ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-8636/2021

17 января 2022 года

город Омск

 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-14003/2021) Министерства имущественных отношений Омской области, (регистрационный номер 08АП-14002/2021) общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» на решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2021 по делу № А46-8636/2021 (судья Распутина В.Ю.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 14 150 469 руб. 55 коп., 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства финансов Омской области, Министерства культуры Омской области,

в судебном заседании приняли участие:

от ООО «МФ «Дента Плюс» - ФИО2 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2021 сроком на 3 года); ФИО3 (предъявлены удостоверение адвоката, доверенность от 09.01.2021 сроком на 3 года);

от Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО4 (предъявлены удостоверение, диплом, доверенность от 10.01.2022 сроком до 31.12.2022);

от Министерства финансов Омской области,  Министерства культуры Омской области – не явились, извещены надлежаще; 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» (далее – истец, ООО «МФ «Дента Плюс», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – ответчик, Министерство) о взыскании 14 150 469 руб. 55 коп. неосновательного обогащения. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Омской области и Министерство культуры Омской области.

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.10.2021, с учетом определения  от 08.11.2021 об исправлении опечатки, исковые требования удовлетворены частично, с Министерства имущественных отношений Омской области в пользу ООО «МФ «Дента Плюс» взыскано неосновательное обогащение в сумме 9 296 967 руб. 65 коп., из которых 4 418 069 руб. 25 коп. – расходы на выполнение работ по реконструкции объекта культурного наследия и 4 878 898 руб. 40 коп. – переплата по арендным платежам и пени (4 390 096 руб. 59 коп. переплата по основному долгу и 488 801 рубль 81 копейка – по пени), а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 61 595 руб. 79 коп. В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «МФ «Дента Плюс» и Министерство обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО «МФ «Дента Плюс» в поданной им апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить, взыскать неосновательное обогащение в сумме 13 663 549 руб. 43 коп. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции из суммы неосновательного обогащения были необоснованно исключены расходы на произведение капитального ремонта, в этой связи просит взыскать общую стоимость работ по реконструкции и капитальному ремонту здания в сумме 4 563 369 руб. 13 коп. Также истец полагает, что ему должны быть возвращены уплаченные арендная плата и пени в полном объеме, поскольку в течение всего срока аренды общество было лишено возможности использовать здание по назначению в связи с его недопустимым состоянием.

Министерство имущественных отношений Омской области в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В апелляционной жалобе и дополнениях к ней, поступивших 29.12.2021, ответчик указывает, что условиями договора обязанность по капитальному ремонту здания возложена на арендатора, в установленном законом порядке состояние здания, являющегося объектом культурного наследия, неудовлетворительным не признано, в связи с чем затраченные обществом на ремонт денежные средства не подлежат возмещению; внесение арендной платы также обусловлено договором и добровольно взятыми на себя истцом обязательствами по сохранению объекта культурного наследия. После выкупа имущества истец претензий Министерству не предъявлял. Кроме того, обществом пропущен срок исковой давности.

ООО «МФ «Дента Плюс» в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к отзыву возражало на доводы Министерства.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали поданные ими апелляционные жалобы и возражали на доводы процессуальных оппонентов.

Представитель Министерства ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств. В удовлетворении данного ходатайства отказано с учетом положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку такие доказательства в суд первой инстанции представлены не были, о наличии уважительных причин невозможности их своевременного представления ответчиком не заявлено.

Представители надлежаще извещенных третьих лиц в судебное заседание не явились; на основании положений статей 156, 266 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды № АН 1887 от 09.10.2015, заключенного при участии Министерства культуры Омской области, Министерством имущественных отношений Омской области был передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «ДЕНТА плюс» сроком на 10 лет объект культурного наследия - здание Омской городской станции скорой помощи, площадью 789,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Договор аренды № АН 1887 от 09.10.2015 был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, запись регистрации № 55-55/001-55/101/029/-7336/1, дата регистрации - 17.12.2015.

