АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

19.08.2021                                                                  Дело № А62-11091/2020

                          Резолютивная часть решения оглашена 12.08.2021

                                   Полный текст решения изготовлен 19.08.2021

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Скосаревой М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304673120200250; ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "САПФИРИУС" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.04.2020 по 16.10.2020 в размере 550 000 руб., неустойки в размере 55000 руб.

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежаще,

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец, арендодатель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "САПФИРИУС"  (далее по тексту – Общество, ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды № ДДА-8/2019 от 30.08.2019 за период с 01.04.2020 по 16.10.2020 в размере 550 000 руб., неустойки в размере 55000 руб.

Как видно из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №ДДА-8/2019 (далее - договор), зарегистрированные за №67:27:003/403:/217-67/061/2019-2, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на условиях договора объект недвижимости: Магазин непродовольственных товаров, назначение нежилое, общая площадь 73, 3 кв.м., этаж первый, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 67:27:0031403:1217, именуемое в договоре и в настоящем иске - объект, помещение.

Разделом 2 договора урегулированы права и обязанности сторон, арендодатель обязан: передать объект в аренду по акту приема — передачи не позднее 10 октября 2019 года; не вмешиваться в течение срока действия договора в хозяйственную деятельность арендатора; обеспечить на объекте наличие электрической мощности и теплоснабжения.

В свою очередь арендатор обязан принять объект в аренду по акту приема — передачи; своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату; соблюдать отраслевые нормы и правила, установленные для данного вида деятельности (санитарные, противопожарные, электротехнические); не ухудшать состояние несущих конструкций, фундамента и перекрытий; после прекращения действия договора освободить объект от принадлежащего ему имущества и передать арендодателю объект по акту приема — передачи в том состоянии, в котором был принят, с учетом естественного износа и ремонта, произведенного арендатором по согласованию с арендодателем.

Также арендатор вправе за свой счет, своими силами и материалами, производить текущий косметический ремонт объекта, осуществить размещение и монтаж сейфовой комнаты в арендуемых помещениях; стороны согласовали, что для целей использования арендатор самостоятельно определяет интерьер и внутреннюю отделку, кроме возведения и переноса внутренних перегородок; размещать рекламу на фасаде здания и над входом в арендуемое помещение с письменного согласия с арендодателем, плата за такое размещение входит в размер арендной платы; арендатор, оставаясь ответственным по настоящему договору перед арендодателем, вправе, в пределах срока настоящего договор, сдавать объект в целом и по частям в субаренду третьим лицам без письменного согласования с арендодателем при условии письменного уведомления об этом арендодателя и соблюдения разрешенного использования помещения; арендатор вправе без согласия арендодателя, но с его обязательным уведомлением передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 за владение и пользование арендатор выплачивает арендодателю ежемесячно постоянную арендную плату в размере 100000 руб.

Пунктами 5.1, 5.2 Договора предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 200000 руб., который возвращается по окончании срока действия договора и может быть засчитан в счет арендной платы, в случае досрочного расторжения договора по вине или инициативе арендатора часть обеспечительного платежа в размере 100000 руб. остается у арендодателя.

Согласно пункту 7.3 договора вне зависимости от иных положений договора арендатор вправе в одностороннем порядке безусловном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив письменно об этом арендодателя за 30 календарных дней.

04.10.2019 года арендодатель передал, а арендатор принял магазин непродовольственных товаров в удовлетворительном состоянии, соответствующему техническому плану.

22.10.2019   №470/2019   арендатор   уведомил   арендодателя   о   сдаче

объекта в субаренду для использования в коммерческой деятельности ООО «Регент Голд», ООО «Ломбард Выгода», ООО «Фастмани.ру».

Договор сторонами исполнялся надлежащим образом до апреля 2020 года.

06.04.2020 года арендодатель получил от арендатора уведомление о приостановлении исполнения обязательств от 28.03.2020 с дополнительным соглашением к договору аренды, ввиду запрета осуществления деятельности, установленного Указом Президента РФ от 25.03.2020 №206, Указом Губернатора Смоленской области от 28.03.2020 №30, в котором арендатор оставлял за собой фактическое пользование объектом (п. 4 дополнительного соглашения), но освобождался от внесения арендной платы и коммунальных платежей (п. 3).

31.07.2020 арендатор направил требование об изменении условий договора и дополнительное соглашение, полученное арендодателем 15.08.2020 г., согласно которому арендная плата за период с 01.04.2020 года по 18.06.2020 года не начисляется и оплате не подлежит, мотивируя такие условия тем, что арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и разъяснений ВС РФ от 30.04.2020 года.

24.07.2020 арендатор направил арендодателю уведомление об отказе от договора, датой прекращения договора считается 31 (тридцать первый) день с даты получения уведомления о расторжении договора, в том числе телеграммы, врученное арендодателю 15.08.2020 г.

