АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 29.07.2019 Дело № А40-198123/2017 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2019 года. 

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2019 года.  

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Шишовой О.А., судей Кобылянского В.В., Кольцовой Н.Н., при участии в заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 25 декабря 2018 года № 11/д, от ответчика: не явился, извещён, рассмотрев 25 июля 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» на решение от 11 января 2019 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Рыбиным Д.С., и постановление от 10 апреля 2019 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда,  

принятое судьями Савенковым О.В., Проценко А.И., Кораблевой М.С., по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» к обществу с ограниченной ответственностью «САТЬЯ Сервис» о взыскании задолженности и неустойки и по встречному иску о внесении изменений в охранно-арендный договор, 

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры Агентство  по управлению и использованию памятников истории и культуры (далее – истец,  агентство) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым  заявлением, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с  ограниченной ответственностью «Сатья сервис» (далее – ответчик, общество)  4.542.442 руб. 50 коп. задолженности и 3.747.191 руб. 21 коп. неустойки в связи с  ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной  платы по охранно-арендному договору от 01 декабря 2000 года № 53 за период с  декабря 2016 года по май 2017 года.  

Ответчик обратился со встречным иском, уточненными в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении  изменений в охранно-арендный договор от 01 декабря 2000 года № 53 в части  установления с января 2017 года по договору ставки арендной платы за  пользование объектом культурного наследия «Два дома, начало ХIХ в., с  палатами XVII в. – Дом, начало ХIХ в.» общей площадью 798,9 кв.м,  расположенного по адресу: 

<

...>, в  размере 731.459 руб. 53 коп., а также о признании права ответчика требовать  уменьшения арендной платы соразмерно используемой площади объекта  культурного наследия «Два дома, начало ХIХ в., с 2 палатами XVII в. – Дом,  начало ХIХ в.» общей площадью 798,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, до момента введения в эксплуатацию  восстанавливаемых арендуемых помещений.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2019 года  первоначальный и встречный иски удовлетворены в части. С ответчика в пользу  истца взыскано 2.571.259 руб. 68 коп. задолженности и 535.313 руб. 03 коп.  неустойки. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.  Встречный иск удовлетворен частично, в охранно-арендный договор от 01  декабря 2000 года № 53 внесены изменения в части установления с января 2017  года ставки арендной платы за пользование объектом культурного наследия «Два  дома, начало ХIХ в., с палатами XVII в. – Дом, начало ХIХ в.» общей площадью  798,9 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>, в размере 731.459 руб. 53 коп. в месяц. В удовлетворении остальной части  встречных требований отказано.  

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10  апреля 2019 года указанное решение оставлено без изменения.  

Истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной  жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города  Москвы от 11 января 2019 года, постановление Девятого арбитражного  апелляционного суда от 10 апреля 2019 года и направить дело на новое  рассмотрение в суд первой инстанции.  

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца  поддержал доводы, заявленные в кассационной жалобе.  

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени, дате  и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в том числе путем  публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда  Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.  

Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть  дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного в  соответствии с действующим законодательством.  

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения  представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм  

материального и процессуального права, а также соответствие выводов,  содержащихся в обжалуемых решении суда первой инстанции, постановлении  суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим  обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной  инстанции не находит оснований для отмены указанных судебных актов исходя  из следующего.  

Как установлено судами, 01 декабря 2000 года между ГУОП г.Москвы,  являющимся правопредшественником агентства (арендодателем), и обществом  (арендатором) заключен охранно-арендный договор № 53 (далее - договор), по  условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное  пользование объект культурного наследия федерального значения «Два дома,  начало ХIХ в., с палатами XVII в. – Дом, начало ХIХ в.» общей площадью 798,9  кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.  Срок действия договора определен до 01 декабря 2038 года.  

В соответствии с пунктом 5.2 договора, с учетом дополнительных  соглашений к нему, размер арендной платы за пользование объектом  устанавливается по рыночной ставке арендной платы, определенной на  основании отчета независимого оценщика, подготовленном в соответствии с  Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» по заказу арендодателя.  