В соответствии с п. 1.1 договора целью использования объекта аренды является оказание медицинских услуг. Здание передано Обществу по акту приема-передачи от 09.10.2015. Как следует из акта приема-передачи, состояние переданного в аренду здания удовлетворительное. Аналогичным образом состояние здания как удовлетворительное определено в приложенном к договору аренды Акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015, являющемся приложением к охранному обязательству, утвержденному распоряжением Министерства культуры Омской области от 10.11.2015 № 528-рм.

Однако, как указал истец, состояние арендуемого здания, отраженное в акте приема-передачи от 09.10.2015 и Акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015, не соответствовало фактическому, поскольку здание оказалось непригодным для эксплуатации не только в целях оказания медицинских услуг, но и для любых иных целей.

 ООО «МФ «ДЕНТА плюс» профинансировало выполнение срочных противоаварийных работ на входной группе и иных работ в соответствии с научно-проектной документацией, направленных на приведение здания-памятника в состояние, когда его эксплуатация в качестве объекта аренды станет допустимой и безопасной для пребывания в нем людей и размещения оборудования. Общая стоимость выполненных работ составила 5 050 289 руб. 25 коп.. Указанные денежные средства были фактически оплачены обществом, что подтверждается представленными платежными поручениями.

По договору аренды № АН 1887 от 09.10.2015 за период с 09.10.2015 по 22.01.2019 истцом была уплачена арендная плата в сумме 8 188 576 руб. 78 коп., а также пени в сумме 911 603 руб. 52 коп. 

На основании договора купли-продажи арендуемого имущества № 1 от 14.01.2019 здание было приобретено в собственность, 29.01.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности, договор аренды № АН 1887 от 09.10.2015 был прекращен. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 01.02.2021 по делу № А46-9966/2020 был признан недействительным договор купли-продажи арендуемого имущества № 1 от 14.01.2019 в силу его ничтожности. Здание было истребовано у ФИО5, ФИО6, ФИО7, являвшихся его собственниками, восстановлена запись о праве собственности Омской области в Едином государственном реестре недвижимости. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2021 по делу № А46-9966/2020 решение Арбитражного суда Омской области от 01.02.2021 оставлено без изменения.

Истец, ссылаясь на возвращение объекта в собственность Омской области в состоянии после проведения противоаварийных и реставрационных работ, указал, что расходы, произведенные на выполнение работ сохранению объекта культурного наследия, являются неосновательным обогащением ответчика.

16.03.2021 истец направил ответчику претензию исх. № 02-04/07 с предложением   оплатить неосновательное обогащение в размере 14 150 469 руб. 55 коп., состоящее из неосновательно полученной арендной платы по договору аренды за период с 09.10.2015 по 22.01.2019 в сумме 8 188 576 руб. 78 коп., пени в сумме 911 603 руб. 52 коп., а также неосновательно сбереженных денежных средств по оплате выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия в сумме 5 050 289 руб. 25 коп.

Поскольку в добровольном порядке требования общества удовлетворены не были, ООО «МФ «Дента Плюс» обратилось в суд с настоящим заявлением. 

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

На основании статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. 

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 ГК РФ).

Согласно положениям статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Особенности аренды зданий регулируются также параграфом 4 Главы 32 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В обоснование заявленных требований ООО «МФ «ДентаПлюс» указало, что состояние арендуемого здания, отраженное в акте приема-передачи от 09.10.2015 и акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015, не соответствовало фактическому, поскольку здание оказалось непригодным для эксплуатации не только в целях оказания медицинских услуг, но и для любых иных целей.

Как следует из материалов дела, во исполнение пункта 2.2.13 договора аренды от 09.10.2015 г. № АН1887, подпункта 2 пункта 9 Акта № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015 общество согласовало с Министерством имущественных отношений и Министерством культуры Омской области проведение обследования технического состояния несущих конструкций объекта культурного наследия (исх. Минимущества от 05.11.2015 № 05-01/10972, исх. Минкультуры от 22.10.2015 № 5042).

Письмом исх. № 6328 от 16.12.2015 Министерство культуры Омской области выразило согласие на выполнение косметического ремонта внутренних помещений объекта, в связи с чем в порядке, установленном пунктом 2.2.13 договора аренды и статьей 45 Федерального Закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», обществом было получено задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ № 404, утвержденное в Министерстве культуры Омской области 27.01.2016.

