Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-59606/2022

29 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  22 декабря 2022 года

Полный текст решения изготовлен  29 декабря 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: 

1. Индивидуальный предприниматель  ФИО2 (ГРНИП: 319784700006742, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 16.01.2019); 

2. Индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.03.2022);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Управление активами" (191014, 

<

...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 7Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.10.2011, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: ФГУП "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны"  107139, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.07.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 770801001) произведена замена стороны в порядке статьи 48 АПК РФ на акционерное общество "Росразмещение" (125413, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ГОЛОВИНСКИЙ, КРОНШТАДТСКИЙ Б-Р, Д. 49, К. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2022, ИНН: 

<

***>);

о расторжении договора, взыскании задолженности,

и по встречному иску ООО "Управление активами" к индивидуальным предпринимателям о признании дополнительного  соглашения к договору аренды недействительным,

при участии: 

от истца: представитель ФИО4 (по доверенности от 23.05.2022);

от ответчика: представитель ФИО5 (по доверенности от 20.06.2022);

от третьего лица: представитель ФИО6 по (доверенности от 17.11.2022),

установил:

Индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3 обратились в Арбитражный суд города                         Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управление активами" 

-     о расторжении договора аренды от 10.01.2013 № 2/1-13;

-  о взыскании 1 710 000 руб. задолженности по состоянию на 31.07.2022, 1 605 150 руб. неустойки, начисленной за период с 06.01.2021 по 31.03.2022 (с учетом изменения размера исковых требований, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

К совместному рассмотрению с первоначальным иском определением от 14.08.2022 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Управление активами" о признании недействительной ничтожной сделкой дополнительного соглашения №2 от 01.08.2019 к договору аренды помещений №2/1-13 от 10.01.2013 на основании п. 2 статьи 168 ГК РФ (с учетом изменения основания иска, принятого судом на основании статьи 49 АПК РФ). 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2022 суд произвел замену третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГУП "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" его правопреемником - акционерным обществом "Росразмещение".

В судебном заседании 22.12.2022 стороны настаивали на удовлетворении заявленных ими исков, против удовлетворения иска противоположной стороны в споре возражали.

АО "Росразмещение" заняло солидарную с ООО "Управление активами" позицию по существу спора.

На вопрос суда стороны подтвердили, что Дополнительное соглашение  от 01.02.2014 к Договору является действующим и сторонами не оспаривается.

АО "Росразмещение" подтвердило, что дополнительное соглашение № Р19-С/148 к Договору аренды, а также соглашение № Р20-С/57-22 к Договору являются действующими и исполняются сторонами этих соглашений, ООО "Управление активами" погасило образовавшуюся задолженность перед АО "Росразмещение"  и в настоящее время требование о расторжении Договора аренды, изложенное в уведомлении от 20.01.2022 № 508, АО "Росразмещение" не поддерживает.

Истец также пояснил, что доказательством соблюдения претензионного порядка по требованию о расторжении договора является  уведомление об увеличении размера арендной платы  (повторное) (л.д. 41 т. 1). 

Ответчиком представлен проект судебного акта.

Исследовав материалы дела, доводы исков и отзывов на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

10.01.2013 между ФИО7, ФИО8 (арендодатели), с одной стороны, и ООО «Управление активами» (арендатор), с другой стороны, заключен договор аренды помещений (далее — Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение 7Н, расположенное на 1-м этаже в здании по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:31:1281:2006:36:4 (далее — Помещение), для использования под магазин, офис и кафе.

10.01.2013 помещение по акту приема-передачи передано во временное владение и пользование арендатора.

Договор заключен на срок с 10.01.2013 по 31.12.2050  (пункт 4.1. договора).

25.02.2013 договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу номер регистрации 78-78-/42/010/2013-232 (л.д. 15 т. 1), что следует из отметки регистрирующего органа, проставленной на договоре. Исходя из указанного в номере регистрации года - 2013, суд полагает указанную в ЕГРН дату регистрации              договора – 10.03.2016 – технической ошибкой. Вместе с тем, вопрос о дате государственной регистрации договора аренды не исследуются судом, поскольку указанное обстоятельство значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата за помещение состоит из постоянной и переменной частей и составляет:

-постоянная часть — 40 000 рублей в месяц, в т.ч. НДС;

-переменная часть арендной платы включает в себя: коммунальные платежи, стоимость израсходованной электроэнергии, абонентскую плату за телефоны, интернет, а также плату за междугородние и международные телефонные переговоры. 

Внесение переменной части арендной платы производится арендатором ежемесячно исходя из фактических затрат на основании договоров на коммунальное, эксплуатационное и иное обслуживание арендуемого помещения, заключаемых арендатором напрямую с соответствующими службами.