02.09.2020 года почтовым отправлением вернул арендодателю ключи от помещения, полученные 10.09.2020.

Получив 10.09.2020 ключи от объекта, арендодатель 11.09.2020 года направил в адрес арендатора претензию, в которой потребовал выплатить арендную плату за период 01.04.2020 - 30.09.2020 с учетом срока на освобождение объекта аренды от имущества арендатора.

Ответчик отказался от предложенных арендодателем условий, о чем 09.10.2020 направил претензию, полученную арендодателем 16.10.2020.

В связи с неисполнением денежного обязательства арендатора в досудебном порядке истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд о взыскании задолженности и пени.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от требования о взыскании о взыскании неустойки в размере 55000 руб. в остальной части требования оставил неизменными.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Суд принимает отказ от заявленных исковых требований о взыскании о взыскании неустойки в размере 55000 руб., поскольку он не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Ответчик  в отзыве на исковое заявление привел следующие доводы.

С учетом целевого назначения на арендуемом объекте велась деятельность по розничной продаже ювелирных изделий и аксессуаров - магазин «585*Золотой», о чем Истцу было известно, так как между сторонами Договора был подписан лист согласования места размещения наружной рекламы. В связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года №68-ФЗ установлением указанного запрета органами государственной власти субъекта РФ, деятельность в Объекте в период с 01.04.2020 по 18.06.2020г. (обе даты включительно) была приостановлена, пользование не производилось по независящим от Арендатора обстоятельствам. Основной вид деятельности, который осуществляет Ответчик, является торговля розничная часами и ювелирными изделиями в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.77), который соответствует виду отраслевой деятельность, признанной Правительством Российской Федерации наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, данный вид деятельности также входит и в состав целевого назначения использования арендуемых помещений, отраженный в пункте 1.1 Договора, соответственно Ответчик вправе требовать отсрочку оплаты арендных платежей и уменьшения арендной платы в порядке статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Воспользовавшись своим правом на отсрочку и уменьшение арендных платежей субарендатор ООО «Регент Голд» обратился с соответствующим требованием в адрес Ответчика. Ответчик во исполнение требований действующего законодательства (п.п. 1, п. 3 ст. 19 Ф3№98) предоставил ООО «Регент Голд» отсрочку по внесению арендных платежей в порядке и по правилам, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» и изменил условия договора субаренды в части уменьшения арендной платы на период невозможности использования помещением по целевому назначению.

31.07.2020 г. Ответчик повторно направил в адрес Истца телеграмму с уведомлением о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке по истечении 30 дней с момента получения уведомления.

От получения телеграммы Истец уклонился, что подтверждается уведомлением Почтамта от 03.08.2020 г.

19.08.2020 г. Ответчик направил в адрес Истца телеграмму об обеспечении явки представителя 01.09.2020 г. в 11.00 часов для участия в возврате арендованного помещения и подписания Акта приема-передачи (возврата).

От получения указанной телеграммы Истец уклонился, что подтверждается служебным извещением Почтамта 24.08.2020 г.

27.08.2020 г. Ответчик повторно направил в адрес Истца телеграмму об обеспечении явки представителя 01.09.2020 г. в 11.00 часов для участия в возврате арендованного помещения и подписания Акта приема-передачи (возврата).

От получения повторной телеграммы Истец также уклонился, что подтверждается уведомлением Почтамта от 31.08.2020 г.

01.09.2020 г., в виду неявки Истца, его полномочного представителя, Акт приема-передачи (возврата) помещения был составлен и подписан Ответчиком в одностороннем порядке.

Копия Акта приема-передачи (возврата) помещения была направлена ценным письмом с описью вложения в адрес истца 01.09.2020 г. и 03.09.2020 г. копия акт-передачи (возврата) помещения была получена истцом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 21403651001694.

02.09.2020 г., в виду неявки Истца, его полномочного представителя, для участия в возврате помещения, ключи от помещения были направлены в адрес Истца ценным письмо с описью вложения и получены истцом 07.09.2020 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED155723213RU.

С учетом изложенного ответчик считает договор расторгнутым 01.09.2020, следовательно, начисление арендной платы после указанной даты неправомерным.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ).

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной,

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) N 1 (вопрос N 8), если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа ограничительные меры могут являться основанием для изменения договора на основании ст. 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, Президиум Верховного Суда РФ в указанном Обзоре отметил, что дополнительные права на изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, ст. 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

На основании Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» Указом губернатора Смоленской области от 18 марта 2020 года № 24 «О введении режима повышенной  готовности»  на территории  Смоленской  области  введен  режим  повышенной готовности.

