Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-67843/2021

05 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  05 августа 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Компания "ЗОВАНА" (ZOWANA) (адрес: Мэдоу Стар Плейс, О Вапад, Мэлоди, 22, Хартбееспоорт, Норт Вест, 0216, Южно-Африканская Республика, регистрационный номер 2016/424533/07);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ НОВГОРОДСКАЯ, ДОМ 20, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: 

<

***>);

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 2) товарищество собственников жилья "Галерная 53"; 3) Региональная творческая общественная организация "Санкт-Петербургский союз художников"; 4) санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"; 5) некоммерческая организация "Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах"; 6) публичное акционерное общество "Территориальная генерирующая компания"; 7) акционерное общество "Петербургская сбытовая компания" 

о признании права общей долевой собственности,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 21.07.2021), 

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2022), 

- от третьих лиц: 1, 4, 5, 7) не явились, извещены, 2) ФИО4 (доверенность от 30.05.2021), 3) ФИО5 (доверенность от 29.07.2021), 6) ФИО6 (доверенность от 25.12.2019),

установил:

Компания «ЗОВАНА» (ZOWANA) (далее – Компания) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании помещений, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А – помещение 3-Н площадью 61,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и помещения 5-Н площадью 66,1 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2150 – общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по указанному адресу; о признании отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А – помещение 3-Н площадью 61,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и помещения 5-Н площадью 66,1 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2150; об обязании передать нежилые помещения на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А – помещение 3-Н площадью 61,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и помещения 5-Н площадью 66,1 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2150, в свободном от прав третьих лиц состоянии в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу, а также аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи на указанные помещения; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированном праве общей долевой собственности собственников на общее имущество, нежилые помещения на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А – помещение 3-Н площадью 61,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и помещения 5-Н площадью 66,1 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2150.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление и товарищество собственников жилья «Галерная 53» (далее – Товарищество).

Представитель Комитета в судебном заседании 23.11.2021 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, региональной творческой общественной организации «Санкт-Петербургский союз художников» (далее – Организация), пояснив, что между Комитетом (арендодателем) и Организацией (арендатором) в отношении спорных помещений заключен договор аренды № 11-А297678 от 04.01.2002 сроком на 10 лет; в настоящее время договор действует в режиме неопределенного срока. Судебный акт по настоящему делу, по мнению Комитета, может повлиять на права и обязанности арендатора по отношению к собственнику помещений.

В поступившем в суд отзыве Управление также просило привлечь Организацию к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ссылаясь на аналогичные основания. Кроме того, в отзыве Управление заявило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН»). В обоснование ходатайства Управление указало, что учет спорных помещений был проведен ГУП «ГУИОН» в 2008 году, сведениями о том, относятся ли спорные объекты недвижимого имущества к общему имуществу здания, Управление не располагает.

Определением от 23.11.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Организацию и ГУП «ГУИОН».

Представитель истца в судебном заседании 15.02.2022, уточнив исковые требования, просил:

- признать помещения, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А: 3-Н площадью 61,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и 5-Н площадью 66,1 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2150, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А;

- признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А: 3-Н площадью 61,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и 5-Н площадью 66,1 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2150.

Определением от 25.02.2022 суд в порядке статьи 66 АПК РФ истребовал у ГУП «ГУИОН» сведения, касающиеся наличия/отсутствия в спорных помещениях (№ 3-Н площадью 61,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и 5-Н площадью 66,1 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2150) инженерных коммуникаций, оборудования, предназначенного для обслуживания дома; в случае их наличия сведения, касающиеся момента установки в спорных помещениях таких оборудования/коммуникаций; документы, подтверждающие названные сведения, в том числе материалы технической инвентаризации.

Ответ на указанный запрос суда поступил в материалы дела.

В судебном заседании 01.04.2022 представитель Компании заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по следующим вопросам:

- проводились ли в период 1960-1970 гг. в здании по адресу: 

<

...>, в том числе в помещениях 3-Н и 5-Н, работы по прокладке тепловых сетей и электрических сетей и какое техническое оборудование при этом было смонтировано в помещениях 3-Н и 5-Н?

