правильным, в остальной части требования истца о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 330 Гражданского кодекса РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Поскольку факт нарушения обязательств ответчика подтвержден материалами дела, требование истца о взыскании неустойки, начисленной на сумму 343 742 руб. за период с 01.03.2024 г. по дату фактического исполнения обязательства в размере                    0,2 % от суммы задолженности правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции. 

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2024 г. по делу № А40-308790/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

 

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Е.А. Мезрина 

 

                                                                                                                      Е.Б. Алексеева