АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

02 декабря 2020 года

Дело № А33-26067/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 ноября 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 02 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Саминина Григория Николаевича (ИНН 243902436627, ОГРН 305243907500037)

к Администрации Приреченского сельсовета Ужурского района Красноярского края  (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества,

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 20.07.2020, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 07.05.2020, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Администрации Приреченского сельсовета Ужурского района Красноярского края (далее – ответчик) о взыскании:

- 338 560 руб. суммы улучшений, производственных при реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: 662267, 

<

...>;

- 36 000 руб. по договору №1 от 01.12.2013;

- 30 000 руб. за ввод в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного по адресу: 662267, 

<

...>;

- 20 000 руб. за составление экспертного заключения;

- 5 000 руб. за составление искового заявления;

- 50 000 руб. за представительство в суде.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 27.08.2019 возбуждено производство по делу.

В предварительном судебном заседании 13.11.2019 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании 23.03.2020 суд в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнения, согласно которым истец просит взыскать с администрации Приреченского сельсовета Ужурского района Красноярского края: 338 560 руб. суммы неосновательного обогащения; 36 000 руб. по договору №1 от 01.12.2013; 30 000 руб. за ввод в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного по адресу: 662267, 

<

...>; 20 000 руб. за составление экспертного заключения; 5 000 руб. за составление искового заявления; 100 000 руб. за представительство в суде.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2019 №КУВИ-001/2019-3788571 нежилое помещение площадью 51,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> 4-магазин, поставлено на кадастровый учет 12.12.2014 с присвоением кадастрового номера 24:39:1000001:1257, 16.03.2017 внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования Приречинский сельсовет Ужурского района Красноярского края.

01.05.2005 между Приреченской сельской администрацией (арендодатель) и  индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды и коммунальных услуг (далее – договор аренды от 01.05.2005),  в соответствии с разделом 1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество, предназначенное для использования в качестве нежилого помещения общей площадью 19.2 кв.м. под размещение магазина по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора с 01.01.2005 по 31.12.2005 с последующим продлением (пункт 5.1 договора аренды от 01.05.2005).

01.01.2009 между Приреченской сельской администрацией (арендодатель) и  индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды и коммунальных услуг (далее – договор аренды от 01.01.2009), в соответствии с разделом 1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество, предназначенное для использования в качестве нежилого помещения общей площадью 38.7 кв.м. под размещение магазина по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора с 01.01.2009 по 31.12.2009 с последующим продлением (пункт 5.1 договора аренды от 01.01.2009).

10.05.2012 истец обратился с заявлением, просил разрешить сделать ремонт в помещении.  

Согласно техническому паспорту нежилого помещения-магазин, составленному по состоянию на 11.11.2012 Ужурским отделением филиала ФГУСП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, помещение № 4 площадью 51,4 кв.м. (Лит. Б, крыльцо), состоит из торгового зала площадью 40,3 кв.м., склада площадью 10,1 кв.м., санкомнаты площадью 1 кв.м., год завершения строительства – 1960 (технический паспорт представлен филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю» в материалах кадастрового дела).

05.04.2013 территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю в г. Шарыпово выдано предписание истцу устранить выявленные нарушения в магазине «ВИА», расположенном по адресу: 

<

...>. 

20.11.2013 между ФИО5 (подрядчик) и ФИО1 (заказчик) подписан договор подряда № б/н, согласно которому подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика работу, указанную в пункте 1.2 договора и сдать ее результата заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Пунктом 1.2 договора подряда предусмотрено, что подрядчик выполняется работы по перепланировке нежилого помещения по адресу: 

<

...>, виды работ: устройство фундамента, сантехнические работы, устройство входного крыльца, ремонт полов, ремонт штукатурки потолка, ремонт штукатурки стен и обшивка стен ДВП с наклейкой обоев, демонтаж деревянных оконных блоков с монтажом оконных блоков из ПВХ, установка дверей из ПВХ, устройство козырька, установка вытяжки, замена электропроводки, устройство септика.

23.11.2013 администрация Приреченского сельсовета выдала разрешение на реконструкцию № 1 объекта капитального строительства: 

<

...> – магазин. Срок действия разрешения – до 01.09.2014.

25.11.2013 истец обратился к Главе Приреченской администрации с заявлением, в котором просил выдать разрешение на реконструкцию арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

01.12.2013 между ФИО5 (подрядчик) и ФИО1 (заказчик) подписан договор подряда № 01, согласно которому подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика работу, указанную в пункте 1.2 договора и сдать ее результата заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Пунктом 1.2 договора подряда предусмотрено, что подрядчик выполняется работы по перепланировке нежилого помещения по адресу: 

<

...>.

