ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№09АП-46404/2024

Дело №А40-56203/24

г.Москва

30 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                    В.И. Попова,

судей:

Т.Б. Красновой, ФИО1,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 14.06.2024 по делу №А40-56203/24

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Росреестра по Москве,

третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) АО «БЦ «На Долгоруковской»,

о признании недействительным решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО2 по доверенности от 16.07.2024;

от заинтересованного лица:

ФИО3 по доверенности от 15.01.2024;

от третьих лиц:

1. ФИО2 по доверенности от 11.12.2023;

2. не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г.Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган) о признании недействительным решения от 19.12.2023 №КУВД-001/2023-41695260/5.

Решением суда первой инстанции от 14.06.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Заинтересованное лицо с указанным решением не согласилось и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой по изложенным в жалобе основаниям просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель заявителя и третьего лица (Правительство Москвы) – обжалуемое решение суда первой инстанции.

Представитель третьего лица – АО «БЦ «На Долгоруковской», извещенного о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, выслушав представителей заявителя, заинтересованного лица и третьего лица, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 11.03.2005 между Департаментом и АО «БЦ «На Долгоруковской» (далее – Общество) заключен договор аренды №М-06-024254 земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004006:29 по адресу: 

<

...> з/у 31/5 (далее– земельный участок) для организации строительной площадки и эксплуатации зданий и сооружений сроком до 01.01.2043 (далее – договор, договор аренды).

Общество обратилось в Департамент за расторжением указанного договора, поскольку в настоящее время цели договора достигнуты, строительство многофункционального жилого комплекса с кадастровым номером 77:06:0004006:1951 на земельном участке завершено.

Ввиду изложенного Департамент обратился в Управление с заявлением КУВД-001/2023-41695260 об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.11.2022 прекращения договора аренды земельного участка.

Уведомлением от 20.09.2023 №КУВД-001/2023-41695260/1 Управление сообщило о приостановлении регистрационных действий ввиду наличия зарегистрированного ограничения в виде ипотеки в пользу иного лица. Данная запись не погашена.

Письмом от 25.09.2023 № ДГИ-1-53834/23-1 Департамент направил в Управление разъяснения об отсутствии причин, препятствующих проведению государственной регистрации прекращения договора аренды.

Уведомлением от 19.12.2023 №КУВД-001/2023-41695260/5 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации прекращения договора.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента городского имущества города Москвы в Арбитражный суд города Москвы с заявлением по настоящему делу.

Принимая решение об удовлетворении заявления, суд первой инстанции правомерно исходил из наличия совокупности обязательных условий (несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя), предусмотренных положениями ч.1 ст.198 АПК РФ, ч.4 ст.200 АПК РФ и необходимых для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным).

Так, согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании п.1 ст.14 указанного Федерального закона государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Согласно положениям ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов (ч.1). К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч.4). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч.5).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Согласно ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

При этом статьей 26 указанного Федерального закона предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно ч.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Отказывая в государственной регистрации прекращения договора, Управление не приняло во внимание, что наличие сведений об ипотеке (залоге) в отношении права аренды не является препятствием для расторжения договора аренды.

С учетом положений п.1.1 ст.62 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подп.3 п.1 ст.352 ГК РФ, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды.

Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права.

Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

На основании ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», погашается органом регистрации в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

На основании п.1 ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п.3 ст.334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с ч.1 ст.12.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Спорный земельный участок обременен ипотекой права аренды в пользу участников долевого строительства.

Строительство завершено, что подтверждается разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2022 №77-06-011147-2022, которое было поименовано в представленном дополнительном соглашении от 01.09.2023 как основание для расторжения договора аренды.

Обязанность вносить запись о прекращении ипотеки у участников долевого строительства отсутствует.

Таким образом, у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа в регистрации прекращения договора аренды.

При обращении в Управление с заявлением об осуществлении испрашиваемых регистрационных действиях Департамент представил все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством.

Кроме того, как обоснованно указал суд в своем решении, действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции.

Таким образом, регистратор не вправе подвергать проверке установленные дополнительным соглашением условия использования земельного участка, поскольку определение указанных условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обжалуемое решение Управления нарушает права и законные интересы Департамента в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишает в установленном порядке возможности по обеспечению учета и регистрации объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для принятия оспариваемого отказа, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости удовлетворения заявленных Департаментом требований на основании ч.2 ст.201 АПК РФ, обязав Управление в соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Доводы, изложенные в обоснование позиции регистрирующего органа при рассмотрении дела в первой инстанции, судом исследованы и им дана правильная оценка.

Доводы Управления, приведенные в апелляционной жалобе, также не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При таких данных суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона.

Таким образом, оснований для отмены или изменения судебного акта не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 14.06.2024 по делу №А40-56203/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                                          В.И. Попов

 

Судьи:                                                                                                                                 Т.Б. Краснова

 

ФИО1

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.