- возможно или нет самостоятельно без разработки проекта и его согласования в уполномоченных надзорных органах установить в нежилых помещениях дополнительное техническое оборудование, влияющее на работу тепло- и электросетей МКД, и какие при этом наступают правовые последствия при проверках, проводимых надзорными органами?

- какое назначение по использованию помещений 3-Н и 5-Н предполагалось при строительстве частного дома по адресу: 

<

...>?

Проведение экспертизы истец просил поручить ФИО7.

Представитель Товарищества в судебном заседании 29.04.2022 пояснил, что в 2017 году в спорном многоквартирном доме некоммерческой организацией «Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (далее – Фонд) был проведен капитальный ремонт системы горячего водоснабжения и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения, в рамках которого осуществлена замена соответствующего оборудования, находящегося, в том числе, в спорных помещениях. Также представитель Товарищества указал, что ресурсоснабжающими организациями многоквартирного дома по спорному адресу являются публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания №1» (теплоснабжение) (далее – ПАО «ТГК №1») и акционерное общество «Петербургская сбытовая компания» (электроснабжение) (далее – АО «ПСК»).

Определением от 29.04.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Фонд, ПАО «ТГК № 1» и АО «ПСК» в целях получения сведений о работах, проведенных Фондом в 2017 году в рамках капитального ремонта в спорных помещениях, а также о наличии/отсутствии в спорных помещениях оборудования, которое обслуживает многоквартирный дом, и дате его установки; предложил Фонду: представить сведения (подтверждающие документы) о работах, проведенных Фондом в 2017 году в рамках капитального ремонта в помещениях 3-Н площадью 61,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и 5-Н площадью 66,1 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001007:2150, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А, в частности о том, проводилась ли замена оборудования, расположенного в указанных помещениях и обслуживающего многоквартирный дом; письменный мотивированный отзыв на иск.

Письменный отзыв и требуемые документы от Фонда в материалы дела не поступили.

Определением от 10.06.2022 суд повторно предложил Фонду представить запрашиваемые сведения и документы.

Фонд определения суда от 29.04.2022, от 10.06.2022 не исполнил, требуемые сведения и документы суду не представил.

В судебном заседании представители Компании и Товарищества просили повторно направить запрос в адрес Фонда.

Представители ПАО «ТГК № 1», Комитета и Организации полагали возможным рассмотреть дело без запрашиваемых доказательств.

С учетом приведенных заявителями в обоснование ходатайства доводов, предмета спора и круга обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего дела, имеющихся в материалах дела доказательств, непредставления заявителем доказательств того, что обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть подтверждены только истребуемыми доказательствами, суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства о направлении запроса Фонду.

Представитель истца просил отложить рассмотрение дела для предоставления возможности подачи частной жалобы в связи с отказом суда в удовлетворении вышеназванного ходатайства.

В соответствии с частью 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств.

Приняв во внимание приведенные представителем истца в обоснование ходатайства об отложении судебного разбирательства доводы, представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд счел эти доказательства достаточными для рассмотрения спора в настоящем судебном заседании, в связи с чем отклонил ходатайство истца об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании представители Компании и Товарищества поддержали ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представители Комитета, Организации и ПАО «ТГК № 1» возражали против назначения по делу судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу статьи 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Необходимость в разъяснении вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

В рассматриваемом случае суд, приняв во внимание предмет и характер спора, признав, что совокупность имеющихся в материалах дела доказательств позволяет разрешить спор по существу без назначения судебной экспертизы, в порядке статьи 82 АПК РФ с учетом возражений участвующих в деле лиц отклонил соответствующее ходатайство истца.

Представитель Товарищества также просил направить в Конституционный Суд Российской Федерации запрос о соответствии положений Закона Санкт-Петербурга от 13.07.1998 № 169-26 "О фонде творческих мастерских Санкт-Петербурга" Конституции Российской Федерации.

Представители Комитета, Организации и ПАО «ТГК № 1» возражали против удовлетворения ходатайства Товарищества.

В рассматриваемом случае с учетом предмета спора и круга обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего дела, суд не усмотрел оснований для направления в Конституционный Суд Российской Федерации соответствующего запроса.

В судебном заседании представители Компании и Товарищества поддержали заявленные требования в полном объеме, а представители Комитета, Организации и ПАО «ТГК № 1» возражали против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее. 