03.12.2013 истец обратился к Главе Приреченской администрации с заявлением, в котором просил выдать разрешение на перепланировку арендуемого нежилого помещения, расположенного  в административном здании на первом этаже по адресу: 

<

...>.

В материалы дела представлена проектная документация 2013 года, подготовленная ООО «Творческая мастерская архитектора ФИО6.», перепланировка помещения № 4 в нежилом здании № 7 по ул. Набережной в п. Приреченск Ужурского района Красноярского края. Пунктом 3 проекта перепланировки предусмотрены технико-экономические показатели: до перепланировки общая площадь 50,1 кв.м., после перепланировки общая площадь 49,8 кв.м. Проектируемые виды работ: демонтировать оконный блок (АС-2, АС-4), устроить дверной блок по месту демонтируемого оконного блока (АС-3, АС-4), устроить в помещении № 4 складское помещение № 2 из фанеры многослойной по деревянному каркасу (см. АС-3), устроить крыльцо.

Согласно пояснений истца в период с 06.12.2013 по 17.12.2013 осуществлено строительство объекта: наружной сети водопровода из полиэтиленовой трубы (акт от 08.12.2013), в период с 10.12.2013 по 12.12.2013 – монтаж водосчетчика холодной воды в нежилом помещении административного здания (акт от 14.12.2013), подключен наружный водопровод (акт от 14.12.2013), акт о соответствии требованиям технических регламентов от 17.12.2013, от 20.12.2013.

В материалы дела представлен акт приемки объекта капитального строительства.

01.09.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

10.09.2014 администрация Приреченского сельсовета выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства: нежилого помещения – магазин, расположенного по адресу: 

<

...> – магазин.

Согласно техническому паспорту помещения-магазин, составленному по состоянию на 30.10.2014 Ужурским отделением филиала ФГУСП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, помещение № 4 площадью 51,4 кв.м. (Лит. Б, крыльцо), состоит из торгового зала площадью 40,3 кв.м., склада площадью 10,1 кв.м., санкомнаты площадью 1 кв.м., год завершения строительства – 1960.

01.02.2015 между муниципальным образованием Приреченского сельсовета Ужурского района Красноярского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды б/н части здания – нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Сельское поселение Приреченский сельсовет» Ужурского района Красноярского края.

В соответствии с указанным документом, стороны заключили договор, в соответствии с пунктом 1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть здания – нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> – магазин, этаж:1, общая площадь 51,4 кв.м.

Срок действия договора с 01.03.2015 по 01.03.2020 (раздел 2 договора).

Заявлением от 16.03.2015 истец просил ответчика отключить здание от центрального отопления.

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 09.07.2018 № 07/2018, по вопросу: определить сметную стоимость выполненных работ по перепланировке нежилого помещения в 2х-этажном деревянном административном здании на первом этаже на 10.09.2014, расположенного по адресу: 662267, 

<

...>, - сметная стоимость выполненных ремонтно-строительных работ по перепланировке нежилого помещения с учетом округления составляет 338 560 руб.

Как следует из описания объекта, нежилое помещение состоит из торгового зала площадью 40,3 кв.м., складского помещения – 10,1 кв.м., туалет – 1 кв.м. В процессе осмотра экспертом установлены виды выполненных ремонтно-строительных работ: снаружи помещения (усиление фундамента с частичной разборкой старого фундамента, устройства монолитного крыльца с козырьком, прокладка наружной канализации, устройство выгребной ямы из железобетонных колец)и внутри помещения (демонтаж деревянных оконных блоков, устрйоство дверного проема в рубленых стенах, демонтаж старой электропроводки, демонтаж деревянных полов под прокладку канализации, монтаж канализации внутри помещения, устройство деревянных полов после монтажа канализации, монтаж оконных блоков из ПВХ-профиля, монтаж дверного блока из ПВХ-профиля, устройство помещения под туалет, оклейка обоев туалета, монтаж унитаза и раковины, частичный ремонт штукатурки стен и потолков, побелка стен и потолков известковым составом, устройство выравнивающего слоя из ДВП, устройство напольного покрытия из линолеума, монтаж электропроводки в кабель-каналах и осветительных приборов, монтаж вытяжной вентиляции. 