Согласно пункту 15 задания № 404 от 27.01.2016 обществу надлежало провести предварительные работы по обследованию технического состояния здания, комплексные научные исследования, подготовить эскизный проект реставрации и приспособления здания, разработать научно-проектную документацию на проведение ремонтно-реставрационных работ с последующим представлением научно-проектной документации на согласование в Минкультуры.

Для выполнения указанного задания общество заключило договоры подряда № 34 и № 8/2016-СМ от 24.03.2016 с ООО «Строймир» (лицензия на разработку проектной документации по консервации, ремонту, реставрации, приспособлению и воссозданию объектов культурного наследия № МКРФ от 11.01.2013). 

По результатам проведенных комплексных научных исследований и оценки технического состояния здания ООО «Строймир» разработало соответствующую научно-проектную документацию, согласовав   ее   в   Министерстве   культуры   Омской   области   (письмо   исх.   №   2677).

По результатам обследования технического состояния здания, выполненного ООО «Строймир» в соответствии с заданием № 404 от 27.01.2016 были сделаны выводы о том, что общее техническое состояние здания-памятника является недопустимым, то есть строительные конструкции характеризуются снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (в соответствии с ГОСТ Р 55567-2013 «Порядок организации и ведения инженерно-технических исследований на объектах культурного наследия. Памятники истории и культуры»).

В связи с установленным в ходе научно-исследовательских работ техническим состоянием здания-памятника, исключающим его использование в определенных договором целях, 26.05.2016 Министерством культуры Омской области было выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ № 3170, согласно которому ООО «Интерстрой» было разрешено выполнить соответствующие аварийно-восстановительные мероприятия по входной группе (крыльцо, балкон).

В последующем актом освидетельствования конструктивных элементов здания от 23.06.2016 комиссия в составе, в том числе, начальника управления по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия Министерства культуры Омской области ФИО8, пришла к выводу о необходимости срочного проведения работ по устройству усиления конструктивных элементов здания-памятника (поддерживающих элементов лестничного марша).

14.09.2016 Министерство культуры Омской области выдало ООО «Интерстрой» разрешение № 5708 на выполнение всех видов работ, предусмотренных в научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия по ул. Косарева, д. 117 в г.Омске, подготовленной ООО «Строймир» и согласованной с Минкультуры Омской области в установленном порядке.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 01.02.2021 по делу № А46-9966/2020, вступившего в законную силу 06.05.2021, согласно которому был признан ничтожным договор купли-продажи имущества № 1 от 14.01.2019, здание было истребовано у ФИО5, ФИО6, ФИО7, являвшихся его собственниками, восстановлена запись о праве собственности Омской области в Едином государственном реестре недвижимости, здание было передано Минимуществу по акту приема-передачи от 04.06.2021.

Состояние здания отражено в акте осмотра объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия от 25.05.2021, подписанного представителями органа охраны объектов культурного наследия - главным специалистом управления по сохранению и государственной  охране  объектов  культурного  наследия  Министерства культуры Омской области ФИО9 и заместителем начальника управления по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия Министерства культуры Омской области ФИО10

В подпункте 2.2 данного акта осмотра было отражено, что проведены работы по сохранению объекта культурного наследия:

1) Противоаварийные мероприятия по входной группе юго-западного фасада (крыльцо, балкон). Разрешения на проведение работ от 26.05.2016 № 3170, от 14.07.2016 № 4383 выданы Министерством культуры Омской области. Выполненные на объекте работы приняты (акт приемки выполненных работ от 21.12.2016 № 8045).

2) Ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия. Разрешение на проведение работ от 14.09.2016 № 5708, от 13.01.2017 № 115 и были продолжены на основании разрешений на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия от 04.04.2019 № 2644, от 06.06.2019 № 4258, выданных Министерством культуры Омской области.