Как видно из материалов дела, в отношении нежилых помещений 3-Н площадью 61,5 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001007:2138 и 5-Н площадью 66,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001007:2150, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Санкт – Петербург, Галерная ул., д. 53, лит. А (далее – МКД) зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (впоследствии – ЕГРН) 12.03.2002 внесены записи № 78-01-53/2002-625.1, № 78-01-37/2002-211.1.

Комитет по управлению городским имуществом (впоследствии – Комитет; арендодатель) передал помещения 3-Н, 5-Н в  МКД  в аренду Организации (арендатору) по договорам № 14/901 от 22.01.1993 (сроком по 22.01.1994), № 11/292318 от 10.08.1995 (сроком на три года), № 11-А297678 от 04.01.2002 (сроком на 10 лет).

Как пояснили представители Комитета и Организации в ходе рассмотрения дела, договор № 11-А297678 от 04.01.2002 не был расторгнут, в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в отсутствие возражений арендодателя возобновился на неопределенный срок.

Компании принадлежат на праве собственности квартиры № 2, 4, 6, 7, 8, 21, 25, 27, 30 и нежилое помещение 11-Н, расположенные в МКД.

Как указал истец в обоснование иска, 25.10.2018 Межведомственная комиссия по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях (далее – Комиссия), рассмотрев вопрос о возможности отнесения нежилых расположенных на первом этаже МКД помещений 3-Н и 5-Н, к общему имуществу собственников помещений в МКД, приняла решение о необходимости дополнительной проработки материалов в отношении помещений после получения сведений от Организации об использовании помещений под творческие мастерские.

05.12.2019 исх. № 88118-36/19 Комитет уведомил председателя правления Товарищества о том, что 07.11.2019 Комиссией принято решение о невозможности отнесения помещений к общему имуществу собственников помещений МКД во внесудебном порядке.

Указав в иске, что помещения 3-Н, 5-Н в МКД относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД, доступ в помещения собственникам квартир в МКД, а также обслуживающей и эксплуатирующей МКД организации невозможен, чем нарушаются права истца как собственника помещений в МКД, Компания просила суд (с учетом уточнения) признать спорные помещения общим имуществом собственников помещений в МКД,  признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на названные нежилые помещения.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В пункте 1 статьи 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

К указанным отношениям, как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания" (далее - Постановление № 64), в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления № 64).

В пункте 3 Постановления № 64 указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в силу закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании также во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с разъяснениями Постановления № 64 правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые шахты, коридоры является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

В рассматриваемом случае подлежащим доказыванию по настоящему спору и имеющим значение для разрешения данного спора является установление того, в чьем фактическом владении и пользовании находятся спорные помещения, отвечают ли они признакам общего имущества здания либо предназначены для самостоятельного использования, а также были ли оно ранее выделены в качестве самостоятельного и использовались в качестве таковых.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество; если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела Комитет, а также Организация и ПАО «ТГК № 1» заявили о пропуске истцом срока исковой давности по иску.

Как видно из материалов дела, изначально заявленное Компанией в иске требование об обязании Комитета передать нежилые помещения, на которое распространяется общий срок исковой давности, было исключено из заявленных требований, заявленных истцом в судебном заседании 15.02.2022.

С учетом уточнения иска Компания просила признать спорные помещения общим имуществом собственников помещений в МКД и признать право собственности Санкт-Петербурга на помещения отсутствующим, при этом признать за собственниками помещений в МКД право общей долевой собственности на общее имущество, как предписано в п. 9 Постановления № 64, Компания не просила.

Вместе с тем с учетом правового эффекта, на получение которого направлена подача настоящего иска, суд рассмотрел заявленные требования как аналогичные требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Названная статья ГК РФ закрепляет один из вещно-правовых способов защиты права собственности - виндикацию.

Статья 304 ГК РФ, предусматривая, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в отличие от статьи 301 ГК РФ предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения, путем предъявления негаторного иска.

Для защиты права собственности используются и виндикационный, и негаторный иски.

Виндикационный иск представляет собой специальный способ защиты права невладеющего собственника против владеющего несобственника, когда права легитимного собственника имущества оказались нарушенными в результате утраты владения, но не титула собственника.

