Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А75-18986/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 ноября 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                     Полосина А.Л.,

                                                                                      Щанкиной А.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 11.04.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Чешкова О.Г.) и постановление от 03.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Шиндлер Н.А.) по делу № А75-18986/2022 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 308860412600090, ИНН 

<

***>) к департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (628310, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нефтеюганск, 12мкр., дом 26, помещение 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным решения от 22.07.2022 № 01-01-46-7894-2; по встречному иску администрации города Нефтеюганска (628301, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда своими силами и за свой счет освободить земельный участок. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуальный предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью СПК «ЛИДЕР».

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 07.07.2022.

                                     

                           Суд установил:           

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (далее - департамент, ответчик) о признании недействительным решения, изложенного в письме от 22.07.2022 № 01- 01-46-7894-2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), общество с ограниченной ответственностью СПК «ЛИДЕР» (далее - общество).

Администрация города Нефтеюганска (далее – администрация) обратилась со встречным требованием об обязании ИП ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда своими силами и за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000036:7, площадью 1085,86 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 14, с целевым назначением «под торговый павильон «Автозапчасти» и благоустройство прилегающей территории» от возведенного на нем объекта; передать по акту приема-передачи департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000036:7 в состоянии не хуже первоначального; в случае неисполнения решения суда в установленный срок, предоставить администрации право принять меры по освобождению земельного участка с последующим взысканием понесенных расходов с предпринимателя; взыскании судебной неустойки в сумме 5 000 руб. за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда.

Решением от 11.04.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 03.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявления ИП ФИО1 и встречного заявления администрации отказано.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, предприниматель обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: спорный договор может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как заключенный до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды; департамент с 2016 года не предъявлял возражений относительно использования предпринимателем земельного участка; суды необоснованно констатировали факт расторжения спорного договора на основании обжалуемого уведомления департамента.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Представитель предпринимателя в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривается в отсутствие иных представителей.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Судами установлено и из материалов дела следует, что на основании заключенного департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) договора аренды земельного участка от 21.09.2007 № 212 (далее - договор) арендатору во временное владение и пользование под торговый павильон «Автозапчасти» и благоустройство прилегающей территории передан земельный участок площадью 1085,86 кв. м по адресу: г. Нефтеюганск, Северо-восточная зона, в районе автостоянки «Маяк», кадастровый номер: 86:20:000036:0007, экономическая зона: 19, категория земель: земли населенных пунктов (пункты 1.1, 1.3 договора).

Срок действия договора установлен с 22.08.2007 на 3 года (пункт 7.1 договора).

Между департаментом и ИП ФИО2 заключено дополнительное соглашение от 01.12.2010 № 1 к договору, согласно которому срок его действия продлен на три года по 23.09.2013.

По условиям дополнительного соглашения от 13.08.2013 № 2, заключенного между департаментом и предпринимателем, срок договора продлен на три года по 08.08.2016.

С учетом содержания пункта 4.1.2 договора, допускающего передачу арендатором прав и обязанностей по нему, предприниматель заключил с ИП ФИО1 договор от 01.10.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее – договор об уступки прав и обязанностей), по условиям которого арендатор, с согласия арендодателя (департамента), обязался передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором.

Согласно пункту 3.1 договора уступки новый арендатор имеет право осуществлять права на пользование участка, предусмотренные законом.

Договор об уступки прав и обязанностей вступает в силу с момента его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ и действует согласно договору аренды (пункт 7.1 дополнительного соглашения).

ИП ФИО1 22.06.2022 обратился в департамент с целью согласования договора уступки.

Письмом от 22.07.2022 № 01-01-46-7894-2 департамент уведомил ИП ФИО1 об отсутствии оснований для согласования договора уступки и о прекращении договорных отношений в связи с окончанием срока действия договора аренды, потребовав в тридцатидневный срок освободить земельный участок и передать по акту приема-передачи.

Не согласившись с отказом в согласовании договора уступки, а также указанием на прекращение договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Полагая, что в связи с прекращением договора аренды предприниматель использует спорный земельный участок без законных на то оснований, администрация предъявила встречные требования об освобождении земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000036:7 и передаче его по акту приема-передачи департаменту в состоянии не хуже первоначального.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 10, 610, 621, 622 ГК РФ, статей 1, 22, 25, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правовой позицией, выраженной в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, от 15.02.2011 № 14381/10 .

Учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств наличия у предпринимателя на праве собственности зданий, сооружений, расположенных на спорном земельном участке, установив, что возведенное на участке одноуровневое здание со скатной крышей возведено без получения разрешительной документации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода о наличии у предпринимателя права на получение земельного участка без проведения торгов после 01.03.2015 и признания договора аренды возобновленным на определенный срок.

Принимая во внимание, что администрацией признается факт наличия на участке самовольного объекта имеющего признаки капитального объекта и поскольку расположенный на земельном участке объект требует оценки на предмет его соответствия признакам недвижимого имущества, при этом в рамках рассмотрения спора об освобождении земельного участка на основании статьи 304 ГК РФ не может быть разрешен спор о сносе самовольной постройки, в удовлетворении требований администрации отказано. При этом отмечено, что отказ в удовлетворен встречного иска не лишает права собственника земельного участка обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в порядке, предусмотренном статьёй 222 ГК РФ.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, Восьмой арбитражный апелляционный суд указал на прекращение срока действия договора 08.08.2016, отметив, что даже если считать его продленным на неопределенный срок после указанной даты, таковой прекратил свое действия с 22.10.2022 с учетом отказа от договора департамента, выраженного в письме от 22.07.2022.

По существу спор разрешен судами правильно.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Соответственно, установленные законодателем и реализуемые органами власти исключения из этого принципа должны быть экономически и социально оправданными, а их практическая реализация - обеспечиваться эффективным публичным, в том числе судебным, контролем.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (а только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ - без проведения торгов). При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 01.03.2015.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды публичных земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015, срок действия которых истекает после 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок до 01.03.2015, с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ не прекращают своего действия.

При этом положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020).

Таким образом, произведя исследование и оценку представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что срок окончания действия договора, определенный сторонами в дополнительном соглашении № 2, составляет 08.08.2016, то есть приходится на период после 01.03.2015, принимая во внимание, что предпринимателем доказательств наличия у него права на заключения договора аренды без проведения торгов не представлено, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из отсутствия оснований для признания договора пролонгированным на неопределенный срок.

Само по себе последующее использование земельного участка, как и внесение платы за такое пользование не свидетельствует о возобновлении договора. Пользование участком в таком случае является следствием неисполнения арендатором обязательств по возврату земельного участка.

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии правовых оснований для продления арендных отношений основаны на неправильном толковании норм материального права и существа сложившихся отношений.

Поскольку положения пункта 3 статьи 39.6 и пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, по смыслу вышеуказанных норм права в их совокупности, а также правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, устанавливают, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок которого истек после 01.03.2015.

Данные положения земельного законодательства являются императивными и имеют приоритет перед положениями ГК РФ и условиями заключенного договора.

Поскольку договор прекратил свое действие у предпринимателя отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка, соответственно отказ в согласовании договора уступки прав и обязанностей при принятии решения об отказе от договора не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.04.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 03.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-18986/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                             А.Л. Полосин

 

  А.В. Щанкина