На объекте были выполнены следующие работы:

- ремонт входной группы со стороны главного фасада: трехступенчатое бетонное крыльцо штукатурено бетонным раствором; парапет крыльца штукатурен; балкон, расположенный над входом в здание, оштукатурен и окрашен, на ограждении в виде балясин и угловых тумб с растительным лепным декором, устранены сколы, декоративные элементы балкона также оштукатурены и окрашены; 

-           выполнены ремонтно-реставрационные работы в подвале: бетонныеоснования под полы, оштукатуривание стен и потолков;

- выполнены ремонтно-реставрационные работы на 1-м этаже: перекрытия под чистые полы, оштукатурены стены и потолки, монтаж гипсокартонных перегородок;

- выполнены ремонтно-реставрационные работы на 2-м этаже: перекрытия под чистые полы, оштукатурены стены и потолки, монтаж гипсокартонных перегородок;

- выполнены конструктивные решения: усиление проемов оконных блоков подвала и дверных проемов подвала, усиление проемов дверных проемов 1 и 2 этажей, монолитного пояса по наружным стенам, огрунтовка и окраска металлических конструкций балок 2 этажа, монтаж металлоконструкций стоек и балок перекрытия 2 этажа, устройство опорных стоек стены в подвале и лестницы, ведущей в подвал, керамзитобетонные столбики под стойки стропильной кровли, восстановлены кирпичные столбики на кровле по стенам фасада;

- выполнены общестроительные работы: устройство ленты из пескобетона на чердаке, монтаж профлиста по балкам перекрытия 2-го этажа, бетонное основание под пол в тепловом узле, кирпичная кладка стен Брандмауэра, кирпичная кладка стен фасада цокольного этажа, устройство подпорной стены вдоль стен фасада, устройство фальцевой кровли, монтаж профлиста перекрытия над 1 этажом с анкеровкой кирпичной кладки;

- отделочные работы на 1 этаже: шпатлевание стен и потолка, устройство перегородок из гипсокартонных листов с обшивкой с обеих сторон с одним дверным проемом;

- отделочные работы на 2 этаже: шпатлевание стен, устройство перегородок из гипсокартонных листов с обшивкой с обеих сторон с одним дверным проемом;

- отделочные работы в цокольном этаже: шпатлевание стен;

- устройство временного отопления, освещения;

- устройство ограждения из профлиста С-8 с металлическим каркасом по периметру строительной площадки;     

- устройство дренажной системы внутри здания с устройством колодцев;

- выполнены наружные работы: подключение к сетям теплоснабжения, водопровода, канализации, дренажной канализации, подключение к городской электросети, телефонной сети.

Судом первой инстанции установлено, что оценка технического состояния здания осуществлялась в ходе назначенной Арбитражным судом Омской области по делу № А46-3467/2017 строительно-технической экспертизы, а именно, определением Арбитражного суда Омской области от 17.09.2017 по делу № А46-3467/2017 по иску ООО «МФ «ДЕНТА плюс» к Министерству имущественных отношений Омской области о взыскании убытков в сумме 8 525 245 руб. 38 коп. была назначена строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы № 01/12, выполненной ООО «СПК «Сибцентрострой», при ответе на вопрос № 1: «В каком состоянии находилось здание Омской городской станции скорой медицинской помощи площадью 789,2 кв.м., литера А, расположенное по адресу: 

<

...> (далее помещение, объект) на момент предоставления его по договору аренды от 09 октября 2016 года № АН1887 (далее - договора аренды) до проведения ремонтно-реставрационных и противоаварийных работ (далее - ремонтно-строительные работы) фактически и по данным технического архива?» экспертами были сделаны следующие выводы: «1. В аварийном состоянии находились: балкон, крыльцо главного входа; 2. В недопустимом состоянии находились: перекрытия цокольного этажа, междуэтажные перекрытия; 3. В ограниченно-работоспособном состоянии находились: фундаменты и грунты основания, стены и перегородки, чердачные перекрытия, крыша и кровля, полы, заполнения оконных и дверных проемов, лестницы; 4. Строительные конструкции здания, которые находились в работоспособном состоянии, не выявлено; 5. Фактически на момент предоставления здания Омской городской станции скорой медицинской помощи площадью 7 8 9,2 кв.м., литера А, расположенное по адресу: 

<

...> по договору аренды от 09.10.2015 года № АН1887 до начала проведения ремонтно-реставрационных и противоаварийных работ здание находилось в недопустимом техническом состоянии (п. 3.15 ГОСТ Р 55567-2013). В недопустимом техническом состоянии находились скрытые конструкции перекрытий цокольного этажа и межэтажного перекрытия. Данные конструкции являются несущими и их разрушение привело бы к частичному или полному разрушению всего здания».