Статья 304 ГК РФ, предусматривая, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в отличие от статьи 301 ГК РФ предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения, путем предъявления негаторного иска.

В пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

По смыслу данных разъяснений, негаторный иск, в отличие от виндикационного, это защита права владеющего имуществом собственника путем устранения нарушений его права собственности, не связанных с лишением владения.

Названные иски имеют различие в предмете доказывания и установлении юридически значимых обстоятельств.

Как установлено судом, с 12.03.2002 собственником спорных помещений является Санкт-Петербург, с 22.01.1993 помещения переданы в аренду Организации, до настоящего момента помещения находятся в пользовании Организации, доступа в помещения истец и Товарищество не имеют, что следует из иска и не опровергнуто соответствующими доказательствами в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, владение и пользование помещениями осуществляют Комитет и Организация.

Как указал ответчик в обоснование возражений на иск, в Комитет поступали обращения арендатора от 16.09.2020, 12.01.2021 о самовольном захвате Товариществом помещений творческих мастерских после смерти художника, которому помещения были выделены решением арендатора. Согласно обращениям Товарищество вскрыло помещения, повесило свои замки, самовольно вывело трубы отопления из помещения прачечной, которое граничит с помещением 3-Н, в помещение 3-Н и установило на них приборы учета; в помещении 5-Н Товарищество установило распределительный щит с подводящими электрическими кабелями. В материалы дела также представлены письмо Комитета в адрес Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга с просьбой осуществить вскрытие помещений, акты осмотров ККИ, составленные на основании обращений Комитета.

Указанные документы подтверждают доводы Комитета и Организации об осуществлении Товариществом в отсутствие согласия собственника действий, направленных на самозахват помещений. Период незаконного владения помещениями при таких обстоятельствах не может свидетельствовать добросовестном поведении и фактическом владении помещениями собственниками помещений в МКД.

С учетом изложенного избранный истцом, не владеющим спорными помещениями, способ защиты права путем подачи иска в порядке статьей 304, 305 ГК РФ не может быть признан надлежащим, поскольку право истца нарушается действиями, связанными с лишением владения, и возможность защиты этого права прямо предусмотрена в статье 301 ГК РФ и в п. 9 Постановления № 64.  

Кроме того, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. 

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (Определения ВАС РФ от 29.06.2011 № ВАС-8089/11, от 10.06.2011 № ВАС-6774/11). Отдельные элементы общедомовых сетей и систем расположены также и в жилых помещениях, однако это не свидетельствует о возможности их отнесения к общему имуществу.

Из материалов дела не следует, что на дату приватизации первой квартиры в МКД спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для обслуживания МКД, а не для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием МКД.

Более того, из материалов дела не следует, что на протяжении длительного периода времени - с 1997 года (момента передачи помещений в аренду) более 20 лет спорные помещения были необходимы собственникам МКД для обслуживания более одного помещения в здании; соответствующих доказательств материалы дела не содержат. Наоборот, согласно представленным в дело доказательствам спорные помещения на протяжении и длительного периода времени использовались в качестве мастерских.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» дата приватизации первой квартиры в МКД – 05.09.1994.

Согласно архивным справкам, отражающим хронологию формирования и использования объекта недвижимости, изготовленным филиалом ГУП «ГУИОН» - ПИБ Северо-Западное от 27.08.2018 по данным текущих инвентаризаций на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001 помещение 3-Н было учтено со следующими характеристиками: 

адрес: 

<

...>, литера А (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986), 

<

...>, литера А (на 1992, 13.03.2001), 

номер объекта 1а (на 16.10.1931, 13.05.1949), 3-Н (на 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001), 

площадь объекта 64,44 кв.м (на 16.10.1931, 13.05.1949), 63,98 кв.м (на 25.10.1951), 61,63 кв.м (на 16.08.1961), 61,5 кв.м (на 14.10.1986, 1992, 13.03.2001), 

назначение нежилое (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001), 

использование объекта – сведения отсутствуют (на 16.10.1931, 13.05.1949), складское (на 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986), творческая мастерская (на 1992, 13.03.2001), 

кадастровый (условный) номер: сведения отсутствуют (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992), 78:1007:0:22:6 (на 13.03.2001), 

оборудование в объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей объекта) – сведения отсутствуют (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001), 

сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе объекта) – сведения отсутствуют (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001). 