Согласно пункту 5.7 договора при изменении размера арендной платы в  соответствии с пунктом 5.2 договора арендодатель направляет в адрес  арендатора уведомление (заказным письмом), подписанное арендодателем, с  указанием нового размера арендной платы. В данном случае размер арендной  платы считается измененным в односторонне порядке и согласованным  сторонами.  

26 октября 2016 года агентство направило в адрес в арендатора  уведомление № 2603/12 об изменении с 01 декабря 2016 года размера  ежемесячной арендной платы до 1.059.990 руб. с учетом НДС, который  определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной величины годовой  арендной платы от 13 сентября 2016 года № АО-542/1.  

Не согласившись с установленной в уведомлении от 26 октября 2016 года   № 2603/12 ставкой арендной платы, посчитав ее завышенной и  непропорционально увеличенной относительно средних рыночных ставок,  уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности за  соответствующий период, арендатор обратился к оценщику. В соответствии с  отчетом индивидуального предпринимателя ФИО2 от 12 февраля 2018  года № 57.18 итоговая величина стоимости месячной арендной платы  арендуемого помещения составила на 13 сентября 2016 года – 515.899 руб. 83  коп. с учетом НДС.  

В период с декабря 2016 года по май 2017 года арендатор не вносил  арендные платежи в полном объеме, в связи с чем на стороне последнего  образовалась задолженность в размере 4.542.442 руб. 50 коп. Также на  основании пункта 6.2.1. договора арендодатель произвел начисление пени в  размере 3.747.191 руб. 21 коп. за период с 10 декабря 2016 года по 09 июня 2017  года. В связи с тем, что требования о добровольном погашении задолженности  по арендной плате и пени, были оставлены арендатором без исполнения,  арендодатель обратился с иском в суд.  

При рассмотрении дела, ответчик заявил встречный иск, с требованиями  о внесении изменения в части установления с января 2017 года по договору  ставки арендной платы за пользование объектом культурного наследия в размере  515.899 руб. 83 коп., а также о признании права ответчика требовать уменьшения  арендной платы соразмерно используемой площади объекта, в связи с  невозможностью использования помещений по целевому назначению, в силу их  непригодности.  

Суд первой инстанции по ходатайству ответчика назначил проведение  судебной оценочной экспертизы по определению ежемесячной рыночной  стоимости права пользования на условиях аренды спорным объектом  недвижимого имущества по состоянию на 13 сентября 2016 года, поручив ее  проведение эксперту ООО «ЭКСО» ФИО3  

Согласно выводам заключения эксперта ежемесячная рыночная стоимость  права пользования на условиях аренды объектом, переданным по договору  

обществу, на 13 сентября 2016 года с учетом НДС и без учета операционных  расходов составляет 731.459 руб. 53 коп.  

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной  связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, условия договора, руководствуясь положениями статей  1, 10, 428, 450, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей  82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  статей 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О  государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»,  пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре  аренды», пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в  постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктом 9  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 14 марта 2014 года   № 16 «О свободе договора и ее пределах», основываясь на выводах экспертного  заключения и приняв во внимание, что доказательств погашения задолженности  ответчиком не представлено, суд первой инстанции посчитал, что исковые  требования агентства подлежат частичному удовлетворению в размере 2.571.259  руб. 68 коп. задолженности и 535.313 руб. 03 коп. неустойки. Кроме того, суд  первой инстанции на основании заключения эксперта пришел к выводу, что  размер арендной платы, установленный истцом, является явно завышенным, в  связи с чем удовлетворил встречный иск в части внесения изменений в условия  договора в части размера арендной платы, подлежащей уплате ежемесячно.  

Приняв во внимание, что ответчиком не было представлено доказательств  того, что во взыскиваемый период времени он был лишен реальной  возможности использовать арендуемый объект по его непосредственному  назначению, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных  

исковых требований в части признания права ответчика требовать уменьшения  арендной платы соразмерно используемой площади объекта культурного  наследия.  

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной  инстанции.  

