АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-31719/2016

г. Краснодар

25 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2018  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Звезда-Стрела» (ИНН 6154091471, ОГРН 1046154006942) – Спорышева М.А. (доверенность от 11.12.2017), в отсутствие представителей истца – Комитета по управлению имуществом города Таганрога, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2017 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р.) по делу № А53-31719/2016, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Звезда-Стрела»(далее – общество) о взыскании 319 783 рублей неустойки (штрафа) по договору аренды от 29.07.2015 № 15-232 и 405 797 рублей неустойки (штрафа) по договору аренды от 29.07.2015 № 15-233.

Решением от 01.02.2017 исковые требования удовлетворены. С общества в пользу комитета взыскано в общей сумме 725 580 рублей неустойки, в доход федерального бюджета – 17 512 рублей государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что предусмотренные пунктом 4.9 договоров обязательства по осуществлению жилищного строительства в срок до 17.07.2016 общество не выполнило. Пунктом 8.1 договоров установлено, что обязательства по комплексному освоению земельных участков обеспечиваются уплатой неустойки. Во исполнение требований аукциона комитет и общество заключили соглашения о неустойке от 29.07.2015 № 4, 5, которыми согласовали уплату штрафа в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договорам аренды. В обеспечение уплаты штрафных санкций стороны заключили договоры залога от 29.07.2015 № 4, 5. По состоянию на 01.08.2016 на предоставленных ответчику в аренду земельных участках находятся объекты незавершенного строительства. Поскольку по истечении срока действия договоров аренды для завершения жилищного строительства на земельных участках не обеспечено выполнение всех условий по их комплексному освоению, – начисление неустойки правомерно, ходатайство о снижении ее размера (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс) ответчик при рассмотрении дела не заявил. Доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, не представлено.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.04.2017 решение от 01.02.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в иске. С комитета в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 тыс. рублей. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что пунктами 1, 2.2 постановления администрации города Таганрога от 31.05.2011 № 1625 (далее – постановление от 31.05.2011 № 1625) принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в г. Таганроге, Северном жилом массиве, микрорайон III, площадью 18,9880 га (кадастровые номера: 61:58:0004523:122, 61:58:0004523:121, 61:58:0004480:57, 61:58:0004523:105), и микрорайон IV, площадью 6,7896 га (кадастровые номера: 61:58:0004525:24, 61:58:0004524:63, 61:58:0004524:59), для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с пунктом 5.7.4 постановления от 31.05.2011 № 1625 срок осуществления жилищного строительства – 5 лет с момента заключения договоров аренды; арендатор должен обеспечить жилищное строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки, вводом в эксплуатацию не менее 80 тыс. кв. м жилья. Данные требования сформулированы применительно ко всем 7 земельным участкам общей площадью 25,7776 га, образующим территорию III и IV микрорайонов Северного жилого массива, включены в документацию об аукционе, размещенную в газете «Таганрогская правда». Победителем аукциона по приобретению права аренды 7 земельных участков для комплексной жилой застройки (микрорайоны III, IV) признано ОАО «Таганрогский металлургический завод» (далее – завод), 22.07.2011 в отношении данных участков заключены договоры аренды. Впоследствии в результате объединения создано 2 земельных участка (кадастровые номера 61:58:0000000:39729, 61:58:0000000:39728). В отношении участка 61:58:0000000:39729, образующего в совокупности территорию IV микрорайона площадью 67 896 кв. м, комитет и завод заключили договор аренды от 12.12.2012 № 12-424, предусматривающий предоставление земельного участка для комплексной жилой застройки Северного жилого массива, сроком до 17.07.2016. По договору от 31.07.2014 права и обязанности арендатора завод передал обществу. На основании постановления администрации города Таганрога от 15.07.2015 № 2066 земельный участок с кадастровым номером 61:58:0000000:39729 разделен на 18 участков, в отношении которых 29.07.2015 комитет и общество заключили 18 договоров аренды, включая исследуемые (№ 15-232, 15-233). При этом обязательства первоначального арендатора по комплексной жилой застройке Северного жилого массива в течение 5 лет с момента заключения первоначального договора аренды, то есть в срок до 17.07.2016, с вводом в эксплуатацию не менее 80 тыс. кв. м жилья, основанные на постановлении от 31.05.2011 № 1625 и протоколе об итогах аукциона от 18.07.2011 № 11-4, остались неизменными. В совокупности упомянутые 18 земельных участков составили территорию IV микрорайона Северного жилого массива; с учетом предусмотренного постановлением от 31.05.2011 № 1625 объема жилой застройки для III и IV микрорайонов (80 тыс. кв. м) и соотношения площадей участков, образующих каждый из них (III микрорайон – 18,9880 га; IV микрорайон – 6,7896 га), объем требуемой комплексной жилой застройки IV микрорайона составил 21 071,3 кв. м. В рассматриваемых договорах, соглашениях о неустойке площадь требуемой комплексной застройки не определена. В ходе осуществления комплексной жилой застройки микрорайона IV Северного жилого массива в срок, установленный постановлением от 31.05.2011 № 1625, документацией об аукционе (до 17.07.2016), застройщиками в лице общества и субарендаторов введено в эксплуатацию 36 855,4 кв. м. Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в IV микрорайоне (36 855,4 кв. м) превысила объем требуемой жилой застройки для данного микрорайона (21 071,3 кв. м). Основания для вывода о нарушении обществом обязанности по комплексной жилой застройке IV микрорайона отсутствуют; соответственно, нет причин применения к ответчику обеспечивающей исполнение данной обязанности санкции в виде неустойки (штрафа).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2017 решение от 01.02.2017 и постановление апелляционного суда от 17.04.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку не исследованы содержание и соотношение обязательств, возложенных на арендатора спорными договорами и закрепленных в соглашениях о неустойке случаев наступления ответственности, а также условий, предусмотренных извещением о проведении аукциона.