Помещение 5-Н по данным текущих инвентаризаций было учтено со следующими характеристиками:

 адрес: 

<

...>, литера А (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986), 

<

...>, литера А (на 1992, 13.03.2001), 

номер объекта 2а (на 16.10.1931, 13.05.1949), 5-Н (на 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001), 

площадь объекта 64,78 кв.м (на 16.10.1931, 13.05.1949), 65,64 кв.м (на 25.10.1951), 66,06 кв.м (на 16.08.1961), 65,6 кв.м (на 14.10.1986), 66,1 кв.м (на 1992, 13.03.2001), 

назначение нежилое (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001), 

использование объекта – сведения отсутствуют (на 16.10.1931, 13.05.1949), складское (на 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986), творческая мастерская (на 1992, 13.03.2001), 

кадастровый (условный) номер: сведения отсутствуют (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992), 78:1007:0:22:5 (на 13.03.2001), 

оборудование в объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей объекта) – сведения отсутствуют (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001), 

сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе объекта) – сведения отсутствуют (на 16.10.1931, 13.05.1949, 25.10.1951, 16.08.1961, 14.10.1986, 1992, 13.03.2001). 

Таким образом, на момент приватизации первого помещения в МКД в технической документации отсутствовали сведения о наличии в спорных помещениях оборудования, предназначенного для обслуживания МКД.

В материалы дела также представлены охранное обязательство 2004 года № 5316 на спорные помещения и письма Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории  и культуры (далее – КГИОП), согласно которым по результатам мероприятия по контролю за состоянием объекта от 08.02.2021 установлено, что в помещении 3-Н в отсутствие разрешения КГИОП самовольно размещено санитарно-техническое и термическое оборудование, в том числе радиаторы отопления, электрощиток, а также проложены трубы горячего, холодного водоснабжения и канализации, для устройства которых в перекрытиях и стенах выполнены технологические отверстия для прокладки труб; в помещении 5-Н в отсутствие разрешения КГИОП установлены трубы отопления с запорной арматурой, проложены трубы коммуникаций, для устройства которых в перекрытиях и стенах выполнены технологические отверстия для прокладки труб.

Указанными доказательствами с учетом выдачи КГИОП охранного обязательства в 2004 году также подтверждается прокладка труб и проведение в помещения коммуникаций в период с 2004 по 2021 годы, то есть после даты приватизации первой квартиры в МКД.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что спорные помещения были выделены в качестве самостоятельных и использовались в качестве таковых.

Кроме того, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. 

Как предусмотрено ст.ст. 246-247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Таким образом, предъявляя в суд исковое заявление по настоящему делу, истец не может иметь самостоятельного интереса, отличного от интересов всех собственников помещений в МКД. 

Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что обращаясь в суд с настоящим иском, Компания и Товарищество, действуя в едином интересе, выражают волю собственников помещений в МКД.

В материалы дела ответчиком представлены решения Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга по делам, из которых усматривается, что в МКД находится гостиница «Счастливый Пушкин», Компанией собственные помещения в МКД используются в целях размещения гостиничных номеров; собственники помещений – физические лица - оспаривают в судебном порядке действия, в частности Компании, по самовольной реконструкции МКД с одновременным присоединением к своим помещениям общего имущества МКД, решение суда о запрещении использования квартир и мест общего пользования в МКД для осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг не исполняется; собственники помещений – физические лица – также оспаривают протоколы общих собраний членов Товарищества об установлении платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, в том числе по мотиву злоупотребления правом, ссылаясь на безосновательное увеличение тарифов, превышающих тарифы, установленные Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга, без учёта интересов собственников – физических лиц, с использованием своего преимущественного положения, поскольку более 70% площадей в МКД, то есть, подавляющее большинство голосов на общих собраниях, принадлежит собственникам, являющимся предпринимателями. При этом увеличение общего имущества МКД влечет и увеличение расходов собственников на содержание такого имущества, что требует получения согласия собственников помещений в МКД.

В четвертом абзаце пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу названного пункта является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда запись в едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

В рассматриваемом случае поскольку истец не владеет спорными помещениями, иные условия для избрания вышеназванного способа защиты права истцом не соблюдены, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим не может быть удовлетворено.

При таком положении иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.