При ответе на вопрос № 2: «Какие из приведенных в части 2 научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, подготовленной ООО «Строймир» от 2015 года, и отраженных в актах приемки выполненных работ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, от 22 ноября 2016 года и актах приемки выполненных работ № 1, 2 от 12 октября 2016 года работы были необходимы для дальнейшей эксплуатации помещения и для использования объекта для медицинских целей при условии соблюдения абзаца 8 подпункта 1 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 26 ноября 2015 года, а также без которых эксплуатация и использование объекта были невозможны?» эксперты сделали следующий вывод: «Все работы из приведенных в части 2 Научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, подготовленной Обществом с ограниченной ответственностью «Строймир» от 2 015 года, и отраженных в актах приемки выполненных работ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, от 22 ноября 2016 года и актах приемки выполненных работ № 1, 2 от 12 октября 2016 года, были необходимы для дальнейшей эксплуатации помещений и всего здания в целом, вне зависимости от целей последующего использования здания. Данные работы должны были быть выполнены в любом случае, даже если бы здание не использовалось под медицинское учреждение. Выполнение всех работ было необходимо как в случае размещения в нем оборудования, оказывающего динамическое и вибрационное воздействие на конструкции здания, так и в случае неразмещения данного оборудования. При выполнении этих работ не имела значения цель использования объекта аренды и особенности его дальнейшей эксплуатации».

Работы выполнялись на основании договоров подряда № 3.2016 от 08.04.2016 и № 2016.05.16 от 16.05.2016. Объемы и стоимость выполненных работ указаны в актах приемки выполненных работ и справках о стоимости выполненных работ и затрат, составленных по форме КС-2, КС-3. Общая стоимость выполненных работ составляет 5 050 289 руб. 25 коп. Оплата работ произведена ООО «МФ «Дента Плюс».

Между тем, согласно заключению строительно-технической экспертизы № 01/12, выполненной ООО «СПК «Сибцентрострой», общая стоимость выполненных работ из состава работ в соответствии с актами приемки выполненных работ №№ 1,2 от 12.10.2016, №№ 1-1, 1-4, 1-6, 1-7 от 22.11.2016, относящихся к работам по реконструкции, составила 4 418 069 руб. 25 коп.

По смыслу статей 64, 71, 75 АПК РФ заключение представляет собой мнение эксперта (квалифицированного специалиста в конкретной области) относительно поставленных перед ним вопросов, имеющих значение при рассмотрении конкретного дела. Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом как доказательство, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции при вынесении решения учел, что как экспертиза, выполненная ООО «СПК «Сибцентрострой», так и экспертиза ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (представленная истцом в подтверждение завышенного размера арендной платы) были проведены в рамках иного судебного дела, причем результаты их не были оценены судом в силу оставления заявления общества без рассмотрения, однако каких-либо доказательств, достоверно опровергающих выводы заключений, от ответчика в материалы дела не представлено, соответствующие доводы не заявлены.

В связи с чем суд первой инстанции обоснованно счел возможным, оценив представленные заключения на предмет их соответствия закону, принять их в качестве доказательств по делу (статья 64 АПК РФ).

Требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости затрат на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия удовлетворено в части - в размере 4 418 069 руб. 25 коп.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом.

Утверждая, что состояние здания не признано в установленном законом порядке неудовлетворительным, Министерство, тем не менее, никак не опровергло представленные в материалы дела документы, свидетельствующие о непригодности здания для осуществления в нем какой-либо деятельности и опасности его для пребывания в нем людей. 

