АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 марта 2019 года

Дело №

А56-65925/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Сапоткиной Т.И.,          Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Санкт-Петербургский центр учета и аудита» Травкиной М.В. (доверенность от 27.10.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 26.12.2018 № 97929-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2019 № 25),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 (судьи Пряхина Ю.В., Мельникова Н.А., Семиглазов В.А.) по делу № А56-65925/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Санкт-Петербургский центр учета и аудита», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 3, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027810224078, ИНН 7826735210 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), со следующими требованиями (с учетом их уточнения):

- о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в нарушении требований части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008     № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) при реализации Обществом преимущественного права приобретения нежилого помещения общей площадью 587,9 кв. м, расположенного на втором этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 3, лит. А, пом. 3-Н;  

- обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи названного нежилого помещения по цене 30 000 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) с оплатой в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге и на условиях прилагаемого проекта договора; 

- обязании Комитета составить график платежей (приложение № 1 к договору) исходя из периода рассрочки пять лет, указанной выше цены продажи нежилого помещения и процентов, начисляемых исходя из ставки, равной одной трети действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (с учетом последующего уточнения требований в части цены продажи объекта). На основании указанного заявления возбуждено дело          № А56-65925/2017.

Кроме того, Общество обратилось в тот же арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета от 29.11.2017 № 2379-рз в части установления цены продажи объекта (пункт 1.1.2), а также указания на обременение, действующее в отношении нежилого помещения (пункт 1.2);  определении цены продажи нежилого помещения в размере 28 000 000 руб.; урегулировании разногласий, возникших между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001144:400 при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение. Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен номер             А56-9213/2018.

Определением от 15.05.2018 дела № А56-65925/2017 и А56-9213/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-65925/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества); Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие).

Решением от 09.08.2018 признано незаконным оспариваемое бездействие Комитета; признано незаконным распоряжение Комитета от 29.11.2017 № 2379-рз в части указания на обременение, действующее в отношении нежилого помещения; урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта путем указания в договоре цены продажи помещения 30 000 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается) с оплатой в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге и исключения из договора условия, указывающего на имеющееся в отношении помещения обременение; в удовлетворении требования в части признания незаконным распоряжения Комитета от 29.11.2017 № 2379-рз в части установления цены продажи объекта (пункт 1.1.2) отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, изменить названные судебные акты в части признания незаконными бездействия Комитета и пункта 1.2 распоряжения от 29.11.2017 № 2379-рз, отказать в удовлетворении требований Общества в этой части, а в части урегулирования разногласий по договору купли-продажи судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, экспертное заключение является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушением требований процессуального и оценочного законодательства; решение об условиях приватизации помещения принято Комитетом с задержкой по не зависящим от него обстоятельствам, в связи с оспариванием третьими лицами торгов на право заключения договора по оказанию оценочных услуг на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества и действием обеспечительных мер, наложенных арбитражным судом; судом не учтены ограничения, установленные в отношении здания, где находится спорное помещение, Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (далее – Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7).  

Предприятие в кассационной жалобе просит, ссылаясь на неправильное применение и нарушение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, отменить те же судебные акты в части урегулирования разногласий по договору купли-продажи путем указания цены продажи помещения 30 000 000 руб. и направить дело в этой части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, экспертное заключение, на котором основаны выводы судов о продажной цене помещения, не соответствует требованиям процессуального и оценочного законодательства; многочисленные нарушения, допущенные экспертами (занижение рыночной стоимости на сумму налога на добавленную стоимость; использование ненадлежащих объектов-аналогов и характеристик оцениваемого помещения, не соответствующих его фактическому состоянию и документам), привели к существенному занижению итоговой величины рыночной стоимости объекта.    

Общество в отзыве на кассационную жалобу Комитета просит оставить ее без удовлетворения, считая, что приведенные Комитетом доводы не свидетельствуют о невозможности принятия заключения экспертов в качестве доказательства по делу; обстоятельства, на которые ссылается Комитет в оправдание нарушения срока принятия решения об условиях приватизации помещения, не подтверждают невозможность своевременного принятия решения. 

Общество в отзыве на кассационную жалобу Предприятия также возражает против ее удовлетворения, считая, что доводы Предприятия направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, суды правомерно положили в обоснование выкупной цены помещения заключение экспертов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 рассмотрение кассационной жалобы Комитета было отложено в связи с поступлением кассационной жалобы Предприятия.

Определением председателя судебного состава от 12.03.2019 в составе суда, рассматривавшего кассационную жалобу Комитета, произведена замена судьи Преснецовой Т.Г., находящейся в отпуске, на судью Чуватину Е.В. Рассмотрение обеих кассационных жалоб начато сначала. 

В судебном заседании представители Комитета и Предприятия поддержали кассационные жалобы, подтвердив приведенные в них доводы, а также поддержали позиции друг друга. Представитель Общества против удовлетворения жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзывах.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения общей площадью 591,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:1144:1:1:8 (предыдущий кадастровый номер 78:1:0001144:400), расположенного на втором этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 3, лит. А, пом. 3-Н.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 22.03.2017 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Письмом от 11.04.2017 Комитет уведомил Общество о том, что заявление принято и будет рассмотрено в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Впоследствии Комитет направил в адрес Общества письмо от 13.06.2017, в котором пояснил, что Комитет осуществляет мероприятия, направленные на реализацию преимущественного права Общества на приобретение помещения, однако в настоящее время невозможно провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости ввиду наличия судебного спора, связанного с проведенными торгами (дело № А56-5416/2017), и принятием по указанному делу обеспечительных мер в виде запрета Комитету заключать государственный контракт с обществом с ограниченной ответственностью «Адвус-Нева» по результатам проведенного конкурса. 

Общество самостоятельно заказало проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения и направило Комитету предложение от 24.07.2017 о заключении договора купли-продажи объекта с условием о залоге по цене 27 966 101 руб. 69 коп. (налогом на добавленную стоимость не облагается), определенной в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «Институт проблем предпринимательства» от 17.07.2017     № 2691/17, приложив проект договора купли-продажи объекта. 

В установленные статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки Комитет не известил Общество ни об акцепте, ни об отказе от акцепта, ни об акцепте оферты на других условиях. 

В дальнейшем Комитет издал распоряжение от 29.11.2017 № 2379-рз о приватизации объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 3, лит. А, пом. 3-Н, путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения. Пунктом 1.1.2 распоряжения цена продажи определена в размере 47 200 000 руб. в соответствии с отчетом Предприятия от 10.10.2017 № 31-8-0354(025)–2017; в пункте 1.2 указано на включение в договор купли-продажи условия об обременении в виде обязанности арендатора согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, направил Обществу проект договора купли-продажи арендуемого помещения на условиях, определенных в распоряжении, по цене 47 200 000 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается).

Общество подписало указанный проект договора с протоколом разногласий, в том числе по условиям о цене отчуждаемого помещения и об обременении в виде необходимости согласования проведения всех наружных ремонтно-строительных работ с КГИОП.  

Общество, считая, что после получения его заявления Комитет допустил незаконное бездействие, не совершив в установленные сроки необходимые действия, а также ссылаясь на неурегулирование сторонами разногласий по условиям договора, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату подачи Обществом заявления) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных данной статьей.

Как предусмотрено статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008             № 159-ФЗ, субъект малого и (или) среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Частью 3 статьи 9 установлено, какие действия и в какие сроки должен совершить уполномоченный орган при получении заявления арендатора. 