В связи со смертью ФИО8 в заключенный договор аренды 10.03.2016 вступили два его наследника — ФИО2 и ФИО3 (запись о регистрации права собственности на помещение от 10.03.2016 по ¼ доли в праве собственности на Помещение).

В связи со смертью ФИО7 11.02.2019 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на ½ доли в праве собственности на Помещение. 

На основании распоряжения № 42-р от 29.01.2019 Федерального агентства по управлению государственным имуществом, ½  доля в праве собственности на Помещение, находящаяся в собственности Российской Федерации, была закреплена на праве хозяйственного ведения за Федеральным государственным унитарным предприятием «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживания объектов казны» (ФГУП «Росразмещение») (запись о регистрации права хозяйственного ведения на помещение от 14.02.2019).

01.02.2014 подписано дополнительное соглашение к договору (далее – ДС №1), в рамках которого (пункт 3), стороны определили арендную ставку на период до 31.12.2014 – 160 000 руб., с 01.01.2015 – 240 000 руб., определили срок внесения платежа - не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца, а так же согласовали переменную часть арендной платы.

В соответствии с п.7 ДС №1, в случае, если срок платежа нарушен более чем на 10 дней, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,5% от подлежащей к внесению суммы за каждый день просрочки.

ДС №1 исполнялось сторонами, арендная плата вносилась в согласованном размере.

Действительность и действие ДС № 1 на момент рассмотрения спора судом сторонами не оспаривались.

14.02.2019 за ФГУП «Росразмещение» зарегистрировано право хозяйственного ведения на Помещение, после чего 28.03.2019 в адрес истцов от ФГУП «Росразмещение» поступило дополнительное соглашение № Р19-С/148, в соответствии с которым ФГУП «Росразмещение» инициировало уменьшение арендной платы.

Дополнительное соглашение № Р19-С/148 не было подписано истцами. 

01.08.2019 между Истцами и Ответчиком подписано дополнительное соглашение № 2 к договору (далее – ДС№2), в соответствии с которым сторонами установлено, что за ½  часть помещения, принадлежащую Истцам, Ответчик обязуется вносить арендную плату в размере 180 000 руб. (п. 1 ДС №2).

ДС №2 исполнялось сторонами, арендная плата вносилась в согласованном размере.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.03.2020 к договору (далее  - ДС №З) вследствие распространения короновирусной инфекции и с целью поддержки арендатора стороны установили ставку постоянной части арендного платежа за ½  помещения с июня 2020 года в размере 90 000 руб. и согласовали предоставление оторочки по внесению арендной платы в размере 45% от постоянной части на срок с августа 2020 года по декабрь 2020 года, включительно.

Как считают Истцы, Дополнительным соглашением № 3 от 01.03.2020 размер арендной платы в 90 000 руб. установлен на период до декабря 2020 года включительно, следовательно, с января 2021 года ставка арендной платы составляет 180 000 руб. 

Ссылаясь на то, что с января 2021 года по настоящее время Ответчик вносит только 50% от арендной платы и с нарушением установленного п.3.3 договора срока, Истцы направили Ответчику претензии, оставление которых без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга и неустойки, расторжении договора.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Ответчик заявил встречные исковые требования, в которых, ссылаясь на п. 2 статьи 168, ст.ст. 246, 247 ГК РФ, указывает, что ДС №2 не подписано третьим лицом, в связи с чем является ничтожной сделкой, как нарушающая права и законные интересы ФГУП «Росразмещение».

Истцы в отзыве на встречный иск просили применить срок исковой давности, указав, что оспариваемое ДС №2 заключено 01.08.2019, тогда как со встречным иском ответчик обратился 10.08.2022.

Возражая против применения срока исковой давности, ответчик указал на то, что исполнение оспариваемого ДС №2 началось 27.08.2019 с даты внесения арендной платы, в связи с чем в силу п. 1 ст. 181  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) срок исковой давности ответчиком не пропущен.

В обоснование возражений против расторжения договора ответчик в уточненном исковом заявлении указал, что уведомления об увеличении размера арендной платы в его адрес от истцов поступили, при этом ответчик полагает, что заключение оценщика ФИО9 по смыслу Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не является отчетом об оценке. Вместе с тем, истцами не соблюден порядок корректировки арендной платы, предусмотренный п. 4 ДС№1.

Кроме того, ответчик просил суд в случае удовлетворения первоначального иска применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер пеней с 0,5% до размера двукратной ставки рефинансирования.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд пришел к следующему выводу. 

Как указано в пункте 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Из материалов дела не следует, что ДС №2 посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем его квалификация в качестве ничтожного не соответствует обстоятельствам дела.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску лица, управомоченного давать согласие, или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (пункт 2 данной статьи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, из анализа приведенных норм следует, что передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

Доводы ответчика о нарушении Истцами при подписании ДС №2 положений ст.ст. 246, 247 ГК РФ не могут быть приняты судом.