Кроме того, Постановление Правительства РФ от 29.06.2015 № 646 «Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии» регулирует вопрос признания объекта культурного наследия находящимся в неудовлетворительном состоянии на основании акта органа исполнительной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в соответствии с разграничением полномочий, - то есть для целей принятия такого акта. Отсутствие соответствующего акта органа исполнительной власти не ограничивает сторону арендных правоотношений в представлении доказательств того, что фактически объект находится в неудовлетворительном состоянии. Такие документы представлены истцом в рамках настоящего дела.

По общему правилу статьи 616 ГК РФ обязанности сторон по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом: арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Вследствие особенностей использования имущества, планируемой длительности правоотношений сторон (в данном случае договор аренды заключен на срок 10 лет) распределение обязанностей по содержанию имущества может быть иным.

Договором между сторонами предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта аренды (пункт 2.2.4 Договора). Таким образом, Договором обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора.

Возлагаемая на арендатора обязанность по сохранению имущества, в том числе, путем произведения капитального ремонта в течение длительного срока аренды, направлена на поддержание надлежащего состояния имущества. Данные положения договора, по оценке суда апелляционной инстанции, не могут означать, что на арендодателя ложится обязанность по полному восстановлению имущества, находящегося на момент передачи в аренду уже в аварийном состоянии  и приведению его в состояние, при котором будет возможна его эксплуатация.  Ни в договоре, ни в акте приема-передачи, ни в охранном обязательстве не указано, что имущество для эксплуатации полностью непригодно (имеет на момент передачи аварийное состояние), что отмечает и сам ответчик; следовательно, согласие истца с условием пункта 2.2.4 Договора о содержании объекта, выраженное путем подписания договора, не следует расценивать как согласие на несение расходов по восстановлению имущества, а только на его последующую эксплуатацию.

По убеждению истца, с учетом вскрывшихся обстоятельств, ООО «МФ «Дента Плюс» было введено в заблуждение арендодателем относительно того, что предоставленный ему в аренду объект пригоден для использования. Истец считает, что в данном случае обязанность по уплате арендных платежей у общества отсутствовала, в связи с невозможностью пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, от него не зависящим.  

Как уже указывалось выше, согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию имуществом, арендатор вправе по своему выбору совершить одно из следующих действий:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, непосредственно после обнаружения ненадлежащего состояния имущества ООО «МФ «Дента Плюс» с соответствующими заявлениями в порядке статьи 612 ГК РФ не обратилось. Как следует из материалов дела, не отрицается самим истцом и верно отмечено судом первой инстанции, ООО «МФ «Дента Плюс» было заинтересовано в сохранении за собой переданного ему имущества, произвело восстановительные работы и впоследствии выкупило здание.

Таким образом, в исковой период здание находилось во владении ООО «МФ «Дента Плюс».

Как правильно указано судом первой инстанции, в силу статей 606, 614 ГК РФ в арендных отношениях обязательству арендодателя предоставить в пользование арендатору объект аренды корреспондирует встречное исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы. 

Следовательно, в отсутствие действий арендатора по расторжению договора арендодатель вправе рассчитывать на надлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы, поскольку истец занимал объект, не ограничивался в доступе к нему, вследствие чего арендодатель был лишен возможности сдать данный объект в аренду иному лицу.

Как следует из пояснений ООО «МФ «Дента Плюс», о невозможности эксплуатировать здание ему стало известно после проведения обследования технического состояния здания, выполненного ООО «Строймир». Однако, несмотря на указанное обстоятельство, истцом было принято решение приступить к выполнению противоаварийных работ, ремонтно-реставрационных работ по сохранению объекта культурного наследия. Работы проводились обществом до декабря 2016 года, следовательно, оснований для вывода о том, что произведенные за данный период времени арендные платежи явились неосновательным обогащением арендодателя, у суда первой инстанции не имелось.

24.03.2017 (дело № А46-3467/2017) и 19.04.2017 (дело № А46-5513/2017) к производству Арбитражного суда Омской области приняты исковые заявления ООО «МФ «Дента Плюс» о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим состоянием объекта аренды и невозможностью использовать здание и о взыскании убытков в виде арендной платы, уплаченной истцом за весь период действия договора и расходов на проведение ремонтно-реставрационных работ. Определением от 16.05.2017 дела № А46-3467/2017 и № А46-5513/2017 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А46-3467/2017.