Уведомлением от 13.06.2019 № 205 администрация Приреченского сельсовета уведомила о расторжении договора аренды от 01.01.2009 с 01.07.2019, ссылаясь на заключение договора в нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», просила возвратить имущество по акту приема-передачи. По данному помещению администрацией будут проведены торги на право заключения договора аренды муниципального имущества в виде аукциона, пригласила принять участие в аукционе.

Претензией от 17.06.2019 истец просил возместить стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения и понесенные расходы согласно представленным квитанциям. 

Письмом от 16.07.2019 № 293 администрация Приреченского сельсовета указала на отсутствие оснований для возмещения стоимости неотделимых улучшений, поскольку положениями подпункта 3 пункта 4.2 дополнительного соглашения стороны исключили возможность компенсации стоимости улучшений.

15.01.2020 истец уведомил арендодателя о намерении освободить нежилое помещение 01.03.2020 в связи с окончанием договора аренды, просил подготовить соглашение о расторжении, акт приема-передачи муниципального имущества и возместить средства, затраченные на улучшение арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, проводимые с согласия арендодателя.

Соглашением от 28.02.2020 стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды от 01.01.2009 стороны договорились о том, что договор аренды от 01.01.2009 (с дополнительным соглашением от 01.02.2015) на часть нежилого помещения, общей площадью 51,4 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...>, пом. 4, для размещения магазина, считать расторгнутым с 01.03.2020 в связи с окончанием срока аренды.

По акту приема-передачи от 28.02.2020 помещение возвращено арендодателю, в акте осмотра помещения зафиксировано удовлетворительное состояние пола, стен, потолка, имеется 2 пластиковых окна, 2 обычных окна, двери входная пластиковая и одна межкомнатная, электрооборудование и освещение нет, система отопления – 2 радиатора демонтированы, 1 имеется, система водоснабжения и канализации – холодное водоснабжение, раковина, унитаз, общее состояние помещения удовлетворительное.

Согласно справке от 02.03.2020, истец вернул ответчику два чугунных радиатора отопления (батареи). 

05.11.2020 сторонами произведен совместный осмотр помещения, по результатам осмотра составлен акт, диски с записями.

В доказательство произведенных истцом оплат представлены:

- квитанция к приходному кассовому ордеру ФИО7 от 04.06.2012 № 4, по которой от истца принято 34 000 руб. за пластиковые двери;

- квитанция к приходному кассовому ордеру ООО «ДЮН» от 17.07.2012 № 41, по которой от истца принято 22 500 руб. за два окна;

- квитанция к приходному кассовому ордеру от 27.12.2013 № 01, согласно которой ФИО5 принял от истца 36 000 руб. по договору от 01.12.2013 № 01 перепланировка помещения;

- квитанция от 27.12.2013 № 000443, согласно которой ФИО5 принял от истца 95 000 руб. за перепланировку помещения;

- квитанция от 18.02.2015 № 461722, по которой ИП ФИО2 приняла от истца 30 000 руб. за ввод в эксплуатацию нежилого помещения;

- квитанция от 09.07.2018 № 007601, согласно которой ИП ФИО5 получил от истца 20 000 руб. за строительно-техническую экспертизу, представлена копия договора на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы от 29.06.2018 № 07 и акт приема-передачи к нему;

- квитанция от 14.08.2019 № 48, по которой ИП ФИО2 приняла от истца 5 000 руб. за составление искового заявления;

- квитанция от 15.08.2019 № 49, согласно которой ИП ФИО2 приняла от истца 50 000 руб. за представительство в Арбитражном суде, а также доплаты по квитанции к приходно-кассовым ордерам от 06.03.2020 – 50 000 руб. за представительство в суде, от 01.09.2020 – 50 000 руб. доплата по договору по исковому заявлению о взыскании неосновательного обогащения.

В материалы дела представлены копии приходных кассовых ордеров об оплате арендной платы за аренду помещения, договор на оказание юридических услуг, подписанный между истцом и ФИО2 (исполнитель), фотографии переданного помещения, справка от 31.08.2020 № 505, договор аренды от 18.03.2005. 

В ответ на определения суда об истребовании доказательств в материалы дела представлены копии документов, на основании которых внесены сведения в ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:39:1000001:1257, копии документов из реестрового дела на указанный объект.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06.06.2019 по делу № А33-9615/2019 в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании решения об отказе в реализации преимущественного права по заключению договора купли-продажи нежилого помещения, изложенного в письме исх. № 33 от 28.01.2019, отказано.