По общему правилу согласие на совершение сделки или ее последующее одобрение может быть выражено любым способом (пункт 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как следует из содержания  уведомления ФГУП «Росразмещение» от 20.01.2022 № 508, между ФГУП «Росразмещение» и ООО «Управление активами» заключены дополнительное соглашение № Р19-С/148 к Договору аренды, а также соглашение № Р20-С/57-22 к Договору, определяющие на различный временной период порядок внесения Ответчиком арендной платы за использование Помещения в пользу ФГУП «Росразмещение».  

Несмотря на солидарную с Ответчиком позицию по данному спору, ни из материалов дела, ни из доводов сторон не следует, что между Истцами и ФГУП «Росразмещение», а равно его правопреемником, имелись какие-либо разногласия относительно порядка распоряжения Помещением, находящимися в общей долевой собственности.

ДС №2 направлено на изменение условий уже заключенной сделки,  учитывая, что сособственники согласовали передачу помещения в аренду ответчику на условиях отдельно заключаемых сделок,  оснований полгать, что ДС №2 нарушает права и законные интересы АО «Росразмещение» у суда не имеется.

На вопрос суда представитель АО  «Росразмещение» пояснил, что заключенные с ним соглашения ООО «Управление активами» исполняются, требование о расторжении Договора аренды АО  «Росразмещение» не поддерживает.

Учитывая изложенное, основания считать, что Истцами и АО «Росразмещение» не достигнуто соглашение о распоряжении Помещением отсутствуют.

Более того, как было указано выше, ООО «Управление активами» не является  лицом, имеющим право на оспаривание сделки по основаниям, предусмотренным            ст. 246, 247 ГК РФ.

В абзаце 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ указано, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Последовательно заключая с Истцами и ФГУП «Росразмещение» в отдельности разные дополнительные соглашения к Договору аренды, исполняя достигнутые соглашения, в том числе пользуясь предоставленными арендодателями по доброй воле льготами в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, не оспаривая действительность последующих соглашений, ООО «Управление активами», допускает явное злоупотреблением правом, оспаривая ДС № 2 по мотиву его неподписания ФГУП «Росразмещение», что является самостоятельным основанием для отказа во встречном иске с применением положений ст. 10 ГК РФ. 

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

Вопреки доводам ответчика внесение арендной платы по ДС №2 надлежало производить на условиях п. 3.3 Договора, то есть 06.08.2019.

То обстоятельство, что арендная плата в нарушение условий Договора внесена Ответчиком двумя платежами 06.08.2019 и 27.08.2019, не свидетельствует о том, что исполнение сделки началось только 27.08.2019. Используя Помещение после 01.08.2019 на условиях подписанного ДС № 2  ООО «Управление активами» исполняло данное соглашение.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

С учетом даты обращения ответчика со встречным иском (10.08.2022) срок исковой давности пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа о встречном иске.

С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

При оценке правомерности первоначальных исковых требований, суд исходит из следующего.

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Дополнительным соглашением №3 от 01.03.2020 (ДС № 3) вследствие распространения короновирусной инфекции и с целью поддержки арендатора стороны установили ставку постоянной части арендного платежа за ½  помещения с июня 2020 по декабрь 2020 года в размере 90 000 руб., а так же согласовали предоставление оторочки по внесению арендной платы.

Исходя из правовой позиции, изложенной в абз. 6 п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Поскольку стороны, действуя по своей воле и в своем интересе осуществляя гражданские права, не оспаривали на момент рассмотрения спора действительности и действия ДС № 1, а равно действия ДС № 2, с учетом экономического смысла предоставления арендодателю льготы по внесению арендной платы в связи с распространением  новой коронавирусной инфекции на соответствующий период, суд исходит из того, что ДС № 3 определяло размер арендной платы на срок до декабря 2020 года, следовательно, с января 2021 года арендная плата подлежала внесению в размере 180 000 руб., то есть в прежнем размере, определенном сторонами в ДС №2.

Доводов об обратном Ответчиком не заявлено.

Между тем, Ответчик продолжил вносить арендную плату в размере 50% от размера установленного ДС№2, в связи с чем  требования первоначального иска в части взыскания долга по арендной плате в размере 1 710 000 руб. обосновано п. 3.1 договора в редакции ДС№2 и соответствует ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ, в связи с чем подлежит удовлетворению.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Требование Истца о взыскании неустойки обосновано п.6.1 договора в редакции ДС№1 и соответствует ст. 330 ГК РФ.

Сумма пеней согласно уточненному исковому заявлению за период с 06.01.2021 по 31.03.2022 составила  1 605 150 руб.

Между тем, в указанном расчет Истцы не приняли во внимание праздничные и выходные дни, в связи с чем по расчету суда сумма пени по ставке 0,5% составила за период с 12.01.2021 по 31.03.2022 - 1 075 500 руб. 

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Из анализа пунктов 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление № 7)  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 14.10.2004 N 293-О, от 15.01.2015 N 6-О и N 7-О, следует, что основанием для снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства, которая должна быть доказана лицом, заявляющим о снижении размера неустойки.

Не оспаривая произведенный Истцом расчет неустойки, Ответчик, ссылаясь на явную несоразмерность заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, ходатайствовал об ее уменьшении на основании ст. 333 ГК РФ.

 Согласно п.73 Постановления № 7 несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В соответствии с п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним  (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 по делу N 5-КГ14-131).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, значительный размер установленной Договором неустойки (0,5%), характер и объем нарушения,  исходя из недопустимости использования неустойки в качестве средства обогащения, суд считает, что имеются предусмотренные статьей 333 ГК РФ основания для уменьшения заявленной к взысканию неустойки до суммы в размере 400 000 руб., которая, по мнению суда, с учетом фактических обстоятельств дела является справедливой и достаточной компенсацией возможных потерь кредитора.

Учитывая изложенное, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в сумме 400 000 руб.

Кроме того, Истцы просят расторгнуть Договор аренды, в обоснование данного требования Истцы ссылаются на следующие обстоятельства.

13.11.2021 и 17.03.2022 в адрес Ответчика направлены уведомления об увеличении размера арендной платы с приложением дополнительного соглашения № 4 и справки о величине рыночной стоимости арендной платы за помещение от 17.08.2021.

В п. 4 ДС №1 стороны согласовали, что арендная плата может быть пересмотрена не чаще одного раза в год исходя из индексов ежегодного изменения арендных ставок торговых помещений по Санкт-Петербургу, открыто публикуемых в следующих изданиях: «Бюллетень недвижимости», «Астера», «Colliers International», «Jones Lang LaSalle», «Knight Frak», «Мариз Пропертиз», СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Итоговый коэффициент индексации определяется как сумма таких коэффициентов, делённая на их число. Стороны должны прийти к соглашению о размере арендной платы в срок до 01 марта года, в котором происходит пересмотр на основании данных за предыдущий год.

ФИО2 обратилась к оценщику ФИО9 (Ассоциация СРО «НКСО», peг. № 01824) с целью проведения исследования и определения рыночной стоимости арендной платы за помещение, согласно полученному заключению, величина арендной платы составляет, округленно, 670 000 руб. в месяц или 3080 руб. за кв.м. в месяц.

Кроме того, согласно п. 5 ДС №1 размер арендной платы может быть пересмотрен при значительном (более 20%) изменении курса одной из основных мировых валют по отношению к рублю непрерывно продолжающимся в течение значительного периода времени (более 60 дней). Стороны должны прийти к соглашению о возможной индексации ставки арендной платы на период действия указанных обстоятельств.

Исходя из информации, имеющейся на официальном сайте Центрального Банка России по состоянию на 01.02.2014, курс доллара составлял 35,19 руб., на 05.11.2021 курс доллара составляет 71,43 рублей, рост на 202,9%, исходя из указанного ставка аренды за 1/2 доли помещения, по мнению Истцов, должна составлять 324 774 руб. 08 коп.

Уведомления Ответчиком оставлены без рассмотрения, ДС №4 не подписано.

Вместе с тем, п. 4 ДС №1 предусмотрено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от подписания соглашения, сторона, права которой нарушены, вправе расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Полагая свои права нарушенными уклонением Ответчика от подписания ДС №4, Истцы требуют расторгнуть Договор аренды в судебном порядке.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Поскольку пункт 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. 

Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу приведенных норм права процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

На основании указанных правовых норм суд при разрешении настоящего спора исходит из того, что досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды предполагает необходимость направления как предупреждения о необходимости устранения нарушения условий договора, так и предложения расторгнуть договор.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Представленные в материалы дела досудебная претензия  (л.д. 32), уведомление (л.д. 34),  повторное уведомление (л.д. 41) предложения о расторжении договора аренды не содержат. Указание на то, что договор аренды в случае неподписания дополнительного соглашения будет расторгнут, не является предложением о расторжении договора.

Поскольку истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на ООО «Управление активами» с учетом положений пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Руководствуясь статьями 49, 148, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управление активами" в пользу индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 1 710 000 руб. задолженности, 400 000 руб. пени, а также 33 253 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлине. 

Требование о расторжении договора аренды № 2/1-13 от 10.01.2013 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить из федерального бюджета Индивидуальному предпринимателю ФИО2 и Индивидуальному предпринимателю ФИО3 по 3 289 руб. государственной пошлины каждому.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.