В период рассмотрения дела работы на объекте не велись, арендные платежи не оплачивались.

В соответствии с распоряжением Минимущества Омской области от 29.12.2018 № 2949-р «Об условиях приватизации здания Омской городской станции скорой медицинской помощи, расположенного по адресу: 

<

...>» между Казенным учреждением Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» и ООО «МФ «ДЕНТА плюс» был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества от 14.01.2019 № 1 в отношении, в том числе, спорного здания.

Распоряжение было принято Минимуществом Омской области на основании пункта 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статей 3, 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), пунктов 1, 2 статьи 59 Закона Омской области «Об управлении собственностью Омской области», во исполнение строки 4 таблицы перечня иного имущества, находящегося в собственности Омской области, которое планируется приватизировать в 2018 - 2020 годах, прогнозного плана (программы) приватизации собственности Омской области на 2018 - 2020 годы, утвержденного распоряжением Правительства Омской области от 20.09.2017 № 158-рп, на основании заявления ООО «МФ «ДЕНТА плюс».

 Определением Арбитражного суда Омской области от 20.09.2018 по делу № А46-3467/2017 исковое заявление ООО «МФ «Дента Плюс» оставлено без рассмотрения в связи с повторной неявкой представителей сторон в судебное заседание.

Таким образом, обществом «МФ «Дента Плюс» принято решение о предстоящем выкупе здания, такое намерение было реализовано, договор аренды был прекращен, вследствие чего ООО «МФ «Дента Плюс» утратило интерес к дальнейшему рассмотрению спора в рамках дела № А46-3467/2017.

Указанное также свидетельствует о намерении ООО «МФ «Дента Плюс» использовать объект несмотря на выявленные недостатки.

Статья 612 ГК РФ предусматривает, по существу, три вида прав арендатора при недостатках сданного в аренду имущества: 

1)      Требование безвозмездного устранения недостатков;

2)                  Компенсация расходов на устранение недостатков: непосредственное возмещение расходов либо путем уменьшения арендной платы, удержанием их из арендной платы;

3)                  Расторжение договора.

Первые два вида предполагают продолжение внесения арендной платы.

Защита своих прав путем расторжения договора истцом не была реализована.

По совокупности изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для освобождения истца от внесения арендной платы за время нахождения имущества в его владении, поскольку несмотря на недостатки, на которые ссылается истец, договор им не расторгнут, объект находился во владении общества и ремонтные работы производились по инициативе самого истца для целей дальнейшего использования здания. 

Предоставленные ООО «МФ «Дента Плюс» права реализованы им в данном случае путем предъявления требования о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества.

Данные требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции по приведенным выше основаниям.

ООО «МФ «Дента Плюс» полагает, что возмещению подлежат расходы в сумме 4 563 369 руб. 13 коп. Между тем, в заключении ООО «Строительно-производственная компания «Сибцентрстрой», на которое ссылается общество, сделаны выводы об отнесении работ отдельно к капитальному ремонту и отдельно к реконструкции, установлена стоимость каждого вида работ. Материалами дела и приведенным заключением  (том 4 л.д. 63 оборот) подтверждается, что стоимость работ по реконструкции составила 4 418 069 руб. 25 коп. В данной сумме расходы взысканы с ответчика, поскольку данные расходы не были вызваны исполнением обязанности по содержанию имущества в рамках обычной хозяйственной деятельности, а были обусловлены недостатками переданного имущества. 

Обязанность по капитальному ремонту возложена договором на арендатора, несение данных расходов, хотя и тоже необходимых для нормальной эксплуатации здания, является исполнением договорных обязательств ООО «МФ «Дента Плюс».

Вместе с тем, судом первой инстанции признан обоснованным довод истца о завышенном размере  арендной платы, который был определен в отчете ООО «Эксперт» и был предусмотрен договором аренды имущества № АН1887 от 09.10.2015.

В рамках дела № А46-3467/2017 определением Арбитражного суда Омской области от 17.04.2018 по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: 1) является ли достоверным выполненный ООО «Эксперт» 15.06.2015 отчет № 209 об определении рыночной стоимости и рыночного размера ставки арендной платы за право пользованием Омской городской станцией медицинской помощи, назначение: нежилое. Площадь 789,2 кв.м., Литер А, Этаж 2, цокольный, адрес (местоположение): 

<

...>, в части определения рыночного размера платы за право пользования зданием; 2) определить рыночный размер арендной платы за право пользования объектом оценки на дату оценки 11.06.2015. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» ФИО11. 

В соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», отчет № 209 об определении рыночной стоимости и рыночного размера ставки арендной платы за право пользования Омской городской станцией медицинской помощи, назначение: нежилое, площадь 789,2 кв.м., литера А, этаж 2, цокольный, адрес (местоположение): 

<

...>, от 15.06.2015, выполненный ООО «Эксперт», признан недостоверным. Рыночный размер арендной платы за право пользования объектом оценки на дату оценки 15.06.2015. составляет 1 155 384 руб. в год.

Таким образом, арендная плата, которая определена в отчете, выполненном ООО «Эксперт», в размере 2 490 720 руб. в год и была предусмотрена договором аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН1887 от 09.10.2015, на 1 335 336 руб. в год больше рыночного размера арендной платы, определенной в результате проведенной по делу № А46-3467/2017 экспертизы.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции счел подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания неосновательного обогащения в виде оплаченной арендной платы за период с 09.10.2015 по 22.01.2019 в размере, превышающем 96 282 руб. в месяц. Общая сумма переплаты по расчету суда составила 4 390 096 руб. 59 коп., пени – 488 801 руб. 81 коп.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.

Таким образом, требования истца правомерно удовлетворены в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере в размере 9 296 967 руб. 65 коп., из которых 4 418 069 руб. 25 коп. – расходы на выполнение работ по реконструкции объекта культурного наследия и 4 878 898 руб. 40 коп. – переплата по арендным платежам и пени (4 390 096 руб. 59 коп. переплата по основному долгу и 488 801 руб. 81 коп. – по пени).

Министерством в суде первой инстанции было заявлено о пропуске срока исковой давности. В обжалуемом судебном акте не дана оценка данному доводу, что, однако, не привело к принятию неправосудного решения.

Согласно положениям статей 195-196, 200 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В рамках дела № А46-3467/2017 ООО «МФ «Дента Плюс» как арендатором в пределах срока исковой давности заявлены требования о расторжении договора и взыскании убытков, основанные на факте передачи непригодного к эксплуатации имущества.

Как указывалось выше, данные требования по существу не разрешались, в связи с появившейся возможностью выкупа спорного здания, обществом здание приобретено в собственность. Произведенные обществом расходы на его восстановление по существу оказались направлены на улучшение имущества, которое впоследствии стало принадлежать истцу и которым он распорядился.

Предъявление требования в рамках настоящего дела вызвано иными, новыми по отношению к делу № А46-3467/2017, обстоятельствами, а именно: признанием в рамках дела № А46-9966/2020 договора купли-продажи арендуемого имущества № 1 от 14.01.2019 недействительным в силу его ничтожности и последующим истребованием имущества.

Следовательно, ООО «МФ «Дента Плюс» применительно к требованию о возмещении расходов на реконструкцию имущества узнало о нарушении своих прав после вступления в законную силу решения суда по делу № А46-9966/2020 - 06.05.2021.

Срок исковой давности не пропущен.

В отношении требования о взыскании арендной платы срок исковой давности также не пропущен. Судом первой инстанции требование удовлетворено в части взыскания излишне внесенной арендной платы, размер которой определен на основании заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», подготовленному 16.07.2018. Соответственно, о верном размере арендной платы истец узнал из представленного заключения. Исковое заявление по настоящему делу подано 20.05.2021 – то есть также в пределах срока исковой давности.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ. 

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2021 по делу № А46-8636/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

А.С. Грязникова

Е.Б. Краецкая