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся  в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки  доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи  170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).  

В кассационной жалобе истец ссылается на то, что ответчиком выбран  неверный способ защиты, при этом суд внес изменения в договор в части  установления иного размера арендной платы, нарушив порядок и условия  договора по внесению изменений, не признав одностороннюю сделку  (изменение размера арендной платы путем направления уведомления  арендатору) недействительной.  

Суд кассационной инстанции находит данные доводы несостоятельными,  поскольку они были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции,  которым дана надлежащая оценка с мотивами их отклонения.  

Апелляционным судом верно указано, что пунктом 5.9.1. договора  стороны прямо установили, что направление уведомления арендодателем  является способом изменения размера арендной платы, а не односторонней  сделкой, как указывает истец. Следовательно, при разрешении вопроса об  обоснованности действий истца в данной части подлежат применению нормы  пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Так, суд, признавая размер арендной платы, установленный истцом, явно  завышенным, правомерно исходил из следующего.  

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» при  рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение  которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской  

деятельности, судам следует принимать во внимание следующее. В тех случаях,  когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был  предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно  обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие  баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент  был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания  отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд  вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428  Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения,  изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого  контрагента.  

Также согласно пункту 22 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 «О  внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды"», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы  договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке  изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого  одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению  средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в  данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что  свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на  основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные  средние рыночные ставки.  

Таким образом, суд посчитал размер арендной платы, установленный с 01  декабря 2016 года уведомлением от 26.10.2016 № 2603/12 завышенным.  

Доводы жалобы о том, что отчет ООО «ЭКСО» об оценке рыночной  стоимости арендной платы за пользование помещениями не соответствует  положениям действующего законодательства об оценочной деятельности и  

федеральным стандартам оценки, поскольку в нем подобраны объекты-аналоги,  которые не соответствуют объекту оценки, что привело к занижению ставки  арендной платы и, что данный отчет не может являться надлежащим  доказательством по делу, отклоняются судом кассационной инстанции,  поскольку суды установили, что экспертом исследование проведено объективно,  на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей  специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт  основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность  и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и  практических данных. Экспертом по предоставленным документам и с учетом  аналогов переданных помещений было установлено состояние помещений, и в  последующем дан мотивированный вывод о размере арендной платы за  исследуемый объект.  

Суды пришли к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам  эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными  доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суды  посчитали надлежащим доказательством по делу.  

Судами оценены имеющиеся в деле доказательства и доводы,  приведенные лицами, участвующими в деле. При этом, исследование и оценка  доказательств являются прерогативой судебных инстанций, рассматривающих  дело в качестве судов первой и апелляционной инстанций.  

Доводы жалобы рассмотрены и подлежат отклонению судом  кассационной инстанции, поскольку сводятся фактически к повторению  утверждений, исследованных и отклоненных судами первой и апелляционной  инстанций, об ошибочности выводов судов о применении норм права  относительно установленных ими по делу обстоятельств не свидетельствуют, и  направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами  на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по  причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки суда,  что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.  

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что фактические  обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании  полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле  доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а  окончательные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и  представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм  материального и процессуального права.  

Положения статей 286-288 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями  данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной  инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных  актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами  норм материального и процессуального права и не позволяют ему  непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические  обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции  подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют  и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на  основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности  судебного разбирательства, что недопустимо (определение Конституционного  Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О).  

Несогласие с выводами суда первой инстанции, апелляционного суда,  иная оценка фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не  означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является  основанием для отмены судебных актов в обжалуемой части судом кассационной  инстанции.  

Нарушений норм процессуального права, несоблюдение которых является  основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4  статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судом кассационной инстанции не установлено.  

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебных актов  не имеется.  

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2019 года и  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2019  года по делу № А40-198123/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу  Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство  по управлению и использованию памятников истории и культуры» – без  удовлетворения.  

Председательствующий-судья О.А. Шишова  

Судьи: В.В. Кобылянский 

 Н.Н. Кольцова