Ссылаясь на оплату проведенной в 2013 году реконструкции помещения, расположенного по адресу: 662267, 

<

...>, истец обратился с иском к администрации Приреченского сельсовета Ужурского района Красноярского края о взыскании: 338 560 руб. суммы неосновательного обогащения; 36 000 руб. по договору №1 от 01.12.2013; 30 000 руб. за ввод в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного по адресу: 662267, 

<

...>; 20 000 руб. за составление экспертного заключения; 5 000 руб. за составление искового заявления; 100 000 руб. за представительство в суде (с учетом принятых в судебном заседании 23.03.2020 уточнений).

Ответчик представил отзыв с возражениями относительно заявленных исковых требований.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие неосновательного обогащения.

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. При этом правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

По смыслу названных положений возмещение стоимости имущества в случае невозможности его возврата в натуре является самостоятельным способом защиты прав. 

Исходя из анализа вышеназванных норм права, а также разъяснений, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», неосновательное обогащение должно соответствовать трем обязательным условиям: должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение или сбережение должно быть произведено за счет другого лица и приобретение должно быть не основанным ни на законе, ни на сделке (договоре), то есть происходить неосновательно.

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных условия является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.

В соответствии со статьями 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.  Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проанализировав обстоятельства, приведенные истцом в обоснование заявленных требований, суд пришел к выводу об отсутствии в совокупности всех условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 01.05.2005 между Приреченской сельской администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды и коммунальных услуг (далее – договор аренды от 01.05.2005),  в соответствии с разделом 1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество, предназначенное для использования в качестве нежилого помещения общей площадью 19.2 кв.м. под размещение магазина по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора с 01.01.2005 по 31.12.2005 с последующим продлением (пункт 5.1 договора аренды от 01.05.2005).

По части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разъясняя указанную норму в пункте 1 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.07.2008, введена в действие статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ не предусматривает, что требования статьи 17.1 распространяются на договоры, заключенные до 02.07.2008, что соответствует правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.12.2010 № 9143/10 и Постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Рассматриваемый договор заключен 01.05.2005 и имеет срок действия с 01.01.2005 по 31.12.2005, то есть договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности заключен до введения в действие статьи 17.1 указанного Закона. Следовательно, положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ к оценке данного договора неприменимы.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19.10.2016, даны разъяснения о том, что договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный без проведения торгов и без предоставления государственной или муниципальной преференции до 02 июля 2008 года, то есть до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 – ФЗ «О защите конкуренции» не может быть признан недействительным по тому основанию, что имущество было передано арендатору без проведения торгов и без предварительного согласия антимонопольного органа. Данные обстоятельства сами по себе не могут являться основанием для отказа арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства в реализации предусмотренного законодательством преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

Вместе с тем, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (т.е. с 02.07.2008) заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона № 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Договор от 01.01.2005 был заключен без проведения торгов. Данный факт как заявитель, так и представитель ответчика подтвердили в судебном заседании по настоящему делу. Из текста договора иного не следует, доказательства проведения торгов на право заключения договора аренды спорного помещения при заключении договора от 01.01.2005 в материалах дела отсутствуют. Таким образом, положения части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции о преимущественном праве продления действия договора добросовестным арендатором, на отношения сторон из договора от 01.01.2005 не распространяются. 

01.01.2009 между Приреченской сельской администрацией (арендодатель) и  индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды и коммунальных услуг (далее – договор аренды от 01.01.2009), в соответствии с разделом 1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество, предназначенное для использования в качестве нежилого помещения общей площадью 38,7 кв.м. под размещение магазина по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора с 01.01.2009 по 31.12.2009 с последующим продлением (пункт 5.1 договора аренды от 01.01.2009).

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ, являлись положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

При этом в соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ часть 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ утратила силу с 01.07.2013. С указанной даты заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.

В связи с чем, являясь субъектом малого предпринимательства, заявитель в 2009 году, путем заключения договора аренды от 01.01.2009, реализовал свое право на перезаключение договора аренды на новый срок до 31.12.2009 без торгов в отношении ранее находившегося в его аренде помещения площадью 19.2 кв.м, тем самым реализовав преимущественное право, установленные статьей 53 Закона № 135-ФЗ. 

Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции, действующим законодательством не предусмотрено. 

Приведенная правовая позиция поддержана Верховным судом Российской Федерации в Определении от 30.06.2017 № 305-КО17-2739 по делу № А40-77121/2016.

Поскольку договор аренды в 2005 году был заключен без соблюдения публичных процедур, до вступления в силу статьи 17.1 Закона о конкуренции, право на преимущественное продление срока аренды было реализовано путем перезаключения в 2009 году договора аренды на новый срок до 31.12.2009, а в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с предпринимателем на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества предпринимателю ФИО1 путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды.