Суды, установив, что на момент обращения Общества в суд с требованием о признании бездействия Комитета незаконным (29.08.2017) несмотря на истечение определенных законом сроков Комитет не обеспечил заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, не принял решение об условиях приватизации арендуемого имущества и не направил заявителю проект договора купли-продажи, правомерно посчитали, что Комитетом было допущено незаконное бездействие. При этом суды отклонили возражения Комитета о непроведении своевременно оценки выкупаемого объекта по причине оспаривания в арбитражном суде результатов проведенного конкурса на заключение государственного контракта (дело № А56-5416/2017), поскольку данные обстоятельства не влияют на оценку бездействия Комитета как незаконного и не могут служить обоснованием нарушения прав и законных интересов Общества.

Исходя из статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В целях разрешения вопроса о цене выкупаемого имущества определением от 01.12.2017 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 22.03.2017, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «РМС-ОЦЕНКА. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов». 

Согласно экспертному заключению от 07.03.2018 № 46-А56-65925/2017, составленному экспертами Козиным Петром Александровичем и Кузнецовым Дмитрием Дмитриевичем, рыночная стоимость помещения 3-Н по состоянию на 22.03.2017 округленно составляет 35 300 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость) или 30 000 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное экспертное заключение наряду с иными собранными по делу доказательствами, с учетом подробных письменных и устных в судебном заседании пояснений экспертов в ответ на вопросы и замечания Предприятия, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. При этом суды, подробно исследовав возражения Предприятия и Комитета, обоснованно посчитали недоказанным ответчиком и третьим лицом, что экспертами были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также нарушения процессуального законодательства, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения. 

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об установлении продажной цены нежилого помещения на основании заключения судебных экспертов соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.

Возражения Предприятия и Комитета относительно данного экспертного заключения обоснованно не приняты судами во внимание как не подтверждающие недостоверность, необъективность или необоснованность выводов экспертов, невозможность принятия данного заключения в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика и третьего лица с этими выводами. По тем же причинам подлежат отклонению доводы кассационных жалоб в части, относящейся к экспертному заключению. 

Между тем суды, признавая незаконным распоряжение Комитета от 29.11.2017 № 2379-рз в части указания на обременение в отношении недвижимого имущества и исключая соответствующее условие из договора, не учли следующее.

Согласно имеющейся в деле справке КГИОП от 05.11.2014 № 30-4524-С (том 5, лист 86) объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 3, лит. А, не относится ни к выявленным объектам культурного наследия, ни к объектам культурного наследия федерального, регионального или местного (муниципального) значения. Объект расположен в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга: Охранная зона объектов культурного наследия (ОЗ 1-1). Требования по сохранению исторических зданий и режим использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга установлены Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7.     

В соответствии с разделом 3 приложения 2 к данному Закону историческое здание – это здание, строение, сооружение, не являющееся объектом (выявленным объектом) культурного наследия, относящееся к определенным историческим периодам в зависимости от расположения в определенном районе Санкт-Петербурга. Согласно названному Закону действия, которые могут повлечь изменение внешнего облика исторических зданий, могут производиться только после получения положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия. 

С учетом изложенного распоряжение Комитета от 29.11.2017 № 2379-рз в части указания на обременение в виде обязанности арендатора согласовывать все наружные ремонтно-строительные работы с КГИОП, поскольку такие работы (наружные) могут повлиять на внешний облик здания, где расположено спорное нежилое помещение, относящегося к историческим зданиям, не является незаконным, а включение соответствующего условия в договор купли-продажи допустимо и необходимо. 

В таком случае судебные акты в указанной части подлежат изменению, в удовлетворении требований Общества в этой части следует отказать.

В остальной части обжалуемые решение и постановление должны быть оставлены в силе ввиду отсутствия установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены или изменения в соответствующей части.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 по делу № А56-65925/2017 в части признания незаконным пункта 1.2 распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.11.2017 № 2379-рз и исключения из договора условия, указывающего на имеющееся в отношении помещения обременение, отменить.

В удовлетворении требований в этой части отказать.

В остальной части решение от 09.08.2018 и постановление от 25.10.2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.И. Сапоткина

 Е.В. Чуватина