При новом рассмотрении решением от 22.12.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.02.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Суды определили, что общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в IV микрорайоне (36 855,4 кв. м) превышает следующий из постановления от 31.05.2011 № 1625 объем требуемой жилой застройки для данного микрорайона (21 071,3 кв. м). Установив объем обязательств арендатора, предусмотренный договорами от 29.07.2015 № 15-232, 15-233, с учетом планировочной и межевой документации применительно к спорным земельным участкам, и фактически выполненных обязательств, суды пришли к выводу о том, что оснований для применения к ответчику санкции в виде штрафа не имеется.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение от 22.12.2017 и апелляционное постановление от 22.02.2018, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что предметом исковых требований явилось не исполнение обществом обязательств, связанных с комплексным освоением земельных участков 61:58:0004524:78, 61:58:0000000:44747. Ответчик не выполнил свои обязательства в рамках договоров от 29.07.2015 № 15-232, 15-233. Осуществление жилищного строительства на иных перечисленных земельных участках не означает наличие оснований для неисполнения обязательств, вытекающих из рассматриваемых договоров в соответствии с разрешительной документацией. Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что права и обязанности арендатора перешли к третьим лицам (в соответствии с договорами уступки) отклоняется, поскольку уступка осуществлена после согласования в пунктах 4.9 договоров и 1.3 соглашений о неустойке срока осуществления строительства (до 17.07.2016) и нарушения данного срока.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, отмечая, что общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в IV микрорайоне – 36 855,4 кв. м, которая превышает объем требуемой жилой застройки для данного района согласно постановлению от 31.05.2011 № 1625 (21 071,3 кв. м). Оснований для вывода о нарушении обществом обязанности по комплексной жилой застройке IV микрорайона как обеспечивающей публичный интерес муниципального образования город Таганрог по обеспечению граждан жильем, не имеется, применение к ответчику санкции в виде неустойки неправомерно.

В судебном заседании представитель общества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Иные лица явку процессуальных представителей в окружной суд не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено согласно статье 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков не разграниченной государственной собственности от 29.07.2015 № 15-232, 15-233, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов (кадастровый номер 61:58:0004524:78 площадью 1722 кв. м, кадастровый номер 61:58:0000000:44747 площадью 1357 кв. м), находящиеся по адресу: г. Таганрог Ростовской области, пер. 1-й Новый, 26-в, 26-г, для размещения комплексной жилой застройки; для жилой застройки Северного жилого массива. Срок аренды установлен с 29.07.2015 по 17.07.2016 (т. 1, л. д. 36 – 43; 52 – 60).

Согласно пункту 4.9 договоров арендатор обязуется осуществить жилищное строительство до 17.07.2016.

Пунктом 8.1 договоров предусмотрены особые условия обеспечения обязательств по комплексному освоению земельных участков – уплатой неустойки, соглашения о которой должны быть совершены в письменной форме. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств уплачивается штраф (405 797 рублей, 319 783 рубля, соответственно), в обеспечение уплаты которого заключаются договоры залога (на сумму не менее размера штрафа).

29 июля 2015 года комитет и общество заключили соглашения о неустойке № 4, 5 (т. 1, л. д. 48, 49; 65, 66).

В пунктах 1.2 соглашений стороны определили, что ответственность арендатора (штраф в размере 405 797 рублей, 319 783 рублей) наступает в следующих случаях: 1) по истечении срока действия договора аренды для завершения жилищного строительства на участке не обеспечено выполнение всех условий по комплексному освоению; 2) до истечения срока действия договора аренды он расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя по основаниям, предусматривающим вину арендатора.

Стороны также подписали договоры о залоге от 29.07.2015 № 4, 5 в обеспечение исполнения обязательств залогодателя (общества) по уплате неустойки в виде штрафа (т. 1, л. д. 44 – 47; 61 – 64).

Ссылаясь на то, что на участках, предоставленных обществу по договорам аренды от 29.07.2015 № 15-232, 15-233, жилищное строительство не осуществлено в срок до 17.07.2016, комитет потребовал от общества уплаты штрафных санкций в течение 14 дней со дня получения требований от 26.08.2016 (т. 1, л. д. 34, 35; 50, 51).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 2 статьи 30.2 данного Кодекса предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса.

В пункте 7 статьи 39.8 Земельного кодекса (в применимой редакции) отражено, что договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

Статьей 431 Гражданского кодекса установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суды обеих инстанций установили, что в рассматриваемых договорах аренды, соглашениях о неустойке площадь требуемой комплексной застройки применительно к спорным земельным участкам не определена, не конкретизированы также иные показатели. Предметом договоров явилась комплексная застройка (не комплексное освоение микрорайонов III, IV Северного жилого массива города Таганрога). Условие соглашений от 29.07.2015 № 4, 5 о неустойке перенесено из договора аренды разделенного земельного участка (кадастровый номер 61:58:0000000:39729), который имел своим назначением комплексное освоение земельных участков микрорайонов III, IV Северного жилого массива. Предметом же спорных договоров исключено наступление ответственности за обязательство по комплексному освоению земельных участков, поскольку в аренду передан отдельный участок, тогда как понятие комплексного освоения земельных участков не может относиться к одному земельному участку. Установив (во исполнение указаний суда кассационной инстанции) объем обязательств арендатора, предусмотренный договорами от 29.07.2015 № 15-232, 15-233 и фактически выполненных обязательств, суды обеих инстанций правомерно заключили об отсутствии оснований для применения к ответчику штрафных санкций.

Материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам судами дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Аргументы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в судах предыдущих инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют. Переоценка установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А53-31719/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Я.Е. Волков

А.И. Мещерин