Аналогичная позиция была выражена Верховным судом Российской Федерации в определении  от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881. 

Доказательств, подтверждающих согласование с антимонопольным органом предоставления хозяйствующему субъекту – индивидуальному предпринимателю муниципальной преференции, заявитель  и администрация суду не представили.

01.02.2015 между муниципальным образованием Приреченского сельсовета Ужурского района Красноярского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды б/н части здания – нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Сельское поселение Приреченский сельсовет» Ужурского района Красноярского края.

В соответствии с указанным документом, стороны заключили договор, в соответствии с пунктом 1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть здания – нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> – магазин, этаж:1, общая площадь 51,4 кв.м.

Срок действия договора с 01.03.2015 по 01.03.2020 (раздел 2 договора).

Вместе с тем, с учетом приведенного нормативно-правового обоснования, после истечения срока аренды по договору от 01.01.2009 в части ранее полученного по договору от 01.01.2005 помещения площадью 19.2 кв.м., действие договора аренды с 01.01.2010 могло быть продлено исключительно только с соблюдением положений Федерального закона №159-ФЗ; сделка по продлению срока аренды муниципального имущества, совершенная с нарушением норм Федерального закона № 159-ФЗ является недействительной.

Аналогичный правовой подход к оценке сходных обстоятельств нашел отражение в судебных актах по делу № А33-11498/2017 Третьего арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (с учетом определения Верховного Суда Российской Федерации об отказе в передачи кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации).

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств наличия договорных правоотношений по аренде спорного помещения между истцом и ответчиком в спорный период – реконструкции 2013 года, суд полагает верной правовую квалификацию предъявленных ко взысканию денежных средств в качестве неосновательного обогащения.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на проведенную в 2013 году реконструкцию помещения ответчика, расположенного по адресу: 662267, 

<

...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2019 №КУВИ-001/2019-3788571 нежилое помещение площадью 51,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> 4-магазин, поставлено на кадастровый учет 12.12.2014 с присвоением кадастрового номера 24:39:1000001:1257, 16.03.2017 внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования Приречинский сельсовет Ужурского района Красноярского края.

Материалами дела подтверждается и сторонами по делу не оспаривается принадлежность спорного помещения ответчику.

Согласно техническому паспорту нежилого помещения-магазин, составленному по состоянию на 11.11.2012 Ужурским отделением филиала ФГУСП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, помещение № 4 площадью 51,4 кв.м. (Лит. Б, крыльцо), состоит из торгового зала площадью 40,3 кв.м., склада площадью 10,1 кв.м., санкомнаты площадью 1 кв.м., год завершения строительства – 1960 (технический паспорт представлен филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю» в материалах кадастрового дела).

При этом исходя из содержания технического паспорта помещения-магазин, составленного по состоянию на 30.10.2014 Ужурским отделением филиала ФГУСП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, помещение № 4 площадью 51,4 кв.м. (Лит. Б, крыльцо), состоит из торгового зала площадью 40,3 кв.м., склада площадью 10,1 кв.м., санкомнаты площадью 1 кв.м., год завершения строительства – 1960.

Из представленных документов следует, что площадь, состав и конфигурация спорного помещения с 11.11.2012 не изменялась. 

Из проектной документации 2013 года, подготовленной ООО «Творческая мастерская архитектора ФИО6.», следует, что перепланировка помещения № 4 предусматривает: технико-экономические показатели: до перепланировки общая площадь 50,1 кв.м., после перепланировки общая площадь 49,8 кв.м. Проектируемые виды работ: демонтировать оконный блок (АС-2, АС-4), устроить дверной блок по месту демонтируемого оконного блока (АС-3, АС-4), устроить в помещении № 4 складское помещение № 2 из фанеры многослойной по деревянному каркасу (см. АС-3), устроить крыльцо.

Как следует из технического паспорта спорного помещения, составленного по состоянию на 11.11.2012, помещение № 4 площадью 51,4 кв.м. (Лит. Б, крыльцо), состоит из торгового зала площадью 40,3 кв.м., склада площадью 10,1 кв.м., санкомнаты площадью 1 кв.м., что подтверждает факт осуществления предусмотренных проектом работ на дату 11.11.2012 (данное обстоятельство подтверждается также путем сравнения графической части проектной документации «План помещения на отм.0,000 после перепланировки» и поэтажным планом на нежилое помещение в техническом паспорте), то есть предусмотренные проектом 2013 года работы уже были выполнены в 2012 году, в связи с чем, суд критически относится к доводу истца о проведенной реконструкции в соответствии с проектной документацией 2013 года, согласно которой площадь помещения также должна была уменьшиться до 49,8 кв.м.