Указом губернатора Смоленской области от 31.03.2020 г. №31 был введен запрет ведения деятельности организаций связанной с реализацией непродовольственных товаров и оказанием услуг с очным присутствием граждан в период с 01.04.2020 по 18.06.2020 г.

19.04.2020 года Ответчик внес изменения в сведения об осуществляемой деятельности, включив в список дополнительные виды деятельности: «Торговля розничная телекоммуникационным оборудованием, включая розничную торговлю мобильными телефонами, в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.42)»; а также 29.04.2020 года Ответчик внес изменения в сведения об осуществляемой им основной деятельности: «Торговля розничная часами и ювелирными изделиями в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.77)»

В пункте 6 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (далее - Перечень), поименована розничная торговля прочими товарами в специализированных магазинах (код ОКВЭД 2 - 47.7).

Каждая отрасль (сфера деятельности) в Перечне определяется соответствующими кодами ОКВЭД 2, в котором отражены отдельные классы (XX), подклассы (XX.X), группы (XX.XX), подгруппы (XX.XX.X) и виды (XX.XX.XX).

В случае, если в Перечне приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень.

Таким образом, ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что в спорный период с 01.04.2020 по 18.06.2020 г. ответчик был полностью лишен возможности осуществлять деятельность в арендуемом помещении.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

С учетом изложенного суд считает возможным в период с 01.04.2020 по 18.06.2020 г. исходить из обязательства ответчика по внесению ежемесячной арендной платы в льготном (уменьшенном) размере 50000 руб.

Проанализировав доводы сторон в части определения момента окончания обязательственных арендных правоотношений применительно к представленным доказательствам, суд считает договор расторгнутым с 16.09.2020 с учетом получения арендодателем уведомления арендатора от 24.07.2020 об одностороннем отказе от договора 15.08.2020 (т.1, л.д.35-36), что соответствует положениям пункта 7.3 договора.

Направленная ответчиком истцу телеграмма в ту же дату 24.07.2020 (т.1 л.д. 100) не была доставлена адресату с указанием причины: «квартира закрыта адресат по извещению не явился», о чем ответчик был уведомлен отделением почтовой связи 28.07.2020.

 Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В данном случае факт получения уведомления истцом 15 августа 2020 года доказан, в связи с чем, применению подлежит норма права, установленная в абзаце 1 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ.

Положения абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ и абзаца 3 пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вопреки позиции ответчика не могут регулировать спорный вопрос, поскольку подлежат применению только в случае физического не вручения юридически значимого сообщения.

Позиция истца относительно обязанности арендатора по внесению арендной платы до 16.10.2020 (дата получения истцом письма ответчика от 06.10.2020, являющегося ответом на претензию) суд считает не состоятельной, доводы истца, о том, что арендатор освободил объект аренды позднее даты возврата ключей суду не представлено.          

На момент рассмотрения дела по существу ответчик оплату долга по договору не осуществил.

Таким образом, суд признает обоснованной задолженность ответчика по договору аренды № ДДА-8/2019 от 30.08.2019 за период с 01.04.2020 по 15.09.2020 в сумме 420000 руб., из которой 50000 руб. за апрель с учетом снижения размера арендной платы в два раза в период действия ограничительных мер, 50000 руб. за май с учетом снижения размера арендной платы в два раза в период действия ограничительных мер, 70000 руб. за июнь (30000 руб. – за 18 дней июня с учетом снижения размера арендной платы в два раза в период действия ограничительных мер, 40000 руб. за оставшихся 12 дней июня), 100000 руб. за июль, 100000 руб. за август, 50000 руб. за 15 дней сентября.

Указанная сумма задолженности подлежит уменьшению на сумму внесенного обеспечительного платежа в размере 100000 руб. в соответствии с пунктом 5.2 договора, в связи с чем, суд удовлетворяет требования истца частично, взыскивая с ответчика задолженность по договору аренды № ДДА-8/2019 от 30.08.2019 за период с 01.04.2020 по 15.09.2020 в сумме 320000 руб.

В удовлетворении остальной части искового требования суд отказывает по вышеизложенным мотивам.  

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворению иска (320000 руб. составляет 58,18 % от 550000 руб.), что в рассматриваемом случае составляет 8145 руб. (58,18% от размера государственной пошлины, подлежащей уплате исходя из цены иска по уточненным требованиям (14000 руб.)). Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1100 руб. (15100-14000) подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Прекратить производство по делу в части искового требования о взыскании неустойки в размере 55000 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САПФИРИУС" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304673120200250; ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды № ДДА-8/2019 от 30.08.2019 за период с 01.04.2020 по 15.09.2020 в сумме 320000 руб., а также 8145 руб. в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части искового требования отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304673120200250; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1100 руб. (платежное поручение № 109 от 18.12.2020).

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        А.М. Ерохин