При этом истцом в качестве подтверждения стоимости выполненных работ и их видов в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО5 от 09.07.2018 № 07/2018.

В заключении эксперта ФИО5 от 09.07.2018 №07/2018 перечислены виды выполненных ремонтно-строительных работ: снаружи помещения (усиление фундамента с частичной разборкой старого фундамента, устройства монолитного крыльца с козырьком, прокладка наружной канализации, устройство выгребной ямы из железобетонных колец) и внутри помещения (демонтаж деревянных оконных блоков, устройство дверного проема в рубленых стенах, демонтаж старой электропроводки, демонтаж деревянных полов под прокладку канализации, монтаж канализации внутри помещения, устройство деревянных полов после монтажа канализации, монтаж оконных блоков из ПВХ-профиля, монтаж дверного блока из ПВХ-профиля, устройство помещения под туалет, оклейка обоев туалета, монтаж унитаза и раковины, частичный ремонт штукатурки стен и потолков, побелка стен и потолков известковым составом, устройство выравнивающего слоя из ДВП, устройство напольного покрытия из линолеума, монтаж электропроводки в кабель-каналах и осветительных приборов, монтаж вытяжной вентиляции. 

Однако указанные работы не идентичны видам работ, предусмотренным проектной документацией 2013 года, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства согласования указанных видов работ с ответчиком, из содержания представленных документов не усматривается согласие ответчика на производство перечисленных работ с указанием на конкретный объем, вид работ, их стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В силу пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в редакции, действующей на момент выдачи разрешения на реконструкцию, к вопросам местного значения поселения относятся утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель поселения.

Выданное администрацией Приреченского сельсовета разрешение на реконструкцию 23.11.2013 предшествует обращению истца с заявлением о выдаче разрешение на реконструкцию арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> от 25.11.2013 и разрешения на перепланировку арендуемого нежилого помещения, расположенного в административном здании на первом этаже по адресу: 

<

...> от 03.12.2013.

Принимая во внимание документы технической инвентаризации и технического учета (по состоянию на 11.11.2012 и на 30.10.2014) в отношении спорного помещения, учитывая противоречивость представленных истцом документов с учетом их содержания, в том числе в части видов осуществленных работ и сроках их осуществления, отсутствие согласия ответчика на производство работ с указанием на конкретный объем, вид работ, их стоимость, суд приходит к выводу о том, что факт проведенной реконструкции в 2013 году в спорном помещении, равно как и виды, объем и стоимость таких работ истцом не доказаны, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований. 

Избранный способ и порядок защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом (статья 118, часть 1, Конституции Российской Федерации), по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах (постановления от 22 апреля 2011 года № 5-П, от 27 декабря 2012 года № 34-П, от 22 апреля 2013 года № 8-П, от 31 марта 2015 года № 6-П и др.); эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим (определения от 18 октября 2012 года № 1960-О, от 25 сентября 2014 года № 2295-О и др.).

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года № 7-П, от 13 июня 1996 года № 14-П, от 28 октября 1999 года № 14-П, от 22 ноября 2000 года № 14-П, от 14 июля 2003 года № 12-П, от 12 июля 2007 года № 10-П, от 14 мая 2012 года № 11-П, от 23 сентября 2014 года № 24-П и др.).

Учитывая изложенное, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы и доказательства сторон, учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Возмещение судебных расходов на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесен судебный акт, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу. Арбитражное процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов при вынесении решения является вывод арбитражного суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

В отсутствие правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, отсутствуют правовые основания для распределения судебных расходов в виде 20 000 руб. за составление экспертного заключения; 5 000 руб. за составление искового заявления; 100 000 руб. за представительство в суде.

Одновременно с обращением в суд с настоящим иском истец ходатайствовал об освобождении от уплаты государственной пошлины, в обоснование чего представил копию пенсионного удостоверения №930273 справки сер ВТЭ-282 №055164, согласно которым ФИО1 бессрочно установлена вторая группа инвалидности.

Согласно статье 105 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются, истцы - инвалиды I и II группы.

При этом пунктом 3 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при подаче в арбитражные суды исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений, содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

При указанных обстоятельствах истец подлежит освобождению от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина с истца не взыскивается.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева